21年房地产估价师考试真题8篇.docx

《21年房地产估价师考试真题8篇.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《21年房地产估价师考试真题8篇.docx（17页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、21年房地产估价师考试真题8篇21年房地产估价师考试真题8篇 第1篇一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越深，研究成果对房地产投资者的实际意义越大。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产市场细分。一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对投资者的实际意义也就越小。P38。先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作( )。A、 单元估算法B、 单位指标估算法C、 工程量近似匡算法D、 概算指标估算法答案：C解析：解析 投资估算商品房现房销售应具备的条件有( ABCD )。A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件

2、B.持有建设工程规划许可证C.已通过竣工验收D.物业管理方案已落实E.取得商品房销售许可证答案：A,B,C,D解析：商品房销售管理办法(原建设部令第88 号)规定，商品房现售，必须符合以下条件：四证(现售：房地产开发企业资质证书；预售：商品房预售许可证)(1)出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(4)已通过竣工验收；(5)拆迁安置已经落实；(6)供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施设备具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付

3、日期；(7)物业管理方案已经落实。直接资本化中未来第一年的收益不能用当前的收益近似代替。（）答案：错解析： 本题考查的是直接资本化法。直接资本化中未来第一年的收益有时用当前的收益近似代替。一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。（）答案：对解析：本题考查的是写字楼租户的选择。一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价。（）答案：对解析：考点:基准地价、标定地价和房屋重置价格。基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价。21年房地产估价师考试真题8篇 第2篇下列关于工程造价控制主要

4、方法的表述中，不正确的是（）。A.限额设计并不是一味考虑节约，应该处理好技术和经济的关系 B.价值工程以提高价值为核心，以创新为支柱 C.工程造价控制的主要方法之一是招标投标 D.工程项目管理的核心是合同管理答案：B解析：本题考查的是工程造价控制的基本原理和方法。选项B错误，价值工程是通过对研究对象的功能与费用的系统分析，以提高价值为目标，以功能分析为核心，以创新为支柱的技术分析与经济分析相结合，有效控制工程成本与功能协调的方法。用于解决会计资产计价、负债清偿和收益确认等问题的会计假设是（）。A.会计主体假设 B.持续经营假设 C.会计分期假设 D.货币计量假设答案：B解析：本题考查的是会计假

5、设。持续经营的主要意义在于使会计核算与监督建立在非清算的基础上，从而解决了资产计价、负债清偿和收益确认等问题。城市居住区通常以（）为主要标志。A.用地规模 B.建筑规模 C.居住人口规模 D.居住户数规模答案：C解析：本题考查的是居住区及规划布局。城市居住区通常以居住人口规模为主要标志。运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（）时的房地产市场状况。A、价值时点 B、开发完成 C、未来延迟销售 D、销售完成答案：C解析：本题考查的是开发完成后的价值。当房地产市场不够好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售之时的房地产

6、市场状况下的价值，开发完成后的价值对应的时间是未来延迟销售之时。参见教材P350。一般而言，城市总体规划的期限为20年，近期建设规划的期限为3年。 ( )答案：错解析：城市总体规划的期限一般为20年，而近期建设规划期限一般为5年。 国有土地所有权由（ ）代表国家行使。A国务院B国务院土地行政主管部门C市、县人民政府D市、县人民政府土地行政主管部门正确答案：A21年房地产估价师考试真题8篇 第3篇 收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有( )。A潜在毛租金收入B空置损失C租金损失D其他收入E经营费用正确答案：ABCD答案 ABCD从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了

7、物业的有效毛收入。即：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。在现金流量表中，不应该出现（）。A.借贷利息B.折旧与摊销C.所得税D.自有资金答案：B解析：本题考查的是现金流量的概念。现金流量表中只出现现金收支项目，折旧和摊销是按权责发生制进行的处理，不属于现金收支，所以不会出现在现金流量表中。参见教材P145。土地使用权出让合同由( )与土地使用者签订。A.市人民政府B.县人民政府C.省人民政府土地管理部门D.市、县人民政府土地管理部门答案：D解析：建设用地使用权出让，应当签订书面出让合同。建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。反映总体单位的属性或

8、特征的统计术语称为（）。A.指标 B.统计总体 C.标志 D.总体单位答案：C解析：本题考查的是统计的基本概念。反映总体单位的属性或特征的统计术语称为标志。 禁止发布房地产预售广告的是（ ）。A在划拨土地上开发建设的房地产B已设定抵押的房地产C未取得商品房预售许可证的房地产D没有选聘物业管理企业的房地产正确答案：C预售房地产，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价法D.认知价值定价法答案：D解析：本题考

9、查的是制定租售方案。认知价值定价法是购买者导向定价法的一种，定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。21年房地产估价师考试真题8篇 第4篇 我国第一轮房改热潮是（ ）年后掀起的。A1982B1984C1985D1986正确答案：D自1986年以后，城镇住房改革取得重大突破，掀起第一轮房改热潮。某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是( )模式。A、 选择专业化B、 产品专业化C、 大量定制D、 市场集中化答案：D解析：关于估价师声明的说法，正确的是（）。A.估价师声明是注册房地产估价师和房地产估

10、价机构的免责声明 B.估价师声明中应对勤勉尽责估价做出承诺和保证 C.未参与估价的注册房地产估价师可以在估价师声明上签名 D.估价师声明中应对估价结果成立的条件作出提示和说明答案：B解析： 本题考查的是撰写估价报告。估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等的承诺和保证下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。A资金融入方需要还本付息B在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资C权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D存款性金融机构一般不参与房地产权益融资E权益融资主要来源于个人投资者答案：B,C,D解析：A 项，房地产权益融资

11、的特点是资金供给方或房地产权益投资者需要与房地产企业共同承担投资风险，分享房地产投资活动形成的可分配利润。房地产权益融资不需要资金融入方还本付息。E 项，不同类型的房地产企业，权益资本的融通方式有所不同。有限责任合伙企业和有限责任公司主要通过在私人市场上向私人投资者、机构投资者出售有限责任权益份额融通资金，由于该类股权投资的流动性较差、出售量有限，因此融资能力也有限。股份有限公司和房地产投资信托基金则主要通过在公开市场发行股票融通权益资本，该类股权投资的流动性较好、面向大众投资者，因此融资能力较强。房地产开发活动仅从货币形态这个方面进行考察。（）答案：错解析：考点:现金流量的概念。房地产开发投

12、资活动可以从物质形态和货币形态两个方面进行考察。下列房地产开发项目成本费用中，属于房屋开发费的有（）。A.土地出让价款 B.土地购置税费 C.建筑安装工程费 D.基础设施建设费 E.公共配套设施建设费答案：C,D,E解析： 本题考查的是房屋开发费。房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。21年房地产估价师考试真题8篇 第5篇房屋内的大厅层高超过4.40m的，按其水平投影面积的2倍计算建筑面积。（）答案：错解析：本题考查的是房地产面积测算。房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。某商品住宅小区内临小区外

13、道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（ ）。A.噪声和污染程度发生变化 B.土地形状发生变化C.人口密度发生变化 D.出行便捷程度发生变化答案：D解析：当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低（）。A.目标收益 B.贷款利息 C.运营费用 D.出租面积答案：C解析：本题考查的是写字楼租金的确定。当算出的基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低运营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。2022年8月，

14、A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。2022年1月，该住宅小区全部业主入

15、住，并开展了物业管理。2022年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2022年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。按照国家有关规定，该建设用地使用权可以采取的出让方式包括（）。A、拍卖方式 B、招标方式 C、协议出让 D、挂牌出让答案：A,B,D解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。商品房用地必须通过招、拍、挂方式，房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。 均衡原理是以房地产内部各构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。此题为判断题(对，错)。正确答案：进行写字楼

16、物业管理的第一步，就是对写字楼进行市场定位。（）答案：对解析：考点:写字楼物业的分类。进行写字楼物业管理的第一步，就是通过对写字楼市场的调查分析，并结合所管理的写字楼物业本身的状况，对写字楼进行市场定位。21年房地产估价师考试真题8篇 第6篇（）是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。A、负外部性B、正外部性C、强外部性D、弱外部性答案：B解析： 本题考查的是房地产市场的特性。正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。房地产保值增值中，属于自然增值的有（ ）。A.改进物业管理B.重新装修投资C.增加容积率D.调整城市规划E.通货膨胀答案：C

17、,D解析：本题考查的是保值增值特性。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。P67。 下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是（ ）。A建筑高度B建筑间距C建筑密度D建筑后退红线距离正确答案：C 按存量增量细分，通常将房地产市场划分为二级市场：一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)。( )正确答案：答案 按存量增量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场(土地

18、使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)、三级市场(存量房地产交易市场)。国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（2022年5月24日国办发202237号）规定，对空置（）以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。A、1年B、2年C、3年D、5年答案：C解析： 本题考查的是合法原则。根据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（2022年5月24日国办发202237号）规定，对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。2022年3月1日，甲房地产开发企业，开发建设住宅小区，2022年6月1日

19、，甲企业将在建的13号楼抵押给乙银行，并办理了抵押登记，2022年12月1日，甲企业开发建设4、5号楼。李某与甲企业签订商品房预售合同，购买一套建筑面积90m2的住宅，单价为20000元/m2，并约定面积误差比为2%。房屋竣工后，实测面积为95m2。乙银行委托丙估价机构进行抵押价值评估，关于抵押价值评估的表述错误的为（ ）。A.抵押价值估价报告应包括风险提示B.房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘C.估价报告中应披露房地产估价师知悉的优先受偿款情况D.房地产抵押估价报告应用有效期从价值时点起，不得超过一年答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日

20、起计，不得超过一年。P146。21年房地产估价师考试真题8篇 第7篇 某建筑物共三层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，房地总价为600万元，土地价值480万元，其中一层是二层的1.5倍，二层是三层的1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确的为（ ）。A按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为33 3B按房地价值分摊，二层占有的土地份额为30.0C按土地价值分摊，二层占有的土地份额为35.0D按房地价值分摊，一层占有的土地份额为45.0E按土地价值分摊，一层占有的土地份额为47.9正确答案：ABDE 在进行房地产估价时，对房地产市场情况的分析始终应针对估价时点时的状况。（ ）此题为判断题(

21、对，错)。正确答案：以保险基金来源的不同为标准，可以将保险分为（）。A.商业保险 B.社会保险 C.政策保险 D.财产保险 E.责任保险答案：A,B,C解析：本题考查的是保险的种类。以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为商业保险、社会保险和政策保险。评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有（）。A.二次装修时所铺的木地扳B.可拆卸的水净化处理设备C.嵌入式固定衣柜D.随建筑配置的中央空调系统E.摆放在室内的沙发答案：A,C,D解析：在未做特殊说明的情况下，房地产的定着物要列入估价范围，选项CD均属于定着物；选 项A属于建筑物实物中的装饰装修。参见教材P49、7

22、6。 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（ ）。A房地产投机B物价变动C财政收支状况D居民收入水平正确答案：A比较法估价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括（）A.租赁权限制情况 B.交易税费负担转嫁情况 C.已抵押担保债权情况 D.地役权设立情况 E.利用方式限制情况答案：A,C,D,E解析：本题考查的是房地产状况调整的内容。权益状况调整的内容主要有规划条件（如容积率）、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。选项B是建立比较基础中的“统一税费负担”。21年房

23、地产估价师考试真题8篇 第8篇房地产司法拍卖估价，因估价对象可能存在抵押权或债权，所以在估价时要考虑这些因素对房地产价值的影响。（）答案：错解析：本题考查的是估价对象的确定。司法拍卖估价不考虑债权债务因素。参见教材P405。 对拆除公益事业用房的货币补偿通常采用（ ）评估来确定。A预算法B成本法C定额法D拍卖法正确答案：B对于房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（）。A、销售收入B、开发建设投资C、营业税金及附加D、借款本金偿还答案：D解析：考点:基本报表。项目投资现金流量表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，

24、考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。选项D出现在资本金现金流量表。市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。（）答案：对解析：考点:市场提取法。市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。 (二)陈某于几年前通过划拨方式取得一块土地，并于2000年底建成了一幢房屋，陈某于 2022年9月16日拿此房地产到银行去抵押贷款，请回答下列问题。陈某获取的划拨土地使用权是否可以抵押( )。A可以B不可以C难以确定D可以连同房屋一起设定抵押正确答案：D2022 年，王某出租住房免征( )。A.增值税B.个人所得税C.房产税D.城镇土地使用税答案：D解析：个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。2022 年12 月31 日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房免征增值税。