21年房地产估价师经典例题8篇.docx

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1、21年房地产估价师经典例题8篇21年房地产估价师经典例题8篇 第1篇已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足（），或者已投资额占总投资额不足（），中止开发建设满一年的国有建设用地，可以认定为闲置土地。A、25%，25%B、1/3，25%C、1/3，30%D、50%，50%答案：B解析：本题考查的是闲置土地的认定。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。房地产抵押贷款不包括( )。A、 个人住房抵押贷款B、 商业房地产抵押贷款C、 维修基金D、 在建工程抵押

2、贷款答案：C解析：因为维修基金是业主交给物业管理公司用于维修房屋的资金。 不计入房屋面积的有（ ）。A房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池B活动房屋、临时房屋、简易房屋C与房屋室内相通的伸缩缝D层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室等E房屋之间无上盖的架空通廊正确答案：ABDE 根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（ ）。A目标定价法B成本加成定价法C随行就市定价法D价值定价法正确答案：A依据有关规定，可由县级以上人民政府依法批准使用划拨土地的，包括（）等。A.国家机关办公用地 B.高新技术产业用地 C.公共交通设施用地 D.国家重点扶持的水

3、利设施用地 E.体育场馆用地答案：A,C,D,E解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权建设用地包括：（1）国家机关用地；（2）军事用地；（3）城市基础设施用地；（4）公益事业用地；（5）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（6）法律、行政法规规定的其他用地。高新技术产业用地，不是建设用地使用权划拨的范围。某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销

4、售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A.7.90% B.11.08% C.11.83% D.13.73%答案：B解析：本题考查的是房地产价格构成。土地投资1000万，建设成本和管理费用1200万；投资利息1000（110%）1.511200（110%）0.751242.61（万元），销售费用30002%60（万元），销售税费30005.5%165（万元），销售利润300010001200242.6160165332.39（万元），销售利润率332.39/300011.08%。在房地产开发项目可行性研究报告的结论中

5、，应主要说明项目的（）。A盈利能力B贷款偿还能力C抗风险能力D改善就业能力E资金平衡能力答案：A,B,C,E解析：在房地产开发项目可行性研究报告中，可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目是否具有较理想的盈利能力（是否达到了同类项目的社会平均收益率标准）、较强的贷款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，以及项目是否可行。有独立设计文件和相应综合概（预）算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程是（）。A.单位工程 B.单项工程 C.分部工程 D.分项工程答案：B解析：本题考查的是工程项目的划分。工程项目也称单项工程，具有独立的设计文件，竣工后能够独立发挥生产能力或使用效益的工程

6、。21年房地产估价师经典例题8篇 第2篇张某于2022年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2022年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2022年以来处于稳定上涨状态。估价对象的原购买价格（M）换算为成交日期一次性付清的价格为（ ）。A.M50%M50%（130.5%）B.M50%M50%/（10.5%）3C.M50%M50%（10.5%）3D.M50%M50%/（1

7、30.5%）答案：B解析：本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。2022年5月支付一半，2022年8月再支付一半，将8月份支付的价款折现到成交日期得到成交日期一次性付清的价格。 请根据以上材料，回答下列问题：某房地产开发公司(简称w公司)准备在某市H乡的一处废旧厂房区建设商品房向社会出售，该废旧厂房及土地属于H乡集体所有。根据土地使用权出让合同约定，w公司获得的这块土地只能建设住宅。w公司在对当地房地产市场形势进行了多次分析研究后，决定调整最初确定的开发方案，减少住宅用地，调整出部分土地建设一座大型综合游乐场。w公司在其开发项目建设过程中，委托中介机构作住宅项目的销售代理，预售其在建的住宅。在

8、w公司开发的大型综合游乐场即将开业时，G快餐公司租了游乐场中的一处小楼，开办快餐厅，租期5年。游乐场建成开业数月后，w公司将其整体卖给了F娱乐公司。在游乐场开业2年后，G快餐公司要将快餐厅租给S餐饮公司经营。第110题：w公司如何才能合法地占用该废旧厂区的土地（ ）。A向规划管理部门申请办理建设用地规划许可证，与土地管理部门签订土地使用权出让合同B向规划管理部门提出用地申请，办理建设工程规范许可证和征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同C向H乡政府提出用地申请，进行拆迁补偿，并与其签订土地使用权出让合同DW公司向规划管理部门提出建设用地规划申请后，办理征地手续，与土地管理部门签订土地使

9、用权出让合同正确答案：C某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料？答案：解析：(1)对该地区房地产价格有普遍影响的资料；(2)有关估价对象的实物、权益、区位等资料；(3) 了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途；(4)如果城市规划允许改变为商业用途，需了解商业用途下的类似房地产的租金、售价等资料；(5)改变用途所需投入的改建费用等资料；(6)需要补交的土地使用权出让金的标准等。关于重新购建价格的说法，正确的

10、有（）A重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B重新购建价格相当于账面价值C重新购建价格是客观的重新购建价格D建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格E土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格答案：C,D解析：A项，重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润；B项，重新购建价格是估价时点的重新购建价格；C项，重新购建价格是客观的重新购建价格，即重新取得的必要支出或重新开发的必要支出及应得利润，不是个别单位或个人的实际支出和实际利润，而是必须付出的成本、费用、税金和应当获得的利润，并

11、且为相似的房地产开发活动的平均水平，即为客观成本而非实际成本；DE两项，建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格，土地的重新购建价格是估价时点状况的土地的重新购建价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物折旧，而土地的减价和增价因素一般已考虑在土地的重新购建价格中。下列关于担保物权的表述，错误的是（ ）。A.质权的标的物只能是动产或不动产B.担保物权包括抵押权、质权、留置权C.留置权是债权人留置债务人动产的权力D.抵押权是不转移标的物占有的物权答案：A解析：本题考查的是担保物权。质权的标的物只能是动产或财产权利。P422。选择写字楼租户时需要考虑的因素包括（）。A、商业信誉和财

12、务状况B、可出租面积或可使用面积C、出租单元的面积规划和室内装修D、所需面积大小E、需要提供的物业管理服务答案：A,D,E解析：本题考查的是写字楼租户的选择。写字楼租户的选择需要考虑下列因素：（1）商业信誉和财务状况；（2）所需面积大小；（3）需要提供的物业管理服务。由于买卖双方主要为分散的普通居民，所以存量住房市场的结构特征为竞争多于垄断。（）答案：对解析：由于存量住房市场的交易双方主要为分散的家庭，因此存量住房市场的垄断竞争市场结构特征表现为竞争多于垄断；而在新建住房市场上，由于房地产开发企业集中开发建设商品住房项目是市场供应的主要组成部分，如果同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就

13、容易形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。 在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有( )。A数学曲线拟合法B平均增减量法C移动平均法D路线价法E指数修匀法正确答案：ABCE答案 ABCE路线价法专门适用于城镇街道两侧商业用地估价。21年房地产估价师经典例题8篇 第3篇关于估价方法选用的说法，正确的有（）。A、所有适用的估价方法都应选用，不得随意取舍B、商品住宅一般应以比较法为常用的估价方法C、现状空置的商铺不宜采用收益法估价D、影剧院一般适用比较法和成本法估价E、市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法答案：B,E解析：本题考查的是选用

14、估价方法进行测算。选项A错误，在理论上适用的估价方法，都应初步入选，不得随意取舍，但每种估价方法除了其适用的估价对象，还需要具备一定条件。有些估价对象因其所在地的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些在理论上适用的估价方法的实际运用。因此，在正式选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，包括根据收集到的估价所需资料的数量和质量、当地本类房地产市场状况等情况，确定采用的估价方法；选项C错误，商铺具有收益性，即便现在空置，也可以采用收益法评估；选项D错误，影剧院很少发生交易，但具有收益性，不宜选用比较法，适用收益法。参见教材P413。某房地产在2022年3月的价

15、格为7200元/m2，已知类似房地产在2022年3月至9月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。该房地产2022年9月的价格为（）元/m2。A.8485B.8536C.10038D.10098答案：D解析：本题考查的是市场状况调整的方法。9月价格720094.80/10096.60/100105.10/100109.30/100112.70/100118.30/10010098（元/m2）。连乘，从4月的环比价格指数开始乘起。参见教材P197。土地使用权租赁是指土地使用者作为（）将土地使用权（）给（）使

16、用。A、抵押人、抵押、抵押权人B、使用权人、转交、其他土地使用者C、使用权人、出租、承租人D、出租人、出租、承租人答案：D解析：本题考查是是建设用地使用权二级市场管理。土地使用权租赁是指土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 下列属于会计恒等式的是（ ）。A资产-费用=负债+所有者权益-收入B所有者权益=资产+负债C资产+费用=负债+所有者权益+收入D负债=资产+所有者权益正确答案：C资产权益=债权人权益+所有者权益。资产=负债+所有者权益。所有者权益=资产一负债。费用收入-利润。 用益物权包括（ ）。A承包经营权B建设用地使用权C债权D典权E所有权

17、正确答案：ABD此题已过时，物权法规定，用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)、宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权等。 从事房地产研究、管理的科研人员和在职公务员取得房地产估价师执业资格的，可注册为兼职房地产估价师。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价是一种要约表示。答案：错解析：无论是增价拍卖还是减价拍卖，都遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立。但是，在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竟买人报出的价格才是要约表示。资产负债率属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部

18、资产的比例。（）答案：对解析：本题考查的是资产负债率。资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量企业或项目在清算时保护债权人利益的程度。21年房地产估价师经典例题8篇 第4篇 统计中，只能间断计数，每个时点指标值的大小与时间长短没有直接关系，且各时点指标值不可以直接累加的综合指标，属于时期指标。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 用收益法计算房地产价格，若净收益每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=（ ）。A0B/ （1+Y

19、n）CnD正确答案：B 2022年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2022年该城市商品住宅销售量为（ ）万m2。A390.5B399.5C523.5D543.0正确答案：B下列有关房地产估价原则，描述错误的是（）。A、抵押价值评估要遵循谨慎原则B、抵押价值评估要遵循合法原则C、严格来说，投资价值评估不一定要遵循独立、客观、公正原则D、投资价值评估不可增加主要原则之外的其他适用的估价原则答案：D解析：考点:房地产估价原则的主要原则。投资价值的评估，可以增加主要原则（独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最

20、高最佳利用原则、谨慎原则）之外的其他适用的估价原则。投保房屋财产保险，因雷击引起火灾造成被保险人房屋损坏，则保险价值按（）确定。A.账面原值 B.房屋现值 C.重置价值 D.账面原值加成数答案：C解析：本题考查的是财产保险。房屋建筑保险金额一般可通过以下四种方式确定，即账面原值、账面原值加成数、重置价值和其他方式确定。而保险价值是按出险的房屋建筑的重置价值确定。代理人超越代理权，被代理人知道后未作任何表示，由此引起的民事责任被代理人也应承担。答案：错解析：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道

21、他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。应用路线价法编制临街深度价格修正率的要领有（）。A、设定标准临街深度B、将标准临街深度分为若干等份C、制定容积率修正系数D、求取单独深度价格修正率E、制定使用年限修正系数答案：A,B,D解析：考点:编制价格修正率表。制作临街深度价格修正率表的要领是：（1）设定标准临街深度；（2）将标准临街深度划分为若干等份；（3）确定临街深度价格递减率；（4）求取单独深度价格修正率或累计深度价格修正率、平均深度价格修正率，并用表格反映。对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。（）答

22、案：对解析： 本题考查的是市场调节价、政府指导价和政府定价。对于实行政府指导价的房地产，因经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。21年房地产估价师经典例题8篇 第5篇房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（）。A、地理环境B、经济政策C、项目投资估算D、市场情况E、市场需求与供给情况答案：A,B,D解析： 本题考查的是可行性研究的工作阶段。投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。 商业银行的基本职能是（ ）。A充当信用中介B变货币收入为货币资本C充当支

23、付中介D创造派生存款和信用流通工具正确答案：A 违章建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施，临时建筑都应当有规定的使用期限。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 材料的（ ）是指材料在饱干和水用下强度不显著降低的性质。A耐水性B吸湿性C吸水性D抗渗性正确答案：A拆迁房屋实行行政许可，即房屋拆迁管理部门根据拆迁申请的内容，通过颁发强制证书的形式，依法赋予其进行拆迁房屋的权利。 ( )答案：错解析：应为通过颁发拆迁许可证的形式。甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一仓库用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2；经分别采用市场

24、比较法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元/m2，现甲、乙两公司经协商确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。问作为估价师如何确定两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家间的分配额。答案：解析：1甲地块单独使用时的土地使用权价值为：1250m24500元/m2=5625000元乙地块单独使用时的土地使用权价值为：3680m24100元/m2=15088000元两地块合并后的价值为：(1250m2+3680m2)480

25、0元/m2=23664000元甲、乙两地块合并后增值为23664000元-(5625000元+15088000元)=2951000元；2两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家应该按一个合理的比例分配，这一合理比例主要综合考虑合并前甲、乙地块各自的单价、面积和总价额而定。其中遵循房地产估价中的贡献原则，以合并前甲、乙地块各自的单价为基础测算的比例应占有较大的权重。试题分析 (1) 此题为不同地块合并后的估价及其增值的分配问题。(2) 相邻土地合并后，往往会使总效用增大，价值较合并前总合增高。合并后增值额及转让准备手续费要准确合理地进行分配。(3) 一般考虑按各自单价、各自面积和各自

26、的总价为基础来计算分配方案。按三种方法计算后得到的结果再根据贡献原则确定三种结果所占的权重？进行加权平均，得到最后的分配方案。本题中应以各自的单价计算的分配方案占较大权重。您可能感兴趣的试题 评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（ ）业务。A传统价值评估B价值分配C相关经济损失评估D价值减损评估正确答案：C 建设项目设计阶段影响工程造价的因素主要在总平面设计、建筑设计、工艺设计三个阶段中。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师经典例题8篇 第6篇 分析市场趋势，通常包括三个步骤（ ）。A宏观环境预测B行业预测C企业的销售预测D产品预测正确答案：ABC 房地产投资的时间风险

27、是指选择合适的时机进入市场。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房产分户图的主要内容有( )。A.丘界 B.房屋边长C.房屋建筑面积 D.分户专有房屋权属界线E.四面墙体归属答案：B,C,D解析：房产分户图主要内容：1.宗地代码、幢号、户号、坐落、房屋结构、所在层次、总层数、专有建筑面积、分摊建筑面积、建筑面积。2.房屋轮廓线、房屋边长、分户专有房屋权属界线、比例尺、指北针等。3.电梯、楼梯等共有部分应标注“电梯共有；“楼梯共有”等字样。4.不动产登记机构、绘制日期。宗地（宗海）代码的第一层次为（）。A、市级行政区 B、县级行政区 C、地籍区 D、地籍子区答案：B解析：本题考查的是不动产权

28、籍图。第一层次为县级行政区划，代码为6位，采用GB/T 2260规定的行政区划代码。参见教材P169。下列房地产投资的风险中，属于投资的系统风险的是（）。A.资本价值风险 B.变现风险 C.机会成本风险 D.持有期风险答案：B解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。系统风险包括：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险。 在进行房地产估价时，对房地产市场情况的分析始终应针对估价时点时的状况。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房产分户图作为房屋权属证书附图时，图中应标注( )。A.相邻土地的权利界线 B.海拔高程C.用地面积的分

29、摊系数 D.分摊建筑面积答案：D解析：房产分户图主要内容：1.宗地代码、幢号、户号、坐落、房屋结构、所在层次、总层数、专有建筑面积、分摊建筑面积、建筑面积。2.房屋轮廓线、房屋边长、分户专有房屋权属界线、比例尺、指北针等。3.电梯、楼梯等共有部分应标注“电梯共有；“楼梯共有”等字样。4.不动产登记机构、绘制日期。房地产估价也是艺术，房地产估价师应努力把握房地产价格影响因素，从而不断增加估价的“艺术”成分，减少估价的“科学”成分。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价也是艺术，房地产估价师应努力把握房地产价格影响因素，从而不断增加估价的“科学”成分，减少估价的“艺术”成分。参

30、见教材P11。21年房地产估价师经典例题8篇 第7篇成本计划可分解为（）方面。A、材料设备成本计划B、管理费成本计划C、人工费成本计划D、不可预见成本计划E、施工机械费用计划答案：A,B,C,E解析：考点:成本控制。成本计划可分解为材料设备成本计划、施工机械成本计划、人工费成本计划、临时工程成本计划、管理费成本计划。 在土地增值额扣除项目中，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计10%的扣除。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答

31、案：押题考前联网自动更新，暂无试题答案：B解析： 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280问，每问建筑面积40m2；会议室5间，建筑面积共500m2；自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2：当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平

32、均入住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容请指出错误并改正：1层餐厅和咖啡厅价=20000900=18000000元=1800万元酒店客房年总收益=250280365（1-60%）=10220000元=1022万元酒店会议室年总收益=10002012=240000元=24万元酒店年总费用=102240%=409万元酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637万元酒店客房及会议室价格=63710%

33、1-1（1+10%）30=6005万元酒店办公室价格=30010000=3000000元=300万元该酒店总价格=1800+6007+300=8107万元正确答案：错误改正如下：(1)酒店客房年总收益=25028036560%=15330000元=1533万元。(2)酒店会议室年总收益=510002012=1200000元=120万元。(3)计算总价格中的“酒店及会议室价格”不是6007万元，应改为6005万元。(4)酒店办公室为配套管理用房，其价格已包含在酒店收益内，不再单独计算。 某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤

34、炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。2022 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积5600m2、总建筑面积17000m2的住宅项目。该项目由3幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为14m，基底面积均为860m2，共8层，其中一层建筑面积720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款9000万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2022年，甲房地产开发公司销售收入1.70 亿元，其中，销售收入净额1.58 亿元，营业成本0.85亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为0.17 亿元、0.13 亿元和0.04 亿元，所得税税率为2

35、5%。该城市的性质为（）城市。A、特殊职能 B、工业 C、商业 D、交通港口答案：B,D解析：本题考查的是城市性质与城市规模。按城市性质划分的城市类型包括工业城市、交通港口城市、中心城市、县城以及特殊职能的城市。根据案例背景判断，该城市为工业城市、交通港口城市。 下列关于路线价法的表述中，不正确的是( )。A路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格正确答案：D答案 D路线价法是

36、在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格。集体土地上的房屋禁止抵押。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。21年房地产估价师经典例题8篇 第8篇 多数估价是对当前的价值进行评估，一般以（ ）之日为估价时点。A委托书签订B实地查勘C估价报告提交D实际目的发生正确答案：B估价

37、一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点。城市用地的建设条件评价一般包括（）三个方面。A.城市用地布局结构评价 B.城市市政设施和公共服务设施评价 C.社会.经济构成评价 D.城市土地质量评价 E.城市用地环境评价答案：A,B,C解析：本题考查的是城市用地评价。城市用地的建设条件评价一般包括城市用地布局结构评价、城市市政设施和公共服务设施评价以及社会、经济构成评价三个方面。调节纳税人负担轻重的主要税制要素是( )。A.税率B.税基C.附加和加成D.免征额答案：A解析：纳税人负担的轻重，主要通过税率的高低来调节，但还可以通过附加、加成和减免措施来调节。选取可比实例建立比较基础

38、时，融资条件的不同包括（）。A、首付款比例不同B、贷款利率不同C、付款方式不同D、贷款期限不同E、税费负担不同答案：A,B,D解析：本题考查的是统一融资条件。统一融资条件是将可比实例在非常规融资条件下的价格，调整为在常规融资条件下的价格。融资条件的不同，是如首付款比例、贷款利率、贷款期限等的不同。参见教材P186。关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）。A.应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损B.所得税应纳税额=应纳税所得额适用税率C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级

39、别有关E.企业所得税税率为25%答案：A,C,E解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。B选项应为所得税应纳税额=应纳税所得额适用税率减免税额抵免税额；D选项应是商品房开发项目预计计税毛利率与项目所在城市的级别有关。通常情况下，按份共有人也可以转让其所拥有的份额，无须经其他共用人同意。（）答案：对解析：本题考查的是共有房屋的转让。通常情况下，按份共有人也可以转让其所拥有的份额，无须经其他共用人同意。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（）特征。A、垄断竞争B、寡头垄断C、垄断D、竞争答案：A解析：本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。参见教材P36。 在金融市场上，利率的高低主要由社会平均利润率和资金供求关系决定。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：