2022房地产经纪人历年真题9卷.docx
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1、2022房地产经纪人历年真题9卷2022房地产经纪人历年真题9卷 第1卷保险是分散风险、消化损失的一种( )。A:权利义务关系B:契约合同C:经济制度D:经济补偿形式答案:C解析: 下列房地产中,不得抵押的有()。A、耕地B、村办企业厂房C、列入城市房屋拆迁范围的房屋D、宅基地E、已经设定抵押权的房地产 答案:A,C,D解析:房地产经纪人在客源与房源的具体配对过程中,第三步是()。A.按购买意向排序B.按照客户购买力排序C.选定适合购买此房的客户D.逐一推荐给这些客户,并约定看房答案:B解析:房地产经纪人在客源与房源的具体配对步骤如下:列出已有客户名单;按购买(承租)意向排序;按照客户购买力排
2、序;选定适合购买(承租)此房的客户;逐一推荐给售房(承租)客户,并约定看房。目前,国家对二手房交易中启征()等交易税费。A、营业税B、个人所得税C、契税D、印花税E、土地增值税答案:A,B,E解析:目前,国家对存量房交易开征了契税、营业税、个人所得税、土地增值税等交易税费,而且根据权属性质、物业用途、购买年限的不同,所缴税费亦有所不同,交易税费计算比较复杂。#房地产经纪机构与委托人签订个人住房贷款代办服务合同约定收费标准时,下列行为合规的是()。A.房地产经纪机构收取未予标明的费用B.两家房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的,按照不同的业务收取佣金C.一项服务可以分解为多个项目和标准的
3、,混合标价、捆绑标价D.服务达到房地产经纪服务合同约定标准的,收取佣金答案:D解析:ABC项,房地产经纪管理办法第17条规定,房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的,应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况,经委托人同意后,另行签订合同。第18条第2款规定,房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用;不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈;一项服务可以分解为多个项目和标准的,应当明确标示每一个项目和标准,不得混合标价、捆绑标价。D项,服务费用就是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得的服务报酬,由佣金和代办服务费两部分构成。房地产经纪服务完成并达到约定的服务标准,
4、房地产经纪机构才可以收取服务报酬。共用题干某房地产经纪人小王需要了解某商品住宅在2022年9月1日的正常市场价格,以便提供给委托人李某。在该住宅附近地区调查选取了A、B、C 三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例,有关资料为:案例A的成交价格是4500元人民币/;成交日期2022年11月1日;交易情况一5%;房地产状况因素一l%。案例B的成交价格是600美元/;成交日期2022年1月l日;交易情况0%;房地产状况因素+8%。案例C的成交价格是5000元人民币/;成交日期2022年6月1日;交易情况+2%;房地产状况因索-4%。另知2022年1月1日人民币与美元的市场汇价为1:8.5,2022年
5、9月1日人民币与美元的市场汇价为1:8.3;该类商品住宅以人民币为基准的价格在2022年6月1日至2022年3月1日平均每月上涨1%,在2022年3月1日至2022年9月1日平均每月下降1.5%。从案例B推知,该商品住宅的单价为( )元人民币/m2。A:4198.32B:4255.30C:4399.53D:4438.47答案:C解析:2022房地产经纪人历年真题9卷 第2卷胡某、李某、陈某三人拟共同发起设立一家“A房地产经纪公司”(以下简称“A公司”)。胡某、李某具有房地产经纪人执业资格,陈某仅具有房地产经纪人协理资格。A公司成立后,聘请了房地产经纪人崔某、经纪人协理王某担任写字楼经纪部负责人
6、。一天,王某接待一位客户朱某,朱某委托A公司代理销售其拥有的一间办公用房,A公司与朱某签订了房地产经纪合同。王某在对该物业的权属状况进行调查时,发现该物业在2年前已由朱某出租给刘某,租赁合同约定的租期为20年。有关A公司与朱某签订的房地产经纪合同,以下说法正确的是( )。A.王某作为A公司的代表在房地产经纪合同上署名B.经口头请示胡某同意后,王某作为A公司的代表在房地产经纪合同上署名C.崔某没有办理具体的经纪事务,但崔某可以作为A公司的代表在房地产经纪合同上署名D.经陈某授权,王某可以代陈某作为A公司的代表在房地产经纪合同上署名答案:C解析:房地产经纪服务合同是否规范的要件有三个:委托人的签名
7、或者盖章;受托房地产经纪机构的盖章;承办该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。这三个要件必须同时具备,缺一不可。本案例中,王某只是房地产经纪人协理,不能代表公司在合同上签名,至少应该是两名房地产经纪人协理才可以。崔某虽然没有办理具体事务,但是作为写字楼经纪部负责人,并且具备房地产经纪人资格,所以可以代表公司在合同中签名。房地产租赁合同应当具备()等条款。A、押金、租金、佣金及交付方式B、租赁用途C、当事人姓名、住所D、维修责任E、租赁期限答案:B,C,D,E解析:商品房屋租赁管理办法对租赁合同的内容做了进一步明确,要求应当包括以下内容:当事人姓名或者名称及住所;房屋的坐落、面积
8、、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;租金和押金数额及交付方式;租赁用途和房屋使用要求;房屋和室内设施的安全性能;租赁期限;房屋维修责任;物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;争议解决办法和违约责任;其他约定。客户到店接待流程中的最后一步是()。A、了解客户需求B、客户信息录入C、引领客户入店D、站立迎接答案:B解析:房地产经纪人接待到店客户主要包括以下七个步骤:站立迎接,微笑待人,使用标准问候语;引领客户入店;确定接待主体;了解客户需求;接受服务委托或帮助客户解决问题;客户离开时,经纪人应为客户打开门;客户信息录入。契据登记制度的主要特点包括()。A、只有履行权属登记手续以后,房屋受
9、让人或他项权利的权利人的房屋所有权或房屋他项权利才告成立B、登记只具有公示力而无公信力,不经过登记,只能在当事人中产生效力,不能对抗第三人C、登记机构对登记申请采取形式审查、登记权利的状态D、登记机构对登记申请采取实质审查、登记权利的现状E、法院可以裁定已登记的契约无效,登记机构对此并不承担责任答案:B,C,E解析:契据登记制度的理论基础是对抗要件主义,这一理论认为不动产权利的变更、他项权利的设定,在当事人订立合约之时就已生效,即双方一经产生债的关系,不动产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。其主要特点是:登记机构对登记申请采取形式审查,登记权利的状态;登记只具有公示力而无公信力,不经登记,
10、只能在当事人中产生效力,不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效,登记机构对此并不承担责任。共用题干某市李先生(现年65岁)的女儿小林(现年25岁,月收入8000元人民币)准备结婚。李先生拟购买一套商品房作为女儿的嫁妆,在通过与经纪公司接触,选择了一套由某房地产开发公司开发的两厨两卫住房,该套住房的总价为38万元人民币。但李先生目前只有8万元人民币的存款,需要向银行按揭,该市银行可以提供年利率为5.02%的8成15年的按揭。个人住房贷款的特点是( )。A:中长期性B:长期性C:零售性D:分期偿还答案:B,C,D解析:王某拟购买一套建筑面积126m2、单价为3500元m2的住房,可用其银行存
11、款50000元和所在单位以商业汇票方式划转的住房补贴90000元支付购房首付款,其余使用组合贷款。按政策要求,最低首付比例为30,贷款期限20年,公积金贷款利率为4.8,公积金最高借款金额为100000元,商业性贷款利率为6。贷款银行为审核借款人资格,要求王某办理个人贷款抵押房屋综合保险。交房后王某进行了简单装修,但入住后产生了不适,经检测发现空气中含有过量的氡。(2022年真题)假设王某购买该住房注重的是房屋的使用价值及内在质量,则王某的购买动机为( )。A.求实动机B.求美动机C.求新动机D.求名动机答案:A解析:常见的消费者购买动机有:求实动机。表现为追求商品的使用价值,注重商品的内在品
12、质,不太强调外观等。求廉动机。表现为追求廉价的商品,喜欢选购折扣价、优惠价的商品,不太计较商品的外观和内在质量。求同动机。表现为追求大众化商品,随波逐流。求美动机。表现为追求商品的欣赏价值或艺术价值,注重商品的外形、色彩等。求新动机。表现为追求商品的时尚和新颖,不太计较商品的价格。求名动机。表现为追求名牌商品,注重商品的品牌、知名度、生产商等。求奇动机。表现为追求商品的奇特式样,注重商品的与众不同。求癖动机。表现为追求能满足自己癖好的商品,不太计较商品的价格、质量等。2022房地产经纪人历年真题9卷 第3卷房地产经纪人通过夸大承诺获得委托人信任,并诱惑当事人交易的,将会受到( )的处罚。(20
13、22年真题)A.取消网上签约资格B.罚款1万元C.罚款13万元D.罚款3万元答案:B解析:以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,记入信用档案;对房地产经纪人员处以1万元罚款;对房地产经纪机构,取消网上签约资格,处以3万元罚款。本题中,房地产经纪人的行为属于以欺诈手段招揽业务,应处以1万元罚款。具有突发性、冲击性、不连续性特点的环境噪音是()。A.交通噪音B.建筑施工噪音C.工业噪音D.社会生活噪音答案:B解析:建筑施工噪声主要是建筑工地上各种建筑机械和建筑工人手工操作产生的噪声。这类噪声在施工期间具
14、有突发性、冲击性、不连续性等特点,易使人烦躁。房地产经纪执业规范的适用对象是( )。A:房地产经纪行业组织和政府房地产管理职能部门B:房地产经纪机构和房地产经纪人员C:房地产经纪机构和从事房地产信贷业务的银行D:房地产经纪行业组织和房地产经纪机构答案:B解析:楼宇智能化系统主要由()组成A、通信自动化(CA)B、办公自动化(OA)C、楼宇自动化(BA)D、设备自动化(MA)E、物业管理自动化(PA)答案:A,B,C解析:楼宇智能化系统主要由通信自动化(CA)、办公自动化(OA)、楼宇自动化(BA)组成。楼宇智能化系统也可分解为以下子系统:中央计算机及网络系统,办公自动化系统,建筑设备自控系统,
15、智能卡系统,火灾报警系统,内部通信系统,卫星及公用天线系统,停车场管理系统,综合布线系统等。客户关系管理的步骤有( )。A.确定潜在客户和当前客户B.依据客户需要和客户对公司的价值划分客户C.与单个客户交流,了解客户需求,与客户建立强大的关系D.为每一个客户定制产品、信息和服务E.健全沟通反馈机制答案:A,B,C,D解析:客户关系管理(CRM)是指一个管理有关个体客户详细信息以及小心管理所有客户的“接触点”,以最大化客户忠诚度的过程。接触点是指任何客户可以接触品牌或产品的机会从实际的经验到个人或群体的交流,再到不经意的观察。客户关系管理主要包括四大步骤:确定潜在客户和当前客户;依据客户需要和客
16、户对公司的价值划分客户;与单个客户交流,了解客户需求,与客户建立强大的关系;为每一个客户定制产品、服务和信息。通风系统按照(),分为自然通风和机械通风。A.动力来源B.特征C.作用范围D.方式答案:A解析:通风系统根据动力来源,分为自然通风和机械通风;根据作用范围,分为全面通风和局部通风;根据特征,分为进气式通风和排气式通风。2022房地产经纪人历年真题9卷 第4卷赵某委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)出售一套二手房,在签订房地产经纪合同前,赵某要求甲公司对该房进行评估。在甲公司提供了价格咨询报告后,赵某与甲公司签订了房地产经纪合同。该合同中约定:甲公司代表赵某进行交易谈判并签订房屋买卖合
17、同,赵某按成交额的2,支付给甲公司经纪服务费。甲公司指定房地产经纪人李某负责该业务,李某制作了广告并刊登在当地的报纸专栏上。很快,魏某看中了此房,同甲公司商谈后交纳了1万元定金。但是,赵某的朋友孙某也看中了该房,赵某决定取消甲公司为其出售该套房的计划,但甲公司要求继续履行已签订的房地产经纪合同,赵某和甲公司为此发生了争议。如果甲公司与赵某签订的房地产经纪合同中未约定违约责任,那么()。A.赵某不承担违约责任B.甲公司仍可依法追究赵某的违约责任C.该房地产经纪合同无效D.该房地产经纪合同的内容不完整答案:B解析:违约责任是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。违约
18、责任是以有效合同为前提,合同未成立或者成立后无效、被撤销的,纵使当事人有过失也无违约责任可言。违约责任的构成要件,一是必须有违约行为,二是无免责事由。本题中,甲公司与赵某签订的房地产经纪合同有效、且赵某无免责事由并存在违约行为,构成违约。因此,虽然合同中未约定违约责任,甲公司仍可依法追究赵某的违约责任。共用题干赵先生购买一套旧有住房,建筑面积200,每平方米售价4500元。按规定,在交付首付款后,某商业银行与购房人签订合同,该市住房置业担保公司与购房人签订合同。该市住房置业担保公司要求赵先生以其自己合法所有的房屋提供抵押反担保,并签订书面房屋抵押合同。赵先生依照借款合同还清全部贷款本息,借款合
19、同终止,相应( )。A:保证合同依次终止后,房屋抵押合同再终止B:房屋抵押合同依次终止后,保证合同再终止C:房屋抵押合同依次终止后,保证合同继续履行D:保证合同与房屋抵押合同同时终止答案:D解析:在房地产营销中,电子商务可以应用在( )方面。A:成本规划B:销售渠道C:广告宣传D:信息发布E:物业管理服务答案:B,C,D,E解析:下列关于房地产经纪执业规范执行的表述,正确的是()。A、 主要依据道德进行调节B、 依据经纪人员的自律C、 通过内部管理强化执业规范的贯彻落实D、 行业自律组织可以采用业内通报方式进行处理E、 媒体发现经纪人员违背了执业规范,可以进行报导、披露答案:B,C,D,E解析
20、:房地产经纪执业规范主要依靠以下方式来执行:经纪人员的自律。社会各项活动需要法律和道德同时进行调节。法律调节是一种他律行为,即以国家或政府的强制力来施加影响,从而规范人们的行为;道德调节是一种自律行为,即以人们内心的良知去支配自己的行为。房地产经纪执业行为同样需要以法律和道德为手段同时去调节。经纪机构的强制。目前我国房地产经纪活动的主要法律责任主体是房地产经纪机构,因此房地产经纪机构通过内部管理强化执业规范的贯彻落实是非常有效的一种途径。行业自律。当经纪机构或经纪人员违背执业规范的时候,行业自律组织可以采用以下方式进行处理:告诫、约谈、业内通报、记入信用档案等。社会监督。各种媒体发现经纪人员或
21、机构违背了执业规范,可以通过各种方式进行报导、披露。此外,由于我国相关法律不完善,在民事纠纷诉讼过程中,在相关法律条文缺失的情况下,房地产经纪执业规范可以成为法院进行判决或仲裁机构进行裁决的依据。某市土地储备中心准备拍卖一块城市中心区的空地,规划用途为商住两用,E房地产开发公司准备竞标开发。若开发的项目总面积为6000m2,固定总成本为1200万元,单位变动成本为2000元/m2,销售税费率为10%,发展商的目标利润为1000万元,则该项目全部销售出去的保本价格和目标利润销售价格分别为()元/m2。A.4400;4620B.4444;4620C.4444;6296D.4400;6296答案:C
22、解析:单位保本价格(固定成本总额预计销售面积单位变动成本)(1销售费率),本题中要求计算该项目圈全部销售出去的保本价格,所以,单位保本价格(1200000060002000)(110%)4444(元/m2)。目标利润单位价格(固定总成本目标利润额)预计销售面积单位变动成本(1销售费率),所以,该项目全部销售出去的目标利润销售价格为:(1200000010000000)60002000(110%)6296(元/m2)。共用题干张某于2022年12月购买了两套住房。住房I为毛坯房,建筑面积96 m2,单价为5 800元/m2;住宅为精装修房,建筑面积146 m2,单价为7 800元/m2。完成房屋
23、交割手续后,张某拟对住房I进行室内装饰装修,其中选材上比较了实木地板、复合地板、塑料地板和瓷砖等地面材料以及石膏板、矿棉板、PVC板和铝合金板等顶棚材料。2022年6月,张某将住宅以9 800元/m2的价格出售给李某,李某向银行申请期限为20年的个人住房抵押贷款,银行给出的贷款条件是首付50%,贷款利率上浮10%。假定5年以上银行基准贷款利率为6%,按月计息。根据以上内容,回答8690题。李某办理个人住房抵押贷款需要准备的材料为()。 A:个人住房抵押贷款申请B:经济收入证明C:抵押房地产权属证明D:户籍管理部门出具的无违法记录证明答案:A,B,C解析:2022房地产经纪人历年真题9卷 第5卷
24、房地产经纪服务合同属于( )。A.双务合同B.口头合同C.从合同D.有偿合同E.劳务合同答案:A,D解析:房地产经纪服务合同的特征;房地产经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人与第三方的房地产交易而提供有偿经纪服务,与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议,是委托人与房地产经纪机构就某一个项目进行协商而达成一致的协议。房地产经纪服务合同的特征为:房地产经纪服务合同是双务合同、有偿合同、书面合同。共用题干某市拟在2022年10月以拍卖方式出让一宗土地,土地用途为住宅用地。该宗地拍卖的保留价为8000万元,起拍价为7600万元。开发商在决定是否参加宗地竞价和如何竞价前,必须了解的控制指标
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