22年房地产估价师预测试题8节.docx

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1、22年房地产估价师预测试题8节22年房地产估价师预测试题8节 第1节某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的（）。A.技术上的可能B.经济上的可行C.价值最大化D.法律上允许答案：D解析：本题考查的是最高最佳利用原则。产权登记为工业用途，私自改造为商铺，不合法。最高最佳利用必须是在合法前提下。 汇票是（ ）。A由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款或持票人的票据B银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将

2、确定金额从其账户支付给收款人或持票人的票据C由出票人签发，承诺他人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的存单D由出票人签发，承诺付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据正确答案：D某物业当前的市场售价为10000元/m2，其业主拟采用租金按年5等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12，则第一年的租金应该确定为（）元/m2。A、896.48B、965.60C、934.50D、997.06答案：B解析： 本题考查的是复利计算。运用公式P=A1/(i-s)1-(1+s)/(1+i)n，(is)，10

3、000=A1/(12%-5%)1-(1+5%)/(1+12%)20，则A1=965.60（元/m2）。 某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（ ）元。A3019.53B2983.84C1524.15D1587.65正确答案：A下列关于契税的计税依据，表述正确的有（）。A.国有土地使用权出让.土地使用权出售.房屋买卖，为成交价格 B.土地使用权赠与.房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售.房屋买卖的市场价格核定

4、 C.土地使用权交换.房屋交换，为所交换的土地使用权.房屋的价格 D.征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据 E.在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据答案：A,B,D,E解析：本题考查的是契税-纳税人、课税对象、计税依据。土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额，所以选项C不正确。 建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 股票与股单的相同点是（ ）。A适用范围相同B性质相

5、同C都属于证据证券D表现形式相同正确答案：C 金融机构在融出资金时，要遵循（ ）原则。A流动性B安全性C偿还性D盈利性E地域性正确答案：ABD以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权必须是有偿获得，并领有国有土地使用权证。（ ）答案：对解析：房地产抵押贷款。按城市房地产抵押管理办法的规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。当在建工程抵押价值包含土地使用权的价值时，该土地使用权必须是有偿获得，并领有国有土地使用证。22年房地产估价师预测试题8节 第2节在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。A.指数修匀

6、法 B.平均增减量法 C.平均发展速度法 D.二次抛物线趋势法答案：C解析：本题考查的是长期趋势法。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用平均发展速度法测算；如果是各期上升的数额大致接近，宜选用平均增减量法计算。 在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些( )。A市场案例B交易实例C交易预期值D市场预期值正确答案：B答案 B可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有( )。A、 对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估

7、价作业期的某个日期为估价时点B、 城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C、 分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D、 房地产估价人员可以假定估价时点E 对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点答案：A,B解析：知识点 受理估价委托的概述商品越是耐用，（）。A、越富有弹性B、需求弹性越小C、越缺乏弹性D、完全无弹性答案：B解析： 本题考查的是需求弹性。商品越是耐用，需求弹性越小。某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交易税费均由买方承担。已知买方应缴纳的

8、税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。A.90.19B.95.85C.100.57D.105.28答案：D解析：本题考查的是统一税费负担。由于交易税费均由买方承担，合同约定成交价就是卖方实得金额，正常负担下的价格卖方实得金额应由卖方缴纳的税费，另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。正常成交价6040/（16%）8/（16%）105.28（万元）。参见教材P186。买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值是按照房地产交

9、易方式或有关经济行为类型划分的几种价格和价值。（）答案：对解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值是按照房地产交易方式或有关经济行为类型划分的几种价格和价值。参见教材P93。Z根据GB/T 179862000房产测量规范，下列项目中，计算一半建筑面积的是( )。A、 无顶盖的室外楼梯B、 无柱的雨篷C、 无顶盖的阳台D、 房屋之间无上盖的架空通廊答案：A解析：知识点 房地产面积测算某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）计划参加竞买，委托乙房地产估价机构（以下简称乙机

10、构）对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。经估价方法适用性分析，乙机构决定采用假设开发法中的动态分析法进行测算。经市场调查，乙机构认为类似项目未来市场客观投资回报率为7.5%，而甲公司投资部门预测为9%，董事会期望的投资回报率为8%10%。若测算该商品项目未来净收益为2000万元/年，开发期为2年，投资回报率为i，则共在价值时点的开发价值为（ ）。A.2000/i1-i/（1i）38B.2000/i1-i/（1i）40C.2000/i1-i/（1i）38/（1i）2D.2000/i1-i/（1i）40/（1i）2答案：C解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。收益期限为38年，开发完成价

11、值应折现至价值时点，折现年数为2年。污染大气的硫氧化物中以（）数量最多、危害最大。A.一氧化硫 B.二氧化硫 C.三氧化硫 D.一氧化碳答案：B解析：本题考查的是大气污染物及其危害。污染大气的硫氧化物中，以二氧化硫的数量最多，危害最大。22年房地产估价师预测试题8节 第3节 某宗房地产交易总价为40万元，其中首期付款为20%，余款于半年后支付。假设季度利率为 0.5%，则该宗房地产在成交日期一次付清的价格应为39.37万元。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的距离，称为交通时间距离。（）答案：错解析：本题考查的是房地产区位因素。经济距离：更科学但较复杂

12、的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。在假设开发法中，折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，它与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同。（）答案：对解析：折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。现金流折现法属于动态分析法。张某转让雇主李某无偿赠与的房产，应以转让收入作为应纳税所得额，按20的适用税率计算缴纳个人所得税答案：错解析：受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，

13、在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。 虽然被拆迁房屋的使用性质一般以房屋权属证书及权属档案记载为准，但拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，在出让合同中已约定不可续期。建筑物的经济寿命为50年。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。（）答案：错解析：考点:求取建筑物折旧应注意的问题。50-6-40=4，50-4=46。

14、某套期房住宅的套内建筑面积为120m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为30m2，套内建筑面积的购买单价为15000元m2，购买人采用的付款方式为：首付60万元，余款向银行申请贷款。关于该房地产价格的说法，正确的有（）。A使用面积的购买单价为12500元m2B建筑面积的购买单价为12000元m2C名义价格为180万元D实际价格为180万元E现房价格低于180万元答案：B,C,D解析：使用面积小于套内建筑面积，因此使用面积的购买单价肯定大于套内建筑面积的购买单价15000元/m2也可以进行以下计算后得出结论：使用面积的购买单价=15000元/m2120m2（12020）=18000（

15、元/m2）；建筑面积的购买单价=1.5120/（120+30）=1.2（万元/m2）；名义价格为180万元，实际价格也为180万元，因为余款向银行申请贷款，无论是哪一种贷款形式，肯定要支付利息；现房价格肯定高于180万元（15000元/m2120m2），因为从期房到现房要蒙受期间房屋无法获得收益的经济损失，同时还应获得风险补偿。关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（）。A.吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数答案：A解析：本题考查的是市场交易指标。

16、吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。在房地产拍卖活动中，属于要约表示的是( )。A.告知评估价 B.公布保留价 C.给出起拍价 D.竞买人报价答案：D解析：无论是增价拍卖还是减价拍卖，都遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立。但是，在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竟买人报出的价格才是要约表示。22年房地产估价师预测试题8节 第4节估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险

17、价值，估价结果为3 500万元，则（）。A. 3500万元是该宾馆的公开市场价值B. 3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值C. 3500万元是保险事故发生后的损失价值D.投保时，保险金额不能超过3 500万元答案：D解析： 建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（ ）。A功能落后B功能缺乏C环境污染D交通拥挤E正常使用的磨损正确答案：CD房地产估价师注册证书失效的情形有（）。A、注册期满3年而未延续注册的 B、持续离开估价岗位超过1年的 C、年龄超60周岁的 D、聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的 E、不具有完全民事行为能力的答案：A,D,E解析：本题

18、考查的是房地产估价师注册。注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效：（1）聘用单位破产的；（2）聘用单位被吊销营业执照的；（3）聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的；（4）已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的；（5）注册有效期满且未延续注册的；（6）年龄超过65周岁的；（7）死亡或者不具有完全民事行为能力的；（8）其他导致注册失效的情形。政治环境涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产市场的运行环境。政治环境涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。 某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较

19、完善的、能满足该区居民物资与文化牛后所需的公共服务发施，则该区域最可能是城市规划意义上的（ )A.居住区B.居住小区C.居住组团D.居住社区正确答案：A 下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是（ ）。A未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款B房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款C中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以上10年以下的有

20、期徒刑，并处罚金D中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金正确答案：D我国刑法规定，中介服务人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以上10年以下有期徒刑，并处罚金；严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。 下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（ ）分析。A吸纳率B房地产市场的商业周期C家庭规模与结构D投资购买和使用购买的比例正确答案：B土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。（）答案：错解析：考

21、点:剩余技术。建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。 当产销量的变化不影响（ ）时，成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系，此时的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析。A生产成本B运营费用C生产能力D市场销售价格正确答案：AD22年房地产估价师预测试题8节 第5节(2022真题) 下列有价证券中，属于在同等条件下投资风险最大的是（）。A.企业债券B.开放型基金C.优先股股票D.普通股股票答案：D解析：有价证券中，在同等条件下投资风险从大到小顺序为：普通股股票优先股股票开放型基金企业债券。 根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定，不得抵押意义因而不作为以抵

22、押为目的的估价对象的房地产有（ ）。A土地所有权B国有工业用地使用权C宅基地土地使用权D大型游乐场E乡镇企业用房正确答案：AC房地产行政管理中出现的对房地产评估的需求，包括以下项目（ ）。A.补地价的评估B.基准地价评估C.房地产证券化的评估D.评估结果异议复核评估E.受贿房地产的价值评估答案：解析： 在某居住区规划中，住宅建筑基底面积400m2，住宅总建筑面积1400m2，容积率1.4，则住宅建筑净密度为（ ）。A28.60%B35.OO%C40.00%D50.00%正确答案：C现实货币M1是最活跃的货币，随时可以用于购买商品、劳务和其他支付。（）答案：对解析：本题考查的是货币供给层次。现实

23、货币M1是最活跃的货币，是作为流通手段的准备而存在，随时可以用于购买商品、劳务和其他支付。M1包括：现金流通量+活期存款。 下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有( )。A发行企业债券B向银行借入信用贷款C房地产开发贷款D在公开市场上发行股票E土地储备贷款正确答案：ABCE答案 ABCE债务融资就是通过举债的方式融资。除了银行可以提供债务融资外，其他机构投资者如保险公司、退休基金等，也可提供债务融资。房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款等，都属于债务融资。 按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有（ ）。A陈某的儿子B陈某的经纪人C陈某的继

24、母D陈某的女儿E护理陈某多年的保姆正确答案：BE 下列不属于房地产区位因素的是（ ）。A 交通 B 用途 C 环境 D 楼层正确答案：B 下列有关地籍图的阐述有误的是（ ）。A地籍测量绘制的图件称为地籍图B地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素C地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状况和面积等的依据，也是建立地籍档案必不可少的资料D地籍要素指土地产权、地界和分区，及各部分的说明、注解和识别资料正确答案：D22年房地产估价师预测试题8节 第6节(一)甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地

25、产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。1.针对上述情况，注册房地产估价师正确的处理方式是( )A.认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价B.认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价C.不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委托D.进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作答案：D解析：注册房地产估价师应该进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作。 某公司一幢办公综合楼于202

26、2年10月建成，为钢筋混凝土结构，共9层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。正确答案：1选用成本法、收益法和比较法中任两种2将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值3收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估4(1) 选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金(2) 先评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金(3) 说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值5收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计

27、试题分析(1) 题目涉及办公综合楼的抵押贷款价值评估，一般可采取成本法、收益法或市场法。(2) 该办公综合楼的土地仍为划拨，计算地价或房地产价值时应不包含或扣除土地使用权出让金。(3) 办公综合楼分两部分应分别进行评估。 2022年某房地产价格评估机构年应纳税所得额为99872元，应按（ ）计征企业所得税。A12%B18%C27%D33%正确答案：C电磁辐射对人体的危害程度随电磁波波长的缩短而减少。答案：错解析：电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。因此，电磁波对人体的危害程度分别是：微波超短波短波中波长波。进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（）。A、债务融资成本分析B、资

28、金占用费分析C、资本金与债务资金的比例分析D、担保费分析答案：C解析： 本题考查的是房地产项目融资方案。融资结构分析，主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。参见教材P329。对人体危害最大的颗粒污染物是( )。A.尘粒 B.落尘C.飘尘 D.烟尘答案：C解析：对人体危害最大的是飘尘，它可被人吸入。很多重金属颗粒物，如镉、锌、镍、钛、锰、砷、汞、铅等污染大气后，能引起人体慢性中毒。其中以铅的危害多而重。下列关于建设用地使用权出让方式的表述中，正确的是（）。A.招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在5个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或

29、者指定的场所.媒介公布 B.出让人公布出让结果可以向受让人收取费用 C.中标人提供虚假文件隐瞒事实的，中标结果无效 D.除中标人.竞得人以外的其他投标人.竞买人支付的投标.竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后10个工作日内予以退还，不计利息答案：C解析： 本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。选项A错误，招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布；选项B错误，出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。选项D错误，除中标人、竞得人以外的其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工

30、作日内予以退还，不计利息纳税人负担的轻重，可以通过（）措施进行调节。A.税率 B.附加 C.加成 D.罚款 E.减免答案：A,B,C,E解析：本题考查的是税收制度及构成要素。纳税人负担的轻重，主要通过税率的高低来调节，但还可以通过附加、加成和减免措施来调节。(2022真题) 承租人转租商品房屋的，应至少征得出租人的口头同意。（）答案：错解析：本题考查的是商品房屋转租。商品房屋租赁管理办法第十一条规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。22年房地产估价师预测试题8节 第7节房屋租赁期内，房屋所有权人转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。（）答案：对解析：租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守

31、。商品房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。现实中的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.房地产使用管制答案：D解析：本题考查的是房地产权益因素。使用管制主要指农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定，属于房地产使用管制。 根据下列内容，回答 711 题：某公司拥有一栋旧商业用房，房屋所有权证记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅

32、自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。第 7 题 能否改建的最终批准权在（ ）。A政府房地产管理部门B政府规划管理部门C政府土地管理部门D上级总公司正确答案：B下列可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的有( )。A、 酒泉卫星发射基地B、 南水北调工程用地C、 北京某C、B、D、商圈D、 某市政府办公楼E 经济适用房答案：A,B,D解析：由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的建设用地有： (1)国家机关用地和军事用地； (2)城市基础设施与公益事业用地； (3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目

33、用地； (4)法律、行政法规规定的其他甩地。政府对土地的垄断会导致中国房地产价格（）。A、上升B、下降C、不变D、不相关答案：A解析：考点:经济因素。在房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，预期政府会减少土地供应将造成的地价上涨或者其垄断的高地价，是会推动房价上涨或者市场会以房价上涨来作出反应的。 下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（ ）。A差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差B差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率C差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的

34、折现率D差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案E采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案正确答案：BD（）在一国金融机构体系中居主体地位。A、政策性银行 B、非银行金融机构 C、中央银行 D、商业银行答案：D解析：本题考查的是金融体系概述。商业银行在一国的金融机构体系中居于主体地位。关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有（）。A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值C.收益法测

35、算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率答案：A,B,C解析：本题考查的是后续开发的必要支出。选项D错误，未来开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包含房地产以外的劫产、权利等。特别是未来开发完成后的房地产为酒店、保龄球馆这类收益性房地产的，其状况通常是“以房地产为主的整体资产”，包含着建筑物内的家具、设备等房地产以外的财产。在这种情形下，后续开发的必要支出通常还应该包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出；选项E错误，评估投资

36、价值时，所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最低收益率。参见教材P348。 宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行（ ）并给予补偿。A仕收B征用C征收或者征用D征购正确答案：C根据宪法的有关规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用，并给予补偿。22年房地产估价师预测试题8节 第8节某企业生产某种产品，除一种生产要素可变外，其他生产要素均保持不变。随着该可变要素投入增加，当边际产量为0 时，达到最大值的是（）。A总产量B平均产量C总利润D平均利润答案：A解析：当劳动要素的投入增加到一定量时，边际产量将达到最大值。此前，边际产量曲线的斜率为正，边

37、际产量递增；超过此点，边际产量曲线的斜率变为负，边际产量递减；而在该点的对应处，总产量曲线上的点为该曲线由向上凹转为向下凹的拐点。当劳动投入增加到使边际产量为零时，总产量达到最大值。此后边际产量为负，总产量将绝对减少。如图1 所示（TP 为总产量；AP 为平均产量；MP 为边际产量）。（）主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。A.物业管理业 B.房地产咨询业 C.房地产经纪业 D.房地产开发经营业答案：A解析：本题考查的是房地产业的细分。物业管理业主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各

38、类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。运用平均发展速度法预测房地产价格时，可对过去各期的发展速度予以加权计算，权重应根据各期发展速度的大小，由小到大来确定。（）答案：错解析：本题考查的是平均发展速度法。越接近所预测的价格对应的时间的发展速度对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价格更接近或符合实际。至于在预测时究竟应采用哪种权重予以加权，一般需要根据房地产价格的变动过程和趋势以及预测者的经验来判断确定。 为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程真接费为78

39、0元每平米，安装工程直接费为450元每平米(其中人工费为50元每平米)，装饰装修工程直接费为900元每平米(其中人工费为45 元每平米)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15，安装工程综合费率为安装工程人工费的75，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72，税金为3 5，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为( )元每平米。A.2204.55B.2397.99C.3237.60D.3345.64正确答案：B在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，是看该房地产目前是否正在产生经济收益。（）答案：错解析：考点:按是否产生收益划分的种类。在实际估价中，判定一宗房地产

40、是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。 房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。 （ ）正确答案：房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。 住房公积金的增值收益的合法用途包括（ ）。A奖励住房公积金管理中心职工B建立住房公积金贷款风险准备金C支付住房公积金管理中心的管理费用D建设廉租住房的补充资金E建设经济适用住房的补充资金正确答案：BCD 商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（ ）。A国有土地使用证B建设用地规划许可证C建设工程规划许可证D建设工程施工许可证E商品房预售许可证正确答案：ABCD 下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（ ）。A 重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B 重新购建价格是在估价时点的价格C 重新购建价格是客观的价格D 建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格正确答案：BCD