21年房地产估价师答疑精华5节.docx

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1、21年房地产估价师答疑精华5节21年房地产估价师答疑精华5节 第1节 在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于（ ）。A单元估算法B单位指标估算法C概算指标法D工程量近似匡算法正确答案：C概算指标法中常使用的估算公式是：直接费一每平方米造价指标建筑面积，主要材料消耗量一每平方米材料消耗量指标建筑面积。 该商品房预计1998年5月建成，要估测建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场的情况应是（ ）。A估价对象状况及房地产市场情况均为1995年5月的状态B估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态C估价对象状况为1998年5月

2、的状态，房地产市场情况为1995年7月的状态D估价对象状况为1995年7月的状态，房地产市场情况为1998年5月的状态正确答案：B在非线性盈亏平衡分析中，只能出现一个盈亏平衡点。 ( )答案：错解析：住房具有投资特性，购买者除了关注住房的使用价值外，还非常关注其投资价值。（）答案：对解析：本题考查的是住房市场中的消费者行为。住房具有投资特性，购买者除了关注住房的使用价值外，还非常关注其投资价值，购买决策受预期租金收入、增值收益、利率水平以及其他类型投资收益水平的影响。参见教材P135。下列建筑施工图中，简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的图纸是( )。A.建筑详图 B.建筑剖面图 C.建筑

3、立面图 D.建筑平面图答案：B解析：建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。建筑工程施工许可证由( ) 单位申领。A.设计B.建设C.施工D.监理答案：B解析：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当(必须)依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证。房地产的独一无二特性导致了（）。A、没有完全相同的房地产供给B、房地产市场不能实现完全竞争C、房地产交易不宜采取样品交易的方式D、房地产价格千差万别，

4、并容易受交易者个别因素的影响E、房地产价值量大答案：A,B,C,D解析：本题考查的是独一无二。房地产的独一无二特性，使得市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别，甚至是“一房一价”。此外，房地产交易不宜采取样品交易的方式，即使是新建商品房有效果图、售楼书、沙盘、样板房（或样板间）、现场照片等，其交易也不宜采取样品交易的方式，而应到实地査看、亲身感受或体验，房地产估价也应到估价对象现场进行实地查勘。参见教材P61。 当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场小景气。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答

5、案： 监护是一种权利，不是一种职责。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师答疑精华5节 第2节土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。P54。拆迁公益事业房屋时，如不能优先选取市场比较法估价，则主要选用收益法估价。（)答案：错解析：国有土地上房屋征收与补偿条例已取代城市房屋拆迁管理条例，该考点已过时。需求是指消费者在某特定时期内和一定市场上，在每一价格水平上愿意并且能够购买的某种商品或劳务的（）。A.

6、数量 B.能力 C.质量 D.总和答案：A解析：本题考查的是需求及其变动。需求是指消费者在某特定时期内和一定市场上，在每一价格水平上愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量 房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（ ）A分离B独立C对立正确答案：D(2022年真题) 采用资格后审的招投标，经后审不合格的投标人的投标应作废标处理。（）答案：对解析：本题考查的是工程建设招标。采用资格后审的，经后审不合格的投标人的投标应作废标处理。从事房地产估价活动只要搞清楚环境对房地产的影响就可以，没有必要搞清楚房地产本身对环境的影响。（）答案：错解析：本题考查的是环境的概念和分类。从事

7、房地产估价活动除了搞清楚环境对房地产的影响外，还要搞清楚房地产本身对环境的影响。营业税改征增值税后，一般情况下，年销售额超过规定标准（）万元的为一般纳税人。A、300 B、500 C、700 D、900答案：B解析：本题考查的是营业税改征增值税。一般情况下，年销售额超过规定标准500万元的为一般纳税人。 当前在我国，凡新增土地和原使用的土地改变用途、使用条件或进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：为实现建筑物合理的竖向布置，在建筑设计中除认真考虑平面位置的布局外，还需充分考虑其地形的特点。答案：对解析：建筑设计时，除考虑平面位置的布局外，还需充分考虑地

8、形的特点，从而进行合理的竖向布置。地形对建筑物布置的影响表现在很多方面，如排水、防潮、自然通风、采光及日照等。21年房地产估价师答疑精华5节 第3节房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立答案：D解析：本题考查的是独立客观公正原则。独立客观公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。 某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，若投火灾保险，则其投保价值应为（ ）

9、万元。A100B70C60D40正确答案：B1003070(万元) 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于行政因素。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：完全竞争市场的特征是（）。A.市场上的产品是不同质的 B.厂商独家控制某些特殊资源 C.几家寡头垄断某行业 D.信息是完全的答案：D解析：本题考查的是完全竞争市场上价格与产量的决定。完全竞争市场具备以下四个条件：（1）市场上有足够多的生产者和消费者；（2）市场上的产品是同质的；（3）资源完全自由流动；（4）信息是完全的。下列证券品种中，属于货币证券的是 ( )。A.股票 B.支票 C.债券 D.投资基金答案：B解析：货币证券是指可与

10、货币相互转化的有价证券，如汇票、支票等。资本证券是表明投资的事实，表明投资者的权力和义务的有价证券，最常见的有股票、债券、投资基金等。甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的城市综合体，有酒店、商业、办公和住宅多种类型物业，该综合体于2022年7月底竣工后商业和办公对外出租，酒店自营，住宅销售。2022年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2022年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合体未出租的办公和商业用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。第一次估价优先选用的估价方法是（）。A.收益法和成本法B.比较法和成本法C.收益法和假设开发法D.收益法

11、和比较法答案：D解析： 该综合体商业和办公对外出租，酒店自营，住宅销售，适宜选择比较法和收益法估价。 业主大会议室事规则由（ ）制定并修改。A业主大会B业主委员会C政府物业管理部门D野猪和物业管理企业共同正确答案：A投资基金证券是指由基金管理人向社会公开发行的，表明持有人按其所持份额享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。 ( )答案：错解析：投资基金证券，是由基金发起人向社会公开发行的。 在现金流量图上，横坐标轴上“0”点所表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师答疑精华5节 第4节 公民下落不明满1年的，利害关系

12、人可以向人民法院申请宣告其为失踪人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：两年前，甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租，由于该城区缺少办公用房，甲公司办公室出租率达到100%。现政府将该区段规划改造成为办公商务区，上述房屋列入征收范围。甲公司为了获得最有利的征收补偿，向房地产估价机构进行了专业咨询。根据国有土地上房屋征收与补偿条例，国有土地上房屋征收评估办法，甲公司能提出哪些估价要求？对甲公司可能提出的估价要求，房地产估价机构该如何解答？答案：解析： 1.甲公司可能提出以下要求：（1）要求按改造、装修后的办公用途房地产进行市场价

13、值估价。（2）办公楼的装修、改造费用的估价。（3）对该办公楼承租人的损失大小进行评估。2.房地产估价机构可以做出的答复：（1）对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；该宗房地产应按照改造之前原法定用途，即标准工业厂房进行评估，并且评估价格中不应包括改造、装修办公楼的费用支出，但按工业用途评估时，可另行委托评估停产停业的损失补偿。（2）如果经城市规划行政管理部门确认认可，也可以按改造以后的办公用途进行估价。（3）对于当前办公楼的承租人损失应由甲公司与承租人协商解决。根据城市用地适用性评价，下列地段中，属于一类建设用地的是（ ）。A.存在冲沟、岩溶等现

14、象的地段B.存在百年一遇洪水淹没危险的地段C.地下水位低于建筑物的基础埋置深度的地段D.采用简单工程措施即可排除地面积水的地段答案：C解析：本题考查的是城市用地的自然条件评价。一类用地的具体要求是：（1）地形坡度在10度以下，符合各项建设用地的要求；（2）土质能满足建筑物地基承载力的要求；（3）地下水位低于建筑物的基础埋置深度；（4）没有被百年一遇洪水淹没的危险；（5）没有沼泽现象或采用简单工程措施即可排除地面积水的地段；（6）没有冲沟、滑坡、崩塌、岩溶等不良地质现象的地段。# 房地产保险中，分摊原则与财产保险业务中发生的重复保险密切相关，适用于人身保险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案

15、：房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（）。A、地理环境B、经济政策C、项目投资估算D、市场情况E、市场需求与供给情况答案：A,B,D解析： 本题考查的是可行性研究的工作阶段。投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。房地产图中，通常采用比例尺为1：1000的地形图为( )。A.城市总体规划图 B.竣工图C.城市详细规划图 D.地籍图答案：C解析：在城市规划和房地产开发项目的设计和施工中要用到多种比例尺的地形图，地形图比例尺的选用见表5-2所示。已知某家庭1998年12月31日为购买价值为50万元

16、的住宅，申请了相当于房价70% 的住房抵押贷款，期限为20年、年利率为6%、按月等额还本付息。2022年1月1日，该家庭由于 某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款(又称“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的50%发 放）。已知当地住宅价值年上涨率为5%，问该家庭申请加按时,最多能得到多少抵押贷款？(1)2022年1月1日住房市场价值V=500 000 元X（1+ 5%)6=670 047. 82 元(2)第一次抵押贷款月还款额答案：解析：改错如下：已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。A、2400B、2405

17、C、2410D、2415答案：C解析：考点:净收益每年不变的公式。房地产图中，通常采用比例尺为 11000 的地形图为（）。A城市总体规划图B竣工图C城市详细规划图答案：C解析：在城市规划和房地产开发项目的设计和施工中要用到多种比例尺的地形图，地形图比例尺的选用如表1 所示。21年房地产估价师答疑精华5节 第5节超额利润的表现形式有（）。A.创新利润 B.风险利润 C.垄断利润 D.正常利润 E.平均利润答案：A,B,C解析：本题考查的是工资、利息、地租和利润。超额利润有以下三种：创新利润、风险利润和垄断利润。某城市2022年初家庭总数为120万户，平均每户3人，户均年可支配收入为5万元，约有

18、8的家庭打算当年购房，平均住房需求90户，则2022年该市新建商品住房的市场需求量是（）亿元。A、600B、48C、144D、4320答案：B解析： 本题考查的是市场规模的估计。新建住宅市场需求量（元）=家庭数量（户）户均可支配收入（元/户）住房消费倾向（%）=12058%=48（亿元）。参见教材P114。某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%,土地使用年限为，土地报酬率为6% ,该房地产的价值为（）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00答案：C解析：本题考查的是剰余技术。建筑物年收益额=建筑物现值x建筑物的资本化率=200

19、x 12%=24 ,那么土地的年收益额=60-24=36，土地定价值= 36x（P/A,6%,30）=38x1/6%x1- 1/（ 1+6%）30】=495.53。合计，房地产价值= 200+495.53 =695.53万元。参见教材P257。房地产市场上没有大量相同的房地产供给，不同的房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。这体现的房地产的特性是 （）。A、不可移动B、独一无二C、相互影响D、易受限制答案：B解析：考点:独一无二。房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千

20、差万别。 资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。（）答案：错解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。参见教材P216。 下列关于房地产测绘的特点的说法有误的是（ ）。A房地产测绘图一般比例尺很大B房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的

21、地形要素C房地产测量精度要求较高，一般不能直接从图上量取，必须现场勘测、计算D房地产测绘的复测周期一般为1年正确答案：D城市基本地形图的复测周期一般为510年，而房地产测绘的复测周期不能按几年来测算，要随着各种变化进行补测。房地产开发企业发行的债券因为有固定的票面利率和期限，所以其市场价格比股票价格稳定。（ ）答案：对解析：证券市场的分类。债券因有固定的票面利率和期限，其市场价格相对股票价格而言比较稳定。 房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：