22年房地产估价师考试真题及答案6章.docx

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1、22年房地产估价师考试真题及答案6章22年房地产估价师考试真题及答案6章 第1章根据城市房地产开发经营管理条例的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量认证书和住宅使用说明书。（ ）答案：错解析：本题考查的是商品房交付使用。根据城市房地产开发经营管理条例的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。P113。王某欲将自己拥有的一处房产进行转让，该房产位于近郊，属于住宅区，共七层，室内装饰装修和设备设施安装齐全，小区周围设备齐全，现王某将此处房产委托估价公司进行估价，为转让做参考价格。对于单纯国有土地使用权转让价格采用市场法进行

2、估价时，选取的市场交易实例必须具有（）。A.重要性 B.相关性 C.可比性 D.经济性答案：C解析：古桥房地产开发公司开发了一个占地3方m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅95m2，并非售房合同中注明的100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题：对甲的要求，古桥公司应( )。A、.以各套的面积相同为由拒绝其要求B、.退还5m2的房价款C、.退还7m2差额的房价款D、.退还10m2差额的房价款答案：C解析： 房地产广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明开

3、发企业名称。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（）。A普通商品住宅B城市基础设施用地C公立学校办公楼D大型商场E经济适用住房答案：B,C,E解析：采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形：城市房地产管理法规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。1998 年 7 月 3 日国务院发布的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知规定：“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总

4、体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应”。 某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体( )，A.既是外墙也是纵墙B.既是外墙也是横墙C.既是山墙也是纵墙D.既是山墙也是横墙正确答案：A电气施工图主要有系统图和接线原理图，各系统的绘图通常用大样图来表示。（）答案：错解析：本题考查的是建筑识图基础。电气施工图主要有系统图和接线原理图，各系统一般根据建筑物的建造标准按各个系统单独成图或按强电、弱电等归类绘图，通常用平面图配合大样图来表示。 品质标志是指不能用数量表现而只能用文字、符

5、号、代码进行说明的标志。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师考试真题及答案6章 第2章 当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应予以装饰装修改造为前提进行估价。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5

6、的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用动态分析法进行测算。在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（）。A.销售费用.销售税费和开发利润 B.销售费用.销售税费和所得税 C.销售费用.销售税费和购地税费 D.销售费用.销售税费.投资利息和购地税费答案：C解析： 本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括销售费用、销售税费和购地税费。 关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有（ ）。A抵押权末登记的，按照债权先后清偿B抵押权未登记的，按照债

7、权比便清偿C抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿D抵押权未登记的，经过公证的优先清偿E抵押权登到顺序相同的，按照债权比例清偿正确答案：BCE 收益法估价的操作步骤有( )。A搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料B预测估价对象的未来收益C求取报酬率或资本化率、收益乘数D选用适宜的收益法公式计算收益价格E修正最终的收益价格正确答案：ABCD答案 ABCD运用收益法估价一般分为下列四个步骤进行：搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料；预测估价对象的未来收益(如净收益)；求取报酬率或资本化率、收益乘数；选用适宜的收益法公式计算收益价格

8、。 土地管理法根据用途将土地分为基本农田、建设用地和未利用土地。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 根据经济学原理，在同一供求范围内，相同的商品具有相同的价值。房地产价格也遵循这一规律，使得完全相同的房地产价格相同或相近，这正是替代原则的内容。 ( )正确答案：答案 房地产价格虽然也符合这一规律，但由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。A.征用期间导致房屋毁损的价值损失 B.征用造成的家具.物资等动产搬迁费用 C.征用期间租赁经营损失 D.征

9、用期间市场上类似房地产的增值差价答案：D解析：本题考查的是对房地产估价的需要。征用房地产不仅应给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。在市场趋势分析中，相关分析法可进一步分为（）。A、指数平滑法 B、简单平均

10、法 C、移动平均法 D、回归分析法 E、市场因子推演法答案：D,E解析：本题考查的是市场趋势分析。相关分析法包括回归分析法、市场因子推演法。22年房地产估价师考试真题及答案6章 第3章 某单位修建建筑面积为265m2的健身房，可以不申请办理施工许可证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 孙某的违法行为有（ ）。A同时在金地公司和亨通公司注册执业B私自接受估价委托C在估价报告上署自己的名字D房屋价格评估不合法正确答案：ABD 流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强，流动负债得到偿还的保障越大，过高的流动比率是好现象。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：从房地产泡沫的成因入手，（）

11、等指标都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。A.房价收入比 B.实际价格理论价格 C.房价租金比 D.收入租金比 E.住房市场指数答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。从房地产泡沫的成因入手，“实际价格/理论价格”、“房价收入比”、“房价租金比”等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程序。(2022真题) 二级资质的房地产估价机构不得从事以（）为估价目的的房地产评估。A.企业清算B.房地产课税C.公司上市D.房地产抵押E.房屋征收补偿答案：A,C解析：本题考查的是房地产估价机构监管。二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。下列项目用地中，应办理建

12、设用地使用权出让手续的是( )。A.县级人大办公用地可以划拨B.大型上市公司办公用地C.公立学校扩建用地可以划拨D.公共体育场馆建设用地答案：B解析：土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议等方式。协议出让的特点是自由度大，不利于公平竞争，适用于某些非盈利性用地。房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。物权法规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39 号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以

13、招标、拍卖或者挂牌方式出让”。 由于细分市场总是处于不断的变化中，所以要周期性地运用市场细分的程序。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间（）。A、相互排斥B、相互独立C、相互关联D、互补答案：B解析： 本题考查的是单因素与多因素敏感性分析。进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间相互独立。参见教材P223。22年房地产估价师考试真题及答案6章 第4章投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。投资的主要分类包括（）。A、短期投资和长期投资B、实物投资和金融投资C、商品房投资和土地开发投资D、直接投资和间接投资E、固定资产投资与流动资产投资答案：A

14、,B,D解析：考点:投资概述。投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。投资的几种主要分类如下：（1）短期投资和长期投资；（2）直接投资和间接投资；（3）金融投资和实物投资；（4）生产性投资和非生产性投资。商品房投资和土地开发投资属于房地产投资的范畴，固定资产投资与流动资产投资属于实物投资或生产性投资的范畴。监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。其中，“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的（）。A、工程进度控制B、工程质量控制C、工程投资控制D、工程形象控制E、工程报表控制答案：A,B,C解析：本题考查的是建设监理制度。监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控

15、”、“两管”、“一协调”。其中，“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制、工程投资控制。中华人民共和国民法通则规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。（）答案：对解析：本题考查的是诉讼时效。中华人民共和国民法通则规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。 某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30 9%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的 首付款额是（ ）元。A34000.00B83265.38C87867.78D91022.12正确答案：C 在

16、采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。A未知、需要求取的待开发房地产的价值B投资者购买待开发房地产应负担的税费C销售费用和销售税费D开发成本和管理费用正确答案：C答案 C销售税费和销售费用一般不计息。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是（）。A、15%B、20%C、35%D、40答案：C解析：考点:房地产项目融资方案。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35。生产要素一般分为三类，下列不属于生产要素常见类别的是（）。A.自然资源 B.劳动 C.社会资源 D.资本品答案：C解析： 本题考查的是生产要素的需求与供给。一般把生产要素划分为三类：自然资源、劳动和资本

17、品。某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为15万平方米、容积率为3的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的动态分析法进行估价。在确定开发完成后的房地产价值时，应当采取（）。A、价值时点的住宅市场价格B、三期开发完成后的住宅市场价格，折现至价值时点C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点D、各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点答案：D解析： 本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。动态分析法中开发完成后的房地产价值是在价值时点之后未来某时点下开发完成后状况下的价值，不

18、是价值时点的价值，因此选项A不对，选项B、C、D中最合适的是D。22年房地产估价师考试真题及答案6章 第5章决定某类房地产供给量的主要直接因素有（）。A该类房地产的价格水平B消费者的收入水平C该类房地产的开发成本D该类房地产的开发技术水平E房地产开发企业对未来的预期答案：A,C,D,E解析：某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：该种房地产的价格水平；该种房地产的开发成本；该种房地产的开发技术水平；房地产开发企业和拥有者对未来的预期。B项，属于房地产需求量的影响因素。建筑工程施工许可证由( ) 单位申领。A.设计B.建设C.施工D.监理答案：B解析：在中华人民共

19、和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当(必须)依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证。对于共有房地产的转让，需要其共有人( )。A、 全部同意B、 超过50%同意C、 超过2/3同意D、 有人同意就行答案：A解析：根据城市房地产管理法及转让管理规定的规定，共有房地产权利的行使须经全体共有人同意，不能因某一或部分权利人的请求而转让。 若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格

20、修正率为( )。A78%B85%C117%D150%正确答案：A 下列关于投资基金的说法正确的有（ ）。A投资基金是一种集中投资制度。它是由基金发起人以发行受益证券或发行股票的形式，汇集相当数量但不限定人数且有共同投资目的的投资者的资金，委托由投资专家组成的专门 投资机构进行各类分散的组合投资，投资者按出资的比例分享投资利益，并共同承担相应的风险B投资基金发源于西方经济发达国家，在英国称为信托基金，在美国称为共同基金或互惠基金C按原意来理解，投资基金是一种信托投资，即由社会大众汇集分散的资金，委托给专门的投资机构从事约定领域的投资或分散组合投资D投资基金的创立和运行涉及四方：出资人、发起人、管

21、理人和托管人E投资基金证券是指由基金发起人向社会公开发行的，表示持有人按其所持股份额享有资产所有权、收益分配权的凭证正确答案：ABC 以下交易属于正常交易的情况有( )。A土地使用权出让拍卖B相邻房地产的合并C房地产涉案拍卖D卖方负责补交土地使用权出让金E买方不负责缴纳契税正确答案：BCDE答案 BCDE拍卖、招标方式容易受现场气氛、情绪等的影响而使成交价格失常。但我国目前土地使用权出让是例外，拍卖、招标方式形成的价格较能反映市场行情。房地产开发费用不包括（）。A.运营费用 B.财务费用 C.管理费用 D.销售费用答案：A解析：本题考查的是土地增值税-扣除项目。房地产开发费用是指与房地产开发项

22、目有关的销售费用、管理费用和财务费用。对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以，估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。（）答案：对解析：考点:市场调节价、政府指导价和政府定价。对于实行政府指导价的房地产，因经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。22年房地产估价师考试真题及答案6章 第6章 某临街深度3048m（即100f1），临街宽度20m的矩形土地，总价为12192万元。按四三二一法则，其相邻临街深度1524m（即50ft），临街宽度25m的矩形土地的总价为（ ）万元。A5334B8534C10668D213

23、36正确答案：C 合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于下列数据表述正确的是( )。A.上述数据的众数为100 B.上述数据的众数为101C.上述数据的算术平均数为101D.上述数据的中位数为101答案：B解析：众数是分布数列中出现频率最大的标志值。 最高最佳使用是指技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。 （ ）正确答案：对于每一种潜在的使用方式，首先检查它是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。A房地产开发公司于2022年6月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事写字楼开发

24、建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万元，合同约定2022年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2022年7月20日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。这宗商业土地使用权出让年限为（）。A、40B、50C、60D、70答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让年限。商业、旅游、娱乐用地使用权出让年限为40年。 甲公司应向土地管理部门缴纳（ ）。A土地补偿费B土地使用权出让金C土地闲置费D房屋拆迁安置费正确答案：B国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国

25、家支付土地使用权出让金的行为。 有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为（ ）元/m2。A950B1000C1200D1250正确答案：A(12505000-10001500)5000=950(元/m2) 下列房地产中，不得设定抵押的有（ ）。A共有房地声B未解决权属争议的房屋C己出租的房屋D被执法机关查封的房屋E经济适用住房正确答案：BD城市房地产抵押管理办法(建设部令第98号)也规定下列房地产不得设定抵押权：(1)权属有争议的房地产；(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；(4)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；(5)依法不得抵押的其他房地产。