21年房地产估价师考试题免费下载8节.docx

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1、21年房地产估价师考试题免费下载8节21年房地产估价师考试题免费下载8节 第1节2022 年李某将居住满5 年的住房出租，应按租赁所得的( )缴纳个人所得税。A.0B.3C.10D.20答案：C解析：2022 年3 月1 日起，房屋租赁市场税收按以下规定执行。(1)对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。下列关于保险的概念，表述不正确的是（）。A.保险是一种通过聚资建立基金的机制 B.保险是一种物质转移的机制 C.保险是对特定危险的后果提供经济补偿的一种机制 D.从本质上来说，保险体现一定的经济关系答案：B解析：本题考查的是保险的概念。选项B错误，保险是一种财产转移的机制。某商

2、品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是（）。A、由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度B、以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度C、用比较法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度D、用路线价法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度答案：C解析：本题考查的是房地产价值变化额度。测算房地产价值变化额度的正确思路是用比较法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度。投资活

3、动非常复杂，可以从不同的角度进行分类，按投资对象存在的形式不同，可以分为（）A.金融投资和实物投资 B.短期投资和长期投资 C.直接投资和间接投资 D.生产性投资和非生产性投资答案：A解析：本题考查的是投资概述。按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资。 对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素有( )。A建安工程费用B权益投资比率C建筑容积率D空置率E运营成本正确答案：BDE答案 BDE 影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素除B、D、E项外，还有购买价格。 某建筑物总价值100万元，其中主体、设备、装修的价值分别占60、25、15，经济耐用年限分别

4、为55年、10年、5年，残值率假设均为零，则用直线法计算出的折旧额为6.59万元。此题为判断题(对，错)。正确答案：下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是（ ）。A.建筑结构B.周围环境C.建筑物内空间布局D.土地开发程度答案：B解析：本题考查的是房地产实物因素。房地产实物因素包括土地实物因素和建筑物实物因素，土地实物因素包括土地面积；土地形状；地形、地势；地质；土壤；土地开发程度；建筑物实物因素包括建筑规模；建筑结构；设施设备；装饰装修；空间布局；外观；新旧程度。选项B，周围环境，属于房地产区位因素。某商品房交易估价；评估人员采用市场比较法估价，收集了四个近期交易成交的案例

5、资料，如表4-1：若对各案例测算出的比准价格结果按简单算术平均结果处理，则按市场比较法求得的评估对象估价结果为( )。A、2822元/m2B、2758元/m2C、3038元/m2D、2997元/m2答案：B解析：某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。、请问造成两者差异较大的原因有哪些、在用比较法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做

6、哪些方面的处理答案：解析：、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。应当对B写字楼统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息

7、收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。21年房地产估价师考试题免费下载8节 第2节 在金融市场上，利率的高低主要由社会平均利润率和资金供求关系决定。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在完善的市场经济下，土地取得成本一般由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。 ( )正确答案：答案 正确的说法应当是“在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成”。 业主委员会是业主大会的执行机构，应履行的职责是（ ）。A召开业主大会会议，报告物业管理

8、的实施情况B代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同C及时了解业主、物业使用人的意见和建议D监督和协助物业管理企业履行物业服务合同E制定、修改物业管理区域物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度正确答案：ABCD工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。A、人工费用 B、固定费用 C、变动费用 D、材料费用答案：C解析： 本题考查的是成本控制。工程成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价答案：B,C解析：本题

9、考查的是合法原则。已被查封的房地产，在进行产权处置时，存在诸多限制，产权存在瑕疵；如果是抵押估价，房地产转让估价，以及房地产投资信托基金估价，必需要进行减价处理；只有在征收和司法拍卖这两种情况下，可以不用考虑产权的瑕疵，按照市场价格进行评估。当居民收入的增加是( )的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。A、 低收入者B、 中等收入者C、 高收入者D、 可支配收入答案：B解析： “甲经有关部门批准调整了原规划设计”中的“部门”指（ ）。A城市规划行政主管部门B土地行政主管部门C建设行政主管部门D房产行政主管部门正确答案：AB 房地产估价报告封面及目录(略)致委托人函(委托人全名)：受您委

10、托，我公司对您提供的位于市区大道号12层243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整)，单位建筑面积价格为人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整)。附函提供房地产估价报告2份。房地产评估有限公司(盖章)法定代表人：(签章)2022年10月15日

11、估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象(一)区位状况(略)(二)实物状况(1)建筑物实物状况建筑面积：243.70m2建筑结构：钢筋混凝土结构总层数及所在层数：估价对象所在建筑物为14层，估价对象位于第1、2层竣工日期：2022年9月10日成新率：现状成新为十成新层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m建筑物实际用途：12层为商铺，其余为写字楼装修情况：(略)设施设备：(略)工程质量：(略)维护、保养情况：良好大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主

12、自营食品超市物业管理状况：(略)绿化等其他情况：(略)(2)土地实物状况土地用途：12层为商业服务土地等级：商业级土地开发程序：七通一平土地出让年限：40年，至2044年4月9日止形状、地势、地质；水文状况：(略)(三)权益状况(1)建筑物权益状况根据委托人提供的房屋所有权证(证号x号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务，建筑面积共243.7m2。其中1层121.85m2，2层121.85m2，钢筋混凝土结构。(2)土地使用权权益状况根据委托人提供的国有土地使用证(证号号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出

13、让年限40年，截至2044年4月9日。(3)他项权利状况据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为银行分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记。据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。四、估价目的为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。五、估价时点2022年10月10日六、价值定义本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房

14、地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。十、估价结果经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合市房地产行情，确定估价对象在2022年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m。，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整。十一、估价人员(略)十二、估价作业期2022年10月10日至10月15日十三

15、、估价报告应用的有效期本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。十四、有关说明(略)房地产估价技术报告一、估价对象房地产状况分析(略)二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)市场法根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算一、二层商铺的价格。1测算1层商铺价格估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房

16、地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下：11可比实例的选取选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1-4。表1.4 可比案例咨料嘉估价对象与可比实例项 目A大厦首层商铺 B花园首层商铺 C大楼首层商铺 D估价对象首层商铺 坐落 大道 大道 大街 大道 交易日期 2022年9月 2022年9月 2()06年1O月 2022年10月 交易情况 正常 正常 正常 正常 土地使用权取得方式 挂牌出让 挂牌出让 招标出让 挂牌出让

17、地段等级 商业级 商业级 商业级 商业级 繁华程度 商业密集区 一般 一般 商业密集区 交通便捷度 较优 较优 较优 较优 公共配套设施完备程度 较完善 较完善 较完善 较完善 房地 建筑装修 简装 简装 简装 简装 产状况因 设施设备 中央空调/自动消防喷淋 中央空调/自动消防喷淋 中央空调/自动消防喷淋 中央空调/自动消防喷淋 素 商铺类型 独立商铺 独立商铺 街角独立商铺 独立商铺 建筑结构 框架 框架 框架 框架 朝向 北 西 南 南 临路状况 临大道 /混合型主干道 临大道 /混合型主干道 临大街 /混合型主干道 临大道 /混合型主干道 商铺交易价格 10500元/m2 9091元/

18、m2 9562元/m2 1.2比较修正(1)交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。(2)交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。(3)房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表15。表1.5 房地产状况因素修正系数及计算表估价对象与可比实例项目 A 大厦首层商铺 B 花园首层商铺 C 大楼首层

19、商铺 交易日期 100/1OO 1OO/1OO 100/1OO 交易情况 1OO/100 1OO/1OO 100/100 地段等级 100/100 100/98 100/98 繁华程度 1OO/1OO 100/97 100/101 交通便捷度 1OO/1OO 1OO/1OO 100/1OO 公共配套设施完备程度 1OO/1OO 1OO/1OO 100/1OO 房地 建筑装修 1OO/1OO 1OO/1OO 1OO/100 产状 设施设备 1OO/1OO IOO/98 1OO/102 况因 商铺类型 1OO/1OO 1OO/100 100/102 素 建筑结构 1OO/1OO 100/100 1

20、OO/1OO 朝向 100/99 100/98 100/1OO 临路状况 100/1OO 100/100 100/100 商铺交易价格 10500元/ m2 9091元/m2 9562元/ m2 可比实例修正后价格 10606元/ m2 9958元/ m2 9285元/ m213比准价格计算根据表15中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下：利用实例A计算：为10606元/ m2利用实例B计算：为9958元/ m2利用实例C计算：为9285元/ m2从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估

21、价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/ m22测算2层商铺价格估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的50 %，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则2层商铺单价为：995050%=4975(元/ m2)3测算估价对象比准价格估价对象总建筑面积为24370 m2，1、2层面积均为12185 m2，故估价对象比准价格为： 12185(9950+4975)=1 8186(万元)(二)收益法

22、1估算有效毛收入(1)潜在毛收入潜在毛收人是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在XX大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元/(月m2)，则年潜在毛收人为：652437012=190086(元)(2)有效毛收入由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为：有效毛收入一潜在毛收入(1收入损失率)空置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收人为：190086(110%)(15%)=162524

23、(元)2确定年运营费用为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下：(1)税金指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为： 162524(12%+585%)=29011(元)(2)管理费和租赁费用指对出租房屋进行的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则：1625242.5%=4063(元)(3)维修费指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元(取值及计算过程略)。

24、(4)保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5%。根据市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/ m2。则保险费为：2000243.701.5%n=731(元)(5)运营费用合计年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605(元)3确定房地产年净收益房地产年净收益=年有效毛收入一年运营费用=16252438605=123919(元)4确定报酬率报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质足一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8 %(取值理由及

25、过程略)。5确定收益年限n估价对象所在建筑物建成于2022年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为O%，尚可使用年限为58.9年。另外，根据估价对象的国有土地使用证，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：未来可获收益的年限：n=58.9(年)6计算房地产收益价格即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。六、估价结果确定经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估价方法的估价结果

26、有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则估价对象最终估价结果为：房地产总价=181.8660 %+153.2340%=170.41(万元)房地产单价=170.4110000243.70=6993(元/m2)估价结论：估价对象在估价时点2022年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民

27、币陆仟玖佰玖拾叁圆整。 附件(略)正确答案：1致委托人函中，没有说明估价时点。2未说明土地面积、四至、规划限制等。3价值定义中不应再写土地价格。4结果报告不应有第十四项“有关说明”。5技术报告房地产状况分析应改为实物状况分析和区位状况分析两部分。6房地产状况因素调整应说明系数选取依据、过程。7系数计算表中，实例C缺土地使用权取得方式修正。8整个系数及计算表中缺少土地使用年限修正。9实例C繁华程度修正系数错。10实例B设施设备修正系数错。11实例C设施设备修正系数错。123个实例的朝向修正系数不同未予说明。13未来可获得收益年限错，应为土地剩余年限38.5年。混凝土的和易性是一项综合性能，下列不

28、属于和易性指标的是（）。A.流动性 B.吸湿性 C.黏聚性 D.保水性答案：B解析：本题考查的是混凝土。和易性是一项综合性能，包括流动性、黏聚性和保水性。21年房地产估价师考试题免费下载8节 第3节 在编制控制性详细规划过程中，容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于拍卖行为的表述中，错误的是（）A.拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看.检验标的物 B.除法律.法规有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请 C.拍卖人承担瑕疵责任 D.瑕疵请求权是买受人相对于委托人和拍卖人拥有的权利答案

29、：C解析：本题考查的是瑕疵请求规则。选项C错误，承担瑕疵责任的可能是委托人，也可能是拍卖人。 某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。如果按建筑面积进行分摊计算，该人拥有的土地数量为( )m2。A40B45C48D50正确答案：C下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（）。A、净现值B、投资利润率C、现金回报率D、静态投资回收期E、内部收益率答案：B,C,D解析：本题考查的是经济评价指标体系。净现值和内部收益率属于动态指标。房地产投资项目包括开发投资项目和置业投资项目两种，其中的现金回报率只属于置业投资项目的静态盈利能力指

30、标。参见教材P178。 下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境因素的是（ ）。A城市或区域产业结构与布局B人口数量与结构C土地资源状况D建筑技术进步正确答案：AA经济环境，是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。例如城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等。 某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（ ）万元。A3951B4939C4996D6245正确答案：C 系统

31、风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某投资者以25万元购买了一个商铺单位2年的经营权，第一年净现金流量可能为22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2,0.6和0.2;第二年净现金流量可能为28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15,0.7和0.15,若折现率为10%，问该购买商铺的投资是否可行。答案：解析：改错如下：某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（）。A甲乙丙B丙乙甲C乙甲丙D乙丙甲答案：B

32、解析：实际利率是指一年内多次计息时，年末终值比年初值的增长率。当每年计息周期数m1 时，实际利率大于名义利率；名义利率相等时，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。21年房地产估价师考试题免费下载8节 第4节下列关于利率对房地产价格的影响的说法中，正确的是（）。A.利率变化的方向和房价变动的方向总是相反的 B.利率变动的方向和房价变动的方向总是一致的 C.从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响 D.从房地产价值是房地产净收益现值之和的角度看，利率上升导致房地产价格上升答案：C解析：本题考查的是经济因素。选项A、B错误，利率升降对房地产价格的影响具有双重性：如利率

33、上升，使得开发成本增加，推动房地产价格上涨；但是利率上升也使得需求者负担加重，抑制需求从而导致房价下跌。选项D错误，从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。某房地产在2022年7月的价格为20000元/m2，现要调整为2022年11月的价格。已知该类房地产2022年5月至12月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，101.1，109.3，104.7、103.3和102.1（均以上个月为基数100），则该房地产2022年11月的价格为（） 元/m2。A.20000.00 B.239

34、02.77 C.24701.84 D.28170.23答案：B解析：本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例在成交日期时价格成交日期的下一时期的环比价格指数再下一时期的环比价格指数价值时点的环比价格指数可比实例在价值时点的价格20000（101.1/100）（109.3/100）（104.7/100）（103.3/100）23902.77（元/m2）。购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产直接投资者。 ( )答案：错解析：在（）的市场环境下，应用传统投资决策方法效果更好。A、不存在任何期权B、存在期权且不确定性很大C、存在期权且不确定性很小D、存在期权且确定性很大E、存在期权且确定性很小答

35、案：A,C解析：考点:应用实物期权方法决策需注意的问题。在不存在实物期权或存在期权但不确定性很小的市场环境下，应用传统投资决策方法效果更好。下列取得房地产的行为中，属于免征契税的是（）。A接受遗赠房地产B购买经济适用住房C城镇职工第一次购买公有住房D购买90m2 以下且属于该家庭唯一住房答案：C解析：有下列行为之一的，减征、免征契税：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施；城镇职工，按规定第一次购买公有住房的；因不可抗力灭失住房而重新购买住房的；土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定

36、是否减征或者免征；纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产；依照我国有关法律规定、以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属并经外交部确认的，可以免征。保险基本原则中，由损失补偿原则派生出的权益转让原则和分摊原则均不适用于人身保险。答案：对解析：在重复保险的情况下，若发生保险事故，则由各保险人分摊保险标的所受的损失。如果保险金额总和超过保险价值的，各保险人承担的赔偿金额总和不得超过保险价值。某宗房地产2022年5月的成交价格为3500元/m2，以2022年1月

37、为基期的该区该类房地产2022年4月2022年6月的价格指数分别为101、103、102、104、99、97、101、92、99、100、100、104、105、116、112，则该宗房地产2022年6月的价格接近( )元/m2。A、 3806B、 3881C、 3926D、 4866答案：A解析：知识点 市场状况调整原建设部城市房地产转让管理规定中规定：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后（）日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。A、60B、80C、90D、120答案：C解析：本题考查的是房地产交易的基本制度。原建

38、设部城市房地产转让管理规定中规定：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。下列关于合伙的法律特征说法不正确的是( )。A、 合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性B、 其团体性没有法人强C、 合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点D、 合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限答案：D解析：合伙制度中的团体形式并不能在合伙组织和个人之间划一条清楚的界限，合伙人要对合伙的债务承担无限连带责任。21年房地产估价师考试题

39、免费下载8节 第5节按照法律规定，（）可以出让国有土地使用权。A.国家B.拥有国有土地使用权的事业单位C.拥有国有土地使用权的开发企业D.拥有国有土地使用权的个人答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让的含义。土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。 征收农用地的，应先办理农用地转用手续，再办理征地审批手续。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则( )。A.全部参加考试人员为总体单位统计总体 B.全部参加考试人员为统计总体 C.你作为考生是总体单位 D.你作为考生是个体 E.你的年龄是

40、一个品质标志答案：B,C,D解析：数量标志是指能用数量表现的标志，如年龄、工人工资、工业产值等。下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是（ ）。A.建筑结构B.周围环境C.建筑物内空间布局D.土地开发程度答案：B解析：本题考查的是房地产实物因素。房地产实物因素包括土地实物因素和建筑物实物因素，土地实物因素包括土地面积；土地形状；地形、地势；地质；土壤；土地开发程度；建筑物实物因素包括建筑规模；建筑结构；设施设备；装饰装修；空间布局；外观；新旧程度。选项B，周围环境，属于房地产区位因素。某人用1000 万元购买了一商铺用于出租经营，如果投资收益率为10%，经营期为20 年，每年净

41、经营收益相等，其投资回报是（）万元。A17.46B100.00C117.46D672.75答案：C解析：房地产投资的收益，包括投资回收和投资回报两个部分。其中，投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。根据题意得： 经营收入比企业完成的开发工作量(完成投资额)更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易

42、价格为（）元/m2。A、5680B、5830C、5850D、7574答案：A解析：考点:名义价格和实际价格。使用面积为100m2，则建筑面积为100/75%=133.33m2。在成交日以建筑面积计算的“纯粹”房地产名义交易价格：（802）133.330.585（万元/m2），实际交易价格0.58550%0.58550%/（16%）0.5684（万元/m2）。单选题，选择最接近计算结果的选项。人身保险标的是人的寿命或身体健康，不能用货币来衡量，因此人身保险的实质是赔偿，而不是按约定予以给付。（）答案：错解析：本题考查的是保险的种类。人身保险标的是人的寿命或身体健康，不能用货币来衡量，因此人身保险

43、的实质不是赔偿，而是按约定予以给付。下列不属于一般性货币政策工具的是( )。A、 法定存款准备金率B、 贷款额度控制C、 再贴现利率D、 公开市场业务答案：B解析：贷款额度控制是选择性货币政策工具。21年房地产估价师考试题免费下载8节 第6节以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款，贷款额度不得超过所收购土地评价价值的70%，贷款期限最长不得超过5年。（）答案：错解析：本题考查的是土地储备贷款。以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评价价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。采取定额税率的税种有（）。A.房产税B.城镇土地使用税C.耕地占用税D.土地增值税E.契税答案：B,C

44、解析：本题考查的是耕地占用税。房产税、土地增值税、契税实行比例税率。某房地产开发项目的成本利润率为45%，开发周期为3年，则该项目的年成本利润率为15%。（）答案：错解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。参见教材P189。某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第1年的净租金收入为8万元，且每年递增6%，年租金均发生在年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为（）万元。A、91.76B、142.40C、150.94D

45、、160.00答案：C解析：本题考查的是复利计算。有限年期的等比年值换算为现值（A-P）。A18，i6%，n20，由于is，所以采用简化公式P=nA1/（1+i）=208/（1+6%）=150.94万元。 某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的关于房地产中介服务收费的通知规定的收 费标准，估价收费最高为（ ）万元。A1.60B3.00C4.25D5.00正确答案：C自2022 年12 月1 日起，对房地产估价机构实行备案管理制度，对符合规定的，( )主管部门应当予以备案。A.县级以上房地产B.城市房地产C.

46、省级住房城乡建设D.国务院住房城乡建设答案：C解析：住房城乡建设部关于贯彻落实资产评估法规范房地产估价行业管理有关问题的通知(建房2022275 号)印发，自2022 年12 月1 日起，对房地产估价机构实行备案管理制度，不再实行资质核准。设立房地产评估机构，应当符合资产评估法第十五条、二十七条、二十八条规定。对符合规定的，省级住房城乡建设(房地产)主管部门应当予以备案，核发统一格式的备案证明；符合房地产估价机构管理办法中相应等级标准的，在备案证明中予以标注。生产理论主要是研究（）的理论。A.生产要素投入量与产出量之间的关系 B.基数效用论和序数效用论的关系 C.消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量 D.一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题答案：A解析： 本题考查的是生产理论。生产理论主要是研究生产要素投入量与产出量之间的关系的理论。 下列情况中可以发布房地产预售或销售广告的有（ ）。A尚未取得房地产项目预售许可证的B房地产权属有争议的或受司法、行政机关限制权力的C工程资料尚未全部归档的D