21年房地产估价师历年真题和解答8篇.docx

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1、21年房地产估价师历年真题和解答8篇21年房地产估价师历年真题和解答8篇 第1篇(2022真题) 登记账簿的直接依据是（）。A.自制凭证B.原始凭证C.记账凭证D.会计报表答案：C解析：本题考查的是会计基本核算方法。填制记账凭证的目的是作为登记会计账簿的直接依据。 （一）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）实施旧城改造项目，按照规划拟建2万商住楼，其中营业房0.3万。甲公司办理相关手续后对王某住房实施拆迁。甲公司取得预售许可证后，开始对住宅进行预售，同时在每题上发布广告。周某预购该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定建筑面积80。在施工中，家公司发现原图纸可以设计不合理，经固定和设计部同意，将客

2、厅宽度和面积作了修改，并以既有销售人员电话通知周某，要求其15日内提出意见。建设过程中，家公司又将在建的0.3万营业房向银行申请抵押贷款。房屋竣工后，经银行同意，家公司将营业房公开招商。1、甲公司申领房屋产前许可证，应当提交（ ）等资料。A拆迁计划B产前方案C拆迁安置补偿资金证明D公司拆迁资格证明正确答案：ABC （三）某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2022年1月开始，2022年3月结束。以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为( )。A 市场价格上升 B 广市场价格下降C 市场价格不变 D 市场价格

3、变化不确定正确答案：D加成一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，附加则不一定。（）答案：对解析：本题考查的是税收制度及构成要素。加成一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，附加则不一定。如果银行存款的利率为12%，为在5年末获得10 000元，现在应该存入银行( )。A、 5674元B、 2000元C、 6250元D、 8929元答案：A解析：根据教材中的一次支付现值公式。21年房地产估价师历年真题和解答8篇 第2篇(2022真题) 关于拍卖保留价的说法中，正确的有（）。A.保留价可以低于起拍价B.保留价可以高于起拍价C.保留价可以等于起拍价D.保留价完全等同

4、于目前市场价E.保留价一般低于目前市场上的交易价答案：A,B,C,E解析：本题考查的是保留价规则。保留价一般低于目前市场上的交易价。保留价不同于起拍价，起拍价可以低于保留价，等于保留价，也可以高出保留价。保留价也不完全等同于目前市场价。写字楼分类过程中要考虑的因素包括( )。A、 所处区位B、 交通方便性C、 建筑设备系统D、 物业管理水平E 建筑形式答案：A,B,C,D,E解析：此题属于了解范畴。根据教材的有关内容。房地产开发投资的清偿能力指标一般有（）。A、借款偿还期B、偿债备付率C、投资利润率D、资产负债率E、利息备付率答案：A,D,E解析：本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资的

5、清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率和资产负债率。参见教材P178。 建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭的特性，但是一经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年。( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 某宗土地面积为1.2公顷，已完成“七通一平”。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第年 1土地取得 2工

6、程建设 1）住宅楼建设 2）写字楼建设 3经营 1）住宅楼销售 2）写字楼出租根据市场调查，有关数据如下：（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为 销售价格6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。（3）除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投

7、入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。（4）目前，此类项目折现率为10%。（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。正确答案：答案：5279.78万元或5279.70万元第一种答案：一、项目总建筑面积1.2100002.530000(m2) 其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2 二、房地产开发项目总价值及折现值(一)住宅楼价值：500015000=7500(万元)住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点(第一年末)的折现值：7500/(1+10%)3=5634.86(万元)

8、(二)写字楼价值字楼年租金收入=1201500070%(120%)12=1209.6(万元)写字楼押金：1209.630%=362.88(万元)写字楼押金运用年收益：362.883%=10.89(万元)有关税费和经营管理费用：1209.630%=362.88(万元)租赁净收入：1209.6+10.89362.88=857.61(万元)写字楼价值：写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/(1+10%)=6370.29(万元)(三)项目总价值折现值：5634.86+6370.29=12022.15(万元)三、项目开发成本、管理费用及其折现值住宅楼部分：180015000(1+5%)=2835(

9、万元)写字楼部分：280015000(1+5%)=410(万元)住宅楼开发成本及管理费折现值：28350.5/(1+10%)0.5 +O.5/(1+10%)1.5=2580.13(万元)写字楼开发成本及管理费用折现值：44100.5/(1+10%)1.5+0.5/(1+10%)2.5=3648.76(万元)项目开发成本及管理费用折现值：2580.13+3648.76=6228.89(万元)四、住宅楼销售税费及折现值住宅楼销售税费：75006%=450(万元)住宅楼销售税费折现值：450/(1+10%)3=338.09(万元)五、所能支付的最高土地价格=总价值一住宅楼销售税费一开发成本及管理费用

10、)(1+3%)=(12022.15338.096228.89)(1+3%)=5279.78(万元)第二种答案：一、项目总建筑面积2100002.5=30000(m2)其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2 二、房地产开发项目总价值及折现值(一)住宅楼价值：500015000=7500(万元)(二)写字楼价值字楼年租金收入=1201500070%(120%)12=1209.6(万元)写字楼押金：1209.630%=362.88(万元)写字楼押金运用年收益：362.883%=10.89(万元)有关税费和经营管理费用：1209.63%=362.88(万元)租赁净收入：1

11、209.6+10.89362.88=857.61(万元)(三)项目总价值折现值：7500+8478.86=15978.86(万元)三、项目开发成本、管理费用及其折现值 住宅楼部分：180015000(1+5%)=2835(万元)写字楼部分：280015000(1+5%)=4410(万元)住宅楼开发成本及管理费折现值： 28350.5(1+10%)2.5+0.5(1+10%)0.5=3434.25(万元)写字楼开发成本及管理费用折现值： 44100.5(1+10%)1.5+0.5(1+10%)0.5=4856.51(万元)项目开发成本及管理费用折现值： 3434.25+4856.51=8290.

12、76(万元)四、住宅楼销售税费及折现值住宅楼销售税费75006%=450(万元)五、所能支付的最高土地价格第4年末地价=(总价值一住宅楼销售税费一开发成本及管理费用)=15978.864508290.76=7238.1(万元)贴现：7238.1(1+10%)3=5438.09(万元)地价款=5438.09(1+3%)=5279.70(万元)21年房地产估价师历年真题和解答8篇 第3篇以划拨方式取得国有建设用地转让的前提是转让方办理了建设用地使用权出让手续。答案：错解析：划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土

13、地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。物业运营费中包括保险费，以下各项费用中，属于保险费的有（）。A.火险 B.全损险 C.财产毁损责任保险 D.员工医疗保险和失业保险 E.职工信用保险答案：A,B,C,E解析：本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。在运营费用中，保险费项目通常只包括物业本身的保险，员工医疗保险和失业保险在人工费中开支，在保险费中开支的保险项目一般包括：火险、火险附加险、全损险、锅炉保险、财产毁损责任保险、租金损失保险、职工信用保险、业主和租户责任保险、交通工具保险。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价上涨，这说明了（）对土

14、地价值的影响。A.土地区位B.土地形状C.土地面积D.地势起伏答案：B解析：本题考查的是房地产实物因素。土地经过调整或重划后，利用价值提高，地价随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。土地整理或重划，解决的是土地形状不规则的问题。下列各项因素中，属于房地产市场运行环境中经济环境影响因素的有（）。A、产业与结构布局B、家庭收入及其分布C、家庭结构及其变化D、资本市场发育程度E、支付能力与物价水平答案：A,B,E解析： 本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场运行环境中，经济环境的主要影响因素包括经济发展状况、产业与结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、家庭收入及其分布、支付能力与

15、物价水平等。(2022年真题) 房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照（）的不同进行划分的。A.物业用途类型B.投资对象存在形式C.房地产投资主体D.房地产业经济活动类型答案：D解析：本题考查的是房地产投资概述。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。21年房地产估价师历年真题和解答8篇 第4篇重新定位指避开强有力的竞争对手的二次定位。（）答案：错解析：本题考查的是市场定位。重新定位指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。某宗房地产的收益

16、期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8，则该房地产的收益价格最接近（）万元。A、276B、283C、284D、291答案：A解析：考点:净收益在前后两段变化规律不同的公式。该房地产的收益价格：V18（18%）19（18%）223（18%）32511（18%）3538%（18%）3278.15（万元），选项中最接近的值为选项A。财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最低贷款利率。（）答案：错解析：本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高的贷款利率。参见教

17、材P182。镀锌钢管用于非生活用水或一般工业给水管道。（）答案：错解析：本题考查的是建筑给水设备。焊接钢管用于非生活用水或一般工业给水管道；镀锌钢管用于生活饮用水或对水质有一定要求的工业用水管道。房地产开发项目的“开发销售”模式是房地产开发企业积累固定资产的主要方式。（）答案：错解析：本题考查的是投资与成本。对于“开发销售”模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设投资大部分形成了建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发产品，开发商通过项目开发过程中的预售或建成后的销售活动，转让了这些固定资产的所有权或使用权，所以开发过程中所形成的开发企业固定资产，大多数情况下很少甚至是零，开发建设投

18、资基本上都一次性地转移到房地产产品成本中去了，房地产开发总投资基本等于总成本费用。参见教材P170。21年房地产估价师历年真题和解答8篇 第5篇 不是房地产贷款担保形式的是（ ）。A保证B抵押C质押D提存正确答案：D房地产贷款的担保形式有保证、抵押、质押等。 城市蓝线应当与城市规划一并报批。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案： 保险费的确定与（ ）因素有关。A保险价值大小B保险费缴纳期限长短C银行利率水平D保险标的的价值E保险金额正确答案：ABC房地产开发投资的清偿能力指标一般有（）。A、借款偿还期B、偿债备付率C、投资利润率D、资产负债率E、利息备付率答案：A,D,E解析：本题考查的是

19、经济评价指标体系。房地产开发投资的清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率和资产负债率。参见教材P178。 若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按（ ）评估。A商业用途B工业用途C估价师确定的用途D委托方确定的用途正确答案：B21年房地产估价师历年真题和解答8篇 第6篇 估价人员在估价时应搜集的资料有（ ）。A对房地产价格有普遍影响的资料B对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料C相关实例资料D各种相关的修正率表E反映估价对象状况的资料正确答案：ABCE估价人员平常就应留意搜集估价所需要的有关资料，在估价时更应如此。估价所需要的资料主要

20、包括四个方面：对房地产价格有普遍影响的资料；对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；相关实例资料，即类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料；反映估价对象状况的资料。 下列关于税收的表述中，正确的是（ ）。A房产税的课税对象是房产B房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税C农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税D城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据正确答案：A 某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（ ）。（有修改）A0.18B0.

21、12C 3.39D5.00正确答案：C 房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。合同法规定，租赁期限不能超过（ ）年。A10B15C20D30正确答案：C 最低收入家庭住房保障可通过（ ）方式实现。A实物配租B税收优惠C发放租赁补贴D租金核减E购买经济适用住房正确答案：ACD21年房地产估价师历年真题和解答8篇 第7篇（）是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。A.差额投资内部收益率 B.内部收益率 C.基准收益率 D.期望投资收益率答案：A解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现

22、金流量差额的现值之和等于零时的折现率。收益法适用的条件是房地产的（）。A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其中之一可以量化 D.收益和风险均能量化答案：D解析： 本题考查的是收益法概述。收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。 环境污染源按照污染物发生的类型，可分为固定污染源和移动污染源。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： （ ）是建设工程项目管理队伍中的核心之一。A项目经理B房地产估价师C预算师D高级经济师正确答案：A某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取

23、得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为( )万元。A、 93.75B、 115C、 293.75D、 315答案：D解析：知识点 补地价的测算21年房地产估价师历年真题和解答8篇 第8篇建设工程规划许可管理包括（）。A、建筑管理B、道路管理C、管线管理D、审定设计方案E、施工管理答案：A,B,C,D解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。建设工程规划许可管理的主要内容包括：建筑管理；道路管理；管线管理；审定设计方案；核发建设工程规划许可证；放线、验线制度；建设工程的竣工验收；竣工资料的报送。 住宅质量保证书对于保修项目的保修期限约定

24、为3年的是（ ）。A门窗翘裂B卫生洁具C供热、供冷系统和设备D屋面防水正确答案：D根据住宅质量保证书的规定，门窗翘裂和卫生洁具的保修期限为1年，而供热、供冷系统和设备的保修期为1个采暖期或供冷期。 根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为（ ）。A工程建设费用B措施费C规费D直接工程费正确答案：B措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。 商品房前期物业管理的委托方为房地产开发企业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于工程量清单计价方法的说法，错误的是（）。A、采用综合单价计价 B、工程量清单由招标人编制 C、工程计价依据是各种定额 D、计算的工程量不包含工程量的合理损耗答案：C解析：本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。选项C错误，工程量清单计价的主要计价依据是“清单计价规范”，其性质是含有强制性条文的国家标准，清单的项目划分一般是按“综合实体”进行分项的，每个分项工程一般包含多项工作内容。参见教材P151。