21年房地产估价师答疑精华7节.docx

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1、21年房地产估价师答疑精华7节21年房地产估价师答疑精华7节 第1节在电磁波中，波长最长的是X射线。（）答案：错解析：本题考查的是辐射污染。在电磁波中，波长最短的是X射线，其次是紫外线，再次是可见光，此后是红外线，波长最长的是无线电波。 工程图纸一般都采用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“士0000”表示。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：保障性住房不包括（）。A.廉租住房 B.租赁住房 C.限价商品住房 D.经济适用住房答案：B解析：本题考查的是住房保障制度。保障性住房等享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。 下列表述中

2、，正确的是（ ）。A承建单位9月1日领取施工许可证，如第2年5月12日仍未见施工，该施工许可证肯定已自行废止B建设工程发生质量事故，有关单位在12小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告C商品房因设计缺陷导致严重质量问题的，设计单位直接向购房者承担质量责任D工程验收的前提条件之一是甲公司已按合同约定支付工程款正确答案：D甲企业于2022年3月竞得一宗100000m2的国有土地使用权，规划容积率为3.0,其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8,规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似

3、项目正常利润为6亿元。2022年李某购买了其中一套140TT12的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。李某投资该房产需要签订的合同类型为（）。A.主合同B.从合同C.非典型合同D.单务合同答案：A,B解析：本题考查的是合同法概述。李某购买商品房贷款，贷款合同是主合同，抵押合同是从合同。参见教材P382。2022年，某市可供租售房屋面积3000万平方米，其中可供销售的住宅面积为1800万平方米，可供出租的住宅面积为450万平方米；当年销售和出租的房屋总面积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为1680万平方米，出租住宅面积为320万平方米。该市

4、2022年住宅市场吸纳率为（）。A.71.11%B.88.89%C.91.67%D.93.33%答案：B解析：本题考查的是市场交易指标。2022年住宅市场吸纳率2022年住宅吸纳量/2022年住宅可供租售量（2022年住宅销售量+2022年住宅出租量）/（2022年可供销售的住宅+2022年可供出租的住宅）（1680+320）/（1800+450）=88.89%。工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。（）答案：对解析：招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定第四条第一款规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍

5、卖或者挂牌方式出让。进一步明确将工业用地纳入招拍挂范围。土地使用税采用分类分级的( )税率。A、 比例城镇B、 超额累进C、 全额累进D、 幅度定额答案：D解析：土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：大城市0.5至10元；中等城市0.4至8元；小城市0.3至6元；县城、建制镇、工矿区0.2至4元。业主对住宅的专有部分进行装修时，只能拆除部分的承重墙，不得损害其他业主的合法权益。（）答案：错解析：本题考查的是物业管理概述。业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得损害其他业主的合法权益。21年房地产估价师答疑精华7节 第2节 （ ）是集合同类

6、危险聚资建立基金，对各类特定危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。A保证B担保C保险D赔偿正确答案：C在美国，经纪人只要有一次因违反职业道德而被暂停或吊销执照的行为，就会被刊登在经纪人的广告刊物上，从此就不可能再从事这一职业。（）答案：对解析：本题考查的是房地产中介服务人员的职业道德。在美国，经纪人如违反职业道德，问题严重的将被暂停或吊销执照；经纪人只要有一次因违反职业道德而被暂停或吊销执照的行为，就会被刊登在经纪人的广告刊物上，从此就不可能再从事这一职业，没有机构会雇佣他，也不会再有人委托他从事中介服务。民法中的人身关系包括（）。A.财产所有权关系 B.财产流转关系 C.人格权关系 D.

7、财产形成权关系 E.身份权关系答案：C,E解析：本题考查的是民法的概念和基本原则。人身关系包括人格权关系和身份权关系。 低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：城市用地分类中，工业用地包括（）。A.工矿企业的生产车间用地 B.工矿企业的库房用地 C.专用的铁路 D.专用的码头 E.露天矿用地答案：A,B,C,D解析：本题考查的是城市用地分类。工业用地包括工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，包括专用铁路、码头和附属道路、停车场等用地，不包括露天矿用地。 因地震住房灭失而重新购买住房的，免征契税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案

8、： 住房置业担保（ ）。A由专门的机构承担B是为个人购置各类房屋提供的一种担保方式C提供的保证方式是连带责任保证D实行保证金制度E最大担保额度受担保公司实有货币资金总额限制正确答案：ACD 关于房地产项目融资的说法错误的是（ ）。A房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动B通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金C实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资效益 的目的D房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应正确答案：D与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括资金筹措和资金供应两方面，没有资金筹措，资金

9、供应就成了无源之水、无本之木。契税的税率为3%5%。（）答案：对解析：本题考查是契税。契税的税率为3%5%。21年房地产估价师答疑精华7节 第3节 不是房地产贷款担保形式的是（ ）。A保证B抵押C质押D提存正确答案：D房地产贷款的担保形式有保证、抵押、质押等。房地产供给有限特性的本质是（）。A土地的总量有限B房地产的不可移动性C房地产的独一无二性D房地产的价值量大答案：B解析：房地产具有供给有限特性，本质上不在于土地总量不能增加，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处。这也是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。在统一币种方面，将某一币种（如美元）的价格换算为另一币种（如

10、人民币）的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。（）答案：对解析：考点:统一计价单位。在统一币种方面，将某一币种（如美元）的价格换算为另一币种（如人民币）的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为（）元/m2。A3700B4040C4250D5300答案：C解析：容积率=总建筑面积占地面积，2=总建筑面积占地面积，总建筑面积=2占地面积，该商品房的单价=（3200总建筑面积2100占地面积

11、）总建筑面积=（32002占地面积2100占地面积）2占地面积=4250（元/m2）。根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括()。A.价值相对指标 B.结构相对指标 C.强度相对指标 D.动态相对指标 E.时期相对指标答案：B,C,D解析：动态相对指标是指同一现象在不同时期的两个指标值对比的综合指标。对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的时限性。（）答案：错解析： 本题考查的是对市场调查的分析与评估。对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。（）属于实施控制性规划，是对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排，是城市建设实施控

12、制的直接依据。A.土地规划 B.城市总体规划 C.分区规划 D.城市详细规划答案：D解析：本题考查的是城市规划体系。城市详细规划属于实施控制性规划，是对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排，是城市建设实施控制的直接依据。起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。（）答案：对解析：本题考查的是起价、标价、成交价和均价。起价是销售新建商品房的起始价格。该价格通常是最低价，为最差位置的楼幢和最差的户型、朝向、楼层的商品房的价格，有时甚至连这种价格的商品房都不存在，仅是在广告宣传中为了吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的价格。因此，起价通常不能反映所销售商品房的真实

13、价格水平。某商店的建筑面积为100，土地使用年限为40年，从2022年1月1日起计。2022年9月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为10年，月租金为500元，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为600元，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增2，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的40。试求该公司2022年9月1日的承租人权益价值（房地产报酬率取10）。答案：解析： 承租人权益价值市场租赁费用现值合同租赁费用现值。租约内每次付租金100500241200000（元）；剩余租约期付款次数824；有租约付款租金折

14、现率（110%）2121%；市场年折现率10%；市场第一次付租金60012100720000（元）；市场要付租金次数8；计算租约内租金的现值120000021%11（121%）43048529.256（元）；计算市场情况下租金的现值720000（10%2%）1（1.021.1）84080710.265（元）；承租人权益价值4080710.2653048529.2561032181.009（元）。21年房地产估价师答疑精华7节 第4节 （ ）是指消费者在既定收入状况下，将货币合理花费于各种消费品的组合，令消费者获得了最大的效用总量，此时消费者不再改变其购买各种消费品的数量，即消费者的决策行为已达

15、到了均衡状态。A消费者剩余B消费者偏好C消费者均衡D消费者观念正确答案：C题干的表述就是消费者均衡的定义。 政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（）。A.项目是否符合国家法律法规要求B.项目是否符合保护生态环境的要求C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求E.项目是否符合该企业经济效益要求 答案：A,B,C解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。项目核准的工作重点：符合国家法律法规；符合国家及项目所在地国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划以及行业发展规划；符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；符合当地区域布局和产业结构调整的

16、要求；符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境；符合自然文化遗产、文物保护的有关政策，主要产品未对国内市场形成垄断，未影响国家及本市经济安全；符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响。厂商经营决策的利润最大化原则是( )。A.边际收益大于边际成本 B.边际收益大于平均成本C.边际收益大于平均收益 D.边际收益等于边际成本答案：D解析：边际收益等于边际成本是厂商经营决策的利润最大化原则(或亏损最小条件)。 根据市场调查，获知某类房地产20222022年的价格逐年上涨，分别为：3500元/、3700元/、3950元/、4250元/、4

17、550元/，运用平均发展速度法预测，该类房地产2022年的价格高于4800元/。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不一致的，以不动产权属证书为准。（）答案：错解析：不动产权属证书，即不动产的所有权证、使用权证等，是登记机构颁发给权利人作为其享有权利的证明，是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。房屋、土地、文物艺术品拍卖时通常有保留价。 ( )答案：对解析：规费是指按国家法律、法规规定，由省级政府和省级有关权力部门规定必须缴纳

18、或计取的费用，其中包括（）等。A.安全施工费 B.工程排污费 C.临时保护设施费 D.劳动保险费答案：B解析：本题考查的是建筑安装工程费用的构成。规费是指按国家法律、法规规定，由省级政府和省级有关权力部门规定必须缴纳或计取的费用，包括社会保险费（养老保险费、失业保险费、医疗保险费、生育保险费以及工伤保险费等）、住房公积金、工程排污费以及其他应列而未列入的规费。选项AC是措施费，选项D是企业管理费。对于开发持有出租出售模式和购买持有出租出售模式来说，两者的共同点是（ ）。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费

19、用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本答案：A解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项B直接出售的才有销售收入，如果是出租后出售的，称为转售收入；选项C错误，开发-持有出租-出售模式不存在购买成本；选项D错误，开发-持有出租-出售模式不存在购买成本、购买税费。P147148。 廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由（ ）构成。A 维修费B 折旧费C 税金D 投资利息E 管理费正确答案：AE21年房地产估价师答疑精华7节 第5节监理企业的资质根据其人员素质、专业技能、管理水平、资金数量及实际业绩分为( )级。A.一B.二C.甲D.乙E.丙答案：C,D,E解析：监理企

20、业实行资质审批制度。监理企业的资质根据其人员素质、专业技能、管理水平及实际业绩分为甲、乙、丙三级。构造评价方案，就是在项目规划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。（ ）答案：错解析：本题考查的是构造评价方案。构造评价方案，是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。P257。 根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定（ ）。A受托财产总值B信托范围C信托收益D信托信用等级正确答案：C 有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。A40

21、0B450C500D540正确答案：A 从事房地产经纪活动的基本条件是（ ）。A取得房地产经纪人协理从业资格B取得房地产经纪人执业资格C取得房地产经纪人员相应执业资格证书D取得房地产经纪人执业资格并经注册生效正确答案：A取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。而取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。 资本金的出资方式包括（ ）。A货币或实物B工业产权C专利技术D债权E土地使用权正确答案：ABE项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评

22、估其价值，且不得高估或低估。债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）。A、项目投资形成的可分配利润B、协议中所规定的贷款利息C、协议中规定的有关费用D、租售收益E、股息答案：B,C解析： 本题考查的是房地产债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。参见教材P289。当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。（）答案：对解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利

23、润率中没有考虑经营期限的因素。城市用地分类中，工业用地包括（）。A、工矿企业的生产车间用地B、工矿企业的库房用地C、专用的铁路D、专用的码头E、露天矿用地答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是城市用地分类。工业用地包括工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，包括专用铁路、码头和附属道路、停车场等用地，不包括露天矿用地。21年房地产估价师答疑精华7节 第6节 为评估某住宅2022年10月l 日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有 关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2022年5月1日，成交价格比 正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2022年5月1日到

24、10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行修正、调 整得到的价格最接近于（ ）。A3790元/m2B4238元/m2C4658元/m2D4663元/m2正确答案：D 城市房屋拆迁管理条例的适用范围是在（ ）实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。A城市行政区内B城市规划区内C城市开发区内D国有土地上E集体土地上正确答案：BD下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。A、学习B、经济状况C、对渠道的信赖度D、购买动机答案：B解析：考点:影响消费者购买行为的主要因素。选项A属于心理因素，选项B属于个人因素，选项D属于心理因素。某套住宅的月有效毛收入为3

25、000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被淹造成的损失为（）元。A49627B57647C65548D65920答案：C解析：由题意，该住宅因被淹而造成的损失为：自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额得到。（）答案：对解析：自有资金资本化率是税前现金流量（从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的余额）与自有资金额的比率，通常为未来第一年的税前现金流量与自有

26、资金额的比率，可以通过市场提取法由可比实例的税前现金流量除以自有资金额得到。 房产图的测绘，是在房产平面控制测量及房地产调查完成后，对房屋和土地使用状况进行的细部测量。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则买者得利，卖者受损。（ ）正确答案：为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则卖者得利，买者受损。 某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常

27、情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。A95.40B97.87C98.55D99.33正确答案：A 根据平等原则，一般情况下的普通股股东表决权为一股一票制，这也是股东参与公司经营的重要内容。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师答疑精华7节 第7节 光化学烟雾还能引发哮喘、诱发肺癌，中毒严重者呼吸困难、视力减退、头晕目眩、手足抽搐。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：吸纳量指报告期内销售和出租房屋的数量之和。答案：对解析： 以下物业类型，属于经营性物业的有（ ）。别墅；写字楼；购物中心；仓储用房；高尔夫球场；酒店；出租商住房ABC

28、D正确答案：C某宗房地产的收益期限和土地使用期限都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为（）万元。A、1372.7B、1309.9C、953.9D、900.6答案：D解析：考点:净收益每年不变的公式。该房地产的收益价格为：V=A/Y，A=100-20=80（万元），Y=3%+0.5（13%-3%）=8%，n=40-10=30（年），V=80/8%=900.6（万元）。住房置业担保（ ）。A.由专门的机构承担B

29、.是为个人购置各类房屋提供的一种担保方式C.提供的保证方式是连带责任保证D.实行保证金制度E.最大担保额度受担保公司实有货币资金总额限制答案：A,C,D解析：本题考查的是住房置业担保机构管理制度。选项B错误，住房置业担保公司提供的住房置业担保，是个人住房贷款担保方式的一种补充；选项E错误，最大担保额度受担保公司实有资本总额限制。(2022真题) 某种商品需求的收入弹性系数为1.2，表明该商品为低档品。（）答案：错解析：本题考查的是弹性理论。若收入弹性系数大于0，表示商品为正常品；收入弹性系数小于0，表明商品为低档品；收入弹性系数大于1，则表明商品为奢侈品。 在房地产转让登记中，向房地产管理部门应提交（ ）。A房屋所有权证B土地使用权证C乙某同意放弃购买的书面证明D房地产转让合同正确答案：ABCD （ ）是指外汇买卖活动的总称。A外汇市场B外汇总市场C汇兑买卖D汇兑市场正确答案：A 商品住房购买人的房屋所有权证由房地产开发企业在商品房交付使用之日起60日内负责办理。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案：