21年房地产估价师答疑精华9节.docx
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1、21年房地产估价师答疑精华9节21年房地产估价师答疑精华9节 第1节建筑物是否属违章建筑,应由该建筑物所在地的( )认定。A、 房屋权属登记机关B、 县级以上人民政府C、 房屋拆迁管理部门D、 城市规划行政主管部门答案:D解析:知识点 城市房屋拆迁补偿与安置只能由房地产估价师本人申请的注册种类有()。A初始注册B变更注册C延续注册D注销注册E撤销注册答案:A,B,C解析:房地产估价师注册分为:初始注册、变更注册、延续注册、注销注册和撤销注册。其中:初始注册、变更注册、延续注册需由当事人申请;注销注册可由当事人申请,也可由国务院建设行政主管部门依职权直接作出;撤销注册由国务院建设行政主管部门依据
2、职权或者根据利害关系人的请求直接作出。开放经济中社会总需求由()构成。A、居民消费B、投资C、政府支出D、净出口E、居民储蓄答案:A,B,C,D解析:本题考查的是总需求与总供给。在开放经济中,总需求等于封闭经济的总需求(居民消费、投资、政府支出)加上净出口。参见教材P221。 以下保险险种中,属于政策性保险的有( )。A无担保保险B预防公害保险C出口信用保险D养殖业保险E责任保险正确答案:ABCD政策性保险可分为四类:一是为实现农业增产增收政策开办的农业保险有养殖业保险、种植业保险等;二是为扶持中小企业发展政策开办的信用保险有无担保保险、预防公害保险等;三是为实现贸易政策开办的输出保险,有出口
3、信用保险、外汇变动保险、存款保险等;四是针对洪水、地震、辐射等因素引起巨灾损失而开办的巨灾保险。在房地产估价中,如果估价对象的范围包含房地产以外的财产,则应逐一予以说明。未作说明的,应理解为不在估价对象的范围内。()答案:对解析:本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。在实际房地产估价中,估价对象的范围如果包含房地产以外的财产的,也应逐一列举说明,未作说明的,应理解为不在估价对象的范围内。参见教材P50。 供给理论是研究厂商行为的理论,它包括两个方面,分别是( )。A生产理论和价格理论B成本理论和市场均衡理论C生产理论和市场均衡理论D生产理论和成本理论正确答案:D21年房地产估价师答疑
4、精华9节 第2节 李某购买新房并入住,说法正确的有( )。A李某应向物业管理公司出具住宅质量保证书和住宅使用说明书B因李某房改购房时已经缴纳了住宅共用维修基金,此次购房不需全额缴纳住宅共用维修基金,只需补缴差额部分即可C因李某住房问题已解决,今后无需再缴纳住房公积金D李某有义务缴纳公共性物业管理费用正确答案:D房地产开发项目用于销售时,不仅需要计算开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用,还需要另行计算期间费用。()答案:错解析:本题考查的是投资与成本。开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时,期间费用
5、为计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用,不另行计算;房地产开发项目用于出租或自营时,开发期的期间费用计入开发建设投资,经营期的期间费用计入运营费用;房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。下列有关房地产价值和价格,表述错误的是()。A、价格是价值的外在表现 B、价值是物的真实所值 C、价格是价值波动的“中心” D、现实中由于定价决策、个人偏好等原因,可能造成高值低价的交易答案:C解析:本题考查的是房地产估价的特点。选项C错误,价值是物的真实所值,是内在的、客观的和相对稳定的,是价格波动的“中心”。不得抵押的房地产范围包括()。A.私人诊所 B.公共福利事业的房地产 C.依法公告列
6、入征收范围的房地产 D.被依法查封.扣留.监管或者以其他形式限制的房地产 E.空置2年的房地产答案:B,C,D解析:本题考查的是合法原则。选项A错误,私人诊所只要产权清晰,是可以抵押的;选项E错误,空置3年以上的商品房不可设置抵押。人民法院依法拍卖抵押房地产时,未作评估的,拍卖保留价应由()确定。A.房地产估价机构 B.人民法院 C.抵押权人 D.人民法院和房地产估价机构共同答案:B解析:本题考查的是房地产抵押权的实现。人民法院依法拍卖抵押房地产时,未作评估的,拍卖保留价应由人民法院确定。市场条件下,物业租金水平的高低主要取决于()。A物业出租经营成本B业主希望的投资回报率C通货膨胀率D同类物
7、业的市场供求关系答案:D解析:从理论上来说,租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定,但市场经济条件下,物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。21年房地产估价师答疑精华9节 第3节完好房的成新度可以有()。A.六成 B.七成 C.八成 D.九成 E.十成答案:C,D,E解析:本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。严重损坏房及危险房是三成以下,一般损坏房是五、四成,基本完好房是七成和六成,完好房是十、九、八成。 专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。 ( )此题为判断题(对,错)。正确答案:购买者对其购买活动的满意感(S)是其产品期望(E)
8、和该产品可察觉性能(P)的函数,即S=f(E,P)。若购买者非常满意,则()。AP=0BEPCE=PDEP,则消费者不满意;若EP,则消费者会非常满意。营业税改征增值税后,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为含增值税收入,土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目。()答案:错解析: 本题考查的是营业税改征增值税。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。下列选项
9、中,不属于房地产经纪机构代理形式的是()。A.联合代理 B.独家代理 C.双重代理 D.次级代理答案:D解析:本题考查的是选择物业租售形式。代理的形式主要有:联合代理和独家代理;买方代理、卖方代理和双重代理;首席代理和分代理。接受估价委托后,受托估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务,并应明确合适的估价人员负责该估价项目。()答案:错解析:签订估价委托合同后,未经委托人同意,估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务。21年房地产估价师答疑精华9节 第4节 在电气设备运行中,应采取保护措施。对变压器中性点直接接地的运行方式,将设备的金属外壳与中性点引来的零线相连接,称为接地保护。( )此题
10、为判断题(对,错)。正确答案:价格领先制是指一个行业的产品价格,通常由某一寡头率先制定,其余寡头追随其后确定各自产品的售价。()答案:对解析:本题考查的是寡头垄断市场上的厂商均衡。价格领先制是指一个行业的产品价格,通常由某一寡头率先制定,其余寡头追随其后确定各自产品的售价。 在收益性物业管理的经营费用中,不属于人工费的是( )A统筹金B公积金C保险费D办公费正确答案:AB概算指标、概算定额、预算定额均为计价性定额,而施工定额,属于企业定额的形式,属于生产性定额。()答案:对解析:本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。施工定额,表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额,属于生产性定额
11、,而概算指标、概算定额、预算定额属于计价性定额。参见教材P144。 建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等,在估价时点的财税制度和市场价格体系下,重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。 ( )此题为判断题(对,错)。正确答案: 请根据以下内容回答 1015 题(二)某房地产开发公司以1200万元人民币取得了1hm2综合用地50年的土地使用权。该地块地上容积率为6.0,建筑覆盖率为50%,可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼第14层为建筑面积相同的商业用房,第516层为建筑面积相同的住宅。办公楼建筑面积
12、5000m,各层建筑面积相同。该地块土质较差,地下水位较浅,需采取一定措施改善条件方适用于建造,假定该综合楼单位建筑面积造价为1800元/m2,土地开发和房屋建设的日常成本利润率均为30%,某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建,成交价格为300万元。在建办公楼时,该咨询公司经抵押方式向当地某商业银行贷款200万元,另从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险,要求该公司对所抵押的在建工程办理保险,为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估,并据此与某财产保险公司签订了保险合同。第 10 题 对该宗土地进行城市用地适用性评价,凌宗士地属于( )类建设用地。A一B
13、二C三D四正确答案:B二类用地:即基本上可以修建的用地。这类用地由于受某种或某几种不利条件的影响,需要采取一定的工程措施改善其条件后,才适于修建的用地。21年房地产估价师答疑精华9节 第5节某市市中心因棚户区改造,需征收此片区域的住宅。现进行估价机构的选定及估价业务的开展。关于估价机构的选定方式,下列说法错误的是()。A.被征收人协商 B.房屋征收部门选定 C.被征收人投票选定 D.被征收人摇号答案:B解析:本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
14、“强制拆迁”是房屋拆迁过程中达不成拆迁补偿安置协议的时候的一种处理方式。( )此题为判断题(对,错)。正确答案:一般情况下,单位型基金多属于封闭型和半封闭型,或属于固定型和半固定型。()答案:对解析:本题考查的是投资基金类别。一般情况下,单位型基金多属于封闭型和半封闭型,或属于固定型和半固定型。 土地一级开发的范围包括( )。A已确定的存量国有土地B拟征用土地C农转用地D城市土地正确答案:ABC采用差额内部收益率法进行投资方案比选时,是将差额内部收益率(IRR)与最低的可接受收益率(ic)进行比较,判别标准是()A.若IRRic,则投资大的方案为优B.若IRRic,则投资小的方案为优C.若IR
15、Ric,则投资大的方案为优D.若IRRic,则方案间无法直接比较答案:A解析:本题考查的是方案经济比选定量分析方法。如果大于最低可接受收益率,以投资大的方案为最优;如果小于最低可接受收益率,以投资小的方案为最优。某房地产开发企业向银行贷款8000万元,期限为3年,年利率为10%。若该笔贷款的还款方式是期间按半年付息,到期后一次偿还本金,则该企业支付的利息总额是()万元。A、2540B、2648C、2720D、2400答案:D解析:考点:复利计算。企业支付的本息总额=800010%26=2400万元。21年房地产估价师答疑精华9节 第6节某公司于2022年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产
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