21年房地产经纪人考试真题8章.docx

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1、21年房地产经纪人考试真题8章21年房地产经纪人考试真题8章 第1章下列交易形式中，不属于我国城市房地产管理法规定的房地产交易形式的是（ ）。A.房地产转让B.房地产典当C.房地产抵押D.房屋租赁答案：B解析：房地产交易关系是指参与房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系，主要包括：房地产开发企业对特定房地产拥有的所有权关系；开发企业或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系；房地产权利人将房地产出租或抵押给他人所形成的租赁关系或抵押关系。下列各项，符合自愿原则的有（）。A、委托人自主选择房地产经纪机构提供的服务内容B、自愿以遵守法律，尊重社会公德

2、，不损害社会公共利益为前提C、房地产经纪机构不弄虚作假D、房地产经纪机构对自己的真实意思负责E、房地产经纪活动当事人的权利和义务对等答案：A,B,D解析：自愿原则是指房地产经纪活动当事人在房地产交易和房地产经纪活动中遇到矛盾和问题都必须自愿协商，都有权按照自己的真实意愿独立自主地进行选择和决策。这一原则包括三方面内容：房地产经纪活动当事人自主决定与房地产经纪服务有关的事项。对房地产经纪机构来说，可以自主决定经营范围，也可以自主选择服务对象及提供服务的内容。对房地产经纪人员来说，可以自主选择执业的机构，选择从事租赁经纪业务还是买卖经纪业务，选择经纪服务的侧重点。对委托人来说，一方面委托人可以自主

3、决定是否要委托房地产经纪机构或者委托哪一家房地产经纪机构提供服务；另一方面，委托人还可以自主选择委托房地产经纪机构提供的服务内容，以及选择哪位经纪人员为自己服务。房地产经纪活动当事人对自己的真实意思负责，自愿做出的承诺具有法律效力。自愿不是绝对的，应以遵守法律，尊重社会公德，不损害社会公共利益为前提。针对咨询市场行情并有意在近期购房的试探型客户，房地产经纪人应采取的引导方式是()。A:帮助客户制定购房方案B:提供最符合客户要求的房源C:提供专业咨询以便建立长期联系D:展示不同房源以便引导客户意向答案：C解析：下列不属于城市房地产开发经营管理条例规定的可以发布广告的情形的是（ ）。A.在未经依法

4、取得国有土地使用权的土地上开发建设的B.在未经国家征用的集体所有的土地上建设的C.权属有争议的D.取得该项目预售许可证的预售房地产答案：D解析：凡下列情况的房地产，不得发布广告：在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；权属有争议的；违反国家有关规定建设的；不符合工程质量标准，经验收不合格的；法律、行政法规规定禁止的其他情形。#房地产经纪信息的( )彻底改变了传统的广告媒体宣传，发放售楼书等耗费成本较大的信息发布和管理方式。A:整体化B:高效

5、化C:普遍化D:网络化答案：D解析：21年房地产经纪人考试真题8章 第2章成本法估价中的房地产开发成本有（）。A.勘察设计和前期工程费B.管理费用C.基础设施建设费D.房屋建筑安装工程费E.公共配套设施建设费答案：A,C,D,E解析：开发成本主要包括：勘察设计和前期工程费；基础设施建设费；房屋建筑安装工程费；公共配套设施建设费；开发建设过程中的税费。我国个人住房贷款中，（ ）又称委托贷款。A.商业性个人住房贷款B.住房公积金个人住房贷款C.组合贷款D.固定利率贷款答案：B解析：个人住房贷款是指银行或其他金融机构向个人借款人发放的用于购买住房的贷款。我国个人住房贷款包括商业性个人住房贷款和住房公

6、积金个人住房贷款两个类别，其中后者也是通过商业银行发放，又称之为委托贷款。房地产经纪人更新房源信息时，正确的做法有（ ）。(2022年真题)A.对房源进行周期性访问B.放弃冷门房源C.累积房源访问信息D.删除不活跃房源E.删除已成交的房源信息答案：A,C解析：房源信息的时效性非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。一般来说，对房源信息的更新要注意以下几点：周期性回访。处于在售或在租状态的房源被称之“有效房源”，已完成交易的房源或者由于其他原因停止出租与出售的房源属于“无效房源”，这些无效房源的作用有时则会被房地产经纪人忽略，因而也就将它们“打入冷宫”，不用再花费大量时间和精力对

7、它们进行更新。这种做法是不科学的。因为随着时间的推移，这种“无效房源”也有可能再次变为“有效房源”，再次上市进入交易市场。回访信息的累积。房源信息状态的及时更新。在房地产测绘中，通过测定房屋“四至”归属及丈量房屋外墙边长，绘制的房产图是（）。A:房产分幅图B:房产分丘图C:房产分户图D:房产宗地图答案：B解析：商品房购买人请求解除与房地产开发企业签订的商品房销售合同，法院不予支持的情形是（ ）。A.房屋主体结构质量不合格B.房屋实际面积比约定面积多出4%C.未办理商品房预售合同登记备案手续D.购买人催告后仍延迟6个月交付房屋答案：C解析：C项，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律

8、若干问题的解释（法释20227号）规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。21年房地产经纪人考试真题8章 第3章下列不属于按建筑物结构分类的是()。A:混合砖瓦结构B:砖混结构C:钢结构D:砖木结构答案：A解析：根据代理产生的依据，房地产代理属于民事代理中的（）。A.法定代理B.指定代理C.委托代理D.共同代理答案：C解析：根据代理产生的根据，民事代理可分为：法定代理；指定代理；委托代理。房地产代理是以房地产经纪服务委托人确定委托代理权限和房地产经纪机构接受授权的房地产经纪服务合同而产生的，属于委托代理。下列决定利率水平的因素中，

9、能导致利率水平上升的因素有（）。 A:借贷资金的供给大于需求B:预期通货膨胀率下降C:中央银行提高再贴现率D:国际收支持续出现大量逆差E:社会平均利润率下降答案：B,C,D解析：房地产经纪行业的发展直接依赖于（）。A、房地产供给量B、房地产需求量C、房地产成交量D、国家政策答案：C解析：房地产经纪行业发展（或收入）直接依赖于房地产成交量。因此，房地产市场平稳健康发展对房地产经纪机构和房地产经纪人员是有利的，房地产经纪机构和房地产经纪人员的长远利益是与房地产市场平稳健康发展相一致的（二）高先生首次来到某商业地产项目的售楼处，一开始就问销售人员小李很多问题。小李了解到高先生在某镇开了一个小工厂，对

10、中央政策及国内外大事比较关心，刚好销售人员小李也挺关心这方面的事情，所以彼此在沟通上无障碍。在之后的几次电话跟踪过程中，销售人员小李除了致以问候之外，也非常认真地解答了一些疑难问题。高先生表示很感谢。第二次来访时，销售人员小李根据第一次向其推荐的房号，再次加推了几个房号，建议到时候可买两个小面积铺位，投资的风险会小一些，效果也会明显一些，高先生表示很认同。发售当天，销售人员小李早上通知了高先生，高先生迫不及待地开车来到了现场，结果也跟销售人员小李预想的一样，买了两个商铺，并且加一个公寓。若小李介绍了一临街商铺，面积约50m2，售价约100万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是200元

11、m2，则投资回报率为（）。A、10B、12C、15D、21答案：B解析：投资回报率=（月租金12）/总房价。本案例，商铺的面积50m2，售价约100万元，月租金约是200元m2，则该商铺的投资回报率=20050121000000=12%。21年房地产经纪人考试真题8章 第4章同一条信息在不同时间、不同环境，其价值也可能完全不同，体现了信息在时间和空间上的( )。A:变化性B:多维性C:独特性D:复杂性答案：B解析：商业地产项目的功能一般有（ ）。A.娱乐功能B.休闲功能C.购物功能D.管理功能E.服务功能答案：A,B,C,E解析：不同商业地产项目因业态定位组合的不同，决定了商业功能的差异，商业

12、地产项目的功能一般主要有：购物功能；休闲功能；娱乐功能；服务功能。商业功能可以是单一的，也可以是多种功能。商业功能定位指导商业业态定位，商业业态定位决定了商业功能定位。在制订新建商品房的营销方案时，需要注意的内容有（）。A、 做好市场定位B、 制订推广策略C、 制订销售计划D、 销售现场展示E、 行业公示答案：A,B,C解析：在制订新建商品房的营销方案时，需要注意以下三方面的内容：做好市场定位，除了房地产开发企业自身的销售意愿以外，从项目的本体特征（SWOT分析）和周边市场的竞争状况等客观因素进行分析，判断项目是定位为市场领先者、市场补缺者、市场追随者还是市场挑战者。制订推广策略，项目的市场定

13、位明确后，根据其定位可以制订后续的宣传推广策略，包括项目形象展示、推广渠道、宣传资料以及活动组织等一系列销售执行动作均围绕项目而展开，并要结合项目的营销总费用和预算来编制和实施。制订销售计划，根据项目在一定时期内需达成的销售金额、市场占有率等总体目标，对项目入市前的预热期、公开销售期、持续在售期和尾盘销售期等关键时间节点进行安排和指标监测。美国心理学家马斯洛的需求层次论，指出人的需要的分层次的，下列哪一项是置于最高级的需求?()。A:生理需求B:爱与归属需求C:自我实现需求D:尊重城求答案：C解析：为使厨房吊顶耐火和不变形，常选用的理想吊顶面层材料是（ ）。(2022年真题)A.石膏板B.PV

14、C板C.矿棉板D.铝合金板答案：D解析：常用的吊顶面层材料有石膏板、矿棉板、PVC板和铝合金板。石膏板质地洁白、美观大方，具有质量轻、强度高、防火、吸声等特点，主要用于起居室、卧室等无水汽的地方。矿棉板具有保温、隔热、吸声、防震等功能，可用于办公用房吊顶。PVC板具有轻质、不易燃、不吸尘、不破裂、价格低等优点，一般用于有水和潮气的厨房和卫生间。铝合金板是厨房、卫生间等空间的理想吊顶面层材料，具有强度高、质量轻、结构简单、拆装方便、耐腐蚀等优点，因此用途较广泛。21年房地产经纪人考试真题8章 第5章委托人隐瞒事实真相或有欺诈行为时，经纪人（ ）。A.应继续为其提供服务B.经委托人同意，可拒绝为其

15、提供服务C.是否有权拒绝为其提供服务，依照委托合同的约定而定D.有权拒绝为其提供服务答案：D解析：委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者所提供的资料与实际不符的，房地产经纪机构有权拒绝接受委托。（）是税收强制性、固定性在时间上的体现。A、 税目B、 纳税环节C、 纳税期限D、 法律责任答案：C解析：纳税期限是负有纳税义务的纳税人向国家缴纳税款的最后时间限制。它是税收强制性、固定性在时间上的体现。A项，税目是征税对象的具体项目。B项，纳税环节主要指征

16、税对象在从生产到消费的流转过程中应当缴纳税款的环节。D项，法律责任是指纳税人、扣缴义务人或者其他税务行政相对人违反税法规定应当承担的行政责任及刑事责任，是税收强制性特征在税收制度中的体现。进行交易情况修正时，可能使可比实例成交价格偏离正常市场价格的因素包括( )。A:交易税费正常负担的交易B:利害关系人之间的交易C:相邻房地产的拆分交易D:特殊交易方式的交易E:交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易答案：B,D,E解析：王某2022年购得一商铺，以每月4000元租金租给李某，租期5年。半年后由于经营资金周转困难，王某将商铺抵押给银行贷款20万元，贷款期限1年，并办理了抵押登记。抵押到期后，王

17、某未能偿还债务。银行依法申请人民法院拍卖该商铺。王某出租该商铺，若需缴纳增值税，其纳税期限可以为（ ）。A.5日B.10日C.15日D.20日答案：A,B,C解析：扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。纳税期限分别为5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定；不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。以5日、10日或者15日为一个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。某7层写字楼建造于20世纪80年代，为钢筋混凝土框架结构，设楼梯间2个，内外墙体由

18、普通砖砌成，外墙粘釉面砖。采暖是由锅炉产生的热水，经输热管道送到房间散热器中，放出热量后，经回水管道流回重新加热，循环使用。为适应现代化办公要求方便出租，2022年业主对该写字楼以综合布线系统为基础，利用现代技术办公进行了楼宇智能化改造。经由专业技术人员对该写字楼在建筑结构、装饰、房屋设备等方面的现场观察与分析认为，该写字楼主体结构装修完好，少数部件、设备虽然有破损，但不严重，并且经维修后就能恢复。该写字楼在当时建造时可能采用的施工方法有（）。A、现浇现砌式B、预制装配式C、现浇装配式D、现砌装配式答案：A解析：施工方法是指建造建筑物时所采用的方法。根据施工方法的不同，建筑物分为下列三种：现浇

19、现砌式建筑，主要承重构件均是在施工现场浇筑或砌筑而成。预制装配式建筑，主要承重构件均是在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成。部分现浇现砌、部分装配式建筑，一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板、楼梯）则采用在加工厂制成的预制构件。21年房地产经纪人考试真题8章 第6章某售房广告详细介绍了一待售商业用房的基本状况，以及购房的程序、方法、相关税费及销售电话和地址。甲公司根据该售房广告提供的信息，以10000元的价格购置了该商业用房，企业自筹资金700万元，其余800万元向银行贷款取得。该商业用房建筑面积为1500，通过出租摊位每年可获得净收益80万元，报酬率为1

20、0。该商业用房使用年限为40年，甲公司购置时剩余使用年限为30年。王某承租了其中一个摊位。由于市政规划需要，政府拟紧临该商业用房修建一条全封闭的高速公路。(2022年真题)该商业用房的收益价格为（ ）万元。A.595.95B.754.15C.782.32D.800.00答案：B解析：根据收益期限为有限年且净收益每年不变的公式计算，该商业用房的收益价格为：（万元）。式中，V表示房地产的收益价格；A表示房地产的净收益；表示房地产的报酬率或折现率；Y表示房地产的收益期限（自估价时点起至未来可以获得收益的时间）。在城市发展过程中，如果城市的离心扩散一直保持与建成区接壤，连续渐次地向外推进，这种扩散方式

21、被称为（）城市化。A、飞地型B、向心型C、外延型D、郊区型答案：C解析：按照城市离心扩散方式的不同，可将城市化分为：外延型城市化，即城市的离心扩散一直保持与建成区接壤，连续渐次地向外推进的城市扩散方式；飞地型城市化，即在推进过程中，空间上与建成区断开，职能上与中心城市保持联系的城市扩散方式。根据现有市场产品的客户反馈制订适当的产品建议，将有效避免新产品新技术应用的风险，同时可在客户关注方面改良提升，增强客户认可度与市场竞争力，这是基于（）的项目定位模式。A、客户体验点B、项目既定市场定位C、项目运作模式D、市场实操案例反馈答案：D解析：基于市场实操案例反馈，是指根据现有市场产品的客户反馈制定适

22、当的产品建议，将有效避免新产品新技术应用的风险，同时可在客户关注方面改良提升，增强客户认可度与市场竞争力。A项，基于客户体验点，考虑到发展商合理的投入产出比，将有限的资金运用于最能打动客户的写字楼产品方面，进而实现良好的收益，写字楼发展建议必须建立在充分了解市场客户需求与体验点，将其进行优先级重要性排序，使每一分钱花在刀刃上。B项，基于项目既定市场定位，不同的市场定位决定写字楼的设计与软硬件配置水平。C项，基于项目运作模式是指根据市场经验，单一产权物业即发展商持有经营型写字楼物业，往往需要考虑项目未来持续的竞争能力，因此在产品设计与硬件配置方面更需要适度超越市场现有产品。房地产经纪信息包括房源

23、信息、客户信息、房地产市场信息和（ ）。A.房地产行业信息B.宏观经济信息C.房地产中介行业信息D.房地产经纪行业信息答案：D解析：房地产经纪机构的信息管理；房地产经纪机构的信息管理是指房地产经纪机构搜集、加工整理、储存房地产经纪信息，通过建立管理系统最大限度地实现房地产经纪信息效用价值的一种活动。房地产经纪信息是指房源、客源信息、房地产市场信息、房地产经纪行业信息等与房地产经纪活动有关的信息的综合。某7层写字楼建造于20世纪80年代，为钢筋混凝土框架结构，设楼梯间2个，内外墙体由普通砖砌成，外墙粘釉面砖。采暖是由锅炉产生的热水，经输热管道送到房间散热器中，放出热量后，经回水管道流回重新加热，

24、循环使用。为适应现代化办公要求方便出租，2022年业主对该写字楼以综合布线系统为基础，利用现代技术办公进行了楼宇智能化改造。经由专业技术人员对该写字楼在建筑结构、装饰、房屋设备等方面的现场观察与分析认为，该写字楼主体结构装修完好，少数部件、设备虽然有破损，但不严重，并且经维修后就能恢复。(2022年真题)该写字楼在当时建造时可能采用的施工方法有（ ）。A.现浇现砌式B.预制装配式C.现浇装配式D.现砌装配式答案：A解析：施工方法是指建造建筑物时所采用的方法。根据施工方法的不同，建筑物分为下列三种：现浇现砌式建筑，主要承重构件均是在施工现场浇筑或砌筑而成。预制装配式建筑，主要承重构件均是在加工厂

25、制成预制构件，在施工现场进行装配而成。部分现浇现砌、部分装配式建筑，一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板、楼梯）则采用在加工厂制成的预制构件。21年房地产经纪人考试真题8章 第7章某开发商为促销楼盘，在醒目位置贴出告示：“新房上市，6月1日开始出售，欲购从速。有2室1厅标准户型10套，全价30万元一套，在开售日当天（6月1日）以6折优惠价售给最先到场的l0位顾客。”张先生见到告示后于5月31日晚前往售楼处排队，排在第七位。6月1日晨，张先生在办理购房手续时被告知：告示有误，应是最早入场的l0位顾客可以8折优惠价购房。张先生将开发商告上法庭。有关合同订立程序，下列说

26、法正确的是（ ）。A.承诺到达要约人时生效B.承诺一经做出就要生效C.承诺是根据要约邀请做出的D.承诺是根据要约作出的答案：A,D解析：承诺是指受要约人同意接受要约的全部条件以缔结合同的意思表示。承诺必须由受要约人向要约人作出。由于要约原则上是向特定人发出的，所以只有接受要约的特定人即受要约人才有权作出承诺，受要约人以外的第三人无资格向要约人作出承诺。同时，承诺必须向要约人作出，如果向要约人以外的其他人作出，则只能视为对他人发出要约，不能产生承诺效力。承诺必须在规定的期限内到达要约人，只有到达要约人时承诺才能生效。可以引起下风地带空气污染程度最高的情况是（）。A、 风向频率高、风速低B、 风向

27、频率高、风速高C、 风向频率低、风速低D、 风向频率低、风速高答案：A解析：在城市中，风除了能调节气温，还起着运送空气污染物的作用。空气污染检测表明，空气的污染浓度与风向频率有密切关系，风向频率越高，其下风地带受污染的机会越多。风的速度则与空气污染的程度呈负相关，风速越大，空气污染物越易扩散，污染物的浓度降低；反之，空气污染浓度加大。下列工业用地中，属于二类工业用地的是（）。A.食品工业用地B.电子工业用地C.造纸工业用地D.采掘工业用地答案：A解析：工业用地，是指城市中工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，包括专用铁路、码头和附属道路、停车场等用地，不包括露天矿用地。根据对环境的干扰、污

28、染和安全隐患程度，工业用地进一步分为：一类工业用地，即对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地。二类工业用地，即对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的工业用地。三类工业用地，即对居住和公共环境有严重干扰、污染和安全隐患的工业用地。 房地产经纪合同的特征不包括（）A.劳务合同B.双务合同C.有偿合同D.主合同正确答案：D合同法规定，违约责任的可能承担方式有（）。A.继续履行B.赔偿损失C.给付违约金D.定金罚则E.扣留预付款答案：A,B,C解析：违约责任是指当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。承担违约责任的方式主要有：强制实际履行；违约金；损害赔偿

29、。21年房地产经纪人考试真题8章 第8章就客户的房地产买卖合同等房地产商业性文书，根据客户的要求进行审查，并提出对客户有利的建议和意见，指出对其不利的条款约定的方式是房地产法律咨询服务的( )。A:一对一解答B:个案解答C:房地产全程法律服务D:商业文书审查答案：D解析：制订推广策略是在（）明确后，可以制订后续的宣传推广策略。A、SWOT分析B、项目的市场定位C、周边市场竞争状况分析D、形象展示答案：B解析：制订推广策略是指，在项目的市场定位明确后，根据其定位可以制订后续的宣传推广策略，包括项目形象展示、推广渠道、宣传资料以及活动组织等一系列销售执行动作均围绕项目而展开，并要结合项目的营销总费

30、用和预算来编制和实施。A县某房地产开发公司B，拟在该县城中心繁华地段开发建设一商业广场。房地产开发公司通过正当出让方式取得了该地块的土地使用权，并缴纳了土地出让金。该项目建设工期为11个月。房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为2000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。按照国家土地使用权年限的有关规定，该地块出让的最高年限为（ ）年。A.30B.40C.50D.70答案：B解析：国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。存款额为

31、1000元，存款期限为1年，年利率为6，如果按每半年计息一次，则到期时的本利和及其实际利率为（）。A、1060、00元；6、02B、1060、40元；6、04C、1060、90元；6、09D、1060、60元；6、07答案：C解析：到期时的本利和F=P（1+rm）m=1000（1+6/2）2=1060.90（元），实际利率=（1+6/2）21=0.0609100%=6.09%。采用市场法评估房地产价格时，选取的可比实例一般不少于（）个。A.2B.3C.5D.10答案：B解析：采用市场法（又称比较法、交易实例比较法、市场比较法）评估房地产价格时，为了减小估价误差，增加估价的可信度，要求选取多个可比实例，并且从理论上讲，选取的可比实例越多越好。但如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是会造成后续处理的工作量很大，因此从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3至5个的可比实例即可。