21年房地产估价师历年真题9卷.docx

《21年房地产估价师历年真题9卷.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《21年房地产估价师历年真题9卷.docx（27页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、21年房地产估价师历年真题9卷21年房地产估价师历年真题9卷 第1卷 转移登记、变更登记、他项权利登记、初始登记的发证时限均为30 H.（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应凋整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（ ）元m2。A2585B2393C2955D2964正确答案：A把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的

2、距离，称为交通时间距离。（）答案：错解析：本题考查的是房地产区位因素。经济距离：更科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。(2022年真题) 某商铺2022年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%，所得税税率为25%，则2022年该商铺的净经营收入为（）万元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40答案：C解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。净经营收入潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入运营费用66（110%30%）39.60万元。每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时

3、运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价的要素。每种估价方法都有其适用的估价对象和估价需要具备的条件。它们有时可以同时运用于同一估价对象，以相互验证，但不应相互替代。某开发企业申请贷款6000万元，由其拥有的商品房做抵押，该企业信用等级为AA级，贷款期限2年，投资项目为AA级，则该贷款综合风险额为（）万元。A、1260B、2520C、1470D、1050答案：A解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。某笔贷款风险额=某笔贷款额信用等级系数贷款方式系数期限系数项目风险等级系数。企业的信用等级为AA级企业为50%，用商品房抵押的为50%

4、，中长期贷款期限在1年以上不满3年的为120%，项目风险等级为AA级的为70%，所以贷款风险额=600050%50%120%70%=1260万元。参见教材P333。 根据房产测量规范，下列不应分摊的共有面积有（ ）A 为建筑造型而间、无实用功能的建筑面积B 建在幢内且为本幢服务的配电房C 为多幢综合楼服务的 物业管理用房D 人防用的地下室E 用作公共休息场所的架空层正确答案：ACDE 下列属于承担民事责任的方式有（ ）。A罚款B吊销证照C赔偿损失D赔礼道歉E停止侵害正确答案：CDE21年房地产估价师历年真题9卷 第2卷 在同一战略群体内存在激烈竞争，在不同战略群体之间不存在竞争（ ）正确答案：

5、在同一战略群体内存在激烈竞争外，在不同战略群体之间也存在竞争。 该房地产开发公司所开发的住宅和商业房地产中，若以建筑物竣工建筑面积作为统计总体，则总体单位包括（ ）竣工建筑面积。A配电房B商业房地产C水塔D住宅正确答案：ABD (三)某单位为了企业解困经当地政府批准在无偿划拨的土地上建设网点房3000m2用于经营，2022年12月31日开始使用，6个月后将其中的2000m2出租，1000m2出售。并将出租部分向银行抵押贷款280万元，贷款期限2年，抵押率70%。2022年6月30日由于未按期偿还贷款，拟处分房地产。对于出售部分转让评估时主要审查的证件是( )。A建设工程规划许可证、建设用地规划

6、许可证、开工许可证B房屋所有权证、原土地使用证C土地使用权出让证件、房屋所有权证D房屋销售许可证、土地使用权出让证件正确答案：C国家重点开发建设项目可用“以租代征”的形式使用农村集体土地。（ ）答案：错解析：本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。近年来，征地违法违规形式有一个新变化，其中的最主要形式就是“以租代征”。所谓“以租代征”，即通过租用集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务，其结果必然会严重冲击用途管制等土地管理的基本制度，影响国家宏观调控政策的落实和耕地

7、保护目标的实现。下列可以作为假设开发法适用的对象有( )。A、 待开发的土地B、 在建工程C、 有收益或有潜在收益的房地产D、 可装修改造或可以改变用途的房地产E 既无收益又很少发生交易的房地产答案：A,B,D解析：C项属于收益法适用的对象，E项属于成本法适用的对象。在房地产征收、征用中，不需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。（）答案：错解析：本题考查的是房地产征收和征用的需要。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失

8、。参见教材P20。 不论是何种估价目的，估价对象状况不一定是估价时点时的状况，评估估价对象价值所依据的市场状况。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为（ ）年。A37B40C43D50正确答案：B21年房地产估价师历年真题9卷 第3卷风险分析中的风险估计阶段，需要开展的工作包括（）。A.风险估算 B.分析风险概率分布情况 C.辨识风险发生的原因 D.检验各风险变量是否相关 E.提出应对风险的建议答案：A,B解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法

9、。风险估计阶段主要包括判定风险发生的概率大小、概率分布情况、风险估算三项工作内容。选项CD属于风险辨识阶段的工作，选项E属于风险评价阶段的工作。(一)甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为(?)。A.估价委托书载明的房屋坐落地址B.房屋权属证书记载的坐落地址C.实地查勘显示的房屋门牌号地址D.房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌

10、号及变动原因答案：D解析：估价对象的坐落应该表述为房屋权属证书记载的坐落位置，并说明现房屋门牌号及变动原因。信托的职能包括（）。A.融通资金 B.财产所有权的转移性 C.财务管理 D.收益分配的实绩性 E.信用服务答案：A,C,E解析：本题考查的是金融信托投资业务。信托的职能包括融通资金、财务管理和信用服务。某房地产开发企业拟开发总建筑面积为50000m2的住宅项目，可销售面积为47500m2，项目的开发成本为5000 元/m2，销售均价为6500 元m2，营业税金及附加为销售收入的5.5%。当该项目利润为零时，售价允许降低的最大幅度是（）。A14.32%B18.62%C19.03%D23.0

11、8%答案：A解析：50005保本售价4.755.5%保本售价4.75，可得保本售价5569.48 元m2，（6500 元m25569.48 元m2）6500 元m214.32%。某房地产开发项目占地面积66667m2，容积率为2.0，土地取得成本为60000万元。项目可出售面积为120000m2，其中：高层住宅60000 m2；多层住宅50000 m2；商铺10000 m2。各类房屋的综合造价分别为：高层住宅3800元/ m2；多层住宅2700元/ m2；商铺3000元/ m2；其他不可售建筑物的综合造价按上述三类房屋的加权单位综合造价计算。财务费用8000万元。各类房屋预计销售均价分别为：高

12、层住宅9500元/ m2；多层住宅12000元/ m2；商铺26000元/ m2。销售费用为销售收入的2%；销售税费为销售收入的6.5%。请计算该项目的保本加权销售均价及其与预计加权销售均价的比率。答案：解析：假定该项目的保本加权销售均价为A元/m2则销售收入=120000A销售费用=销售收入2%=120000A2%=2400A销售税费=销售收入6.5%=120000A6.5%=7800A建筑面积=项目占地面积容积率=666672=133334m2可出售面积中，高层、多层、商铺所占的比例分别为：60000/120000=50%50000/120000=41.67%10000/120000=8.

13、33%不可出售建筑面积=133334-120000=13334m2不可售建筑物综合造价=（380050%+270041.67%+30008.33%）=3274.99元/m2该项目造价=133343274.99+600003800+500002700+100003000=436668716.7元=43666.872万元土地取得成本=60000万元财务费用=8000万元当保本时，销售收入-销售费用-销售税费=土地取得成本+该项目造价+财务费用（120000A-2400A-7800A）/10000=60000+43666.872+8000A=10170.023保本加权销售均价为10170.023元/

14、m2预计加权销售均价=950050%+1200041.67%+260008.33%=11916.2保本加权销售均价与预计加权销售均价的比值为：10170.023/11916.2=0.8535拍卖国有资产为房地产的，确走保留价的基础是（）。A.房地产估价结果B.人民法院的决走C.国有资产管理部门做出的决策意见D.国有资产占有部门意见答案：A解析：本题考查的是保留价规则。若拍卖囯有资产是房地产的估价结果确走保留价。参见教材P401。#(2022真题) 物业服务收费应区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价（）。答案：对解析：本题考查的是物业服务收费。物业服务收费应当区分不同物业的性

15、质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（）。A.置业投资 B.设备租赁 C.售后回租 D.权益融资答案：C解析：本题考查的是房地产债务融资。租赁融资在房地产领域的应用，主要是采用回租租赁或售后回租模式，即房地产企业在有融资需求、但又不希望放弃该房地产控制权的情况下，通过将房地产产权出售给投资者，再由投资者回租给房地产企业使用或出租经营的情况。21年房地产估价师历年真题9卷 第4卷 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、房型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变

16、更确立之日起10天内，书面通知买房人。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某公司2022年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。评估时应考虑的补偿费用不包括（）。A、拆除工程费B、修缮工程费C、恢复工程费D、修复期间的损失营业额答案：D解析： 本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复费用法估价时，各项费用主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用，不包括修复期间损失的营业额。房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于( )。A、 成本导向定价法B、

17、购买者导向定价法C、 竞争导向定价法D、 市场导向定价法答案：A解析：开发商若委托物业代理进行物业销售，则开发商要支付相当于售价( )的佣金。A、 1%3%B、 0.5%0.9%C、 3.5%D、 4%答案：A解析：根据行业公认的委托物业代理进行物业销售的佣金比例。甲公司于3 年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40 年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度降为120m。酒店现已按期竣工，为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调

18、整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020 万元，使用成本年均高出2 万元，功能缺陷导致年均收益损失50 万元，报酬率为7%。对该酒店进行损害赔偿估价，不适宜采用的估价方法为（）。A.修复费用法B.损失资本化法C.赔偿实例比较法D.损失前后差价法答案：A解析：修复费用法又称为成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。本案例中，工程缺陷是因城市规划调整造成，无法通过修复恢复损失功能，不适宜采用修复费用法。抵押权属于他物权，也属于一

19、种特殊的用益物权。答案：错解析：他物权是指在他人的物上设立的权利，如抵押权、地役权、土地使用权等。根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据( )之间因果关系的来判断。A.投保人与保险标的 B.被保险人与保险标的C.保险事故与保险标的损失 D.保险人与保险标的损失答案：C解析：近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，从而确定保险赔偿责任的原则。 抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提 供担保。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师历年真题9卷 第5卷安装在房屋中的房门的钥匙，本质上属于不动产范畴。（）答案：对解析：考

20、点:房地产的相关名称。安装在房屋中的房门的钥匙，本质上属于不动产范畴。 一般来说，地籍资料具有三大功能：土地利用管理和规划的功能，财政税收的功能和法律功能。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是（ ）。A依法成立B有必要的财产或经费C有自己的名称、组织机构和场所D能独立承担法律责任正确答案：D应能独立承担民事责任，D项说法不够准确。电磁辐射中，对人体危害程度最强的是( )。A.微波 B.短波C.中波 D.长波答案：A解析：电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。因此，电磁波对人体的危害程度分别是：微波超短波短波中波长波。 开发公司应

21、支付的补偿费用总额为（ ）万元。A1716B1741C3985D1213正确答案：B 下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有（ ）。A建筑密度B建筑控制高度C建筑色彩D建筑红线后退距离E容积率正确答案：ABDE 为评估某宗房地产2022年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2022年11月13日。经调查获知2022年6月至2022年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ ）元/m2。A3214B3347C3367D3458正确答案：B下列关于维修基金筹集的说法中，正确的是( )。A、 销售商品房时

22、，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交的约定B、 商品房销售时，购房者按照购房款的2%3%的比例向物业管理公司缴交维修基金C、 公房出售后，维修基金由售房单位和购房人双向筹集D、 公有住房出售，售房单位按照一定比例从售房款中提取，基金属售房单位所有E 公有住房出售，购房者按购房款3%的比例向售房单位缴交维修基金答案：A,C,D解析：商品房销售时，购房者按照购房款的2%3%的比例向售房单位缴交维修基金；公有住房出售，购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。21年房地产估价师历年真题9卷 第6卷 以下属于房地产商品房现售条件的是（ ）。A应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书

23、B取得土地使用权证书或使用土地的批准文件C持有建设工程规划许可证和施工许可证并已通过竣工验收D已经取得主管部门准予入市的批文E物业管理方案已经落实正确答案：ABCE商品房屋现售的条件除了选项A、B、C、E外，还必须符合：拆迁安置已经落实，供电、供水、供热、燃气、通讯等配套设施设备具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期。 以下属于重新购建价格的是( )。A建筑物的重置价格B土地的重置价格C建筑物的重建价格D土地的重建价格E房地的重建价格正确答案：AC答案 AC土地和房地没有重置价格和重建价格之说。 下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有（ ）。

24、A随着研究目的的改变，统计总体和总体单位可以相互转化B反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标C调查对象就是被调查和访问的具体单位D调查单位与报告单位可以一致也可以不一致E相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比正确答案：BC反映总体单位的属性或特征的统计术语称为标志。调查对象是指根据调查目的确定的现象总体。调查对象由若干调查单位构成。调查单位是指调查对象中所要调查的具体单位。 根据国务院有关规定，自2022年6月1日起商品房预购人可以将购买的未竣工的预售商品房再转让。（ ）正确答案：根据2022年国务院办公厅转发建设部关于做好稳定住房价格工作意见通知第七条规定：“禁止商品房预购人将购买的

25、未竣工的预售商品房再转让”。下列财务报表中，储存基础性数据的是（）。A辅助报表B资产负债表C资金来源与运用表D现金流量表答案：A解析：房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。一些基础性数据（如成本、收入等）都存储于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及资金平衡分析。(2022年真题) 李某向银行贷款30万元购买了一套的住宅，该笔贷款的期限为20年，贷款年利润为6%，按月等额还本付息。如果李某于11年年初一次性提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为()元。A.948.72B.1039.09C.1200.58

26、D.2149.29答案：B解析：本题考查的是复利系数的应用。月利率=6%/12=0.5%，n=1220=240个月，P=30万元，A1=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=3000000.5%(1+0.5%)240/(1+0.5%)240-1=2149.293元，第11年年初一次性提前偿还本金10万元，折算为第11年年初至第20年每月的额度为A2=1000000.5%(1+0.5%)120/(1+0.5%)120-1=1110.205元，则从第11年开始的月还款额为A=A1-A2=2149.293-1110.205=1039.09元。#影响城市用地的功能组织和各种用地的数量结构的因素不包括（）

27、。A.城市经济的发展水平 B.城市的产业结构 C.相应的就业结构 D.城市用地的布局答案：D解析：本题考查的是城市用地评价。城市经济的发展水平、城市的产业结构和相应的就业结构都将影响城市用地的功能组织和各种用地的数量结构。 消费同收入之间存在相对稳定的依存关系，在其他条件保持不变的情况下，一般来说，消费数量随着收入的增加而减少，但消费减少的幅度不及收入增加的幅度大。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师历年真题9卷 第7卷在环境噪声标准中，昼间等效声级是65dB，那么此是（）类声环境功能区A.1 B.2 C.3 D.4答案：C解析：本题考查的是环境噪声标准。昼间等效声级，5

28、0dB是0类，55dB是1类，60dB是2类，65dB是3类，70dB是4类。下列建设工程必须实行监理的有（）。A、三峡水利工程 B、农民个人出资自建住宅 C、利用亚洲开发银行贷款的工程 D、利用外国政府援助资金的工程 E、成片开发建设的住宅小区工程答案：A,C,D,E解析：本题考查的是建设监理制度。下列建设工程必须实行监理：国家重点建设工程；大、中型公用事业工程；成片开发建设的住宅小区工程；利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；国家规定必须实行监理的其他工程。( )是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。A、 直线距离B、 空间距离C、 空

29、间直线距离D、 经济距离答案：D解析：知识点 房地产一般因素国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（）。A.项目是否符合产业政策B.项目主要产品质量符合国家的规定C.是否合理开发并有效利用资源D.是否对重大公共利益产生有利影响E.是否危害经济安全、社会安全答案：A,C,E解析：本题考查的是项目核准和备案。选项B没有质量规定；选项D，不要求必须有有利影响，只要没有不利影响就行。 无差异曲线上任一点所代表的两种商品的数量组合，给消费者带来的效用完全不相同，因此无差异曲线又称为等效用曲线。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：销售费用包括( )。A、 销售人员的工资及福利费B、 广告宣传费C

30、、 销售代理费D、 办公费E 销售税金及附加答案：B,C解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查成本法中房地产价格的构成。销售费用包括广告宣传、销售代理费。解决此题的关键在于日常的工作积累或重点记忆。 在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（ ） 。A房地产具有开发或再开发潜力B将预期原理作为理论依据C正确判断了房地产的最佳开发方式D正确量化了已经获得的收益和风险E正确预测了未来开发完成后的房地产价值正确答案：CE在实际估价巾，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于下列两个预测：是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模

31、、档次等)；是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。以下( )属于建筑物方面的描述。A、 交通条件B、 周围环境景观C、 公共服务设施完备程度D、 设施设备答案：D解析：21年房地产估价师历年真题9卷 第8卷下列房地产中，通常适用比较法估价的有（）。A.高档公寓 B.标准厂房 C.房地产开发用地 D.行政办公楼 E.在建工程答案：A,B,C解析： 本题考查的是比较法概述。比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：（1）住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；（2）写字楼；（3）商铺；（4）标准厂房；（5）房地产开发用地。某

32、商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率是（）A、5.00% B、7.50% C、18.36% D、28.85%答案：C解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。 一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价格大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在同一战略群体内存在激烈竞争，在不同战略群体之间不存在竞争（ ）正确答案：在同一战

33、略群体内存在激烈竞争外，在不同战略群体之间也存在竞争。楼地面的面层中属于块材面层的是（）。A.水磨石面层 B.条石面层 C.塑料面层 D.沥青混凝土面层答案：B解析：本题考查的是楼、地面。块材面层有条石面层、缸砖面砖、陶瓷地砖面层、陶瓷锦砖（马赛克）面层、大理石面层、磨光花岗石面层、预制水磨石块面层、水泥花砖和预制混凝土板面层等。选项A属于水泥类的面层；选项CD属于其他面层。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设一楼盘，2022年11月1日该楼盘竣工并验收合格。陈某于当年12月1日购买该楼盘的一套住房，单价为18000元/平方米，按照商品房销售合同约定建筑面积为100平方米，陈某向开发商缴

34、纳了50万元的定金。陈某向银行申请了90万元人民币的30年期的住房贷款，银行按法律规定持有陈某的购房合同。2022年1月1日甲公司未按规定向陈某交纳该房屋。陈某向银行申请的贷款属于（）。A、自营贷款B、中期贷款C、信用贷款D、委托贷款答案：A解析： 本题考查的是商业银行资产业务。选项A正确、选项B错误，自营贷款是指贷款人以合法方式筹集资金、自主发放的贷款，风险由贷款人承担，并由贷款人收回本金和利息。委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人只收取手续费，不承担贷款风险。

35、选项C错误，信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款。选项D错误，贷款期限30年，属于长期贷款。投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（）。A、物业增值收益B、所得税C、还本付息额D、投资者权益增加值E、权益投资答案：A,D解析：考点:现金回报率与投资回报率。投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于其考虑了房地产投资的增值收益和权益增加收益。 房地产的（ ）是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。A适应性B对专业管理的的依赖性C位置的固定性D相互之间的影响性正确答案：C位置的固定性也称不可移动性，是房地产投资最重要的一个

36、特性。21年房地产估价师历年真题9卷 第9卷关于路线价法的说法，错误的是（）。A.实际估价中同一路线价区段内标准临街深度可以不同B.相同条件下临街深度越深的地块，累计深度价格修正率越大C.路线价为若干标准临街宗地的平均价格D.运用线路价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐答案：C解析：本题考查的是路线价法。选项A错误，实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。参见教材P370。在非线性盈亏平衡分析中，只能出现一个盈亏平衡点。 ( )答案：错解析：按照国家标准城市用地分类与规划建设用地标准，（）居住用地是指设施齐全、环境良好，以多、中、高层住宅

37、为主的用地。A.一类 B.二类 C.三类 D.四类答案：B解析：本题考查的是城市用地分类。二类居住用地是指设施较齐全、环境良好，以多、中、髙层住宅为主的用地。政府的土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，会直接影响房地产开发的（），对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。A、产品更新B、产品性价比C、产品档次D、规模和结构答案：D解析：考点:政府干预房地产市场的手段。政府的土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，会直接影响房地产开发的规模和结构，对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。资本金净利润率年税后利润总额或年平均税后利润总额与( )之比。A、 经营收入B、 资本金C、 经营成本D、

38、 销售收入答案：B解析：根据资本金净利润率的定义。 商品住宅房销售，在业主办理房屋权属证书时，销售单位将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。公有住房售后维修基金管理的具体办法，由市、县财政部门制定，经当地 人民政府批准后实施。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 若对各案例测算出的比准价格结果按简单算术平均结果处理，则按市场比较法求得的评估对象估价结果为( )。A2822元/m2B2758元/m2C3038元/m2D2997元/m2正确答案：B可比实例的选取一定要符合以下四点要求：类似房地产、交易类型与估价目的吻合、成交日期接近估价时点、成交价格尽量为正常价格。按照类似房地产的

39、界定，可比实例在规模上应与估价对象的规模相当，一般应在估价对象规模的0.52倍范围内，而交易实例A的规模显然不满足这个条件，因此无法被选作交易实例。甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款，则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是( )。A、 土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积B、 建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积C、 施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积D、 商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积答案：D解析：