2022房地产估价师考试真题6卷.docx

《2022房地产估价师考试真题6卷.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022房地产估价师考试真题6卷.docx（20页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2022房地产估价师考试真题6卷2022房地产估价师考试真题6卷 第1卷当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产的现期需求；相反，就会减少对房地产的现期需求。（）答案：对解析：考点:房地产需求。当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加。运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用（）的估计值。A正常B较低C平均D较高答案：B解析：谨慎原则要求在存在

2、不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。理解谨慎原则的关键，是要弄清“在存在不确定因素的情况下”。在实际估价中，房地产估价师如果面临的是确定因素，则不存在谨慎问题，应依据确定因素进行估价；如果面临的是不确定因素，当对该因素的乐观、保守（或悲观）和折中判断或估计会导致对抵押价值的相对偏高、偏低和居中估计时，则应采取导致对抵押价值相对偏低的估计。在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧。动产

3、拍卖成交的标志一般是（）。A.拍卖标的物实际占有的转移 B.拍卖标的物实际使用的转移 C.拍卖标的物财产所有权的转移 D.拍卖标的物财产所有权的出租答案：A解析：本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。动产拍卖的成交以实际占有转移为标志。李某于2022年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2022年7月30日竣工后，李某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。2022年9月为筹集资金，作其他投资，欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2022年9月10日委托估价机构进行估价。此时同类型（指重新装修前）别墅

4、的正常市场售价为130万，李某希望评估价值为2022年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元。现估价人员掌握的资料有：（1）李某与开发商于2022年7月30签订的正式合同原件；（2）李某的购房发票；（3）商品房预售许可证复印件；（4）其他市场资料。问：1.上述资料用于抵押估价是否齐全2.估价人员可否承诺按170万元进行估价3.可否按2022年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值为什么答案：解析：1.上述资料用于抵押估价尚不齐全；比如缺李某装修花费的证明、拆除装修部分的成本等。2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价；估价机构应按照独

5、立、客观、公证的原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。3.不能按2022年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。楼面和地面都包含多个构造层次，其中结构楼板是楼面的基层。答案：对解析：楼、地面的构造层次一般有：(1)基层。地面的基层是基土；楼面的基层是结构楼板，包括现浇板和多孔预制板。对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房的，免征营业税、房产税。（)答案：错解析：对公租房

6、经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。 房地产业与建筑业是相互平行的两个独立产业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：路线价法，实际上是一种比较法，在求取路线价法时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整和房地产状况调整。（）答案：错解析：本题考查的是路线价法概述。交易情况和房地产市场状况在确定路线价时已经考虑了，所以计算估价对象价格时，只有进行房地产状况调整即可。2022房地产估价师考试真题6卷 第2卷对出租物业来说，最主要的收入记录是( )。A、 空置率水平B、 租金清单C、 押金收入D、 欠租清单答案：B解析：房地产开

7、发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。（）答案：错解析：建设项目招标方式，可以分为公开招标和邀请招标。依照国家发展改革部门工程建设项目招标范围和规模标准规定必须进行施工招标的工程建设项目，招标人应按政府审批部门核准的招标方式进行招标。 城市发展战略是城市经济、社会、建设三位一体的统一的发展战略。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列保险职能中，属于保险基本职能的是（）。A.融通资金职能 B.分配职能 C.组织经济补偿 D.防灾防损职能答案：C解析：本题考查的是保险的职能。保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括分散风险职能、组织经济补偿职能。 通过市场调查获

8、知，某地区20222022年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/、4887元/、5037元/、5192元/。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2022年的价格为（ ）元/。A5362B5374C5532D5702正确答案：C 用益物权包括（ ）。A承包经营权B建设用地使用权C债权D典权E所有权正确答案：ABD此题已过时，物权法规定，用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)、宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权等。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为（）人以上单数，其中房地产估价师不得少于（）。A、3，1/3B、5，

9、1/2C、3，1/2D、5，1/3答案：C解析：本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。 下列房产中，可免征房产税的是（ ）。A个人所有的营业用房B军队出租的房产C学校兴办的工厂D企业办的各类学校自用的房产正确答案：D2022房地产估价师考试真题6卷 第3卷房地产空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平。（）答案：对解析：本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场供求关系房地产租金水平房地产资产的收益水平在资产市场中的需求。 根据房地产广告发布暂行规定的规定，禁止发布房

10、地产销售广告的情形有（ ）等。A集体土地上的合法房屋B代管房屋C列入拆迁范围内的房屋D共有房屋E商品房预售许可证正在办理之中的房屋正确答案：AE根据房地产广告发布暂行规定的规定，不得发布房地产广告的情形有：在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；在未经国家征用的集体所有的土地上开发建设的；司法机关和行政机关依法规定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；权属有争议的；违反国家有关规定建设的；不符合工程质量标准，经验收不合格的；法律、行政法规规定的其他情形。在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的

11、社会一般报酬率。（）答案：错解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。企业房屋保险价值应依据出险房屋建筑的（）确定。A账面原值B账面净值C重置价值D账面原值加成数答案：C解析：房屋建筑保险金额一般可通过以下四种方式确定，即账面原值、账面原值加成数、重置价值和其他方式确定。而保险价值是按出险的房屋建筑的重置价值确定。估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。如果该

12、宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益,则在运用收益法评估该宾馆的价值时（）。A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益C.该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益D.根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益答案：D解析： “有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%”，也是房地产估价机构各资质等级的通用标准。（ ）此题为判断题(对，错)

13、。正确答案：旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。下列关于星级酒店不同功能用房收益测算的表述中，错误的是（）。A.客房服务是星级酒店的主要功能，客房收益可通过市场调查获取房间单价/天.入住率.平均价格折扣率等资料，并根据客房数量求取 B.星级酒店的商场一般采用出租经营，其收益根据租金水平求取 C.星级酒店出租经营的收益可以根据租约或比较法求取 D.不同功能用房应根据其具有的不同功能及经营状况.收益能力分别估算其收益答案：B解析：本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。选项B错误，星级酒店的商场一般采用出租经营，其收益的测算注

14、意区分租约内和租约外而分别计算，租约内根据所订租约确定，租约外可以利用比较法获取。关于需求、供给的变化对均衡价格影响的说法，正确的有（）。A需求不变、供给增加，均衡价格下降B供给不变、需求增加，均衡价格下降C需求减少、供给增加，均衡价格下降D需求减少、供给减少，均衡价格下降E需求增加、供给增加，均衡价格上升答案：A,C解析：供给、需求的变化对均衡价格的影响是：供给不变，需求增加时，均衡价格上升；供给不变，需求减少时，均衡价格下降；需求不变，供给增加时，均衡价格下降；需求不变，供给减少时，均衡价格上升；供给增加，需求也增加时，均衡价格可能上升，可能不升不降，也可能下降；需求增加且供给减少时，均衡

15、价格上升；需求减少且供给增加时，均衡价格下降；需求减少且供给也减少时，均衡价格则可能上升，可能不升不降，也可能下降。2022房地产估价师考试真题6卷 第4卷运用收益法评估投资价值时采用的报酬率应是特定投资者所要求的最低期望收益率。（）答案：对解析：评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率（即典型的投资者所要求的报酬率），而评估投资价值时所采用的应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。 关于需求弹性和需求弹性系数的要点，下列描述错误的是（ ）。A

16、需求弹性是指价格变动引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度B需求弹性系数是需求量变动比率与价格变动比率的比值，这样可以排除计量单位的影响C需求弹性系数都为负值，所以取其绝对值来表示变动程度的大小D同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同正确答案：C需求价格弹性系数的数值可以是正值可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。 中国传统的城市土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列选项中，属于申请领取建设工程施工许可证应具备的条件有（）。A.施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房

17、屋的，必须完成征收工作 B.已经确定施工企业 C.有保证工程质量和安全的具体措施 D.建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30% E.建设单位应当提供银行出具的到位资金证明答案：B,C,E解析：本题考查的是开工申请与审批。选项A错误，需要征收房屋的，其进度符合施工要求；选项D错误，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%。（ ）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。A.住房价格合理性指数B.量价弹性C.住房市场指数D.消费者信心指数答案：C解析：本题考查的是房地产市场

18、指标。选项A是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断；选项B指报告期内房地产价格变化率与交易量变化率的比值，可以判断市场所处的景气阶段；选项D指消费者近期的购房意愿，通常根据对消费者未来6个月内是否计划买房的调查结果来构造。P44。 某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为 ( )元/m2。A72B108C180D270正确答案：B答案 B180000666.672.5108(元/m2)房地产开发项目财务评价的基本报表包括( )。A、 总投资估算表B、 现金流量表C、 资金来源与运用表D、 开发建设投资估算表E

19、资产负债表答案：B,C,E解析： 下列情形，应当办理房屋转移登记的有（ ）。A部分房屋拆除B法人名称改变C划拨房屋D继承房屋E分割房屋正确答案：CDE2022房地产估价师考试真题6卷 第5卷根据房产测量规范，下列不应分摊的共有建筑面积有（）。A.为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积B.建在幢内且为本幢服务的配电房C.为多幢综合楼服务的物业管理用房D.人防用的地下室E.用作公共休息场所的架空层答案：A,C,D,E解析：本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用

20、功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。（）是指根据法律的直接规定而发生的代理关系。A.委托代理 B.本代理 C.法定代理 D.指定代理答案：C解析： 本题考查的是代理。法定代理是指根据法律的直接规定而发生的代理关系。某房地产开发项目占地面积66667m2，容积率为2.0，土地取得成本为60000万元。项目可出售面积为120000m2，其中：高层住宅60000 m2；多层住宅50000 m2；商铺10000 m2。各类房屋的综合造价分别为：高层住宅3800元/ m2；多层住宅2700

21、元/ m2；商铺3000元/ m2；其他不可售建筑物的综合造价按上述三类房屋的加权单位综合造价计算。财务费用8000万元。各类房屋预计销售均价分别为：高层住宅9500元/ m2；多层住宅12000元/ m2；商铺26000元/ m2。销售费用为销售收入的2%；销售税费为销售收入的6.5%。请计算该项目的保本加权销售均价及其与预计加权销售均价的比率。答案：解析：假定该项目的保本加权销售均价为A元/m2则销售收入=120000A销售费用=销售收入2%=120000A2%=2400A销售税费=销售收入6.5%=120000A6.5%=7800A建筑面积=项目占地面积容积率=666672=133334

22、m2可出售面积中，高层、多层、商铺所占的比例分别为：60000/120000=50%50000/120000=41.67%10000/120000=8.33%不可出售建筑面积=133334-120000=13334m2不可售建筑物综合造价=（380050%+270041.67%+30008.33%）=3274.99元/m2该项目造价=133343274.99+600003800+500002700+100003000=436668716.7元=43666.872万元土地取得成本=60000万元财务费用=8000万元当保本时，销售收入-销售费用-销售税费=土地取得成本+该项目造价+财务费用（12

23、0000A-2400A-7800A）/10000=60000+43666.872+8000A=10170.023保本加权销售均价为10170.023元/m2预计加权销售均价=950050%+1200041.67%+260008.33%=11916.2保本加权销售均价与预计加权销售均价的比值为：10170.023/11916.2=0.8535 （ ）具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。A房地产估价B房地产咨询C房地产贸易D产地产开发正确答案：D房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产

24、咨询、房地产估价、房地产经纪归为房地产中介服务业，故选D用（）定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。A、目标定价法 B、认知价值定价法 C、价值定价法 D、挑战定价法答案：B解析： 本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。外部经济、房地产使用管制改变以及对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。（）答案：错解析：本题考查的是保值增值。投资改良导致的房地产价格上涨，是投资增值，不是房地产自

25、然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。 会计分期的目的是，将持续经营的生产经营活动划分成连续、相等的期间，据以结算盈亏，按期编报财务报告，从而及时地向各方面提供有关企业财务状况、经营成果和现金流量信息。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产开发项目投资中其他工程费用包括（）。A可行性研究费B临时用地费C场地平整费D施工执照费E竣工图编制费答案：B,D,E解析：其他工程费主要包括：临时用地费和临时建设费；工程造价咨询费；总承包管理费；合同公证费；施工执照费；工程质量监督费

26、；工程监理费；竣工图编制费；工程保险费等杂项费用。2022房地产估价师考试真题6卷 第6卷 (一)估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是( )。A抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险B抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险C抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产价值耗损风险D选用估价方法不恰当形成适宜性风险正确答案：A抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。抵押权因抵押物

27、灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。 在下列说法运用市场法估价，其步骤包括( )。A搜集交易比例B选取可比实例C对可比实例成交价格做适当处理D价格调整E求取比准价格正确答案：ABCE答案 ABCED项为C项中的一部分。 税收制度简称税制，是国家各项税收法律、法规、规章和税收管理体制等的总称，是国家处理税收分配关系的总规范。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 当商品房合同上约定面积与产权登记时的面积发生误差的，面积误差绝对值在3%以内的，在 结算房价时应按实结算，多退少补。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：国办发202226 号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备

28、的条件有( ) 。A.住宅小区绿地率在30以下B.住宅小区建筑容积率在1.0 以上C.单套建筑面积在120 以下D.实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2 倍以下E.人均居住建筑面积在25 以下答案：B,C,D解析：2022 年国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知规定，享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：(1)住宅小区建筑容积率在1.0 以上；(2)单套建筑面积在120 以下；(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2 倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但

29、向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表达中，正确的是（）。A、收益相对不稳定B、收入现金流的主要部分分配给了股东C、分为权益型和抵押型两种形式D、投资流动性差答案：B解析：考点:房地产间接投资。选项A错误，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入，因此收益相对稳定；选项C错误，按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式；选项D错误，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金。 根据经济学原理，在同一供求范围内，相同的商品具有相同的价值。房地产价格也遵循这一规律，使得完全相同的房地产价格相同或相近，这正是替代原则的内容。（ ）正确答案：房地产价格虽然也符合这一规律，但由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。