21年房地产估价师模拟试题5章.docx

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1、21年房地产估价师模拟试题5章21年房地产估价师模拟试题5章 第1章甲级招标代理机构可以承担（）建设的招标代理业务。A.所有 B.1亿人民币以下 C.6000万人民币 D.1000万人民币以下答案：A解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。甲级招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务。以招标方式进行土地使用权出让时，评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为（）人以上的单数。A.三 B.五 C.七 D.九答案：B解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。 在地租量计算时扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的

2、资本利息，而是土地以外的投入资本的利息。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：目前，我国土地使用权出让不正确的方式是（）。A、招标B、拍卖C、挂牌和协议D、自由买卖答案：D解析：考点:国有建设用地使用权出让的需要。目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。 根据题意，本例中的基础采用（ ）比较适宜。A条形基础B独立基础C筏板基础D箱形基础正确答案：D下列会计行为中，属于会计舞弊的行为有（）。A将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金B因为会计政策理解错误，未计入应当计入当期的收入C材料核算人员因为疏忽，没有登记明细账D会计数据计算、抄写差错E为调节利润多记待摊费用答案：A,E

3、解析：会计舞弊的常见形式有：利用企业内部控制制度的缺陷和薄弱环节进行舞弊，以达到满足私欲的目的。拉拢与自己职责不相容的人员串通舞弊。隐匿或篡改凭证。虚构业务。利用过渡性会计科目进行舞弊。如企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额。故意制造一些相关科目的相应变动进行舞弊。如将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金。利用计算机舞弊。舞弊者盗用计算机密码、暗藏计算机程序、扰乱计算机命令来使用计算机命令使计算机财务系统生成一套“会计舞弊”。运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（）。A.土地形状B.容积率C.土地使用期限D

4、.土地市场状况E.土地开发程度答案：A,B,C,E解析：本题考查的是路线价法概述。利用路线价法求取临街土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”。参见教材P364。21年房地产估价师模拟试题5章 第2章室内环境污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。（）答案：对解析：室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。人们的居住、办公等室内环境，是由建筑材料所围成的与外界环境隔开的微小环境，这些材料中的某些成分对室内环境质量有很大影响。 （ ）是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。A消费信用B个人信用C民间信用D相互信用正确答案：C某开发商以6000万

5、元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑密度为65%，建筑层数共20层，从-2层至+3层建筑面积均相等。地下两层中，-1层为车库，有供出售的95个车位，-2层为人防和技术设备用房(不可出售)；地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上418层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售周期为6个月)；平均建造成本为3500元/m2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%；地价款在项目开发期初一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场

6、售价为8000元/m2，商业用房年净租金收入为2000元/m2。停车位售价为12万元/个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收益乘数(即物业资本价值与年净租金收入之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。答案：解析：开发商成本利润率开发成本利润率RPC：(1)先求项目总开发价值GDV。项目总建筑面积：45007.5m233750m2。基底建筑面积：450065%m22925m2。商业用房建筑面积：29253m28775m2。住宅出售建筑面积：33750m2-29255m219125m2。总销售收入：800019125

7、元+12000095元164400000元。项目总开发价值：800019125万元+12000095万元+20005.58775万元-1644000006%万元251061000(元)25106.l万元。(2)再求项目总开发成本TDC。购地款：6000万元。建造成本：350033750万元11812.50万元。专业人员费用和管理费：11812.5(8%+5%)万元1535.63万元。财务费。购地款利息：6000(1+7.5%)3.5-1万元1728.24万元。建造成本、专业人员费用、管理费利息：(11812.5+1535.63)(1+7.5%)-1)万元1001.11万元，财务费用合计：272

8、9.35万元。销售费用：1644000002.5%万元411万元。项目总开发成本TDC：6000万元+11812.50万元+1535.63万元+2729.35万元 +41l万元22488.48万元。(3)解析 成本利润率工业用地不应以（）方式出让。A、招标B、拍卖C、挂牌D、协议答案：D解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取招拍挂方式出让。物权法规定，不动产登记机构应当履行的职责有( )。A.查验申请人提供的权属证明B.审查申请人提

9、供的评估报告C.就登记有关事项询问当事人D.必要时对被登记房屋进行实地查看E.及时登记有关事项答案：A,C,D,E解析：不动产登记机构应当履行的职责为：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，不动产登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。不动产登记机构不得要求对不动产进行评估；不得以年检等名义进行重复登记。停车指数，即每100m2营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模

10、不同在（）之间。A.45 B.56 C.46 D.58答案：A解析：本题考查的是零售商业物业分析。停车指数，即每100m2营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在45之间。保留价也称为拍卖低价，是竞买人对拍卖师报出的价格的应允。（）答案：错解析：考点:评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。保留价也称为拍卖价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价。21年房地产估价师模拟试题5章 第3章拆迁人必须在房屋拆迁许可证规定的( )和( )内进行拆迁。A、 拆迁范围；拆迁方向B、 拆迁范围；拆迁期限C、 拆迁地址；拆迁方向D、 拆迁地址；拆迁期限答案：B解析：拆迁人必须在

11、房屋拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁。一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000的熟地50年的使用权，拟开发建设写字楼，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400，预售均价为8000元。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600，预售均价为7800元/。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间

12、，前3年的出租率分别为60、70和80，之后各年保持90的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30。若开发商要求的目标收益率为16，该办公楼的最低月租金为多少（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）答案：解析：（1）设月最低租金为A元第1年：年初支出200万元；年末收入4008000=320（万元）第2年：年初支出400万元；年末收入6007800=468（万元）年末支出本息和：Pin+P=400102+400=480（万元）第3年末：净经营收入=1000A60（1-30）12=5040A第4年末：净经营收入=1000A70（1-30）12=58

13、80A第5年末：净经营收入=1000A80（1-30）12=6720A第6-50年末：净经营收入=1000A90（1-30）12=7560A（2）净现值=0可求最低月租金水平：ic=16，则：0=-200-（400-320）（1+16）-（480-468）（1+16）210000+5040A（1+16）3+5880A（1+16）4+6720A（1+16）5+7560A161-1（1+16）45（1+16）5则：A=86.45（元）。某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）A有效市场渗透市场服务市场B服务市场有效市场渗透

14、市场C有效市场服务市场渗透市场D服务市场渗透市场有效市场答案：C解析：有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合；服务市场（又称目标市场）是公司决定追求的那部分合格的有效市场；渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合。三者之间的关系如图1 所示。 写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（ ）。A商业信誉和财务状况B面积需求大小C租金支付方式D物业服务需求E与写字楼业主的关系正确答案：ABD 下列表述中，正确的是（ ）。A凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象B房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率C耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其

15、他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税D契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%5%正确答案：C中华人民共和国房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收；土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率；契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。 房屋拆迁纠纷的当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉，人民法院（ ）。A应在5个工作日内立案受理B应在5个工作日内决定是否立案受理C应在受理后60日内作出判决D不予受理正确答案：D 房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由（ ）。A上升

16、到下降B下降到上升C高于合理空置率到低于合理空置率D低于合理空置率到高于合理空置率正确答案：C21年房地产估价师模拟试题5章 第4章名义利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大。（ ）答案：错解析：本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大。P156。某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，价格为2500万元。第1年投入装修费用200万元，并可获净租金收入400万元，从第2年开始，每年租金收入为500万元，并以5的速度递增，该公司于第10年末将该楼转售，转售收入为3500万元，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为20，试计算该投资

17、项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。答案：解析： 目前房地产市场上写字楼物业的投资收益率可视为目标收益率或基准收益率ic。计算项目财务净现值：FNPV=-2500+（400-200）/（1+20%）+500/（20%-5%）1-(1+5%)/（1+20%）9/（1+20%）+3500/（1+20%）10=174.55（万元）计算财务内部收益率：当i1=21时，NPV1=47.58（万元）当i2=22时，NPV2=-70.75（万元）FIRR=i1+NPV1/NPV1+（-NPV2）（i2-i1）=21.4%因此，该项目财务净现值FNPV=174.550。财务内部收益率F

18、IRR=21.4020，因此该项目是可行的。 同一般测绘比较，房地产测绘精度要求较高。商品房竣工后，商品房面积必须据实测算可以直接从图上量取。( )参考答案：错误 如果有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件相当的土地，甲土地为空地，乙土地上带有一陈旧的建筑物，那么甲土地的总价大于乙土地的总价。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：狭义的城市规模指城市人口规模，这里的人口是指（）。A.有所在城市户籍的人口 B.市区内的常住非农业人口 C.市区的所有人口 D.市区和近郊区的非农业人口答案：B解析：本题考查的是城市性质与城市规模。狭义的城市规模指城市人口规模，即城市人口总数，通常以市区的常住的非

19、农业人口作为衡量城市人口规模的依据。估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。由于缺少流动资金，企业欲将该商业地产向银行申请抵押。关于抵押贷款估价，下列说法正确的是（）。A.估价机构根据最高最佳原则，应按商业用途评估该房地产B.估价机构根据合法原则，应按工业用途评估该房地产C.该房地产变更用途申请对象为房地产主管部门D.由于该房地产土地划拨所以抵押价值只包括房屋价值答案：B解析：根据合法原则，应按工业用途评估该房地产。由于房地产的不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度政策、政局等变化的影响。这是由于房地产具

20、有（）的特性。A.不可移动性 B.用途多样 C.相互影响 D.易受限制答案：D解析：本题考查的是房地产的特性。房地产易受限制特性还表现在，由于房地产不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来有关制度政策、政局等变化的影响。21年房地产估价师模拟试题5章 第5章下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是（）。A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D.估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师

21、也应去估价对象原址进行必要的调查了解答案：B解析：本题考查的是实地查勘的重要性。反映内部或者外部的资料都应当搜集。统计中，只能间断计数，每个时点指标值的大小与时间长短没有直接关系，且各时点指标值不可以直接累加的综合指标，属于时期指标。（）答案：错解析：本题考查的是绝对指标。时期指标是反映社会经济现象总体在一段时间内发展过程的总量，有如下三个特点：（1）可以连续计数；（2）各时期指标值可以直接累加；（3）通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比。从决策类型上看，房地产投资决策通常属于确定型决策。（ ）答案：错解析：决策的概念。房地产投资决策通常属于风脸型或不确定型的群体管理决策。 土地面积量

22、算在( )的基础上进行。A、室内测量B、产权调查C、行政调查D、野外测量E、权属调查正确答案：DE 国家一级的城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其管理职责是负责全国城市房屋拆迂工作的监督管理。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 关于建筑面积计算应计算全面积的范围的说法不正确的是（ ）。A室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积B设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积C坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过22m及以上的部位，按水平面积计算

23、建筑面积D建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积正确答案：A室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯按自然层计算建筑面积；室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等应按首层面积计算建筑面积。 某旧住宅，测算其重置价格为50万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为2万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为4万元。则该旧住宅的现值为( )万元。A36B40C38D44正确答案：A答案 A该旧住宅的折旧总额=2+8+4=14(万元)则该旧住宅的现值=重置价格-折旧=50-14=36(万元)