22年房地产估价师考试答案9节.docx

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1、22年房地产估价师考试答案9节22年房地产估价师考试答案9节 第1节 某宗房地产1993年10月建成，在2022年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为（ ）。A60%B70%C80%D90%正确答案：C 有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为( )万元。A400B450C500D540正确答案：A 即使在房地产市场比较发达的地区比较法也并非完全有效。此题为判断题(对，错)。正确答案： 由于政府土地收购储备中心实施的

2、土地一级开发，一般房地产歼发商没有参与土地一级开发的机会。 （ ）正确答案：通常情况下，土地收购储备中心会将土地开发工程发包给私营开发商，因此，房地产开发商有参与土地开发的市场机会。建设工程竣工验收，由（）负责组织实施。A.工程质量监督机构 B.建设单位C.工程监理单位 D.房地产开发主管部门答案：B解析：本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。 寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从（ ）方面依序筛选。A法律上的许可性B技术上的可能性C经济上的可行性D价值是否最大E精神贡献值的大

3、小正确答案：ABCD寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：(1)法律上的许可性。(2)技术上的可能性。(3)经济上的可行性。(4)价值是否最大。 在测定长期趋势值时，能剔除季节变动的统计方法主要有（ ）。A众数法B最小二乘法C时距扩大法D中位乘数法E移动平均法正确答案：CE22年房地产估价师考试答案9节 第2节 房地产开发前期的规划管理包括（ ）。A开发项目的选址定点审批B规划设计条件审批C规划设计方案审批D核发建设用地规划许可证E核发建设用地批准书正确答案：ABCD某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环

4、境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A目标定价法B领导定价法C随行就市定价法D认知价值定价法答案：D解析：开发商定价主要有以下三类方法：成本导向定价法（包括成本加成定价法和目标定价法）；购买者导向定价法（包括认知价值定价法和价值定价法）；竞争导向定价法（包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法）。其中，认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。开发商利用市场营销组合中的非价格变量，在购买者心目中确立认知价值，并要求所制定的价格必须符合认知价值。目标市场选择中，最简单的模式是（）模式。A、市场集中化 B、选择专业化 C、产品专业化

5、D、市场专业化答案：A解析： 本题考查的是目标市场选择。目标市场选择中，最简单的模式是企业只选择一个细分市场，即市场集中化。 下列关于当事人申请登记的时限的说法中，正确的是（ ）。A初始登记、变更登记、他项权利登记在发生之日起30日内提出申请B新建的房屋，申请人应在竣工后60日内提出登记申请C集体土地上的房屋因土地所有权转为国有，申请人应在事实发生之日起30日内提出申请D转移登记应当在事实发生之日起90日内提出登记申请E注销登记应在事实发生之日起15日内提出申请正确答案：CD某类房地产20222022年的价格见表1，根据平均发展速度法，预测该类房地产2022年的价格为（）元/m2。表1某类房地

6、产20222022年的价格A10300B10400C11165D11265答案：C解析：2022年该房地产价格V5=P0?ti=38001.240555=11165（元/m2）。小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（）答案：错解析：本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。教育费附加和地方教育费附加是随增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税。下列建筑物的实物状况因素中，对建筑规模有影响的有（）。A、建筑面积 B、建筑进深 C、室内净高 D、建筑层数 E、建筑质量答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产自身因

7、素。建筑物的面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度等规模因素，关系到建筑物的形象、使用性等，对房地产价格有影响。参见教材P125。22年房地产估价师考试答案9节 第3节 供给的变化表现为供给曲线的波动。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 征收集体土地，土地补偿费应当归（ ）所有。A县级以上人民政府土地管理部门B乡(镇）人民政府C农村集体经济组织D土地使用者正确答案：C土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。 转让以划拨方式取得的国有土地使用权的，其土地收益应上缴国家。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 如果中央银行要实现刺激经

8、济增长和充分就业的目标，可以适当提高再贴现利率，抑制信贷规模和减少货币供应量。反之，中央银行可以降低再贴现利率。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于房地产图的比例尺，表述不正确的是( )。A、 城市地籍图比例尺一般为1:1000B、 宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1:500或大于1:500C、 建筑物密集地区的房产分幅图一般采用1:1000的比例尺，其他区域的房产分幅图可以采用1:500比例尺D、 房产分丘图的比例尺为1:1001:1000E 房产分户图的比例尺一般为1:200答案：A,C解析：知识点 地形图与房产图消费者购买行为要受( )、知觉、学习和态度等心理因素

9、的影响。A、 年龄B、 动机C、 文化D、 社会答案：B解析：消费者购买行为要受动机、知觉、学习和态度等心理因素的影响。非经济特区A市B房地产开发公司2022年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2022年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2022年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2022年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公

10、司于2022年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2022年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。据此背景，回答以下问题：按照规定，B房地产开发公司和C建筑公司约定的装修工程的最低保修期限至( )结束。A、 2022年11月2日B、 2022年11月2日C、 2022年11月2日D、 2022年11月2日答案：A解析：知识点 建设工程质量保修办法 知识点 建设工程质量保修办法22年房地产估价师考试答案9节 第4节 下列属于农民集体的是（ ）A村农民集体B村内两个以上农村集体经济组织的农民集体C乡(镇)农

11、民集体D以上均正确正确答案：D答案：D土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。农民集体的范围有下列3种：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡(镇)农民集体。在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的( )。A、 市场供求关系B、 房地产管理部门C、 业主的愿望D、 建筑质量答案：A解析：因为在市场经济条件下，市场供求关系决定物业租金水平。改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.1/3，2/3B.2/3，2/3C.2/3，4/

12、5D.4/5，4/5答案：B解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。参见教材P223。移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。（）答案：对解析：本题考查的是简单移动平均法。移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派

13、生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。参见教材P390。下列关于征收集体土地的补偿费用的表述中，正确的有( )。A.土地补偿费归农村集体组织所有B.安置补助费不得发放给农民个人C.地上附着物和青苗补偿费归农村集体组织所有D.地上附着物和青苗补偿费归农民个人所有E.地上附着物和青苗补偿费归其所有者所有答案：A,E解析：土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给

14、个人。1994年7月18日发布的关于深化城镇住房制度改革的决定的基本内容不包括（）。A.改变计划经济体制下的福利性的旧体制 B.建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度 C.停止住房实物分配，实行住房分配货币化 D.发展住房金融 E.加强住房物业管理答案：C,D,E解析：本题考查的是城镇住房制度改革。关于深化城镇住房制度改革的决定的基本内容包括：改变计划经济体制下的福利性的旧体制、建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度。 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师考试答案9节 第5节 财务评价

15、中损益表用以计算（ ）等评价指标。A成本利润率B投资利润率C资本金利润率D资本金净利润率E资产负债率正确答案：BCD损益表中不显示成本及资产负债情况。报建审批管理主要包括对出让地块建设项目的选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。（ ）答案：错解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。P73。（）就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被

16、认识的基本单元。A、风险估计B、风险评价C、风险辨识D、风险分析答案：C解析：考点:风险分析的一般过程和方法。风险辨识就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。火灾保险，一般都采用定值保险的形式。（ ）答案：错解析：本题考查的是定值保险和不定值保险。财产保险是以所造成的损失承担赔偿责任。火灾保险一般采用不定值保险的形式。火灾险投保前对可能的损失，根本无法确定，所以投保不定值险。P319。风险是指某项活动导致损失的可能性。( )答案：错解析：知识点 房地产投资风险的概念 只有在生产可能性曲线与等收益线

17、相切的切点上，边际转换率与等收益线的斜率相等，此时两种商品的数量组合是生产可能性曲线上可以获得最大销售收入的产量组合。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：国有企事业法人单位向其他企业投资所形成的股份称为法人股。答案：错解析：国家股是由国家投资所形成的股份；法人股是由具有法人资格的企事业单位投资所形成的股份。但是国有企事业单位向其他企业投资所形成的法人股，也属于国家的投入，称为国有法人股。22年房地产估价师考试答案9节 第6节投资决策分析主要包括市场分析、（）和投资决策三部分工作。A、风险控制B、项目调研C、项目财务评价D、资金管理答案：C解析：考点:投资机会选择与决策分析。投资决策分析主要

18、包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。 市场法中实物状况比较和调整的内容包括( )。A环境B地形地势C外部配套设施D内部基础设施完备程度E装饰装修正确答案：BDE答案 BDE市场法中实物状况比较和调整的内容很多，对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度和土地平整程度等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说，主要包括：建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、空间布局、工程质量、完损程度等影响房地产价格的因素。替代效应是指（）。A.当某商品的价格发生变动时，消费者需求量发生变动的现象 B.在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用-价格效应来解释 C.其他商

19、品价格不变，某商品价格发生变动，从而商品的相对价格发生变化，消费者在原来价格组合下的购买力水平没有发生变化，但对价格变动商品的需求量发生变化的现象 D.由于商品价格变化引起消费者的收入相对变化而引起商品的购买量发生变化的现象答案：C解析： 本题考查的是需求及其变动。替代效应是指其他商品价格不变，某商品价格发生变动，从而商品的相对价格发生变化，消费者在原来价格组合下的购买力水平没有发生变化，但对价格变动商品的需求量发生变化的现象。选项A错误，是指价格效应；选项B错误，是指需求规律；选项D错误，是指收入效应。 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。（ ）此题为判断题(对，错)。正

20、确答案：根据我国保险法的规定，在我国设立保险公司的注册资本最低限额为人民币（）亿元。A.1 B.2 C.3 D.5答案：B解析：本题考查的是保险公司设立的条件。根据我国保险法的规定，在我国设立保险公司必须具备如下条件：（1）符合保险法和公司法的有关规定；（2）符合规定的注册资本最低限额。我国规定这一限额为人民币2 亿元；（3）具备专业知识和业务工作经验的高级管理人员；（4）有健全的组织机构和管理制度；（5）有符合要求的营业场所和与业务有关的其他设施。除上述条件外，设立保险公司还必须经保险监督管理部门批准。(2022真题) 从事公司上市房地产估价业务的房地产估价机构应当具备（）资质。A.一级B.

21、二级C.三级D.暂定三级答案：A解析：本题考查的是房地产估价机构监管。一级房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。在利用期望值法进行项目风险分析时，分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率之后，需要做的是（）。A、计算各年净现金流量的标准差B、计算净现值大于或等于零时的累计概率C、计算各年净现值的标准差D、计算各可能发生情况下的净现值答案：D解析： 本题考查的是概率分析中的期望值法。采用期望值法进行概率分析，一般需要遵循以下步骤：（1）选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素；（2）按照穷举互斥原则，确定各不确定性因素可能发生的状态或变化范围；（3）分析估算各不确定性因

22、素每种情况下发生的概率；（4）分别计算各可能发生情况下的净现值；（5）计算各年净现金流的标准差、整个项目寿命周期净现值的标准差或标准差系数；（6）计算净现值大于或等于零时的累计概率；（7）对以上分析结果作综合评价，说明项目是否可行及承担风险性大小。参见教材P233。22年房地产估价师考试答案9节 第7节房地产司法拍卖估价，评估的应当是（）。A.市场价值 B.最高价值 C.最低价值 D.理论价值答案：A解析：本题考查的是确定估价基本事项。房地产司法拍卖估价，一般应评估市场价值或市场价格，而不是快速变现价值或拍卖保留价。从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的( )分开。A、 利润

23、B、 利息C、 收入D、 收益答案：A解析：知识点 房地产价格的构成 以下关于房地产供给的描述，正确的有（ ）。A由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性B由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产具有较高的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分、不广泛C由于房地产建设周期较短，因此房地产供给具有及时性D由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性正确答案：ABD框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是 ( )。A.独立基础B.条形基础C.整体式筏式基础 D.箱形基础答案：A解析：独立基础是呈独立柱墩形式的基础，基础底面

24、形状为方形或矩形，适用于多层框架结构或厂房排架柱下基础。 开发商的主要合同关系通常包括（ ）等。A保险合同B分包合同C销售合同D勘察设计合同E加工合同正确答案：CD用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估的评估时点一致。（）答案：对解析：房屋征收评估基本事项中评估时点确定：被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。(2022年真题) 房地产开发项目在施工过程中，施工单位发生变更的，不必重新申请领取建设工程施工许可证。（）答案：错解析：本题考查的是开工申请与审批。建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的

25、，应当重新申请领取施工许可证。22年房地产估价师考试答案9节 第8节 （ ）建筑是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。A砖木结构B砖混结构C钢筋混凝土结构D钢结构建筑正确答案：C房地产开发项目的开发期，由（）两个阶段组成。A.建造期与经营期 B.准备期与经营期 C.准备期和建造期 D.建造期和经营准备期答案：C解析：本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。房地产开发项目的开发期，由准备期和建造期两个阶段组成。凡从事房地产估价、房地产经纪工作的组织和个人，承认中国房地产估价师与房地产经纪人学会章程，遵守其有关规定的，可申请加入中国房地产估价师与房地产经纪人学会。（）答案：对解

26、析：本题考查的是房地产中介服务行业组织。凡从事房地产估价、房地产经纪工作的组织和个人，承认中国房地产估价师与房地产经纪人学会章程，遵守其有关规定的，可申请加入中国房地产估价师与房地产经纪人学会。（一）某家庭计划5 年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5 年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50 万元；（2）该家庭月工资收入为12000 元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000 元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5 年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来

27、收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）答案：解析：已知：i=3%/12=0.25%，n=5 错误12=60，s=0.5%，A1=12000 错误50%=6000（元），A2=1000 元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000 错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（is）1（1+s）/（1+i）n（1+i）n=6000/（0.25%0.5%）错误1（1+0.5%）/（1+0.25%）60错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2（1+i）n1

28、/i 或者F3=A2/i11/（1+i）n（1+i）n=1000 错误（1+0.25%）601/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50 万元；（2）P2=A1/（is）1（1+s）/（1+i）n=6000/（0.25%0.5%）错误1（1+0.5%）/（1+0.25%）60=386840.22（元）；

29、（3）P3=A2/i11/（1+i）n=1000/0.25%错误11/（1+0.25%）60=55652.36（元）；（4）P=P1+P2+P3=（500000+386840.22+55652.36）元=942492.58（元）；（5）5 年后的终值为：F=P（1+i）n=942492.58 错误（1+0.25%）60=1094815.20（元）；（6）可购住房总价为：1094815.20/50%=2189630.40（元）；（7）可购住房单价为：2189630.40/120=18246.92（元/m2）。 从理论上讲，房地产抵押价值应是假设债务履行期届满债务人不履行债务，拍卖、变卖房地产最可

30、能实现的价格或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（） 。A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险答案：B解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。选项A收益现金流风险，是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。选项B资本价值风险，指即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化；选项D是物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险，包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用。参见教材P21。房地

31、产征收补偿估价，因估价对象可能存在抵押权或债权，所以在估价时要考虑这些因素对房地产价值的影响。（ ）答案：错解析：本题考查的是估价对象的确定。征收补偿估价不考虑债权债务因素。视作干净的完整产权进行评估。P405。22年房地产估价师考试答案9节 第9节 国库券是一种直接金融工具。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：关于无差异曲线特征的说法，错误的是（）。A.无差异曲线凸向原点B.无差异曲线的斜率为正值C.无差异曲线又称为等效用曲线D.离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越小答案：B解析：本题考查的是无差异曲线分忻。无差异曲线主要有以下特点：（1）无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，

32、斜率为负值；（2）无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用；（3）无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交；（4）无差异曲线凸向原点。参见教材P177。#衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是( )。A、 位置B、 外部配套设施C、 环境景观D、 交通答案：D解析：知识点 房地产一般因素不动产物权预告登记后，未经权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记的类型。预告登记后，未经预告登记的权 利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。参见教材P136。 路线价法中的单独深度价格修正率随着临街深度的递进而

33、增大。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于物业服务招投标制度表述错误的是（）。A.物业服务是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征 B.提倡业主通过公开.公平.公正的市场竞争机制选择物业服务企业 C.鼓励建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业 D.鼓励建设单位将房地产开发与物业管理结合答案：D解析：本题考查的是物业服务招投标制度。物业服务是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。漏税和欠税属于违法犯罪行为。偷税和抗税属一般违章行为，不构成犯罪。（）答案：错解析：本题考查的是税收制度及构成要素。偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪。