21年房地产估价师试题5篇.docx

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1、21年房地产估价师试题5篇21年房地产估价师试题5篇 第1篇用益物权和担保物权都是限制物权。（）答案：对解析：本题考查的是物权概述。为充分发挥物的效用，法律规定，权利人可以在其所有物上为他人设立权利，这种权利的直接效力是限制了所有权的效用，称为限制物权。用益物权和担保物权都是限制物权。 保险活动所特有的内在功能是（ ）。A组织经济补偿B分散风险C融通资金D防灾防损正确答案：B运用收益法估价的首要步骤是（）。A、测算收益期或持有期B、测算未来收益C、确定报酬率或资本化率、收益乘数D、选择具体估价方法答案：D解析：考点:收益法估价的操作步骤。运用收益法估价一般分为以下5个步骤：（1）选择具体估价方

2、法，即是选用报酬资本化法还是直接资本化法；（2）测算收益期或持有期；（3）测算未来收益；（4）确定报酬率或资本化率、收益乘数；（5）计算收益价值。 及时性原则是指会计信息应当及时处理、及时提供。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列关于房产税税率的表述中，正确的有（ ）。A按房产余值计征的为12%B按房产余值计征的为24%C按房屋租金计征的为3%D2022年3月1日起，个人出租房屋按4%的税率征收E按房屋租金计征的为12%正确答案：ADE根据房屋权属登记信息查询暂行办法可以公开查询的信息包括（）。A房屋用途B司法查封情况C他项权利设定时间D与房屋权利有关的原始凭证E与仲裁事项直接相关的

3、原始凭证答案：A,B,C解析：房屋权属登记信息查询采取“分层次查询”的原则。根据房屋权属登记信息查询暂行办法，可以公开查询的信息主要是房屋登记簿中记载的房屋基本状况及查封抵押等权利限制状况，具体包括：房屋自然状况，比如房屋坐落、面积、用途等；房屋权利状况，比如他项权利的设定时间、类别、期限，司法查封情况以及登记机关对权利的其他记载。DE 两项属于限制查询的信息。 开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的（ ）。A销售费用B维修费用C经营费用D管理费用E财务费用正确答案：CDECDE开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理

4、费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。房屋租赁合同期限不得超过20年，所以租期满20年的承租户无权继续承租。（）答案：错解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。A.房地产抵押估价 B.

5、房屋征收评估 C.房地产司法拍卖估价 D.房地产转让估价 E.房地产投资信托基金估价答案：B,C解析：本题考查的是合法原则。在房地产司法拍卖估价中，估价对象实际状况为被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被查封；房屋征收评估，是评估被征收房屋在完全产权下的价值，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。21年房地产估价师试题5篇 第2篇 债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：缴存职工在（）自住住房时，可以申请住房公积金贷款。A.购买 B.建造 C.翻建 D.大修 E.装修答案：A,B,C,D

6、解析：本题考查的是住房公积金制度。职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。缴存职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有（）。A垄断性B外部性C复杂性D信息不对称性答案：B解析：经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为：正外部性，是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价；负外部性，是某个经济行为个体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承担成本

7、。本题中，该大型房地产开发项目对该区域具有正外部性。 根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是（ ）。A认知价值定价法B领导定价法C目标定价法D成本加成定价法正确答案：C目标定价法是根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法。商品房预购人可以将购买的尚未竣工的预售商品房转让答案：错解析：禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。 所谓关键线路是指在该工程中，消耗资源大的、直接影响工程开发成本的工作。 （ ）正确答案：关键线路是指在该工程中，直接影响工程总T期的那一部分连贯的工作。本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅

8、小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因

9、李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。4价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为 8000 元m2，类似商铺市场均价为 20000 元m2。若估价对象改建为商铺使用

10、，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。答案：解析：估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于委托对象价值的正面答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片段中的错误、修改及理由具体如下：（1）错误：估价对象按照商业用途使用在法律上视为许可。改为：估价对象按照商业用途使用不合法，应按住宅用途评估。理由：虽然李某已申请改建，但尚未办理完用途变更手续，因此从法律

11、上讲，估价对象仍应按住宅用途评估。（2）错误：若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用的收入现值，大于作为住宅使用的收入现值，则估价对象改建为商铺使用经济上可行。改为：若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值，则估价对象改建为商铺使用经济上可行。理由：经济可行性检验的一般做法，是针对每种利用，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于或等于支出现值的利用才具有经济可行性，否则应被淘汰。（3）错误：估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其

12、剩余价值大于作为住宅使用的价值，所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。改为：估价对象在目前住宅用途现状情况下，在维持现状、更新改造且改变用途、重新开发三种前提下，定量分析的结果是第二种前提下利用价值最大，所以，估价对象作为商铺利用价值最大。理由：价值最大化是指在所有具有经济可行性的利用中，能够使估价对象的价值达到最大的利用，这便是最高最佳利用。价值最大化应考虑维持现状、更新改造且改变用途、重新开发三种前提，不能只分析一种前提就得出结论。（4）错误：综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。改为：综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以更新改造且改

13、变用途为前提。理由：更新改造前提，是指经分析、判断，以更新改造再予以利用最为合理的，应选择更新改造前提进行估价。现有房地产应更新改造的条件是：（更新改造后的房地产价值一更新改造的必要支出及应得利润）现状房地产的价值。改变用途前提，是指经分析、判断，以改变用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价。现有房地产应改变用途的条件是：（新用途下的房地产价值一改变用途的必要支出及应得利润）现用途下的房地产价值。估价对象用途变更为商铺，属于更新改造且变更用途。 （ ）是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以

14、消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。A数学曲线拟合法B平均增减量法C平均发展速度法D移动平均法正确答案：D本题主要考查的是移动平均法的概念。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。在实际运用中，移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分。一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。（）答案：对解析：考点:国际因素。一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。21年房地产估价师试题5篇 第3篇下述各项，属于房地产需求分析内容

15、的是（）。A.相关房地产类型的在建数量 B.吸纳率分析 C.相关房地产类型的存量 D.改变用途数量答案：B解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。选项A、C、D属于供给分析。 土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个八征收的一种税。（ ）正确答案：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。房地产投资决策过程通常有三个阶段，其中界定可接受的收益和风险属于投资决策过程中的（）。A.决策阶段 B.分析阶段 C.策略阶段 D.明确投资者目的.目标和约束条件阶段答案：C解析：本题考查的是房地产投资决策。房地产投资决策过程通常有三个阶段

16、：（1）策略阶段，即界定可接受的收益和风险；（2）分析阶段，即衡量可能的收益和风险；（3）决策阶段，即评估各种收益与风险。(2022真题) “英格兰式拍卖”是一种价格上行的拍卖方式。（）答案：对解析：本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。增价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”。它是一种价格上行的报价方式，即竞价由低至高、依次递增，直到以最高价格成交为止。某城市不同地区所有新开盘房地产的价格如下表所示。则该城市新开盘房地产单价的中位数是（）元/m2。A.2870 B.3330 C.3430 D.3460答案：C解析：本题考查的是平均指标。按大小顺序排数，其中第八和第九位的两个数的算术平均数

17、为3430。国内生产总值(GDP)通常大于国民生产总值(GNP)。答案：错解析：GDP是与所谓国土原则联系在一起的。按照这一原则，凡是在一国领土上创造的收入，无论是否为该国国民所创造，都被计人该国的GDP。特别地，外国公司设在某国子公司的利润应计入该子公司所在国的GDP，而不应被计入外国公司本国的GDP。GNP是与所谓国民原则联系在一起的。按照这一原则，凡是本国国民(包括本国公民以及常驻外国但未加入外国国籍的居民)所创造的收入，无论生产要素是否在国内，都被计入本国的GNP。特别地，本国公司在国外子公司的利润收入应计入本国的GNP，而外国公司在某国子公司的利润则不应计入该子公司所在国的GNP。G

18、NP与GDP有如下关系：GNP=GDP+对外要素收入净额 (6-48)在一个封闭经济中，由于对外要素收入净额为零，故GDP与GNP完全相等。GDP与GNP都是描述总体经济活动的指标。损益表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。( )答案：错解析：解析 财务评价的报表完全垄断市场上，厂商可以通过调节产量与价格实现利润最大化，其长期均衡的条件是边际收益大于长期边际成本。答案：错解析：在长期，厂商可以通过调节产量与价格实现利润最大化。厂商长期均衡的条件是边际收益与长期边际成本和短期边际成本都相等，即边际收益(MR)LMC (长期边际成本)

19、SMC (短期边际成本)。以下不属于房地产区位因素的有( )。A、 朝向B、 交通C、 相邻房地产的用途D、 地形答案：D解析：21年房地产估价师试题5篇 第4篇容积率作为统计指标，属于（）。A、结构相对指标 B、强度相对指标 C、比较相对指标 D、比例相对指标答案：B解析：本题考查的是相对指标。相对指标中的强度相对指标是指取自两个不同性质的总体但又有一定联系的总量指标对比的综合指标。下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是（）。A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨 C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价

20、格下降 D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降答案：A解析：本题考查的是制度政策因素。选项B，增加房地产持有环节的税收，比如开征房产税，实际上是增加了持有房地产的成本，会使自用需求者倾向于购买较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，从而会减少房地产需求，还会减少存量房地产囤积而增加房地产供给，进而会使房地产价格下降；选项C，在买方市场下，增加卖方的税收主要会降低卖方的收益等而“内部消化”，难以导致房地产价格上涨；选项D，严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨。 下列有关货币政策的描述错误的是（ ）。A提高法定存款准备金率，可以使货币供应量减

21、少和利率回升B当经济停滞或衰退时，中央银行可以通过在公开市场上买入有价证券来调节经济C消费信用控制政策属于补充性货币政策工具D无论基础货币流人社会大众手中还是流入商业银行，都会引起商业银行的存款准备金增多，从而增加货币供应量正确答案：C为评估某商品住宅2022年8月15日的正常市场价格，在该住宅附近调査选取了 A、 B、C三宗类似住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下：(1)可比实例的成交价格及成交日期，见表225。(2)交易情况的分析判断结果，见表226，表中交易情况的分析判断是以正常市场价格为基准，正值表示可比实例成交价格高于其正常市场价格的幅度，负值表示低于其正常市场价格的幅度。(3)

22、该类住宅2022年2月至8月的价格指数，见表111。表中的价格指数为定基价格指数。(4)房地产状况的比较判断结果，见表228。(6)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则：估价对象的正常市场价格（单价）=(4 097. 56 + 4 416. 79 + 4 203. 83)元/m2+3=4239.39元/m2答案：解析： 运用成本法计算的投资利息包括土地取得成本和开发成本的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应该计算利息。 （ ）正确答案：运用成本法计算的投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。财务内部收益率表明了项目初始投资的收益率。（ ）答案：错解

23、析：本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目内部未收回投资的收益率，不是项目初始投资的收益率。P182。 楼面和地面都包含多个构造层次，其中结构楼板是楼面的基层。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆盼价值时（ ）。A该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益B按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益C该宾馆财务数据中的当年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益D根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的

24、正常商业利润后的所得可视作年净收益正确答案：B 下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（ ）。A设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业B知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长C百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的D营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高正确答案：D21年房地产估价师试题5篇 第5篇 下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是( )。A该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记B该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规

25、划许可证，可单独办理抵押登记C该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续D该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续正确答案：A 关于收益法适用的对象，下列最佳表述为( )。A临街房地产B城市房地产C有收益或有潜在收益的房地产D出租或销售的房地产正确答案：C答案 C 收益法不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。 以下关于房地产市场的说法，正确的有( )。A由于不同类型的房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产

26、的用途，将其分解为若干于市场B从市场营销的角度出发，房地产市场可以按照目标群体特征的不同分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场C根据研究和决策的需要，可以将不同的房地产市场用细分方法叠加起来，得到更细的子市场D市场所包括的地域范围越广，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小E新建商品房租售是房地产三级市场正确答案：ACD答案 ACD 低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场的细分方法，是根据建造标准和价格水平来分的。新建商品房租售属于房地产二级市场。(2022真题) 王某取得房地产估价师执业资格超过3年申请初始注册，需要接受继续教育（）学时。A.30B.60C.12

27、0D.150答案：C解析：本考查的是房地产估价师注册。接受继续教育的时间为120学时，必修和选修各为60学时。 以下哪些属于重新购建价格（ ）。A建筑物的重置价格B土地的重置价格C建筑物的重建价格D土地的重建价格E房地的重建价格正确答案：AC土地和房地没有重置价格和重建价格之说。在我国法律体系中，国有土地上房屋征收与补偿条例属于（）。A法律B行政法规C部门规章D地方性法规答案：B解析：房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：土地管理法实施条例、城市房地产开发经营管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、住房公积金管理条例、物业管理条例等。依据国有土地上房

28、屋征收评估办法，被征收房屋价值的价值时点为（）之日。A.房地产估价师实地查勘B.国有土地出让合同签定C.拆迁公司现场动员搬迁D.房屋征收决定公告答案：D解析：本题考查的是房屋征收的限制条件。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。关于房地产转让估价特点，下列说法错误的是（）。A、从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点在估价作业期之前 B、从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估 C、从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估 D、房地产转让评估的目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性答案：A解析：本题考查的是房地产转让估价的特点。选项A错误，从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点则在估价作业日期之后。保险基本职能中的分散危险是保险经济活动所特有的外部功能。（）答案：错解析：本题考查的是保险的职能。保险基本职能中的分散危险是保险经济活动所特有的内在功能，经济补偿是保险经济活动中的外部功能。