21年房地产估价师模拟试题5篇.docx

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1、21年房地产估价师模拟试题5篇21年房地产估价师模拟试题5篇 第1篇 下列说法正确的足（ ）。A抵押人是指接受房地产抵押作为债权人履行债务担保的公民、法人或者其他组织B抵押权人是指依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织C颅购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后由贷款金融机构代其支付其余的购房款将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还货款履行拙保的行为D存建工程抵押，是指抵押权人为取得在建T程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同存建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还货款履行担保的行为正确答案：C本题主要是考

2、查房地产抵押的相关概念。抵押人是指依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织；而抵押权人是指接受房地产抵押作为债权人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。 房地产的最高最佳使用状态应该包括（ ）。A最佳区位B最佳规模C最佳用途D最佳集约度E最佳收益正确答案：BCD最高最佳使用具体包括3个方面：最佳用途；最佳规模；最佳集约度。 新设项目法人融资形式的特点有（ ）。A项目投资由新设项目法人筹

3、集的资本金和债务资金构成B新设项目法人承担相应的融资责任和风险C从项目投产后的经济效益来考察偿债能力D从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力E拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产正确答案：ABCABC新设项目法人融资形式是指新建项目法人进行的融资活动，其特点是：项目投资是由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成；新设项目法人承担相应的融资责任和风险；从项目投产后的经济效益来考察偿债能力。在存单二级市场上，决定存单转让价格的主要因素是利率、期限和本金。转让时市场利率低于原定利率，转让价格就低。（）答案：错解析：决定存单转让价格的主要因素是利率、期限和本金。就利率而言，

4、若存单原定利率高，转让价格就高，反之则低。转让时的市场利率与存单原定利率相比，若市场利率高于原定利率，转让价格就低；反之，市场利率低于原定利率，转让价格就高。 如果是无期限的土地所有权，就无需计提（ ）。A时限问题B附加值C利率D折旧正确答案：D如果是无期限的土地所有权，就无需计提折旧。21年房地产估价师模拟试题5篇 第2篇 某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（ ）。A损益表B资金来源与运用表C资本金现金流量表D全部投入现金流量表正确答案：D(2022真题) 房地产估价、经纪的收费都是以房地产交易的市场价格为基数计算的。（）答案：错解析

5、：本题考查的是房地产中介服务收费。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，一般均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，一般按成交价格总额的0.5%3%计收。在房地产抵押过程中，债务人或者第三人（）房地产的占有。A、不转移B、转移C、暂不转移D、暂时转移答案：A解析：考点:房地产抵押的需要。房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保。 假设开发法中，测算开发利润的方法与市场法巾的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。（ ）正确答案：利润测算也只有在传统方法中才需要。测算开发利润的方法与

6、成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。在测算时要注意计算基数与利润率的对应。 狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师模拟试题5篇 第3篇 住宅楼以幢(梯)为单元，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积为88、售价15000元/的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2022年7月1日

7、，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6。房屋交付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。房屋竣工前，秦某可能申请的不动产登记为（）。A、所有权预告登记 B、抵押权预告登记 C、转移登记 D、抵押登记答案：A解析：本题考查的是不动产登记的类型。预登记是在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。如预购商品房预告登记。 房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是( )。A.说明估价报告的合法性、真实性B.说明估价的独立、客观、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求正确答案：CD在房地产抵押过程中，

8、债务人或者第三人（）房地产的占有。A、不转移B、转移C、暂不转移D、暂时转移答案：A解析：考点:房地产抵押的需要。房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保。 针对不同用途的收益性物业可分为（ ）。A写字楼物业管理、商场物业管理B承租人管理、租赁市场管理C工业及货仓物业管理、人事管理D商场物业管理、财务、人事管理正确答案：A21年房地产估价师模拟试题5篇 第4篇 关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（ ）。A标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C小商铺通常比大商铺的变现能力弱D厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现

9、能力弱E郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱正确答案：ABC 房屋承租人与业主一样，也是物业管理服务的对象，物业服务企业应按合同约定为其提供服务。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放入河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了 500 万元作为赔偿。后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订

10、的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造高层住宅楼。该案例中河景房购房人及甲公司因权益受到侵害要求获得经济赔偿，对购房人和甲公司而言，赔偿人分别是（）。A.甲公司和乙公司B.甲公司和丙公司C.乙公司和丙公司D.丙公司和乙公司答案：A解析：房地产开发企业应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起 10 日内，

11、书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起 15 日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起 15 日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知房地产开发企业。房地产开发企业应当自解除合同通知送达之日起 15 日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息；同时，以全部房价款为基数，按照合同中约定比例向买受人支付违约金。乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜

12、，因此乙公司应对甲公司予以赔偿。 某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年来的租金是（ ）元。A14945.16B15841.87C26764.51D28370.38正确答案：A因为年利率与年租金增长率相同，故P=nA1/（1+i），P=F/（1+i）n，则A1=11837.97元，A5=A1（1+6%）5-1=14945.16元。下列划拨用地中，不可以拍卖的有（）。A、国家机关用地B、军事用地C、城市基础设施用地D、公益事业用地E、一般企业划拨用地答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是房地产拍卖的条件。下列划拨用地不可以拍卖：（

13、1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。21年房地产估价师模拟试题5篇 第5篇估价机构在受理估价委托时，应要求委托人出具（）。A.估价委托书 B.估价代理书 C.估价报告书 D.估价结果书答案：A解析：本题考查的是受理估价委托。估价机构在接受估价委托时要求委托人出具估价委托书。 如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位置、周围环境等来看,适合用作商业用途，则可以商业用途估价。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其

14、中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为( )。A2.4%B3.0%C3.8%D7.2%正确答案：C商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。影响商务办公房地产价格的主要区位状况不包括（）。A.集聚程度 B.交通条件 C.楼层 D.租户类型答案：D解析：本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要区位状况包括：集聚程度、交通条件、周边环境和楼层。影响商务办公房地产价格的主要实物状况包括：外观形象、内部装饰装修、设备、设施、智能化程度、物业服务水平、租户类型。 经济适用住房采取（ ）的方式进行。A出让B行政划拨C有偿转让D无偿转让正确答案：B