21年房地产估价师考试历年真题精选5辑.docx

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1、21年房地产估价师考试历年真题精选5辑21年房地产估价师考试历年真题精选5辑 第1辑房地产中介服务包括( )。A.房地产咨询B.房地产开发C.房地产估价D.房地产经纪E.房地产广告设计答案：A,C,D解析：房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。解析法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。（）答案：错解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方

2、法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。 股票与股单的相同点是（ ）。A适用范围相同B性质相同C都属于证据证券D表现形式相同正确答案：C股票和股单都是在股份制企业中运用的概念。它们的作用都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，同属于证据证券，但两者的区别是根本性的。(2022年真题) 对某一房产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的（）。A.总量结构分析B.产品结构分析C.区域结构分析D.投资结构分析答案：B解析：本题考查的是房地产市场结构。产品结构：考察房地产市场中住宅、写字搂和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的

3、供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。 某套住宅建筑面积为lOOm2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元。A2400B2580C2607D2760正确答案：A每平方米建筑面积的价格总价/建筑面积300080/1002400(元/m2)对房地产的使用功能进行适时调整，可使所投资的房地产保值和增值。（）答案：对解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时调整房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资

4、房地产的价值。 中华人民共和国刑法第三百四十二条规定“违反土管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，（ ）。”A处3年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金B处5年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金C处3年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金D处3年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金正确答案：B某宗房地产的土地使用权剩余年限为48年，预计该宗房地产在未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递增9%；该类房地产的报酬率为9%。则该宗房地产的收益价格为( )万元。A、 219.12B、 704.59C、 234.57D、 222.34答案：B

5、解析：此题属于掌握的范畴。是在考查报酬资本化法的公式及其计算。本题为有限年、净收益按一定比例递增的情况，而且逐年递增的比率与报酬率相等。计算过程如下：?解决此题的关键在于要注意到逐年递增的比率与报酬率相等这一特殊情况。如果不相等，计算公式就要复杂，平时应多加强这方面的练习。假设建筑物重置成本为500万元，有效年龄为10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10，此时建筑物按直线法的每年折旧额是（）万元。A、12.9B、14.3C、11.3D、15答案：C解析：本题考查的是年限法。DC（1R）N500（110）4011.3（万元）。参见教材P315。21年房地产估价师考试历年真题精选5辑 第2辑

6、 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于专项性质，为所缴纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列各项中，不属于工程建设其他费的事（）。A、固定资产其他费用 B、无形资产费用 C、其他资产费用 D、预备费答案：D解析：本题考查的是工程建设其他费用的构成。工程建设其他费用是指应在建设项目的建设投资中开支的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的固定资产其他费用、无形资产费用和其他资产费用。甲公司2022年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后甲公司办理了权属转让

7、手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。2022年4月企业因未能偿还两年前申请的抵押贷款，企业破产，法院处置该房地产，则拍卖所得的价款应（）。A.首先缴纳土地使用权出让金 B.首先支付银行贷款 C.首先支付处分抵押房地产的费用 D.首先支付所欠职工工资及养老保险等费用答案：C解析：本题考查的是工业房地产估价的技术路线及难点处理。处分抵押房地产时，拍卖所得应首先支付处分抵押房地产的费用。某物业当前的市场售价为10000元/m2，其业主拟采用租金按年5等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12，则第一年的租金应该确定为（）元/

8、m2。A、896.48B、965.60C、934.50D、997.06答案：B解析： 本题考查的是复利计算。运用公式P=A1/(i-s)1-(1+s)/(1+i)n，(is)，10000=A1/(12%-5%)1-(1+5%)/(1+12%)20，则A1=965.60（元/m2）。不计算房屋面积的范围是（）。A.独立柱 B.车棚 C.未封闭的阳台 D.利用引桥.高架路.高架桥.路面作为顶盖建造的房屋答案：D解析：本题考查的是房屋面积测算的一般规定。选项A、B、C均为计算一半建筑面积的范围。下列房地产市场趋势分析方法中，属于相关分析法的是（）。A.加权移动平均法 B.专家意见法 C.指数平滑法

9、D.回归分析法答案：D解析： 本题考查的是市场趋势分析。相关分析法包括回归分析法、市场因子推演法。选项A、C属于时间序列分析法。 下列属于投保人承担的义务的是（ ）。A交付保险费B如实告知保险标的情况C保证保险标的正常情况和安全D不得非法侵害保险标的E危险增加时通知保险人正确答案：AB 业主委员会是业主大会的执行机构，应履行的职责是（ ）。A召开业主大会会议，报告物业管理的实施情况B代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同C及时了解业主、物业使用人的意见和建议D监督和协助物业管理企业履行物业服务合同E制定、修改物业管理区域物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度正确答案：ABCD

10、E选项所述内容为业主大会应履行的职责。此外，业主委员会的职责还有：监督业主公约的实施及业主大会赋予的其他职责。下列关于维修基金筹集的说法中，正确的是( )。A、 销售商品房时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交的约定B、 商品房销售时，购房者按照购房款的2%3%的比例向物业管理公司缴交维修基金C、 公房出售后，维修基金由售房单位和购房人双向筹集D、 公有住房出售，售房单位按照一定比例从售房款中提取，基金属售房单位所有E 公有住房出售，购房者按购房款3%的比例向售房单位缴交维修基金答案：A,C,D解析：商品房销售时，购房者按照购房款的2%3%的比例向售房单位缴交维修基金；公有住房出售，购房

11、者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。21年房地产估价师考试历年真题精选5辑 第3辑某市规定自 2022 年 4 月 1 日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的 1计征，调整为按照转让所得的 20计征，张某于 2022 年 4 月 15 日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低，房屋登记资料显示该套住房为张某于 2022 年 8 月 27 日购得，为合理确定张某应缴纳的个人所得税，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。注册房地产估价师应当在估价报告的（）内容中对该税收政策调整进行阐述。A.估价假设与限制条件B.市场背景描述与分析

12、C.风险提示说明D.估价测算过程答案：B解析：市场背景描述与分析，应简要说明估价对象所在地区的经济社会发展状况和房地产市场状况，并应有针对性地较详细说明、分析过去、现在和可预见的未来估价对象的类似房地产市场状况。本题中，对税收政策调整属于市场背景描述与分析。甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是（）亿元。A.0.3B.0.5C.0.8D.1.0答案：C解析：本题考查的是最高额抵押权。本题属于约定的债权确定期间届满，抵押权人的债权确定为8000万。某房地产开

13、发企业销售房地产的收入为3000 万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为( )万元。A.450B.525C.600D.900答案：B解析：(1)土地增值额=3000 万元1500 万元1500 万元。(2)计算土地增值额占扣除项目金额比例。1500/1500100%，50100%100%。(3)适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50，未超过100的，应纳税额：土地增值额40扣除项目5=15004015005=525 万元房地产所有权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利是（ ）。A.房地产所有权B.房地产使用权C.地役权D.抵押权答案：C解析：本题考

14、查的是房地产权益的含义。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。P52。 承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人（ ）A应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效B可以收回房屋出租给其他人C可以要求增加租金D应当继续履行远租赁合同正确答案：D 估价结果不应被认为是估价人员或估价机构对估价对象可实现价格的保证。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列对法的概念理解不正确的是（ ）。A法是阶级矛盾不可调和的产物B法以国家集体意志形式出现C法用国家政权的强制力来保证实现D法是各种社会规范的总称正确

15、答案：B下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（）。A、周期风险B、政策风险C、或然损失风险D、时间风险E、资本价值风险答案：A,B,C解析：考点:房地产投资的系统风险。房地产投资系统风险主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（）。A不受该抵押权影响B应当解除C没有效力D不得对抗抵押权答案：A解析：订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。21年房地产

16、估价师考试历年真题精选5辑 第4辑在我国上海证券市场上允许发行和流通的证券有政府债券、金融债券、公司债券等。 ( )答案：对解析：某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为（）万元。A、992B、3306C、10014D、12723答案：C解析： 本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。V=420/13%1-1/（1+13%）3+1.3V/（1+13%）3。计算得到：V=10013.49（万元）。使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2，图上量距应量至0.5mm。（）答案：错解析： 本题考

17、查的是土地面积量算的基本方法。使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2，图上量距应量至0.2mm。2022年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区的，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某

18、签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。2022年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2022年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2022年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。B房地产开发公司办理商品房预售时，在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到（）万元以上，才可以申领商品房预售许可证。A.750B.900C.1400D.1800答案：C解析：本题考查的是商品房预售。按照商品房预售的条件中，“（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确

19、定施工进度和竣工交付日期”，而该项目计划总投资5600万元。因此B房地产开发公司申领商品房预售许可证在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到：5600万元25%1400万元。参见教材P270。城市规划中，城市绿地范围的控制线是（）。A.红线B.黄线C.绿线D.紫线答案：C解析：本题考查的是城乡规划控制线。城市绿线是指城市各类绿地范围的控制。参见教材P64。 某房地产开发企业拟在2022年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有（ ）。A利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2022年10

20、月18日B利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2022年4月18日C开发经营期为2022年10月18日至2022年10月18日D建设期为2022年10月18日至2022年10月18日E销售期为2022年4月18日至2022年4月18日正确答案：ADE 政策性银行资金运用以发放中长期贷款为主，贷款利率一般高于同期限的一般金融机构贷款利率。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 对于资金雄厚的开发商，完全没有必要考虑预售楼宇方案。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：定额计价方式把施工措施与工程实体项目进行分离，工程量清单计价方式区分实体性损耗与施工措施性损耗。答案：错解析：定额计价方式为区

21、分施工实体性损耗和施工措施性损耗；工程量清单计价方式把施工措施与工程实体项目进行分离。21年房地产估价师考试历年真题精选5辑 第5辑 某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第六年年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额将减少( )元。A544.10B555.10C1776.32D2109.38正确答案：B区位是房地产重要的组成部分，本质上是由于房地产具有（）性A.体量庞大 B.价值量大 C.不可移动 D.权益特性答案：C解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。区位原本是房地产的外在因

22、素，因房地产的位置不可移动而成了房地产的重要组成部分。 管理规约是物业管理法律法规和政策的一种有益补充，是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件，也是物业管理顺利进行的重要保证。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产市场结构不均衡主要表现为不同子市场之间在供求方面的结构失衡。（）答案：对解析： 本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。房地产市场结构非均衡的维度比较多，主要表现为不同子市场之间在供求方面的结构失衡。参见教材P58。 下列关于注册结构工程师的说法中，错误的是（ ）。A注册结构工程师是指取得中华人民共和国注册结构工程师资格证书和注册证书，从事房屋结构、桥梁结构及塔架结构

23、等工程设计及相关业务的专业技术人员B我国的注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师C注册结构工程师的考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的办法，一般2年举行一次D取得注册结构工程师资格证书者，可以直接从事结构工程业务E注册结构工程师执行业务，应当加入一个勘察设计单位，由勘察设计单位统一接受委托并统一收费正确答案：CD注册结构工程师的考试原则上每年举行一次。取得注册结构工程师资格证书者，要从事结构工程业务的，须申请注册。下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（）。A、差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差B、差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等

24、于零时的折现率C、差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率D、差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案E、采用差额投资内部收益率进行多方案比选取时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案答案：B,D解析：考点:方案经济比选定量分析方法。选项A是一再强调不能有的错误理解；选项C差额之和不正确，应该是差额现值之和。选项E应是由小到大排序，非由大到小。 金融债券是指银行或其他非银行性金融机构发行的债权债务凭证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 按照相关规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，特殊情况下才允许以协议方式出让。各种出让方式的具体界定是( )。A招标出让国有土地使用权B拍卖出让国有土地使用权C协议出让国有土地使用权D租赁国有土地使用权E抵押国有土地使用权正确答案：ABC答案 ABC 除了选项A、B、C外，还有挂牌出让国有土地使用权。 周某对所购房屋建筑面积疑问，甲公司做了解释。根据房产测量规范，下列解释中部正确的为（ ）A属永久结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算面积B穿过房屋的通道，房屋内的门厅均按一层计算面积C两房屋建有上盖和柱的走廊，按其维护结构外围水平面积的一半计算建筑面积D独立柱地门廊按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积正确答案：AB