22年房地产估价师考试真题及详解7篇.docx

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1、22年房地产估价师考试真题及详解7篇22年房地产估价师考试真题及详解7篇 第1篇 业主委员会是业主大会的执行机构，应履行的职责是（ ）。A召开业主大会会议，报告物业管理的实施情况B代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同C及时了解业主、物业使用人的意见和建议D监督和协助物业管理企业履行物业服务合同E制定、修改物业管理区域物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度正确答案：ABCD 下列关于住房公积金的表述中，正确的是（ ）。A每年的1月1日为职工住房公积金的结息日B住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过15%C职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内的存储余额D

2、个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别，应免征个人所得税正确答案：D 物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。同一物上不能有内容不相容的两种以上的物权并存。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产所在地区的绿地率、容积率、建筑密度、建筑间距等也反映了其环境状况，它们的高低或大小对房地产价格也有影响。 （）答案：对解析： 本题考查的是房地产区位因素。房地产所在地区的绿地率、容积率、建筑密度、建筑间距等也反映了其环境状况，它们的高低或大小对房地产价格也有影响。征收国有土地上房屋的土地成本包括（）。A、场地平整费B、城市基础设施建设费C、渣土清运费D、青苗补偿费

3、E、地上物拆除费答案：A,B,C,E解析：考点:土地成本。征收国有土地上房屋的土地成本一般包括房屋征收补偿费用、相关费用和其他费用。房屋征收补偿费用一般包括被征收房屋补偿费、搬迁费、临时安置费和停产停业损失补偿费；相关费用一般包括房屋征收评估费、房屋征收服务费和政府规定的其他有关费用。其他费用一般包括地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等，通常依照规定的标准或采用比较法求取。王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2022年初进行了重新装修。2022年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800

4、万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议:妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为（ ）。A.房屋所有权注销登记 B.房屋所有权初始登记C.房屋所有权变更登记 D.房屋所有权转移登记答案：D解析： 某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（ ）年。A15B25C35D55正确答案：B从事公司上市房地产估价业务的房地产估价机构应当具备( )资质。A.一级B.二级C.三级D.暂定三级答案：A解析：一级房地产估

5、价机构可以从事各类房地产估价业务。下列房地产中，通常适用比较法估价的有（）。A、高档公寓 B、标准厂房 C、房地产开发用地 D、行政办公楼 E、在建工程答案：A,B,C解析：本题考查的是比较法适用的估价对象。比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。写字楼。商铺。标准厂房。房地产开发用地。参见教材P176。22年房地产估价师考试真题及详解7篇 第2篇廉租住房保障资金的来源有（）。A、廉租房租金收入B、资金利润C、土地出让净收益D、廉租住房预售资金E、住房公积金增值收益答案：A,C,E解析：本题考查的是保障性住房。廉租住房

6、保障资金来源有：（1）地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算安排；（2）住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设；（3）土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例；（4）廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租房住房保障专项补助资金等方式给予支持。 以出让方式取得国有土地使用权的，建设单位应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。 （ ）正确答案：有保留价拍卖是指拍卖前设立最高售价的拍卖行为。竞买人的最高竞价低于保留价的可以成交

7、。（）答案：错解析： 本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。有保留价拍卖是指拍卖前设立最低售价的拍卖行为。竞买人的最高竞价必须等于或高于保留价，低于保留价不能成交。有保留价拍卖通常用于价值较高的标的物拍卖，如房屋、土地、文物艺术品等。按照消费者对不同属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场分别有（）。A、同质偏好市场B、分散偏好市场C、个别偏好市场D、集群偏好市场E、集中偏好市场答案：A,B,D解析：考点:市场细分。产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为三种偏好模式，即同质偏好、分散偏好和集群偏好，相应的就会形成不同偏好的细分市场。 会计要素主要

8、包括（ ）。A资产、负债、所有者权益B资产、负债、所有者权益、收入、费用C资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润D资产、收入、利润正确答案：C 若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出的关系是（ ）。A成反方向变动B成同方向变动C价格升（降）的百分率与需求减（增）的百分率相等D没有多大关系正确答案：B有关路线价法估价的操作步骤，下列描述正确的有（）。A、划分路线价区段B、设定标准临街宽度C、调查评估路线价D、制作价格修正率表E、计算临街土地的价值答案：A,C,D,E解析：本题考查的是土地成本。选项B错误，每一农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的46倍；选项D错误，土

9、地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年年均产值的30倍。参见教材P290291。 下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是（ ）。A保险费B房产税C法律费D贷款利息正确答案：D收益性物业的经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。（）答案：对解析：终极目标是指中央银行实行一定货币政策在未来时期要达到的最终目的。货币政策的实质是正确处理经济发展与稳定货币的关系，各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。22年房地产估价师考试真题及详解7篇

10、 第3篇(2022年真题) 依法必须进行招标的工程建设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有（）。A.全部使用国有资金投资的建设项目B.国有资金投资控股的建设项目C.国有资金投资占主导地位的建设项目D.民营企业资金投资控股的建设项目E.全部使用民营企业资金投资的建设项目答案：A,B,C解析：本题考查的是工程建设招标。依法必须进行招标的项目，全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。设立担保公司应当具备下列条件包括：有自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有不少于3000万元人民币的实有资本；有一定数量的周转住房；有适应工作需要的专业

11、管理人员；有符合公司法要求的公司章程；符合公司法和相关法律、法规规定的其他条件。（）答案：错解析：本题考查的是住房置业担保机构管理制度。设立担保公司应当具备下列条件：（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的服务场所；（3）有不少于1000万元人民币的实有资本；（4）有一定数量的周转住房；（5）有适应工作需要的专业管理人员；（6）有符合公司法要求的公司章程；（7）符合公司法和相关法律、法规规定的其他条件。下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是( )。A、 提高开发贷款利率B、 降低开发贷款利率C、 通货膨胀率下降D、 降低房地产税费答案：A解析：因为提高开发贷款利率会导致开发商减少开发项

12、目，因此房地产价格上升。在金融杠杆中，我们将杠杆率定义为( )。A.贷款值除以房地产总价值B.房地产总价值除以贷款值C.房地产投资中的本金值除以所投资的房地产总价值D.所投资的房地产总价值除以房地产投资中的本金值答案：D解析：金融杠杆简单地说就是一个乘号。使用这个工具，可以放大投资结果，无论最终结果是收益还是损失，都会以一个固定的比例被予以放大。房地产市场失灵的主要原因有（）。A、垄断B、外部性C、信息不对称D、住房问题E、通货膨胀及失衡答案：A,B,C,E解析：考点:政府干预房地产市场的必要性。房地产市场失灵的主要原因有：垄断、外部性、信息不对称、市场不完全、公共品、失业、通货膨胀及失衡、再

13、分配和优效品等八类。 现有某待开发项目建筑面积为3850，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元，。若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（ ）万元。A766B791C913D1046正确答案：B房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括（）。A.估价方法选用B.估价结果确定方式C.估价师的职业道德D.估价技术路线E.估价参数选取答案：A,B,D,E解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。对估价机构的技术鉴定的内容，也是估价技术内容，包括估价对象、价值时点、价值内涵、估价依

14、据、估价原则、技术路线、估价方法、重要参数选取、估价结果确定等。城市规划分为城市总体规划和城市功能区规划。（）答案：错解析：本题考查的是城市规划与其他相关规划的关系。城市规划分为城市总体规划和详细规划。 在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A、和BBB、四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为（ ）。A50%B60%C70%D80%正确答案：D22年房地产估价师考试真题及详解7篇 第4篇 保险活动所特有的内在功能是（ ）。A组织经济补偿B分散风险C融通资金D防灾防损正确答案：B分散危险作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能。房地产开发企业不得采取（）的方式销

15、售商品房。A.分期付款B.收取预售款C.收取定金D.返本销售答案：D解析：本题考查的是商品房销售的其他限制性规定。房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。 两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率低。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：任意拍卖目的在于将物品换价兑现，与清偿债务有必然的直接关系。（）答案：错解析： 本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。任意拍卖目的在于将物品换价兑现，与清偿债务不一定有直接关系。住房置业担保是指依照住房置业担保管理试行办法设立的住房置业担保公司，在

16、借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供一般责任保证担保的行为。（）答案：错解析：本题考查的是住房置业担保概述。住房置业担保是指依照住房置业担保管理试行办法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。参见教材P210。 下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（ ）。A进行项目的财务评价B获取项目所需土地C确定规划设计方案并获得批准D对项目的建设工程进行招标E提交项目开工申请并获得批准正确答案：BCDE银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额

17、偿还的10年期个人住房抵押贷款，每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是（）元。A、1836.21 B、1810.39 C、1784.45 D、1795.36答案：A解析：本题考查的是复利计算。根据公式：P=A/i1-1/（1+i）n，第五年第11个月月末，尚未偿还本金为P=7000/（6%/12）1-1/（1+6%/12）512+1=367242.71（元）。第五年最后一月应还利息I=367242.716%/12=1836.21（元）。 根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（ ）时，便为最高最佳使用。A与外部环境最协调B达到规模递增C内部构成要素

18、的组合最适当D外部环境与内部因素相关联E外部环境要素为最适当的组合正确答案：AC适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时内部构成要素的组合最适当时，便为最高最佳使用。某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（）元/m2。A、4653B、5347C、5352D、5366答案：D解析：考点:现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。月租金净收益1000/10010（元/m2），月

19、折现率6%/120.5%，该期房目前市场价格现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值风险补偿值，5000现房价格10/0.5%11/（10.5%）10现房价格5%；现房价格=5366（元/m2）。22年房地产估价师考试真题及详解7篇 第5篇土地增值税的扣除项目包括了与转让有关的房地产税金。（）答案：对解析：土地增值税的扣除项目包括：取得土地使用权时所支付的金额；土地开发成本、费用；建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。空调系统按集中式空调系统处理的空气来源划分，不包括（）。A.混合式系统 B.分布式系统 C.封

20、闭式系统 D.直流式系统答案：B解析：本题考查的是建筑通风与空调设备。按集中式空调系统处理的空气来源划分，包括封闭式系统、直流式系统和混合式系统。选项B，分布式属于按照空气处理的设置情况分类。王某以12000元/m2的价格购买了10间建筑面积均为80m2的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0.3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租；

21、第10年末以13000元/m2的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以15000元/ m2的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元/m2的价格全部卖掉（每次卖房时均支付了相当于售价5.5%的销售税金、0.3%的手续费和1%的个人所得税）。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/月m2（按建筑面积计）不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%；购房投资发生在第1年初，每年租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。（1）完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。

22、（2）列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据（不要求计算结果）。答案：解析：完成自有资金现金流量表1.总购房款：1.21080960（万元）2.自有资金：96040%384（万元）3.贷款资金：96060%576（万元）4.购房代理费等相关费用：9601.5%14.4（万元）5.抵押贷款年还本付息额：P576（万元） i7.5%，n10AP（A/P，i，n）5767.5%（1+7.5%）10/（17.5%）10183.92（万元）6.办证费用及装修费用：960（3%0.3%）4071.68（万元）7.年毛租金收入：第3年初一第10年初：200801012192（万元）第11年初一第15年初

23、：20080812153.6（万元）第16年初一第20年初：2008051296（万元）8.年运营成本：第3年末第10年初：19225%48（万元）第11年末第15年初：153.625%38.4（万元）第16年末第20年初：9625%24（万元）9.净转售收入：第10年末：1.3280（15.5%1%0.3%）193.86（万元）第15年末：1.5380（15.5%1%0.3%）335.52（万元）第20年末：1.6580（15.5%1%0.3%）596.48（万元）自有资金现金流量表（表格项目已给定）某城市2022年商品住房新开工面积为500万平方米，从2022年跨入2022年继续施工的面积

24、为300万平方米，2022年恢复施工的面积为200万平方米，该城市2022年商品住房施工面积是（）万平方米。A、500B、700C、800D、1000答案：D解析：本题考查的是供给指标。房屋施工面积，是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。5003002001000（万平方米）。以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式的收益中，包含着土地使用权转让收益，这部分收益不应完全由转让人获得。（）答案：对解析：本题考查的是商品房预售。商品房预售应当符合持有建设工程规划许可证和施工许可证。

25、 下列关于廉租住房地表述中，正确的是（）A廉租住房地供应对象包括中低收入家庭B廉租住房免征房产税C廉租住房的供应以实物配租为主D廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人住房面积的60%正确答案：D(2022真题) 开放型基金证券只能在交易市场上买卖，价格波动的幅度较大。（）答案：错解析：本题考查的是投资基金。封闭型基金证券只能在交易市场上买卖，价格受供求关系的影响，波动较大；开放型基金证券，一般是申购和赎回。其中按基准价格由基金公司买回的部分，价格变动的幅度较小，在交易市场上买卖的部分则存在较大的价格波动。屋面防水工程的最低保修期限为（）年。A.5 B.2 C.6 D.1答案：A解析：本题考查的

26、是建设工程质量保修办法。屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限，为5年。关于估价方法选用的说法，正确的有（）。A、所有适用的估价方法都应选用，不得随意取舍B、商品住宅一般应以比较法为常用的估价方法C、现状空置的商铺不宜采用收益法估价D、影剧院一般适用比较法和成本法估价E、市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法答案：B,E解析：本题考查的是选用估价方法进行测算。选项A错误，在理论上适用的估价方法，都应初步入选，不得随意取舍，但每种估价方法除了其适用的估价对象，还需要具备一定条件。有些估价对象因其所在地的房地产市

27、场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些在理论上适用的估价方法的实际运用。因此，在正式选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，包括根据收集到的估价所需资料的数量和质量、当地本类房地产市场状况等情况，确定采用的估价方法；选项C错误，商铺具有收益性，即便现在空置，也可以采用收益法评估；选项D错误，影剧院很少发生交易，但具有收益性，不宜选用比较法，适用收益法。参见教材P413。22年房地产估价师考试真题及详解7篇 第6篇 某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。买方应缴纳的税费为正常成交价格的2%。则卖方实际得到的价格和买方实际付

28、出的价格相差了（ ）元/m2。A1900B2500C650D600正确答案：C卖方实际得到的价格计算如下： 卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=2500-25007%=2325(元/m2) 买方实际付出的价格计算如下：买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费=2500+25005%=2625(元/m2)关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）。A应纳税所得额=收入总额不征税收入免税收入各项扣除允许弥补的以前年度亏损B所得税应纳税额=应纳税所得额错误适用税率C企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算D企业所得税税率的高低与项目所在城

29、市的级别有关E企业所得税税率为25%答案：A,C,E解析：A 项，企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额；B 项，所得税应纳税额=应纳税所得额错误适用税率减免税额抵免税额；C 项，国家税务总局对房地产开发企业所得税，做出了按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算的特殊规定；DE 两项，房地产开发投资企业所得税税率为25%。影响房地产市场发展的基本因素有（）。A、社会因素 B、经济因素 C、资源因素 D、政策因素 E、技术因素答案：A,B,D解析：本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场运行环境的影

30、响因素中，社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。参见教材P31。利用直线趋势法对某类商品住宅20222022年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y3522385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且X0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2022年的平均价格为（ ）元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757答案：D解析：本题考查的是长期趋势法中的数学曲线拟合法。取2022年对应的X1，2022年对应的X1，则满足X0。偶数年，间隔2。（若为奇数年数据，最中间的数取0，间隔1）2022年，X11，则Y3522385117757。P3

31、85。税收加成与税收附加不同，附加只对特定纳税人加征，加成对所有纳税人加征。 ( )答案：错解析：加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。 在建工程房地产估价结果报告一、委托方房地产开发有限公司，法人代表：，地址：市路号，联系电话：一。二、受托方房地产价格评估有限公司，法人代表：，地址：市路号，估价机构资质等级：一级，联系电话：。三、估价对象1地理位置及概况(略)2估价对象概括估价对象：一栋在建住宅楼建筑面积：11627.92 m2土地使用权年限：至2073年5月31日土地面积：4300m2四、估价目的为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。五、估价时点2022年6月

32、18日至2022年6月30日。六、价值定义采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。七、估价依据1中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T 50291-1999)。2国土资源部土地估价规程。3市人民政府市出让国有土地使用权基准地价。4市房地局土地出让价格评估技术标准(试行)。5市城市规划管理局审定设计方案通知书()规审字号。6公司房屋所有权证(全字第号)。7公司国有土地使用证全国用()字第号。8委托方提供的其他资料。9估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。八、估价原则本次估价遵循的房地产估价原则有：1合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提

33、进行评估。2最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。3鉴于估价对象的规划方案已经市城市规划管理审定部门批准()规审字号审定设计方案通知书，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。4替代原则：即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。九、估价方法估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正；估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选

34、取了重置成本法进行评估。十、估价结果以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为：3976.03万元(大写：人民币叁仟玖佰柒拾陆万零叁佰圆整)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)十三、估价报告应用的有效期本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。在建工程房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)市场比较法市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在

35、影响估价对象的交易情况、期日、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日房产价值的方法。1选取可比案例，选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件：(1)用途相同；(2)交易类型相同；(3)正常交易或能够修正为正常交易的案例；(4)区域及个别条件相近；(5)统一价格基础；(6)交易日期接近。评估选择了与估价对象同一小区内三宗交易实例作为比较案例，具体情况如表6-l所示。表6-1可比实例表比较案例 A B C 交易价格(元/m2) 3800 3600 3500 位置 距小区正门30m 距小区正门30m 距小区正门200m 用途 商住 住宅 住宅 交易日期 2022.11.30 20

36、22.3.21 2022.3.28 结构 钢混 砖混 砖混 房屋状况 新房 新房 新房 2价格修正指数表将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度。再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，详见表6-2表6-2价格修正指数 比较案例 估价对象 A B C 交易价格(元/ m2) 待估 3800 3600 3500 位置 100 104 102 98 用途 lOO 100 100 100 交易日期 100 97 99 99 结构 100 100 100 100 房屋状况 100 100 100 100 交易价格(元/ m2

37、) 100 100 100 1003修正系数表根据修正指数表，编制修正系数列表63，最后依据市场比较法计算公式求取修正后房产价格。 比较案例 A B C 交易价格(元/ m2) 3800 3600 3500 位置 100/104 lOO/102 100/98 交易类型 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/97 100/99 i00/99 结构 100/100 100/100 100/100 房屋状况 100/100 100/100 100/100 权重 0.3 O.3 O.4 比准价格(元/ m2) 3642.58 工程进度 95% 在建工程价格(元/ m2) 4

38、023.78(一)成本法所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。计算土地使用权价格：估价对象规划用途为住宅，位于市基准地价三级地范围，结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行估价，确定估价对象的楼面地价为857元/ m2，则土地总价为1112.79万元。建筑物建造成本：建筑物建造成本一开发成本+管理费用+投资利息+

39、销售费用+税费+开发利润1开发成本(1)建安费用根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为139535万元(2)红线内市政费：取建安费用的15%。红线内市政费=1112.7915%=166.92万元建造总成本=建安费用+红线内市政费=160465万元(3)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用)：取建造成本的10%。前期工程总费=1395.3510%=139.54万元(4)不可预见费：取建安费用的5%。不可预见总费=1395.355%=69.77万元开发成本合计为1771.58万元2管理费用建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的5%。管理费用=(1112.79

40、+1604.65)5%=135.87万元3投资利息估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行2022年2月20日公布的1年期贷款利率531%计取，计息基数为开发成本。则：投资利息=1112.795.31%1+1771.585.31 9/60.5=106.13万元4投资利润根据市当前的市场状况，按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为1年，开发商利润取25%。投资利润=1771.5825%=442.90万元5销售费用估价对象为在建工程，未销售，故不计。6估价对象价格根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、

41、贷款利息和销售费用后，可以得出估价对象在估价期日的市场价格为：总价=1112.79+1771.58+135.87+107.81+442.90=3570.95/万元七、估价对象价格确定根据目前市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析，这两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低，我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，则委托评估房地产总价为人民币3570.95万元。附件(略)正确答案：1房地产权利状况描述不全。2房地产现状描述不全。3估价原则中缺少估价时点估价原则。4估价结果报告中总地价缺少货币种类。5市场比较法比较因素所取修正指数无说明。6比较案例B位置指数不正

42、确。7比较案例A用途为商住，与估价对象的可比应作说明。8比较案例的结构不同应该进行修正。9比准价值的权重未作说明。10成本法中土地使用权价格计算有错误。11成本法中各项费用比例无依据。12建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。13成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。14技术报告总价大写错误。15估价结果缺少单价。16估价时点表述错误。17红线内市政费的计算错误。18前期工程费的计算错误。19投资利润计算错误。20估价结果缺大写金额。 房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入( )。A管理费B销售费用C前期费用D其他费用正确答案：B答案 B 销售费用是指房地产开发企

43、业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。购买经济适用住房满一定期限后，购房人可依法转让。答案：对解析：经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨(国有土地)、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。经济适用住房单套建筑面积控制在60 左右；购房人拥有有限产权，购房满5 年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有( )。A、 建筑阻碍、高速路或铁路B、 细分市场C、 人口密度的大小D、 该区域发展的类型和范围E 邻里关系和人口统计特征答案：A,C,D,E解析：22年房地产估价

44、师考试真题及详解7篇 第7篇在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（）。A.评估价格 B.成交价格 C.市场价格 D.理论价格答案：D解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。A商业用房B住宅C写字楼D工业用房答案：A解析：房地产区位环境的优劣对各种性质的房地产的影响具体为：居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境。其中，别墅的要求是接近大自然，周围环境良好（如有青山、碧水、蓝天），居于其内又可保证一定的生活私密性。商业房地产的

45、区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等。工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。 下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是（ ）A税前现金流=有效毛收入-经营费用B税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息C税后现金流=税前现金流-所得税D税后现金流=税前现金流-准备金-所得税正确答案：D临时建设应当在批准的使用期限内（）。A.强制拆除 B.自行拆除 C.没收 D.转让答案：B解析：本题

46、考查的是城乡规划的实施与监督。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。房屋登记事项只在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书的是（）。A房地产开发企业待售的房屋B申请初始登记的新建商品房C继承、接受遗赠取得的房屋D全体业主共有的物业服务用房答案：D解析：对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。运用假设开发法估价在建工程价值时，当在建工程要续建成房屋时，在建工程价值需要扣除（）。A、续建完成后的价值B、在建工程取得税费C、续建成本D、管理费用E、投资利息答案：B,C,D,E解析：考点:按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式。在建工程价值续建完成后的价值在建工程取得税费续建成本