21年房地产估价师模拟试题7篇.docx

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1、21年房地产估价师模拟试题7篇21年房地产估价师模拟试题7篇 第1篇 某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属于( )。A有形收益B无形收益C正常收益D实际收益E广告收益正确答案：BD答案 BD 无形收益通常难以货币化，因而在计算净收益时难以考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。 以下测算房地产面积的方法中，属于图解法的有（ ）。A几何图形法B求积仪法C界址点坐标法D称重法E光电面积量算仪法正确答案：BDE面积测算的方法有很多，根据面积测算数据资料的来源分为解析法和图解

2、法两大类。图解法包括求积仪法、称重法、模片法、光电面积量算仪法等；而几何图形法和界址点坐标法属于解析法。房地产市场的变化会导致土地费用的迅速变化。（）答案：对解析：考点:房地产开发项目的主要不确定性因素。房地产市场的变化也会导致土地费用的迅速变化。在我国的建设投资构成中，无形资产费用属于建筑安装工程费用中的间接费。（）答案：错解析：建筑安装工程间接费是指虽不直接由施工的工艺过程所引起，但却与工程的总体条件有关的，建筑安装企业为组织施工和进行经营管理，以及间接为建筑安装生产服务的各项费用。按现行规定，建筑安装工程间接费由规费、企业管理费组成。无形资产费用是指直接形成无形资产的建设投资，主要是指专

3、利及专有技术使用费是建筑工程安装的工程建设其他费用。房地产开发过程中需要两类资金，即建设贷款和短期资金。答案：错解析：房地产开发过程中需要两类资金，即建设贷款和抵押贷款。蒸养砖属于硅酸盐制品，目前主要使用的不包括（）。A.灰砂砖 B.粉煤灰砖 C.黏土砖 D.炉渣砖答案：C解析：本题考查的是砖与石。蒸养（压）砖属于硅酸盐制品，是以石灰和含硅原料，如砂、粉煤灰、炉渣、煤矸石，加水拌合，经成型、蒸养（压）而制成。目前使用的主要是灰砂砖、粉煤灰砖和炉渣砖。 下列不是直接融资的优点的是（ ）。A安全性高、筹资上可以积少成多B资金供求双方直接联系，可以根据各自对融资条件，如借款期限、数量和利率水平方面的

4、要求，通过协商实现融资，以满足各自的需要C有利于筹集长期投资资金D由于资金供求双方直接形成债权、债务关系，债权方会十分关注和支持债务人的经营活动；债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，在经营上也会有较大的压力，从而促进这类长期融资得到更快发展正确答案：A从房地产市场营销的具体方式来看，主要分为( )。A、 开发商自行租售为主B、 房地产管理部门负责销售C、 委托物业代理D、 房地产行业协会租售E 业主委员会租售答案：A,C解析：根据教材中房地产市场营销形式分析的内容。21年房地产估价师模拟试题7篇 第2篇 关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（ ）。A利率是由储蓄和投资决定的B利率

5、是由货币的供求决定的C利率是由可贷资金的供求决定D利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性正确答案：BE因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其 10 年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。本案中征收评估机构的选定程序应当是（）。A.由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定B.由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据

6、评分结果确定C.由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定D.由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定答案：D解析：房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 机会成本是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的收益。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 该项目竣工后，说法不正确的有（ ）。A竣工验收后即可以交付使用B提倡采用招标方式来选择物业管理公司C小区特约性物业

7、管理服务费实行政府定价D业主委员会应由业主选举产生正确答案：AC 如果两笔资金等值，则用复利公式把它们变换到任何时点，变换成任何支付形式都还是等值的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（）。 A、建筑密度大小 B、房型设计 C、临路状况 D、公共配套设施情况答案：B解析：本题考查的是房地产实物状况的描述。选项A属于房地产权益状况的内容；选项CD属于房地产区位状况的内容。参见教材P46。下列选项中，属于房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况的有（）。A、房地产使用管制B、异议登记C、设立了抵押权D、住宅带有上学指标E、被人民法院查

8、封答案：A,B,E解析： 本题考查的是房地产权益。选项C是受其他房地产权利带来的限制，选项D是房地产权益中额外的利益和好处。房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况，例如房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。某房地产开发企业以16000万元购得一宗房地产开发项目用地，预计该项目建安成本为31400万元，其他费用为6000万元，总销售收入为88600万元。项目土地取得费用发生在期初，建安成本和其他费用的投入比例如下表所示。若银行贷款年利率为12%（不考虑其他融资费用），按季度计息，增值税和税金

9、及附加按销售收入的5.5%估算，请完成下表，并用现金流法计算该项目的成本利润率答案：解析：（1）项目总开发价值1）项目总销售收入：88600万元；2）增值税和税金：886005.5%4873（万元）；3）项目总开发价值：88600487383727（万元）。（2）项目总开发成本1）土地费用：16000万元；2）建安成本：31400万元；3）其他费用：6000万元；4）利息 （分季度计算，与参见教材 P196）第1季度：（16000+1570300）3%536.1（万元）；第2季度：（18406.1+3140600）3%664.383（万元）；以此类推5）项目总开发成本：62676.35万元。（

10、3）成本利润率：（8372762676.35）/62676.3533.59%。21年房地产估价师模拟试题7篇 第3篇 某集团公司打算将其名下的一处房地产出售，根据该房地产所处的地段、建筑面积、装修等各方面因素，公司给其标价320万元人民币。然而，此房地产标价两个月后，却无人问津。该公司考虑是否是因为标价太高导致的。为此，该公司委托一家房地产估价公司对此房地产进行估价。请问：估价公司在接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况?正确答案：估价公司在接受委托后，在估价前需要了解估价对象的情况有：(1)土地权属状况；(2)房屋产权状况；(3)该房地产是否符合规划要求；(4)土地使用基本状况；(5

11、)建筑物基本状况。为评估某宗房地产2022年10月的价格，选取了可比实例成交价格为6000元/m2，成交日期为2022年4月末，该类房地产自2022年1月至2022年7月末每月价格递增1%，2022年7月末至2022年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。该可比实例在2022年10月末的价格为（）元/m2。A.6080.60 B.6141.81 C.6151.81 D.6223.22答案：C解析：本题考查的是市场状况调整的方法。该可比实例在2022年10月末的价格6000（11%）31036151.81（元/m2）。 该居住小区的住宅建筑面积净密度为（ ）。A3.O（万m2/hm2）B2

12、.14（万m2/hm2）C50D33正确答案：A(2022年真题) 房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产具有（）。A.异质性B.用途广泛性C.类型多样性D.弱流动性答案：A解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。 随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（ ）。A单独深度价格修正率B累计深度价格修正率C平均深度价格修正率D加权深度价格修正率正确答案：B临街深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修

13、正率三种。随着临街深度的递增，单独深度价格修正率和平均深度价格修正率呈递减状态，累计深度价格修正率呈递增状态。甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见表39:如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是（）。A.耕地占用税 B.征地管理费C.耕地开垦费 D.新增建设用地有偿使用费答案：D解析：实际收益较预期收益增加的部分通常称为（）。A、风险收益B、风险损失C、风险报酬D、最大期望收益答案：C解析： 本题考查的是房地产投资风险的概念。当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风

14、险收益；而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，该普通商品房项目总投资2亿元。该项目建筑工期预计为2年。为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该房地产估价机构为三级资质。关于估价机构与开发公司所达成协议性质的描述中正确的有（）。A.

15、双方达成的是一种单务合同B.双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告C.估价机构提交咨询报告享有获得余款的债权D.开发公司开始支付的款项是一种定金答案：B,C解析：选项A错误，应为双务合同，选项B、C正确，选项D错误，开始支付的款项应为预付款，而不是定金。21年房地产估价师模拟试题7篇 第4篇 房地产产品进行功能定位的具体方法与步骤是（ ）A以人为本和对人的关怀B明确目标使用者群体C把握目标使用者的需求特征、消费偏好和可支付能力D针对目标使用者群体设计正确答案：BCD体现以人为本和对人的关怀，是进行房地产产品功能定位应遵循的根本原则。经有关主管部门批准，可以对下列（）建设工程的勘察、设计直接发

16、包。A、采用特定专利的 B、采用专有技术的 C、建筑艺术造型有特殊要求的 D、国务院规定的其他建设工程的勘察、设计 E、一般建设工程的勘察、设计业务答案：A,B,C,D解析：本题考查的是勘察设计的发包与承包。经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察、设计直接发包的是：采用特定的专利或者专有技术的；建筑艺术造型有特殊要求的；国务院规定的其他建设工程的勘察、设计。我国货币政策的五个“档次”中，处于中间值的是（）。A、适度从紧B、适度宽松C、稳健D、适中答案：C解析：考点:制度政策因素。货币政策有从紧、适度从紧、稳健、适度宽松、宽松五个档次。其中“稳健”是中间值。抵押权、质权、留置权、地役权都属

17、于担保物权。答案：错解析：用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。担保物权包括抵押权、质权、留置权等。一份不定值保险投保时，保险标的实际价值为300 万元，保险金额为400 万元；发生保险事故时，该标的实际价值为600 万元，实际损失为450 万元，则保险人应支付赔偿（）万元。A300B400C450D600答案：B解析：对于不定值保险而言，保险当事人双方事先仅约定了保险人最高赔偿限额的保险金额，而将保险标的实际价值的估算留待保险事故发生后，需要确定赔偿金额时进行。无论保险标的的实际价值如何变化，保险人应支付的赔偿金额都不得超过保险合同约定的保险金额。如果实际损失小于

18、保险金额，保险人仅赔偿实际损失；如果实际损失大于保险金额，保险人的赔偿额以保险金额为限。在房地产征收、征用中，不需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。（）答案：错解析：本题考查的是房地产征收和征用的需要。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。参见教材P20。 供给理论是研究厂商行为的理论，它包括两个方面，分别是（ ）。A生产理论和价格理论B成本理论和市场均衡理论C生产理论和市场均衡理论D生产理论和成本理论正确答案：D

19、下列建设用地中，法定出让最高年限为50 年的有( )。A.纺织厂B.普通商品住宅C.私立学校D.旅游度假村E.高尔夫球场答案：A,C解析：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最高年限如下：1.居住用地70 年；2.工业用地50 年；3.教育、科技、文化卫生、体育用地50 年；4.商业、旅游、娱乐用地40 年；5.综合或其他用地50 年。21年房地产估价师模拟试题7篇 第5篇 根据房产测量规范，极端一半建筑面积的是（ ）A无柱的雨棚B有顶盖不封闭的永久性架空通廊C房屋内高度在2.2m以上的技术层D与室内不相通的装饰性阳台正确答案：B业主大会议事规则由（ ）制定并修改。A.业主大会B.业

20、主委员会C.政府物业管理部门D.业主和物业管理企业共同答案：A解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主共同决定事项的范围包括：制定和修改业主大会议事规则。人身保险标的是人的寿命或身体健康，不能用货币来衡量，因此人身保险的实质是赔偿，而不是按约定予以给付。（）答案：错解析：本题考查的是保险的种类。人身保险标的是人的寿命或身体健康，不能用货币来衡量，因此人身保险的实质不是赔偿，而是按约定予以给付。在市场繁荣时期，同样的行业市场营销费用对应的市场潜量要大于市场衰退时期的市场潜量。( )答案：对解析：知识点 市场需求分析的基本概念划拨土地使用权出租的，租赁期限超过（）个月的，应签订租赁合同。A.

21、3 B.5 C.6 D.9答案：C解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。划拨土地使用权出租的，租赁期限超过6个月的，应签订租赁合同。 （ ）是市场上规模较大、易于识别的顾客群体。A弥隙市场B细分市场C主流市场D消费市场正确答案：BB细分市场是市场上规模较大的、易十识别的顾客群体。随着卖方不断使用更为精确的特征来划分市场，为了追求一组更为狭窄的特定消费群体的利益，“市场影响管理”中引入了“弥隙市场”的概念。某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为（）。A、5.00% B、8.50% C、8.74% D、

22、9.00%答案：C解析：本题考查的是财务内部收益率。1+名义收益率=（1+实际收益率）（1+通货膨胀率），得到：实际收益率=（1+名义收益率）/（1+通货膨胀率）-1=（1+12%）/（1+3%）-1=8.74%。参见教材P187。 某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。该房地产目前的价值为（ ）万元。A923B1111C1353D1872正确答案：C21年房地产估价师模拟试题7篇 第6篇 下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（ ）A发行企业债券B向银行借入信用贷款C房地产开发贷款D在公开

23、市场上发行股票E土地储备贷款正确答案：ABCE 所有股份制企业都可以发行股票。答案：错解析：并不是任何形式的股份制企业都可以发行股票。按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。股票是一种只适用于股份有限公司的证券。 在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有法院、检察院、海关。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：完全竞争市场相比，垄断竞争市场不能实现信息畅通，其他条件都相同。（）答案：错解析：本题考查的是垄断竞争市场上的厂商均衡。垄断竞争是仅与完全竞争的第二个条件不同，而与其他条件都相同的一种市场结构，即各厂商的产品不同质，存在一定的差别。垄断竞争市场具有众多的生产者和消费者，加上资源可自

24、由流动和信息畅通，所以垄断竞争行业十分接近于完全竞争行业。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。（）答案：对解析：本题考查的是城乡规划管理。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。A.征用期间导致房屋毁损的价值损失 B.征用造成的家具.物资等动产搬迁费用 C.征用期间租赁经营损失 D.征用期间市场上类似房地产的增值差价答案：D解析：本题考查的是对房地产估价的需要。征用房地产不仅应给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征

25、用后毁损、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价法D.认知价值定价法答案：D解析

26、：本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是购买者导向定价法的一种，定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则( )。A、 必须经房屋拆迁管理部门同意B、 前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议C、 实行“一裁终局制”D、 只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理E 对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理答案：B,C,E解析：知识点 房屋拆迁纠纷的处理方式21年房地产估价师模拟试题7篇 第7篇 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格

27、为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（ ）。A4858B5200C2700D6264正确答案：B 由单位出具证明并且凭职工的有效证明材料，职工才可去申请提取公积金。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 债券的基本要素包括（）。A.利率B.价格C.持有人D.偿还期限E.票面价值答案：A,B,D,E解析：本题考查的是债券的概念和特征。债券的基本要素有四个：票面价值、价格、偿还期限、利率。征收集体土地是为了公共利益的需要，依法将集体土地转变为国有土地并给予补偿的行为。（）答案：对解析： 本题考查的是征收集体土地的特点。征收集体土地是国家为了公共利益的需要，依

28、法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移。可行性研究报告正文的写作要点中（）是最关键的部分。A.项目总说明 B.投资环境研究 C.规划方案及建设条件 D.项目经济效益评价答案：D解析：本题考查的是可行性研究报告正文的写作要点。项目经济效益评价这是可行性研究报告中最关键的部分。根据物权法、城市房地产管理法等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。（）答案：对解析：考点:按立法用语划分的种类。根据物权法、城市房地产管理法等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动

29、产三类。根据房产测量规范，计算一半建筑面积的是( )。A.无柱的雨篷B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊C.房屋内高度在2.20m 以上的技术层D.与室内不相通的装饰性阳台答案：B解析：计算一半建筑面积的范围1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。3)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。下列选项中，属于其相关定着物的有（）。A、摆放在房屋内的家具B、摆放在房屋内的电器，挂在墙上的画C、在地上临时搭建的帐篷、戏台D、埋设在地下的管线、设施E、建造在地上的围墙、假山、水池答案：D,E解析：考点:土地、建筑物和其他相关定着物的含义。仅是放进土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或与土地、建筑物毗连者，如摆放在房屋内的家具、电器，挂在墙上的画，停放在车库里的汽车，在地上临时搭建的帐篷、戏台等，都不属于其他相关定着物。