21年房地产估价师预测试题7章.docx

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1、21年房地产估价师预测试题7章21年房地产估价师预测试题7章 第1章同时考虑项目的静态与动态投资回收期后，静态投资回收期下可行的项目，在动态投资回收期指标下，可能不可行。（）答案：对解析：本题考查的是动态投资回收期。由于动态投资回收期考虑资金时间价值，故动态投资回收期往往较静态投资回收期更长。 下列说法中错误的是（ ）。A边际收益（MR）是指每增加一个单位的产品销售量所增加的总收益B厂商经营决策的利润最大化原则（或亏损最小条件）是边际收益等于边际成本C边际收益等于产品价格D长期平均成本曲线是短期平均成本曲线的包络线正确答案：C当产品价格不变时才有平均收益=边际收益=产品价格。但在不同的市场结构

2、中，价格与产量的变动有关，因此收益变动的规律有所不同。关于假设开发法中的动态分析法运用的说法，正确的有（）。A.各项收入，支出均为价值时点房地产市场状况下的值B.在抵押估价中一般采用“被迫转让前提”C.不需要单独计算投资利息D.不考虑预售和延迟销售的影响E.测算后续幵发利润时，要求利润率与其计算基数相匹配答案：B,C,E解析：本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。选项A错误，各项收入、支出发生的时间不同，动态分析法下，将各项收入、支出折算到价值时点上；选项D错误，动态分折法要考虑预售和延迟销售的影响。参见教材P323-333。 投资基金发源于西方经济发达国家，在英国称为共同基金或互惠基金，

3、在美国称为信托单位。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列各项中，属于依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目的是（）。A、征地区域农民自住住宅项目B、廉租住房项目C、医疗卫生用地D、基础设施用地答案：D解析：本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目，主要包括工业用地、基础设施用地、开发区或科技园区内的科技产业项目用地开发建设项目。关于假设开发法的说法，错误的是（）。A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采用收益法求取B.投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项

4、目在未来发生时的价值D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值答案：D解析：本题考查的是开发完成后的价值。选项A正确，只要可以预测开发完成后的收益（如出租或自营用途的房地产），就可以用收益法求取开发完成后的价值；选项B正确，动态分析法，不需要测算利息和开发利润，体现在折现过程中；选项C正确，扣除项目在价值时点时还没发生，是未来具体发生的时点发生的；选项D错误，在预测开发完成后的价值时，不能将估价时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值，要做市场状况调整，如结合未来的变动趋势，如长期趋势法。21年房地产估价师预测试题7章 第2章 某建筑物为钢筋混凝

5、土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的 60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为 50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为 10年，已使用8年。假设残值均为零，试计算该建筑物的折旧总额。正确答案：(1)计算建筑物的重置价格：建造成本800万元管理费用8003%24(万元)投资利息(800+24)6

6、0%(1+6%)1.5-1)+(800+24)40%(1+6%)0.5-1)54.90(万元)建筑物的重置价格800+24+54.90+50+1201048.90(万元)(2) 计算建筑物的折旧额：墙、地面等损坏的折旧额18万元装修部分的折旧额2002/580(万元)设备部分的折旧额1108/1088(万元)长寿命项目的折旧额(1048.90-18-200-110)850115.34(万元)该建筑物的折旧总额18+80+88+115.34301.34(万元)由上计算可知，当假设残值均为零时，该建筑物的折旧总额为301.34万元。相对于权益融资，债务融资的特点有（）。A、资金使用有时间限制 B、

7、资金融入方须到期还本 C、资金融入方须按时支付利息 D、债券不可以在流通市场上转让 E、资金融出方要承担资金融入方的经营风险答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产债务融资。相对于权益融资，债务融资还具有以下几个特点：（1）短期性。债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还。（2）可逆性。企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务。（3）负担性。企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担。（4）流通性。债券可以在流通市场上依法转让。参见教材P289。房产税的课税对象是（）。A.房产 B.土地增值额 C.房产人 D.负税人答案：A解析：本题考查的是房产税

8、。房产税的课税对象是房产。定基发展速度加上1 （或100%）等于定基增长速度。（）答案：错解析：本题考查的是速度指标。定基增长速度加上1 （或100 %）等于定基发展速度。参见教材P320。 下列房地产中，不得转让的有（ ）。A共有的房地产B未解决权属争议的房地产C设定了抵押权的房地产D已被依法查封的房地产E已列入城市拆迁范围内的房屋正确答案：BDE拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏高。（）答案：错解析：本题考查的是房地产拍卖的注意事项。拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏低。21年房地产估价师预测试题7章 第3章某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年

9、初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。A、110.00 B、110.47 C、119.31 D、172.43答案：C解析：本题考查的是复利计算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.4760.081.083/（1.083-1）=119.31（万元）。下列属于房地产估价师不得注册的情形有（）。A.不具有完全民事行为能力B.因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的C.被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3年的D.申请在2个或者2个以上房地产

10、估价机构执业的E.年龄超过60周岁答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产估价师注册条件。年龄超过65周岁的估价师不予注册。参见教材P192。甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的XX酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于XX市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%;年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（ ）。A.采光通

11、风B.建筑层高C.内部布局D.装饰装修答案：A解析：古桥房地产开发公司开发了一个占地3方m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅95m2，并非售房合同中注明的100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题：古桥公司对所售住宅的地基基础和主体结构承担保修的期限是( )。A、 1年B、 3年C、 15年D、 合理使用寿命期答案：D解析：物业服务费应当遵循合理、公开以及费用和服务水平相适应的原则。（）答案：对解析： 本题考查的是物业服务收费。物业服务费应当遵循合理、公开

12、以及费用和服务水平相适应的原则。房地产抵押对房地产估价的需要，包括（）。A.增加抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产抵押的需要。房地产抵押对房地产估价的需要，包括：初次抵押估价、再次抵押估价、续贷抵押估价、抵押期间估价、抵押房地产处置估价。21年房地产估价师预测试题7章 第4章有下列（）情形的合同无效。A.一方以欺诈.胁迫的手段订立合同，损害对方利益 B.恶意串通，损害国家.集体或者第三人利益 C.以合法形式掩盖非法目的 D.损害社会公共利益 E.违反法律.行政法规

13、的强制性规定答案：B,C,D,E解析：本题考查的是合同的效力。选项A错误，应为一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的合同无效。 由于数据的限制，常被迫采用市、区等行政区域来确定市场区域，这种确定便于利用人口统计及其他各种统计数据。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：总供给是指国民经济中所有部门和个人实际提供的各种生产要素总量；总需求是指国民经济中所有部门和个人对商品和劳务有支付能力的需求总量。（）答案：对解析： 本题考查的是总需求与总供给。总需求是指国民经济中所有部门和个人对商品和劳务有支付能力的需求总量；总供给是指国民经济中所有部门和个人实际提供的各种生产要素总量。某学校属于经

14、营性私立学校性质，房地产开发公司在开发一住宅小区时，需要拆除该校部分房屋，房地产开发公司应当( )。A、 根据城市规划行政主管部门的要求，进行重新建设或者进行补偿B、 货币补偿C、 产权调换或货币补偿D、 产权调换答案：C解析：知识点 城市房屋拆迁补偿与安置均衡利息率是指在理想资本市场上有全部风险的利息率。（）答案：错解析：本题考查的是工资、利息、地租和利润。均衡利息率是指在理想的资本市场上没有任何风险的利息率。 边际成本替代率是指在等产量曲线上两种生产要素相互替代的比率。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师预测试题7章 第5章 当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企

15、业产品价格变化的反应时，往往采用（ ）。A挑战定价法B领导定价法C目标定价法D随行就市定价法正确答案：D下列关于房地产权属登记的目的，表述正确的有（）。A.保护不动产权利人的物权 B.维护交易安全 C.利于国家对不动产征收赋税和进行宏观调控 D.利于国家对不动产进行管理 E.有利于开发商促销答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产登记的目的。不动产登记的目的包括：（1）保护不动产权利人的物权；（2）维护交易安全；（3）利于国家对不动产进行管理、征收赋税和进行宏观调控。 在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于（ ）。A选择专业化B单一市场集中化C市场专业化D产品专业

16、化正确答案：D 某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款乘数为06，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 新设项目法人的资本金筹措渠道，不包括（ ）资金。A政府政策性B资产变现C企业人股D个人人股范围正确答案：BB新设项目法人项目资本金筹措渠道，包括政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金、国内外企业入股的资金、社会引体和个人人股的资金。资产变现是既有项目法人项目资本金的筹措渠道之一。房地产的投机可能导致房地产价格上涨或下跌，不会稳定房地产价格。（）答案：错解析：本题考查的是社会因素。房地产投机对房地产价格的影响可

17、能出现3种情况：（1）引起房地产价格上涨；（2）引起房地产价格下跌；（3）起着稳定房地产价格的作用。21年房地产估价师预测试题7章 第6章下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分）大厦房地产估价报告封面（略）致估价委托人函股份有限公司：受贵公司委托，我公司对贵公司位于市路号院内的大厦（以下简称估价对象）的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。我公司估价人员遵循估价原则，按照估价程序，运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对

18、影响估价对象价值因素的分析，确定大厦的抵押价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：（略）。房地产评估有限公司（公章）法定代表人：（签字、盖章）2022年10月16日目录（略）估价师声明（略）估价假设与限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人股份有限公司，法定代表人（略），地址（略）二、房地产估价机构房地产评估有限公司，法定代表人（略），地址（略），资质及资质证书号（略）。三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象大厦是位于市路号院内的一幢写字楼。建设用地面积5000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积30

19、000m2；地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积8000m2，共有车位100个。大厦土地使用权由股份有限公司于2022年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年（自2022年10月10日起）。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权（土地使用证和房屋所有权证内容：略），至价值时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地下各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置6部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发

20、电机组，为大厦提供双电源保证。估价对象实物、权益和区位的其他情况（略）。五、价值时点2022年10月10日（确定理由略）。六、价值类型房地产抵押价值等于假设未设立法定优先受偿权利下的价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价原则（略）八、估价依据（略）九、估价方法根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，且当地该类房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和比较法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。十、估价结果（略）十一、注册房地产估价师（略）十二、实地查勘期（略）十三、估价作业日期2022年10月10日至2

21、022年10月16日。十四、变现能力分析（略）估价技术报告一、估价对象描述与分析（略）二、市场背景描述与分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估价方法适用性分析估价人员认真分析所掌握的资料，根据房地产估价规范及周边同类房地产市场状况，结合估价对象的具体特点及估价目的，选取适当的估价方法对估价对象进行评估。（一）适用的估价方法结合估价对象的特点，经过估价人员反复的分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和比较法进行估价，然后，综合收益法和比较法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。（2）不适用的估价方法现时商务办公房地产价

22、格与成本关联性弱，房地产的开发成本不能准确反映房地产的实际市场价值，故不适宜采用成本法作为评估方法。另外，估价对象属于建成并已投入使用的物业，非待开发建设物业，不产生后续开发成本，故不适宜采用假设开发法作为评估方法。五、估价测算过程（一）收益法1.选择具体估价方法根据估价对象市场租金变化情况分析，预测年净收益保持不变，选择净收益不变公式计算，即：VA/Y11/（1Y）n式中：V收益价格（元或元/m2）A未来各年的净收益（元或元/m2）Y资本化率N未来可获收益的年限（年）2.收益期限测算估价对象建筑物于2022年建成，至价值时点，房屋已使用一年，估价对象为钢筋混凝土结构，房屋的经济耐用年限为60

23、年，剩余使用年限为59年；大厦土地使用权由股份有限公司于2022年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年（自2022年10月10日起），自价值时点至土地使用权终止日期2053年10月9日，土地使用权剩余年限为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年。3.年净收益的确定（1）年有效毛收入估算估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦2130层计10000m2，为某股份公司自用办公，120层写字楼计20000m2，全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业（不含写字楼二次装修及家具）的租金情况（详细实例比较与分析略）。估价对象的写字楼分割出租，每平

24、方米使用面积的平均租金水平为80元/月，（能源费及物业管理费另计），出租率为90，公共面积波及系数占总建筑面积的比率为20；押金为每平方米建筑面积100元，押金年收益率为6；地下车位的正常租金为1000元/（月?个），出租率100，故：年有效毛收入801230000（120%）901003000061000121001002211.60（万元）。（2）年运营费用估算1）年维修费。根据市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的维修费确定为房屋重置价格的2，估价对象的重置价格为1500元/m2（确定依据及过程略），故：年维修费1500380002114.00（万元）2）年管理费。年管理费按年租金收入

25、的3计，故：年管理费2211.6366.35（万元）3）年保险费。估价对象的保险费按房屋重置价的0.3计（确定依据及过程略），故：年保险费1500380000.317.10（万元）4）年房产税、增值税、城市维护建设税和教育费附加。根据有关规定，房产税为房产有效毛收入的12，增值税、城市维护建设税和教育附加为有效毛收入的5.5，则：年房产税和两税一费2211.6（125.5）387.03（万元）5）年土地使用税。根据市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元，故：年土地使用税550002.50（万元）6）年运营费用合计：年运营费用114.0066.3517.10

26、387.032.50586.98（万元）（3）年净收益估算年净收益年有效毛收入年运营费用2211.60586.981624.62（万元）4.确定适当的报酬率通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产（含地下车库）的综合报酬为7.5（具体过程略）。5.求取收益价格 VA/Y11/（1Y）n1624.62/7.511/（17.5）3720220.26（万元）故运用收益法的估价结果为20220.26万元。（二）比较法1.可比实例的选取 估价人员通过市场调查，按用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与价值时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况

27、见下表（房地产状况中的区位因素、实物因素、权益因素详细情况比较略）。2.比较修正过程（1）交易情况修正。由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2和1，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100、100/102、100/101。（2）市场状况修正。根据估价人员分析得知，从2022年12月以来，该类房地产业的价格自2022年12月起平均每月上涨0.5，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为：105/100、104/100、103/100。（3）区位因素修正。估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区位因素状况和估价对象目前的区位因素状况进行了

28、比较，确定区位因素修正系数分别为100/99、100/101、100/100。（4）实物因素修正。估价师经过逐项认真调查、分析，确定实例A的实物因素状况比估价对象差2，实例B的实物因素状况比估价对象好1，实例C的实物因素状况比估价对象差1（具体分析判断过程略），故实例A、B、C的实物因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。3.求取比较价值实例A：6300（100/100）（105/100）（100/99）（100/98）6818（元/m2）实例B：6550（100/102）（104/100）（100/101）（100/98）6747（元/m2）实例C：6760（100/1

29、01）（103/100）（100/100）（100/99）6963（元/m2）由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象的单位比较价值：单位比较价值（681867476963）/36843（元/m2）故运用比较法的估价结果为：比较价值68433000020529.00（万元）六、估价结果确定由于采用收益法和比较法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格估价对象房地产价格（20220.2620529.00）/220349.63（万元）取整为20350（精确到万元）单位价格：20350380005355（元/m2）（取

30、整）估价人员根据估价目的，按房地产估价的估价原则、方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在价值时点2022年10月10日的抵押价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整。单价：（略）答案：解析： 1.抵押目的估价报告名称应为大厦房地产抵押估价报告；2.致估价委托人函中没有说明价值时点；3.致委托人函、估价结果报告和估价技术报告中的估价结果没有披露未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款；4.估价结果报告中估价方法中未说明收益法和比较法的定义；5.估价结果报告中缺风险提示说明；6.估价方法适用性分析。对选用的估价方法未说明估价技术路线；7.估价技术报告估价测算过程中，收益法

31、公式中Y的解释有误，应该是报酬率，而不是资本化率；8.估价技术报告年有效毛收入计算中，押金收益也应乘出租率90及公共面积扣除率20；9.地下车位100的出租率不合理或缺少确定出租率的方法、理由；10.年有效毛收入计算错误，收益价格的计算中，若租约租金低于市场租金，则租约期内按租约租金计算；而若租约租金高于市场租金，则租约期内按市场租金计算；租约期外按市场租金计算；11.年管理费的计算基数错误，押金的利息不应计算管理费，确定管理费率缺理由；12.比较法中交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高；13.区位因素修正错误，应该是可比实例在成交日期的区位因素状况与估价对象在价值时点的区

32、位因素状况相比；14.表格中缺少区位因素和权益因素的情况说明。15.实物因素修正与基本情况调查表中的描述不一致；16.比较法中没有说明是否包含地下车位的价值；17.估价报告不完整，缺少附件。 房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，基本报表存储了财务评价所需要的最基础数据。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的是（）。A.划拨土地使用权可以单独设定抵押 B.抵押估价的价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日 C.在运用比较法估价时，应选取成交价格

33、明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘 D.抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性答案：B解析： 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A错误，划拨土地使用权不得单独抵押；选项C错误，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘；选项D错误，抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建

34、筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物指的是（）。A.甲级写字楼 B.乙级写字楼 C.丙级写字楼 D.丁级写字楼答案：B解析：本题考查的是写字楼物业的分类。乙级写字楼：具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。产品结构是从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理

35、程度。（）答案：对解析：考点:房地产市场结构。产品结构是从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。在（）中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。A、市级购物中心B、地区购物商场C、居住区商场D、邻里服务性商店答案：A解析：考点:零售商业物业分析。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。21年房地产估价师预测试题7章 第7章 房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的）。A价格水平B销售对象C基本功能D地理位置E辅

36、助功能正确答案：CE工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。（）答案：对解析：招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定第四条第一款规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。进一步明确将工业用地纳入招拍挂范围。 单位缴存的住房公积金属个人所有。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 乙公司销售人员向陈某就房屋建筑面积所作的下列解释中，正确的是（ ）。A全封闭阳台按其外围水平投影计算全部面积B有围护结构门廊按围护结构外围水平投影计算全部面积C伸缩缝与室内相通的，伸缩缝计算全部面积D室外与室内不

37、相通的花架，按花架外围水平的投影计算一半而积正确答案：ABC有围护结构的门廓、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝面积计算建筑面积。与室内不相通的类似于阳台、挑廊，槽廊的建筑，不计算建筑面积。因此，室外与室内不相通的花架不计算建筑面积。当水灰比相同时，用水量较大的混凝土徐变较小。（）答案：错解析：影响徐变的因素：水灰比较大时，徐变较大；水灰比相同，用水量较大时，徐变较大；骨料级配好，最大粒径较大，弹性模量较大时，混凝土徐变较小；当混凝土在较早龄期受荷时，产生的徐变较大。下述各项中，属于房地产需求分析内容的是（）。A.相关房地产类型的在建数量B.吸纳率分析C.相关房地产类型的存量D.改变用途数量答案：B解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。选项ACD属于供给分析。参见教材P139。