21年房地产估价师考试试题题库9篇.docx

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1、21年房地产估价师考试试题题库9篇21年房地产估价师考试试题题库9篇 第1篇 下列有关货币政策的描述错误的是（ ）。A提高法定存款准备金率，可以使货币供应量减少和利率回升B当经济停滞或衰退时，中央银行可以通过在公开市场上买人有价证券来调节经济C消费信用控制政策属于补充性货币政策工具D无论基础货币流入社会大众手中还是流入商业银行，都会引起商业银行的存款准备金增多，从而增加货币供应量正确答案：C消费信用控制政策属于选择性货币政策工具。员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的( )。A、 人工费B、 办公费C、 法定税费D、 保险费答案：A解析：知识点 房产税与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动

2、及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。（）答案：对解析：本题考查的是房地产供求状况的分类。与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。至于其他类型的房地产供求状况对该房地产的价格有无影响及其影响程度，要试这些供求状况的波及性如何决定。 房产面积测量的精度要求是以（ ）作为限差。A误差的平均值B误差的最大值C中误差D两倍中误差正确答案：D房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。从狭义的角度，正常利润是下列哪项生产要素的报酬（ ）。A.土地B.

3、资本C.劳动力D.企业家才能答案：D解析：本题考查的是分配理论。狭义而言，正常利润是指企业主经营管理自己的企业所应获得的薪金。通常将正常利润看作是对企业家才能的贡献所给予的报酬。P213。21年房地产估价师考试试题题库9篇 第2篇（）是指企业同时向几个细分市场销售一种产品。A、选择专业化B、市场集中化C、市场专业化D、产品专业化答案：D解析：考点:目标市场选择。产品专业化指企业同时向几个细分市场销售一种产品。在这种情况下，一旦有新的替代品出现，那么企业将面临经营滑坡的危险。按照期限划分，金融工具可以分为短期信用工具和长期信用工具。（）答案：错解析：本题考查的是金融工具。按照期限划分，金融工具分

4、为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。 该房地产开发公司将商品房销售给购房者后，购房者办理的房屋所有权证书中的附图表明了所购房屋的权属范围，明确了异产毗连房屋的权利界线，注明了套内建筑面积和分摊面积，此附图是（ ）。A宗地图B房产分幅图C房产分丘图D房产分户图正确答案：D 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起六个月内未申请登记的，预告登记失效。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 根据原建设部关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知，房地产经纪人执业资格注册转变管理方式，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会承担，原建设部负责监督。（ ）此题为判断题(对，

5、错)。正确答案：21年房地产估价师考试试题题库9篇 第3篇在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是（）。A建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本B建筑物重置成本和重建期间的经济损失C建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失答案：B解析：保险价值（insurablevalue）是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。如投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本（或重置

6、成本）和重建期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失等）。市场总需求是指在（）的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。A、特定时期B、特定地理范围内C、特定政治环境D、特定市场营销环境E、特定市场营销计划答案：A,B,D,E解析：考点:市场规模的估计。市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。双方当事人在订立保险合同时已确定保险标的的保险价值，并将其载明于保险合同中的保险是( )。A.法定保险 B.信用保险 C.人身保险 D.定值保险答案：D解析：定值保险是指保险当事人双方在订立保险合同时即已确定保险标的的保险价值，

7、并将其在保险合同中载明的保险。 与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是( )。A均衡原理B预期原理C竞争原理D替代原理正确答案：D答案 D市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，可以不再领取施工许可证。（）答案：对解析：本题考查的是施工许可管理。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。21年房地产估价师考试试题题库9篇 第4篇 该地区平均每人占有耕地数量为（ ）亩。A20B2CO.133DO.05正确答案：B在房地产区位状况描述中，说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等描述，属于（）描述。A.停车方

8、便程度 B.交通收费情况 C.交通管制情况 D.停车位置情况答案：A解析： 本题考查的是房地产区位状况的描述。停车方便程度：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。 以出让方式取得国有建设用地使用权，建设项目规划条件未纳入国有建设用地使用权出让合同的，该出让合同无效。此题为判断题(对，错)。正确答案：以出让方式取得国有土地使用权，规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效;对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件;占用土地的，应当及时退回;给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。下列( )情况的房地产，可以发布广告。A、 在

9、已经依法取得土地使用权的土地上开发建设的B、 在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的C、 司法机关依法决定查封的房地产D、 预售房地产，已取得该项目预售许可证的E 权属有争议的答案：A,D解析：知识点 房地产广告 某住房置业担保公司实有资本5亿元，其担保的贷款余额不得超过（ ）亿元。A50B100C150D200正确答案：C21年房地产估价师考试试题题库9篇 第5篇 需求规律的例外是炫耀性物品和( )物品。A特殊B另类C吉芬D个性正确答案：C答案 C需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。世界各国实行的主要土地登记制度有( )。A.权利登记制B.契据登记制C.托仑斯登记制D.詹姆斯登记制E.

10、科斯登记制答案：A,B,C解析：根据登记的内容和方式的不同，各国不动产登记主要可分为契据登记制和产权登记制两大类型。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。 赵某以12000元/的价格购买了230的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（ ）。A012B021C126D205正确答案：C按建设用地的用途分类，可分为（）。A.非农业建设用地 B.农业建设用地 C.未利用地 D.其他建设用地 E.临时用地答案：A,B解析：本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。按建设用地

11、的用途分类，可分为非农业建设用地和农业建设用地。 假设开发法的操作步骤包括( )。A调查待开发房地产的基本情况B选择最佳的开发利用方式C估计开发前的房地产价值及开发经营期D进行具体计算，求出待开发房地产的价值E估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费正确答案：ABDE答案 ABDEC项应为估计开发经营期及预测开发完后的房地产价值。21年房地产估价师考试试题题库9篇 第6篇 某家庭估计在今后10年内的月收入为8000元，如果其月收入的40可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为6的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?正确答案：

12、某市2022年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2022年末完工转入2022年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2022年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为( )年。A、 1.4B、 1.9C、 2D、 3答案：B解析：房屋的平均建设周期=(100+30)/70年=1.9年。 某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（ ）元。A301953B298384C152415D158765正

13、确答案：A根据权利的作用，可将民事权利分为（）。A.专属权 B.支配权 C.请求权 D.形成权 E.抗辩权答案：B,C,D,E解析：本题考查的是民事法律关系。根据权利的作用，民事权利可分为支配权、请求权、形成权和抗辩权。 个人住房公积金贷款利率实行一年一定，遇法定利率调整，贷款期在1年以内的，实行合同利率，贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试试题题库9篇 第7篇风险估计与评价常用方法有德尔菲法、解析法和蒙特卡洛法三种。( )答案：错解析：知识点 风险分析的一般过程和方法估价对象概况：本估价对象是一个

14、专用仓库，位于某城市建成区内，土地面积5000m2，建筑面积8500m2，建筑物建成于1987年8月底，建筑结构为钢筋混凝土结构，土地原为划拨土地使用权，2022年6月15日补办出让手续，补交出让金等费用，取得了50年出让土地使用权。估价要求：需要评估该专用仓库2022年8月30日的价值。估价过程：(1)选择估价方法。本估价对象为专用仓库，所在城市尚无该类仓库的买卖实例，该仓库及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益，故选用成本法进行估价。(2)选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价，需要评估的价值包含土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为：旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑

15、物重新购建价格一建筑物折旧(3)求取土地重新购建价格。由于该土地位于城市建成区内，难以直接求取其重新开发成本，政府也未公布基准地价，故拟通过以下两个途径求取该土地的重新购建价格：采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格；采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格。调査选取了A、B、C三个可比实例并进行有关修正、调整如下：可比实例A:土地面积4300m2，成交日期2022年9月，成交价格605元/m2。修正与调整计算如下：估价对象土地的单价=

16、(681.4+689.9+679.8)元/m23=684元/m2采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。在估价时点（2022年8月30日）征收郊区集体土地平均每亩需要支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用共计10万元，约合150元/m2;向政府缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费30元/m2;将土地开发成能直接在其上进行房屋建设的土地，需要“五通一平”，为此，每平方米还需要110元（含开发土地的必要支出和应得利润）。以上合计为290元/m2，可视为城市边缘熟地的价格。该城市土地分为10个级别，城市边缘熟地列为

17、最差级，即处于第10级土地上，而估价对象房地产处于第6级土地上，因此，还需要进行土地级别对地价影响的调整。各级土地之间的地价差异见表379。根据表377：估价对象土地的单价=290元/m2X2.86=829.4元/m2通过以上两个途径求得估价对象土地的单价分别684元/m2和638元/m2。该房地产估价主要是以前者为基础，但对于后者也加以充分考虑，并斟酌熟悉当地房地产市场行情者的意见，确定估价对象土地的单价为680元/m2，故：估价对象土地的总价=680元/m2X5000m2=340.0万元(4)求取建筑物重新购建价格。现时（在估价时点2022年8月30日）与估价对象建筑物类似的不包括土地价格

18、在内的建筑物的重置价格（含必要支出和应得利润）为1000元/m2建筑面积，故：估价对象建筑物的重新购建总价=1000元/m2X5000m2=500.0万元(5)求取建筑物折旧。采用直线法求取折旧额。参照有关规定并根据房地产估价师到实地查看的判断，该专用仓库建筑物的经济寿命为60年，有效年龄为20年，残值率为零。由于土地使用权剩余期限近49年，建筑物剩余经济寿命40年，建筑物的经济寿命早于土地使用期限而结束，应按照建筑物的经济寿命40年计算建筑物折旧，故：房地产估价师再次到实地查看，认为该专用仓库建筑物的折旧程度为三成，即将近七成新，与上述计算结果基本吻合。(6)求取积算价格。旧的房地价值=土地

19、重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧=(340.0+500.0-250.0)万元=590.0万元估价结果:根据上述计算结果并参考房地产估价师的估价经验，将本估价对象专用仓库2022年8月30日的价值总额评估为590.0万元，折合每平方米建筑面积694.12元。答案：解析：改错如下：(1)采用成本法，估价对象房地产处于第7级土地上，则：估价对象土地的单价=290元/m2X2.20=638元/m2(2)估价对象建筑物的重新购建总价=1 000元/m2X8500m2=850.0万元(3)估价对象建筑物的折旧总额= 850.0万元x(20/60)=283.3万元(4)旧的房地价值=(340.

20、0+850.0283.3)万元=906.7万元估价结果：根据上述计算结果并参考房地产估价师的估价经验，将本估价对象专用仓库2022年8月30日的价值总额评估为906.7万元，折合每平方米建筑面积1067元。(2022真题) 关于股票和公司债券的说法，正确的有（）。A.股票持有人和公司债券持有人都承担公司经营风险责任B.股票和公司债券同属于流通证券C.股票投资和公司债券投资都属于长期投资D.股票投资和公司债券投资收益都受公司经营状况的影响E.股票和公司债券都体现资本信用关系答案：B,E解析：本题考查的是股票与相关概念的比较。选项A错误，在风险方面，股票持有者承担公司经营风险责任，而公司债券持有人

21、则不承担公司经营风险责任；选项C错误，股票投资是一种长期投资，公司债券投资根据其到期时间，投资期可长可短；选项D错误，公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，并且数额事先已经确定，不受公司经营状况的影响。古桥房地产开发公司开发了一个占地3方m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅95m2，并非售房合同中注明的100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题：交付住房时，古桥公司应向购买人提供( )。A、 住宅质量保证书B、 住宅使用说明书C、 企业资质证书D、

22、竣工综合验收合格证书答案：A,B解析： 下列关于土地使用权划拨正确的表述为（ ）。A经过有批准权的人民政府批准，无偿交给土地使用者B在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用C只要有政府批准，无须缴纳任何费用D在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交其使用正确答案：D本题主要考查土地使用权划拨的含义：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。21年房地产估价师考试试题题库9篇 第8篇 房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分，下列有关说法不正确的是（

23、 ）。A投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在经营过程 中所获得的报酬B等额系列支付的年值与现值之间的关系为：A=Pi+Pi/(1+i)n-1，其中Pi就是 投资者投入资本P后所获得的投资回收，而Pi/(1+i)n-1就是投资者的投资回报， 是投资者提取折旧的一个方法，即偿债基金法C投资回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获 得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率D就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投人的总开发成本的回收，而其投资 回报则主要表现为开发商利润正确答案：BPi应为投资回报，

24、后者为投资回收。 下列关于个人住房抵押贷款的说法，错误的是( )。A是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为B包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型C属于购房者的消费性贷款，通常与开发商有直接的关系D政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金，购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制正确答案：C答案 C 属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系。按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（）。A.金融投资型 B.收益型 C.实物投资型 D.机会型 E.收益加增值型答案：B,D,E解析：本题考查的是风险对房地产投资决策的影

25、响。按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。 获取房地产估价业务的措施可以有（ ）。A突破专业能力限制，接受各种估价要求B提高服务质量C恰当的宣传D低收费E最大限度压缩估价作业期正确答案：BCE(2022年真题) 某房地产开发项目的成本利润率为45%，开发周期为3年，则该项目的年成本利润率为15%。（）答案：错解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。21年房地产估价师考试试题题

26、库9篇 第9篇 确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地规划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于物权和债权的表述中，正确的有( )。A.物权的权利主体和义务主体特定B.物权不能由民事权利主体随意设定C.物权具有优先性，债权具有平等性D.物权的设定必须公示，而债权由当事人自由确定E.物权是一种财产权，而债权不属于财产权答案：B,C,D解析：物权和债权的保护方法不同。针对物权的保护，各国物权法都设立了专门的物权请求权制度，赋予物权人具有

27、请求他人返还原物、排除妨碍、恢复原状的权利，以保障物权人对其物的支配权。合同债权主要受合同法的保护，侵害合同债权也主要适用合同法规定的违约责任。建筑材料强度是指建筑材材料抵抗外力破坏的能力，其具体包括抗拉、抗弯和( )强度。A.抗磨 B.抗脆性破坏C.抗腐蚀 D.抗剪答案：D解析：材料的强度是指材料在外力作用下抵抗破坏的能力。材料在建筑物上所受的外力主要有拉力、压力、弯矩及剪力。材料抵抗这些外力破坏的能力分别称为抗拉、抗压、抗弯和抗剪强度。有关房地产的价值和价格，下列表述正确的有（）。A.价值是内在的.客观的和相对稳定的 B.房地产的价值是房地产真实所值 C.房地产的价格围绕其价值上下波动 D

28、.现实中由于个人偏好.定价决策.无知等原因，时常发生价格背离价值的情况 E.房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产估价的特点。价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格波动的“中心”；价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生的、已经完成并可以观察到的事实，通常因人而异，时高时低。现实中由于定价决策、个人偏好或交易者之间的利害关系甚至无知等原因，时常出现“低值高价”、“高值低价”的价格背离价值情况。国民生产总值(GNP)是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。答案：错解析：国民生产总值是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。