21年房地产经纪人答疑精华8辑.docx

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1、21年房地产经纪人答疑精华8辑21年房地产经纪人答疑精华8辑 第1辑侵权行为构成的要件有( )。A:行为违法B:有损害事实C:违法行为与损害事实之间有因果关系D:主观过错E:无免责事由答案：A,B,C,D解析：（三）刘某向甲公司购买一套预售商品住宅，商品房预售合同约定房屋建筑面积为150m2，房价按建筑面积计算，单价为2000元/m2，对房屋面积误差处理方式未做约定。刘某签订了商品房预售合同，缴纳了5000元的定金，支付了6万元首付款，其余款项向当地住房公积金中心申请了住房公积金贷款。关于中途变更房屋设计的说法，正确的为（）。A、预售合同一经签订即不得再变更设计B、甲企业应在变更确立之日起10

2、日内书面通知王某C、王某如选择退房应在国家规定的时限内书面通知甲企业D、王某如在通知到达之日起15日内未予理会的，视同接受设计变更答案：B,C,D解析：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房

3、价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。房地产经纪人受理委托业务后，收集所需标的物业信息，是指标的物业的物质状况、权属状况和（）等方面的信息。A.政策导向B.环境状况C.价格D.供求答案：B解析：信息，是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人员受理委托业务后，应主要收集三方面信息：标的物业信息；与标的物业相关的市场信息；委托方信息。其中，标的物业信息是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息。甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发建设了某住宅小区，取得商品房预售许可证后开始预售。蒋某于202

4、2年3月1日与甲企业签订了购买该小区16幢602室的商品房买卖合同，单价为6000元/m2，并依照约定向房屋登记机构申请办理了相关登记。合同约定建筑面积为120m2，交房期间为2022年10月1日，保修期限为5年，双方未对房屋面积误差的处理方式进行约定。韩某也预付购房款并签订16幢602室的商品房买卖合同。甲企业于2022年10月1日正式交房，蒋某2022年10月17日领到房屋所有权证书上记载建筑面积为116m2。蒋某于2022年2月装修入住，2022年9月27日发现屋面严重漏水。(2022年真题)关于商品房买卖合同的说法，正确的为（ ）。A.蒋某签订的商品房买卖合同经公证后方能生效B.蒋某可

5、以请求解除合同，返还已付购房款及利息C.蒋某可以请求甲企业承担不超过购房款2倍的赔偿责任D.甲企业与蒋某签订商品房预售合同后应向房地产管理部门申请登记备案答案：B,D解析：A项，房地产买卖合同自交易双方签订时生效。BC两项，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。D项，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。张某欲购

6、买一套住房，委托甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）寻找房源并签订了经纪合同。甲机构寻找到的合适房源为李某的住房。该住房位于某幢住宅楼的二层，该住宅楼北侧为主城区高架桥，南侧为农贸市场。房屋主体结构完好，门窗及厨卫部分设施虽然有损坏，但不严重，经过简单维修就能修复。张某在甲机构对该住房权属证书进行查验，并对其进行现场勘验。随后张某与李某签订了房屋买卖合同，且按合同约定向李某支付预付款20万元；合同约定余款于取得房屋权属证书后立即支付。后张某以房屋周围环境噪声大为由拒绝收房，并认为李某在签订房屋买卖合同时有欺诈行为，要求解除合同，并要求李某双倍返还预付款。(2022年真题)张某与甲机构签订的经纪合

7、同为（ ）。A.委托合同B.居间合同C.行纪合同D.诺成合同答案：B,D解析：经纪合同属于居间合同、诺成合同。居间合同是指居间人向委托人报告订立买卖合同、租赁合同等合同的机会，或者提供订立买卖合同、租赁合同等合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。诺成合同是指双方当事人意思表示一致即告成立的合同。A项，委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。C项，行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。共用题干刘某2022年购得一商铺，以每月2000元的租金租给吴某，租期5年.半年后由于经营资金周转困难，刘某将商铺抵押给银行贷款20万元，

8、贷款期限1年，并办理了抵押登记.抵押到期后，刘某未能偿还债务.银行依法申请人民法院拍卖该商铺.关于刘某房屋租赁的表述，正确的为().A:刘某出租商铺的租金，由刘某与吴某在平等、自愿的原则下协商议定B:经刘某同意，吴某可以将该商铺转租，并可以从转租中获得收益C:在租赁期限内，无须刘某同意，吴某可以根据其经营需要改变房屋用途D:在租赁期限内，无须刘某同意，吴某可以根据其经营需要拆改房屋结构答案：A,B解析：房地产经纪门店损益平衡点的销售额等于计划期限内的（）。A.门店经营成本B.门店固定成本C.门店经营成本加同期正常利润D.门店固定成本加变动成本答案：C解析：计划期限内的经营成本加上同期门店应得的

9、正常利润，即为门店损益平衡点的销售额。21年房地产经纪人答疑精华8辑 第2辑业务流程改造的基本原则是（）。A、执行流程时，参与的人越少越好B、选择好解决方案后安排专人负责实施C、在流程服务对象（顾客）看来，越简单越好D、将问题分类，确定解决问题的措施E、修正解决方案，再次实施答案：A,C解析：业务流程改造的基本原则是：执行改造流程时，参与的人越少越好；在流程服务对象（顾客）看来，越简单越好。根据这一原则的要求，可以采用下面一些改造策略：将几个工序合并，由一个人完成。房地产经纪机构可以凭借信息技术的支持，把分割成许多工序或工作的流程按其自然形态进行重组。将完成几道工序的人员组成小组或团队共同工作

10、，构造新流程。下列属于房地产投资特点的有（）。A、投资选择的多样性B、投资价值的附加性C、投资收益的风险性D、投资变现的复杂性E、投资区域的差异性答案：A,B,D,E解析：房地产投资有下列特点：投资选择的多样性；投资区域的差异性；投资价值的附加性；投资变现的困难性；投资预期的风险性；投资收益的个别性。共用题干甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发了一个住宅小区。为促进住宅销售，甲公司制作了功能楼书和形象楼书，并租用路边广告牌进行宣传。李某与甲公司签订了房地产认购协议书，拟购买一套建筑面积为80 m2、单价为5 000元/m2的住宅。据了解，李某的家庭是第一次购买住宅。根据以上内容，回答9396

11、题。在与李某签订房地产认购协议书时，甲公司销售人员应向李某提示（）。A:单价对应的面积内涵B:面积误差的处理方式C:后续将要签订的相关文件D:有关的法律文书答案：A,C,D解析：从某种程度上来讲，( )决定了一个房地产经纪公司生存、发展的空间与潜力。A:房源信息B:房地产产品价格C:房源地理位置D:房地产产品质量答案：A解析：共用题干李先生委托甲房地产经纪公司购买一套商品住房自己居住，该房地产经纪公司的执业房地产经纪人宋先生经过比较，推荐了新意房地产开发公司开发的内销商品住宅，李先生同意购买。于是宋先生与新意房地产开发公司于2022年5月13日签订A市内销商品房预售合同。李先生将佣金交给宋先生

12、，并将全部购房款交给新意房地产开发公司，该开发公司于2022年11月19日将李先生所购商品住房交付其使用。李先生与甲房地产经纪公司之间的业务关系属于( )。A:代理B:居间C:经纪D:代办答案：A解析：物业管理体制的核心是( )。A、 社会化B、 专业化C、 市场化D、 综合化答案：C解析：知识点 物业管理的实施原则房地产开发商在销售房地产项目之前，必须准备的法律文件包括（）。A.建设工程规划许可证B.土地使用权出让合同C.商品房预售许可证D.商品房买卖合同E.建设工程竣工验收合格证明答案：A,C,D解析：开发商在房地产项目进入市场销售前需取得、并在销售现场进行公示的批示和法律文件，主要包括“

13、五证”、“两书”以及商品房买卖合同等。“五证”是指不动产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（即建设工程开工证）、商品房销售（预售）许可证。“两书”是指住宅质量保证书、住宅使用说明书。21年房地产经纪人答疑精华8辑 第3辑房地产经纪门店的目标客户管理包括房地产经纪人员个人管理和（ ）两种形式。(2022年真题)A.店内集中管理B.行业集中管理C.店内分散管理D.行业分散管理答案：A解析：房地产经纪门店的目标客户管理有经纪人员个人管理和门店店内集中管理两种形式，且两种管理方式各有所长。共用题干周先生、程先生、葛先生三人共同发起设立一家海东房地产经纪公司(以下简称海东公

14、司)。周先生、程先生具有房地产经纪人执业资格，葛先生仅具有房地产经纪人协理资格。海东公司成立后，聘请了房地产经纪人谢小姐、经纪人协理高小姐担任写字楼经纪部负责人。一天，高小姐接待一位客户任小姐，任小姐委托海东公司代理销售其拥有的一间办公用房，海东公司与任小姐签订了房地产经纪合同。高小姐在对该物业的权属状况进行调查时，发现该物业在2年前已由任小姐出租给武小姐，租赁合同约定的租期为21年。有关海东公司与任小姐签订的房地产经纪合同，以下说法正确的是( )。A:高小姐作为海东公司的代表在房地产经纪合同上署名B:经口头请示周先生同意后，高小姐作为海东公司的代表在房地产经纪合同上署名C:谢小姐没有办理具体

15、的经纪事务，但谢小姐可以作为海东公司的代表在房地产经纪合同上署名D:经葛先生授权，高小姐可以代葛先生作为海东公司的代表在房地产经纪合同上署名答案：C解析： 在房屋租赁过程中，承租客户关心的租金问题是（）。A.租金越低越好B.自己的消费支出获得最大效用C.收益水平提高D.服务费用与服务感受相一致 答案：B解析：在客户接待过程中，房地产经纪人要深度了解客户的核心需求，这对于房源信息和客户信息配对以及实现最终交易十分重要。对于租赁客户来说，既有短期租赁，也有长期租赁，出租客户和承租客户的需求不同，房地产经纪人应针对不同客户了解相关信息，重点解决他们的核心问题。承租客户的租金需求是希望自己的消费支出获

16、得最大效用。某宗房地产预计未来每年的净收益为7万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为85，则该宗房地产的收益价格为（）。A、80、45万元B、81、75万元C、82、35万元D、83、25万元答案：C解析：收益期为无限年且净收益每年不变的公式为：=8235(万元)。下列关于地震的说法，正确的有（）。A、地震震级小于3级人无感觉，3级以上人有感觉B、5级以上的地震会造成破坏C、地震烈度6度及6度以下的地区一律不采取专门的防震措施D、地震烈度9度以上的地区不宜选作城市建设用地E、建筑抗震设防是针对地震震级而不是针对地震烈度答案：B,D解析：根据一次地震释放能量大小，将地震划分为不同的等级

17、，称为地震震级。释放能量越大，地震震级也越大。地震震级分为9级。一般小于2.5级的地震人无感觉；2.5级以上的地震人有感觉；5级以上的地震就会造成破坏。地震发生后在地面上造成的影响或破坏的程度，称为地震烈度。地震烈度分为12度，地震烈度越高，建筑物受破坏的程度越严重。建筑抗震设防是针对地震烈度而不是针对地震震级。在地震烈度6度及6度以下的地区，除特别重要的建筑外，可不采取专门的防震措施；在7度及7度以上的地区，除临时建筑外，都必须进行抗震设防；在9度以上的地区则不宜选作城市建设用地。小区是指与居住人口规模相对应，配套建设一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施，并被（）所围合的

18、居住生活聚居地。A、城市道路B、自然分界线C、管辖界D、权属范围线E、行政分界线答案：A,B解析：小区是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（1000015000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。业态组合是目前商业地产项目的基本要求，其定位考虑因素有（）。A、能聚集人气，形成商气B、要有利于商业地产项目的销售及后期持续经营C、要适合消费者每次持续购物的时间长度D、要适合市场的实际需求、消费者购物习惯、周边商业状况E、要做到同业差异化、异业互补，避免内部竞争答案：A,B,D,E解析：业态组合定位考虑因素主要包括：要有利于商业地

19、产项目的销售及后期持续经营；能聚集人气，形成商气；要适合市场的实际需求、消费者购物习惯、周边商业状况；要做到同业差异化、异业互补，避免内部竞争。21年房地产经纪人答疑精华8辑 第4辑下列各项，符合自愿原则的有（）。A、委托人自主选择房地产经纪机构提供的服务内容B、自愿以遵守法律，尊重社会公德，不损害社会公共利益为前提C、房地产经纪机构不弄虚作假D、房地产经纪机构对自己的真实意思负责E、房地产经纪活动当事人的权利和义务对等答案：A,B,D解析：自愿原则是指房地产经纪活动当事人在房地产交易和房地产经纪活动中遇到矛盾和问题都必须自愿协商，都有权按照自己的真实意愿独立自主地进行选择和决策。这一原则包括

20、三方面内容：房地产经纪活动当事人自主决定与房地产经纪服务有关的事项。对房地产经纪机构来说，可以自主决定经营范围，也可以自主选择服务对象及提供服务的内容。对房地产经纪人员来说，可以自主选择执业的机构，选择从事租赁经纪业务还是买卖经纪业务，选择经纪服务的侧重点。对委托人来说，一方面委托人可以自主决定是否要委托房地产经纪机构或者委托哪一家房地产经纪机构提供服务；另一方面，委托人还可以自主选择委托房地产经纪机构提供的服务内容，以及选择哪位经纪人员为自己服务。房地产经纪活动当事人对自己的真实意思负责，自愿做出的承诺具有法律效力。自愿不是绝对的，应以遵守法律，尊重社会公德，不损害社会公共利益为前提。赵某拥

21、有存款50万元，为实现居住私密性好、生活和学习方便的愿望，通过置业担保公司取得银行贷款50万元，购买了一套建筑面积为120m2、三室二厅、售价为80万元的商品住宅。赵某购房后又投入20万元进行了装修并向保险公司购买了房屋火灾保险，与保险公司签订了定值保险合同，确定保险标的价值90万元。不料当年发生了事故，经现场查看认定保险标的损失比例为20。该损失应由保险公司理赔。赵某购买的住宅平面布局合理、功能齐全，选择的社区治安良好。根据“需要层次论”，赵某购买的住宅满足了自己的（）A、尊重需要B、安全需要C、生理需要D、自我实现需要答案：B,C解析：马斯洛的“需要层次论”认为，人的需要按照先后顺序和高低

22、层次分为生理需求、安全需求、归属与爱的需求、尊重需求、自我实现需求五类，依次由较低层次到较高层次排列。其中，生理需要是维持生存的需要，这些需要是最原始、最基本的，只有生理需要得到满足以后，高一层次的需要才能相继产生。安全需要是希望得到保护和免于威胁从而获得安全感的需要，如希望避免灾害等对身体的伤害，要求社会治安良好、职业稳定、未来生活有保障等。本题中，赵某购买的住宅满足了其生理需要和安全需要。住房公积金的存、贷款利率由（ ）提出，经征求住房和城乡建设部意见后，报国务院批准执行。A.中国人民银行B.财政部C.商务部D.中国银行业监督管理委员会答案：A解析：我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政

23、策，最大限度支持职工贷款购房。个人住房贷款基准利率由央行统一规定，金融机构根据商业原则通过调整贷款利率浮动区间自主确定贷款利率水平。某房地产的土地使用年限为50年，至今已使用了8年，预计该房地产正常情况下每年有效毛收入为30万元；年运营费用为12万元。假设该房地产的报酬率为9，则其收益价格为（）万元。A、194、64B、197、31C、324、40D、328、85答案：A解析：净收益是指有关收入（如有效毛收入）减去费用（如运营费用）后归因于估价对象的收益。本题中，该房地产净收益为：30-12=18（万元）。则收益期为有限年且净收益每年不变的房地产收益价格为：=194.64（万元）。式中，V表示

24、房地产的收益价格或价值；A表示房地产的净收益；y表示房地产的报酬率或折现率；n表示房地产的收益期限，是自估价时点起至未来可以获得收益的时间，通常为收益年限。将大理石等板材通过构造连接或镶贴的方法形成的外墙面，属于（）。 A:抹灰类外墙面B:涂刷类外墙面C:贴面类外墙面D:铺钉类外墙面答案：C解析：根据现有市场产品的客户反馈制订适当的产品建议，将有效避免新产品新技术应用的风险，同时可在客户关注方面改良提升，增强客户认可度与市场竞争力，这是基于（）的项目定位模式。A.客户体验点B.项目既定市场定位C.项目运作模式D.市场实操案例反馈答案：D解析：项目定位模式包括有：基于市场实操案例反馈，是指根据现

25、有市场产品的客户反馈制定适当的产品建议，将有效避免新产品新技术应用的风险，可结合客户建议改良提升产品设计，增强客户认可度与市场竞争力；基于客户体验点，考虑到发展商合理的投入产出比，将有限的资金运用于最能打动客户的写字楼产品方面，进而实现良好的收益，写字楼发展建议必须建立在充分了解市场客户需求与体验点，将其进行优先级/重要性排序，使每一分钱花在刀刃上；基于项目既定市场定位，不同的市场定位决定写字楼的设计与软硬件配置水平；基于项目运作模式，是指写字楼开发商资金实力雄厚，有能力持有一部分甚至是全部物业，因而并不急于将全部物业对外销售，期望通过出租物业逐步回收资金。“商圈”是指具有一定辐射范围的（）。

26、A、 销售商圈B、 商业集聚地C、 地域商圈D、 中央商务区答案：B解析：根据学者研究，“商圈”应当是指具有一定辐射范围的商业集聚地。进行商圈分析的目的在于取得该商圈潜在消费者收入、人口统计和心理特征方面的相关信息，了解其所需商品和服务的类型和规模，并进而确定应该采取的营销手段。21年房地产经纪人答疑精华8辑 第5辑房地产市场调研观察法不包括( )。A:直接观察法B:实验法C:实际痕迹测量法D:行为记录法答案：B解析：可由有批准权的人民政府依法批准划拨的建设用地包括（ ）。A.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地B.国家重点扶持的工业用地C.城市基础设施和公益事业用地D.城市重点商城、商场

27、用地E.国家机关用地和军事用地答案：A,C,E解析：城市房地产管理法第二十四条规定：下列建设用地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：国家机关用地和军事用地；城市基础设施和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。（ ）是税收的关键特征。A.强制性B.无偿性C.固定性D.义务性答案：B解析：税收的无偿性是指国家取得税收，对具体纳税人既不需要直接偿还，也不支付任何形式的直接报酬。所谓税收，就是向纳税人的无偿索取。无偿性是税收的关键特征。房地产经纪行业管理的基本原则主要有（）。A、鼓励自由竞争，促进市场活跃B、遵循行业规律，实施专业管理

28、C、营造良好环境，鼓励行业发展D、严格依法办事，强化行业自律E、顺应市场机制，维护有序竞争答案：B,C,D,E解析：房地产经纪行业管理的基本原则包括：创造良好条件，鼓励行业发展；遵循行业规律，实施专业管理；推进行业立法，严格依法管理；健全行业组织，加强行业自律；顺应市场机制，维护有序竞争。房地产经纪机构选择经营模式时，主要考虑的是()。A:是否有店铺B:企业规模C:规模化经营的方式D:遵循规模化经济的一般原理E:是否有充足的人力资源答案：A,B,C解析：房地产交易未达成时，对于买受人存入房地产经纪机构客户交易结算资金账户的资金，正确的处理方式是（ ）。(2022年真题)A.提取现金返还买受人B

29、.暂时保管买受人资金C.将资金转入买受人银行账户D.为买受人断开银行账户并存入资金答案：C解析：在每次经纪业务中，房产买方应将资金存入或转入客户交易结算资金专用存款账户下的子账户，交易完成后，通过转账的方式划入房产卖方的个人银行结算账户。当交易未达成时，通过转账的方式划入房产买方的原转入账户；以现金存入的，转入房产买方的个人银行结算账户。客户交易结算资金专用存款账户不得支取现金。房源不仅包括委托出售或出租的房屋，还包括该房屋的（ ）。A.经纪人B.物业管理者C.户主D.业主答案：D解析：房源是指供出租或者出售的住房、商业用房、工业厂房等房屋，即不动产权利人有意愿出售或出租的房地产。房源不仅包括

30、委托出售或出租的房屋，还包括该房屋的业主（委托方）。因此，房源通常是指业主（委托方）及其委托出售或出租的房屋。21年房地产经纪人答疑精华8辑 第6辑下列房屋中，可以免征房产税的有（ ）。(2022年真题)A.人民团体出租的房屋B.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房屋C.宗教寺庙自用的房屋D.个人所有非营业用的房屋E.房地产开发企业在建的商品房答案：B,C,D,E解析：下列房产免征房产税：损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后，可免征房产税。房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、

31、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税。企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可免征房产税。老年服务机构自用的房产免税。自2022年1月1日起至2022年12月31日继续向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热使用的厂房免征收房产税；对高校学生公寓免征房产税；对商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的房产免征房产税。自2022年1月1日起至2022年12月31日继续专门经营农产品的农产品批发市场，农贸市场使用的房产，暂免征收房产税。自2022年1月1日起，国家机关、军队、人民团体、财政补贴事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育场馆，用于体育活动的房产、

32、土地，免征房产税；自2022年1月1日起，经费自理事业单位、体育社会团体、体育基金会、体育类民办非企业单位拥有并运营管理的体育场馆，同时符合向社会开放，用于满足公众体育活动需要，体育场馆取得的收入主要用于场馆的维护、管理和事业发展等条件的，其用于体育活动的房产、土地，免征房产税。购买经济适用住房满（ ）年，可以通过相关法定程序取得完全产权。A.2B.3C.4D.5答案：D解析：经济适用住房管理办法规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房满5年，购房人可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。房地产投资业务中，按投资目的划分的房地产投资类型主要有（ ）。A

33、.以盈利为目的的房地产买卖投资B.自用置业投资C.出租经营置业投资D.为保值、增值的土地投资E.房地产租赁经营投资答案：A,B,C,E解析：房地产投资的类型多种多样，除了根据房地产类型分为住宅、商业用房、写字楼等投资外，根据投入的资金是否直接用于房地产实物，分为直接投资和间接投资。房地产直接投资根据是否直接形成增量房地产，分为房地产置业投资和房地产开发投资。收取房屋登记费时，非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件，收费标准为每件()元。A:10B:80C:275D:550答案：D解析：本题考核的知识点为房屋登记费的计费方式和标准。非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的

34、为一件，收费标准为每件550元。在新建商品房销售代理中，房地产经纪机构应准备的销售资料包括( )。A:商品房预售许可证B:商品房买卖合同文本C:楼书D:施工许可证E:开盘广告答案：A,B,C,E解析：商业房地产租赁代理业务的服务对象主要有（ ）。A.需要承租商业房地产的各类企业B.需要购买商业房地产的各类企业C.需要承租商业房地产的机关单位D.商业房地产业主E.需要出租商业房地产的机关单位答案：A,D解析：商业房地产租赁代理业务的服务对象主要是商业房地产业主（开发企业或其他机构）和需要承租商业房地产的各类企业，客户开拓主要通过向潜在客户提供有关商业房地产的资讯、分析报告、组织论坛、专业活动等方

35、式来进行。房地产经纪人员职业资格制度不包括（）。A.考试制度B.注册制度C.继续教育制度D.职业保证金制度答案：D解析：A项，房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度。B项，房地产经纪专业人员资格证书实行登记服务制度。C项，取得相应级别房地产经纪专业人员资格证书的人员，应当按照国家专业技术人员继续教育及房地产经纪行业管理的有关规定，参加继续教育，不断更新专业知识，提高职业素质和业务能力。继续教育是房地产经纪专业人员职业资格制度的重要内容。21年房地产经纪人答疑精华8辑 第7辑某售房广告详细介绍了一待售商业用房的基本状况，以及购房的程序、方法、相关税费

36、及销售电话和地址。甲公司根据该售房广告提供的信息，以10000元的价格购置了该商业用房，企业自筹资金700万元，其余800万元向银行贷款取得。该商业用房建筑面积为1500，通过出租摊位每年可获得净收益80万元，报酬率为10。该商业用房使用年限为40年，甲公司购置时剩余使用年限为30年。王某承租了其中一个摊位。由于市政规划需要，政府拟紧临该商业用房修建一条全封闭的高速公路。收益法计算中，求取报酬率的方法为（）。A.直接资本化法B.累加法C.累乘法D.市场提取法答案：B,D解析：报报酬率是指将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价格或价值的折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。求取报酬率的

37、方法主要有累加法和市场提取法。累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率是指没有风险或极小风险的投资报酬率。风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。下列各项影响房地产经纪机构是否采取无店铺经营模式的关键因素是（）。A.房地产经纪机构所在地的社会经济特征B.潜在客户类型C.房产类型D.房地产经纪机构所在地的社会文化特征答案：A解析：房地产经纪机构是否采取无店铺经营模式，受多方面因素的影响，主要包括：客户类型；房地产经纪机构所在地的社会经济特征。新建房屋租赁活动的经纪服务一般采用的形式是（）。A、居间B

38、、包租转租C、行纪D、代理答案：D解析：新建商品房市场上的业务主要是新建商品房销售代理与租赁代理，且大多为卖方代理，即房地产经纪机构代理房地产开发企业出售或出租其开发的商品房。经纪人在分析业主心理售价的过程后，通常会给出业主一个（ ）。A.唯一的价格B.市场参考价C.市场最高价D.可能成交的价格区间答案：D解析：对于业主而言，除了解释交易环节及风险外还要对出售的价格进行梳理，业主通常是想卖一个比较高的价格，但又担心卖不出去或短时间内不能成交。同时叉怕房价卖低了带来的损失。对于这种情况，经纪人可以和业主一起分析看过房的客户一共有多少，他们是否有意向，他们的付款条件是什么，以及出价是多少。根据这些

39、已经梳理的信息，给出业主一个最可能成交的价格区间，而不是一个唯一的价格。按照国民经济行业分类，我国房地产业作为一个单独的大类，在98个大类中排列在第72类，即第( )类。A:JB:KC:LD:G答案：B解析：房屋买卖代理收费，应( )。A.按成交价格总额的35%收费B.按成交价格总额的4.0%收费C.严格按照国家规定的标准收费D.采用差额定率累进计费答案：C解析：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括()和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。A:保险金B:成本C:损失D:费用E:税金答案：B,C,D,E解析：21年房地产经纪人答疑精华8辑 第8辑下列关于还款方式的表述中，正确的是

40、（）。 A:等额本息适合的人群是打算提前还贷者B:等额本息适合的人群是当前收入尚可的中年人C:等额本金适合的人群是资金不宽裕的购房者D:等额本息适合的人群是资金不宽裕的购房者答案：D解析：房地产经纪机构承接业务时，正确的做法有( )。A:可以接受交易一方委托的居问业务B:可以同时接受交易双方委托的居间业务C:只能接受交易一方委托的代理业务D:同时接受交易双方委托的代理业务E:可以选择接受交易一方或双方委托的代理业务答案：A,B,C解析：在房屋出租经纪服务合同中，委托出租条件的条款应包含的内容有（）A、租赁期限B、定金标准C、押金标准D、租金E、押金支付方式答案：A,C,D解析：在房屋出租经纪服

41、务合同中，应标明委托人的委托出租条件，具体包括委托人要求的租金、租赁期限、押金标准、租金支付方式和其他费用支付。共用题干某开发公司获得一块30k的土地用于经济适用房的建设，土地费用为10000万元，住宅总建筑面积25万，其中5060户型的150套，6080户型的150套，80100户型的200套，建成后开始销售。如果将三种面积户型作为一组数据统计，则面积在5060的频数是( )。A:0.3B:100C:150D:200答案：C解析：因为房源具有动态性等特点，有关资料会随时变化，房地产经纪人还应及时对房源信息进行更新，以保证房源的（）。A.可持续性B.完整性C.有效性D.准确性答案：C解析：因为

42、房源具有动态性特点，随着市场变化、时间推移或业主心理变化等，房源状态可能出现各种变化，房地产经纪人还应及时对房源信息进行更新，以确保房源的有效性。甲公司将其在建商品住宅项目转让给乙公司，下列行为属于违规行为的有（ ）。A.交易双方2月21日办理了土地使用权变更登记手续，同年3月16日持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案B.乙公司3月18日以内部认购方式，收取有购买意向者每套住房3万元的诚意金，同年4月27日该项目取得商品房预售许可证C.乙公司销售商品住宅时拒绝发放住宅质量保证书D.为让业主及早入住，乙公司将未经验收的商品住宅直接交付给购房者E.乙公司在办理商品房预售许可证后及时对外

43、销售答案：B,C,D解析：A项，城市房地产开发经营管理条例第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。B项，未取得商品房预售许可的房地产开发项目，不得以“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”等名目发布房地产广告。C项，房地产开发企业应当在商品住房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。D项，房屋竣工后，必须验收合格后方可交付使用。衡量房地产市场是否有“泡沫”的简单指标有（ ）。A.住宅建筑套密度B.入住率C.户均人口D.拆建比E.房价与房租之比答案：B,E解析：判断房地产价格是否有泡沫的方法，是看房地产市场价格是否持续且很高地脱离房地产实际价值。简单的衡量指标有房价与房租之比（又称毛租金乘数、租售比价）、入住率（或空置率）。