21年房地产估价师历年真题6篇.docx

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1、21年房地产估价师历年真题6篇21年房地产估价师历年真题6篇 第1篇多层建筑一般指410层的房屋。答案：错解析：多层建筑指46层的建筑。关于设计方案评价原则的表述中，错误的是（）。关于设计方案评价原则的表述中，错误的是（）。A.项目全寿命费用是指项目从投资开始直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用 B.建设项目设计应尽可能满足眼前或者短时间内的要求 C.经济合理性与技术先进性相结合的原则要求在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价 D.项目全寿命费用包括建设过程的工程造价和建成后使用过程发生的使用成本答案：B解析：本题考查的是建设项目设计阶段工程造价的计价与控制。选项B错误，建设项目设计

2、要求不仅要满足眼前或者短时间内的要求，还应满足项目的未来需要。物质折旧可进一步从（）几个方面来认识和把握。A、自然环境的恶化B、自然经过的老化C、正常使用的磨损D、意外破坏的损毁E、延迟维修的损坏残存答案：B,C,D,E解析：考点:建筑物折旧的含义和原因。根据引起物质折旧的原因，物质折旧分为下列四种：自然经过的老化；正常使用的磨损；意外破坏的损毁；延迟维修的损坏残存。 一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列资金中，可以用于购买国债的有（ ）。A担保公司资金B在建工程抵押贷款C商品房预售资金D住房共用部位共用设施设备专项维修资金

3、E住房公积金正确答案：AE在建工程抵押贷款、商品房预售资金、住房共用部位共用设施设备专项维修资金属于专项资金，不可以用于购买国债。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确 度为+30%，研究费用一般占总投资O.2%0.8%。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：国家的住房保障制度，仅指的是实物性保障，如廉租住房、经济适用住房等。（ ）答案：错解析：本题考查的是住房保障制度。除了实物性保障，住房保障制度还包括财政、金融、土地等政策性保障。P89。施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。A.注册建筑师B.注册结构工程师C.注册建造师D.

4、注册监理工程师答案：C解析：(2)国务院住房城乡建设主管部门对全国注册建造师的注册、执业活动实施统一监督管理。(3)取得建造师资格证书的人员应当受聘于一个具有建设工程勘察、设计、施工、监理、招标代理、造价咨询等一项或者多项资质的单位，经注册后方可从事相应的执业活动；担任施工单位项目负责人的，应当受聘并注册于一个具有施工资质的企业。注册建造师不得同时在两个及两个以上的建设工程项目上担任施工单位项目负责人。(4)建设工程施工活动中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖执业印章。施工单位签署质量合格的文件上，必须有注册建造师的签字盖章。 基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各

5、种非营利性的公共配套设施的建设费用。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师历年真题6篇 第2篇我国的房地产成交价格申报制度，要求房地产权利人转让房地产时应向（）如实申报成交价格。A.县级人民政府B.县级以上国土资源管理部门C.县级以上人民政府规定的部门D.县级税务征管部门答案：C解析：本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（）。A、房地产租金 B、房地产实际出租量 C、出租房屋空置率 D、房价租金比答案：C解析：本题考查的是

6、房地产市场指标。房地产租金、出租量属于市场交易指标，房价租金比属于市场监测与预警指标，空置率属于供给指标。参见教材P40。在城市蓝线内进项各项建设，必须符合经批准的城市规划。（）答案：对解析：本题考查的是城市紫线、绿线、篮线和黄线划定、管理、监督。在城市蓝线内进项各项建设，必须符合经批准的城市规划。下列符合商业银行一般要求的偿债备付率指标的有（）A、1.16 B、1.24 C、1.30 D、1.34 E、1.41答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是偿债备付率。偿债备付率对于一般商用房地产投资项目，商业银行一般要求的偿债备付率指标介于1.151.35之间。当指标小于1.15时，表示当期资金来

7、源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。 某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（ ）万元。A 400 B 628 C 656 D 700正确答案：B城乡规划法规定，控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的（）的，应当先修改总体规划。A.规范性内容B.全部内容C.部分内容D.强制性内容答案：D解析：本题考查的是城乡

8、规划的编制与审批。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（ ）。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用

9、途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出答案：B解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫比过度开发严重程度更高，危害更大。P5556。房屋的商品租金构成因素是( )。A、 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费B、 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租C、 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润D、 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润答案：C解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其含义。商品租金是以房地价值为基础确定的租金，是几种租金中项数最多的，其构成内容包括折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费

10、、地租和利润8项因素。解决此题的关键在于准确理解市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金的联系和区别。住宅小区内的非住宅业主不必缴纳住宅专项维修资金。（）答案：错解析：住宅专项维修资金的交存范围包括：住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。属上述范围的，出售的公有住房，售房单位也应当按照住宅专项维修资金管理办法规定，交存住宅专项维修资金。21年房地产估价师历年真题6篇 第3篇保险公司在分配当年利润时，应当提取税后利润的（）作为法定公积金。A.10% B.15% C.20% D.30%答案：A解析：

11、本题考查的是保险可运用资金来源。保险公司在分配当年利润时，应当提取税后利润的10%作为法定公积金。购房人在取得房屋所有权证后，经确认房屋主体结构质量不合格的，仍有权退房。（）答案：对解析：商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。选择写字楼租户时需要考虑的因素包括（）。A、商业信誉和财务状况B、可出租面积或可使用面积C、出租单元的面积规划

12、和室内装修D、所需面积大小E、需要提供的物业管理服务答案：A,D,E解析：本题考查的是写字楼租户的选择。写字楼租户的选择需要考虑下列因素：（1）商业信誉和财务状况；（2）所需面积大小；（3）需要提供的物业管理服务。非经济特区A市B房地产开发公司2022年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2022年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2022年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2

13、400元/m2，约定面积为100m2。2022年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2022年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2022年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。据此背景，回答以下问题：如果2022年4月15日，刘某又购买了B房地产开发公司该小区的另一套现房，并当日交付，则该套房屋的屋面防水的最低保修期限至( )结束。A、 2022年4月16日B、 2022年4月16C、 2022年4月16日D、 2022年4月16日答案：C解析：知识点 住宅质量保证书和住宅使用说明书制度

14、 知识点 建设工程质量保修办法 房地产企业债券可以按照约定转换为企业的普通股。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：地籍图是按一定比例绘制的地物和地貌的正射投影图。（）答案：错解析： 本题考查的是地形图。地形图是按一定比例绘制的地物和地貌的正射投影图。 当人们预期到某种房地产的价格会在下一个时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（ ）。A社会因素B环境因素C人口因素D行政因素正确答案：A影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。全部使用国有资金投资的建设项目应采

15、用公开招标方式确定施工单位。（）答案：对解析：公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。21年房地产估价师历年真题6篇 第4篇下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的有（）。A、相邻房地产合并交易B、交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C、交易双方存在利害关系D、人为哄抬价格的交易E、交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情答案：A,C,D解析：考点:造成成交价格偏离正常价格的因素。造成成交价格偏离正常价格的因素：（1）利害关系人之间的交易；（2）对交易对象或市场行情缺乏了解的交

16、易；（3）被迫出售或被迫购买的交易；（4）人为哄抬价格的交易；（5）对交易对象有特殊偏好的交易；（6）相邻房地产合并的交易；（7）受迷信影响的交易。选项B，交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格；选项E，交易中的某一方特别了解市场行情，但是不意味着另一方不熟悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。 在运用移动平均珐预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的同期长度进行移动平均。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第4条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当

17、委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较高或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。” （）答案：错解析： 本题考查的是房地产估价的必要性。最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第4条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”下列关于征收集体土地的政策规定中，表述正确的有（）。A.建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于建设单位 B.征收土地实行两级审批制度，即全国人大和省级人大 C.基本农田未超过150亩的，由省级人民政府审批并报国务院备案 D.征收土地，由

18、用地单位支付土地补偿费.安置补助费.地上附着物和青苗补偿费 E.临时使用土地的期限，最多不得超过两年答案：D,E解析：本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。选项A错误，对于征收的集体土地，土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权；选项B错误，征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；选项C错误，征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。房地产用于出租或自营时，计算期为（）之和。A、开发期B、销售期C、经营期D、经营准备期E、预售期答案：A,C解析：考点:财务净现值。房地产用于出租或自营时，计算期为开发期与经营期之和。从物品可否流通

19、及流通范围的广度对拍卖标的进行分类时，最常见的拍卖标的是（）。A.允许流通物 B.禁止流通物 C.限制流通物 D.一般流通物答案：A解析：本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。允许流通物是最常见的拍卖标的。 某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为( )元/m2。A50B250C300D350正确答案：B答案 B300-50250(元/m2) 属于房屋产权转移登记的情形有（ ）。A翻建B扩建C分割D抵押E裁决正确答案：CE王某已有一套住房，2022 年又接受赠与一套价值为1

20、00 万元的住房，并缴纳契税、公证费、手续费等相关税费5 万元。2022 年7 月1 日，王某将该住房以125 万元转让，应缴纳个人所得税( )万元。A.0B.4C.24D.25答案：C解析：受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。21年房地产估价师历年真题6篇 第5篇经济技术开发区，耕地占用税的适用税额可以适当提高。 ( )答案：对解析：2022年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的抵

21、押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2022年3月1曰，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2022年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。2022年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应（ ）。A.委托房地产估价机构评估确定B.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定C.由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委

22、托房地产估价机构评估确定D.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等,结合市场情况综合确定答案：C解析： 施工企业为项日融资所发生的费用，可列入建筑安装工程费用中的财务费用。（ ）正确答案：财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的短期贷款利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费，以及企业筹集资金发生的其他财务费用。依法转让商业用途房地产开发项目，应缴纳的税费有（）。A.增值税 B.耕地占用税 C.土地增值税 D.城市维护建设税 E.教育费附加答案：A,C,D,E解析：本题考查的是耕地占用税。耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。（）

23、是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。A.招标人 B.投标人 C.招标监管部门 D.招标监管人答案：B解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。投标人是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。设置调查项目，必须注意的问题包括（）。A.对重大或敏感性强的问题应采用单项选择，宜采用是非提问 B.所问的问题应便于被调查者回答 C.备选项目必须互不相容 D.问题的形式不宜太难和过于复杂 E.问题不宜太短答案：B,C,D解析：本题考查的是统计数据的收集。设置调查项目必须注意以下几点：（1）对重大或敏感性强的问题应采用多项选择，不宜采用是非提问；（2）所问的问题应便于被调查者回答；（3）备选项目必

24、须互不相容；（4）调查项目应当防止渗入调查者的思想导向；（5）问题的形式不宜太难和过于复杂；（6）问题不宜太长。 招标方式可以分为公开招标和( )招标。A隐式B私下C幕后D邀请正确答案：D答案 D 招标方式可以分为公开招标和邀请招标。房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式。在房屋征收范围确定后，以下（）行为不予补偿。A.新建房屋 B.改建房屋 C.扩建房屋 D.租赁房屋 E.改变房屋用途答案：A,B,C,E解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施上述行为的

25、，不予补偿。(2022真题) 定基发展速度加上1（或100%）等于定基增长速度。（）答案：错解析：本题考查的是速度指标。定基增长速度加上1（或100%）等于定基发展速度。21年房地产估价师历年真题6篇 第6篇房地产企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。 ( )答案：对解析：在发生 ( )过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明。A.银行信用 B.商业信用 C.消费信用 D.民间信用答案：B解析：在发生商业信用过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明，如商业票据。 房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同均为要

26、式合同。（ ）正确答案：房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同都是要式合同。 在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有( )。A单元估算法B概预算定额法C工程量近似匡算法D蒙特卡洛模拟法E单位指标估算法正确答案：ABCE答案 ABCE 在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。 销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳的税费，通常简称“两税一费”。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在

27、该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。2022年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2022年2月

28、，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2022年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。B房地产开发公司在申请领取施工许可证时，其到位资金原则上不得少于（）万元。A、800B、1200C、1500D、2000答案：D解析：本题考查的是施工许可管理。建设工期不足1年的到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%。该项目建设工期为11个月，工程合同价为4000万元。4000万元50%2000万元。土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。（）答案：错解析：本题考查的是土地增值税。凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。必须是国有土地使用权。 李某所购房屋的建筑面积为（ ）。A70B76C83D92正确答案：C成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。李某所购房屋的建筑面积=70+13=83。 在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有法院、检察院、海关。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：