21年房地产估价师考试真题及详解5卷.docx

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1、21年房地产估价师考试真题及详解5卷21年房地产估价师考试真题及详解5卷 第1卷 房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（ ）之日起计算。A工程竣工B物业验收合格C购房人实际入住D开发企业向购房人交付房屋正确答案：D房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。无权利承受人或不能确定承受人，不能进行注销登记。 ( )答案：错解析：可由登记机关代为注销登记。 判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为( )。A0.060B0.940C1.060D1.064正确答案：D答案 D交易情况修正系数100(100-6)1.0

2、64下列关于物业服务招投标制度表述错误的是（）。A.物业服务是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征 B.提倡业主通过公开.公平.公正的市场竞争机制选择物业服务企业 C.鼓励建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业 D.鼓励建设单位将房地产开发与物业管理结合答案：D解析：本题考查的是物业服务招投标制度。物业服务是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。防水材料包括（）三大类。A.防水卷材 B.防水涂料 C.防水物理材料 D.防水化学材料 E.建筑密封材料答案：A,B,E解析：本题

3、考查的是防水材料。防水材料包括防水卷材、防水涂料和建筑密封材料三大类。21年房地产估价师考试真题及详解5卷 第2卷关于个人住房公积金的说法，正确的是（）。A个人住房公积金的利息所得免征个人所得税B住房公积金的缴存比例一般不得低于5，原则上不得超过15C个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额D每年的1 月1 日为职工住房公积金的结息日答案：A解析：B 项，单位和职工缴存住房公积金的比例不应低于 5，不高于 12。C 项，职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。缴存职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。D 项，每年的 6 月 30 日为

4、职工住房公积金的结息日。估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的（ ）。A.实体B.功能C.质量D.权益中的权利答案：B解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。以一幢房屋为例，其有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何；组合完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量也相同，并且施工质量也是相同的，则是指它的空间布局如何，如住宅的户型

5、如何。复式住宅属于估价对象的户型，即该组合完成的功能。 不计人房屋面积的有（ ）。A房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池B活动房屋、临时房屋、简易房屋C与房屋室内相通的伸缩缝D层高小于220m以下的夹层、插层、技术层和层高小于220m的地下室等E房屋之间无上盖的架空通廊正确答案：ABDE除了选项A、B、D、E外，不计算房屋面积的还有：突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、垛、无柱雨篷等；建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；骑楼、骑街楼的底层用作道路街港通行的部分；利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；与房

6、屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。下列关于城乡规划编制的表述中，错误的是（）。A.城市详细性规划必须以所在城市的总体规划为依据 B.控制性详细规划必须以修建性详细规划为依据 C.以上一层次的城市规划为依据，前提是这项规划必须是依法批准并有效 D.城市的总体规划必须以所在省.自治区的省域城镇体系规划为依据答案：B解析：本题考查的是城乡规划的编制与审批。选项B错误，修建性详细规划必须以控制性详细规划为依据。甲公司为乙工程投保了建筑工程一切险，由于设计错误导致了建筑物塌陷，保险公司可拒绝理赔。答案：对解析：建筑工程一切险是保险公司专门针对各种土木工程及建筑机械设备、材料的意外毁损或灭失，以及对第三者伤害

7、、死亡或财物损害所致法定赔偿责任而设置的综合性保险。(3)保险责任。除地震、海啸、雷电、飓风、台风、龙卷风、风暴、暴雨、洪水、水灾、冻灾、冰雹、地崩、山崩、雪崩、火山爆发、地面下陷下沉及其他人力不可抗拒的破坏力强大的自然灾害导致的损失外，还包括不可预料的、被保险人无法控制并造成物质损失或人身伤亡的突发性事件，如火灾和爆炸。21年房地产估价师考试真题及详解5卷 第3卷关于明确估价目的的说法，正确的是（）。A估价目的由价值类型决定B估价目的根据估价师的经验确定C估价目的由委托人的估价需要决定D估价目的根据估价对象和价值时点综合确定答案：C解析：价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师

8、决定的，而是由估价目的决定的。在实际估价中，价值时点应是估价师根据估价目的并经委托人认可后确定的。 （ ）原则是指会计记录和会计信息必须清晰、简明，便于理解和使用。A及时性B简便性C明晰性D可比性正确答案：C下列关于资产负债率的表述中，正确的有（）。A、表明了负债占总资产的比例B、反映了企业或项目的财务风险程度C、资产负债率越高，则企业应变能力越强D、属于长期偿债能力指标E、房地产开发企业的资产负债率一般较高答案：A,B,D,E解析：考点:资产负债率。选项C错误，资产负债率高，则企业或项目的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差。 通过（ ），为土地使用权制

9、度的改革全面推进扫清了道路。A1988年宪法修正案B1986年宪法修正案C土地管理法D中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例正确答案：A1988年4月11日，在七届全国人大一次会议上，通过了宪法修正案，删去了宪法第十条第四款中不得出租土地的规定，改为土地的使用权可以依照法律的规定转让，这就为土地使用权制度改革的全面推开和深入发展扫清了道路。已动工开发但建设用地面积占应开发建设用地面积不足（），中止开发建设满一年的国有建设用地认为是闲置土地。A.1/3 B.1/2 C.1/4 D.1/5答案：A解析：本题考查的是闲置土地的认定。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不

10、足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。21年房地产估价师考试真题及详解5卷 第4卷 下述各项中，属于房地产市场供给分析内容的是（ ）。A吸纳率分析B房地产市场的商业周期分析C家庭规模与结构分析D投资购买和使用购买的比例分析正确答案：B房地产市场的商业周期分析，属于房地产市场供给分析的内容之一，它主要分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。 在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有( )。A单元估算法B概预算定额法C工程量近似匡算法D蒙特卡洛模拟法E单位指标

11、估算法正确答案：ABCE答案 ABCE 在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。 以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为（ ）。A市场价格上升B市场价格下降C市场价格不变D市场价格变化不确定正确答案：B在求取土地的重新构建价格时，通常是假设土地上的建筑物并不存在，再采用 ( )等方法求取其重新取得价格或重新开发成本。A、 比较法B、 成本法C、 基准地价修正法D、 标定地价修正法E 假设开发法答案：A,B,C解析：多波式折板屋顶是由钢筋混凝土薄板形成的一种

12、多波式屋顶，折板厚约（）mm。A.50 B.60 C.70 D.80答案：B解析： 本题考查的是屋顶。多波式折板屋顶是由钢筋混凝土薄板形成的一种多波式屋顶，折板厚约60mm。21年房地产估价师考试真题及详解5卷 第5卷 以下属于自然周期第一阶段特点的有（ ）。A净需求的增长将慢慢吸纳先前过剩的供给，推动市场逐渐走出谷底B供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平C空置率降到了合理空置率以下，表明市场上的供给吃紧，租金开始迅速上涨，直至达到一个 令开发商觉得开始建设新项目有利可图的水平D如果物业租金缺乏竞争力或不及时下调租金，就可能很快失去市场份额，租金收入甚至会降 到只能

13、支付物业运营费用的水平E供给保持基本静止不变，就没有或很少有新的投机性开发建设项目出现正确答案：AEAE B项为第三阶段特点，C项属于第二阶段，D项属于第四阶段。 房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（ ）。A专家打分法B“三项预测值”法C解析法D蒙特卡洛模拟法正确答案：B“三项预测值”法属于敏感性分析，而不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，它不能代替风险分析。专家打分法、解析法、蒙特卡洛模拟法都是风险分析中的具体方法。 零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某建筑物耐用年限为50年，在估价时点时已使用8年，预计尚可使用35年，其残值率为2%。则该建筑物的成新率为81.4%。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价机构资质有效期是( )年。A、 1B、 2C、 3D、 5答案：C解析：知识点 一级资质核准的程序