22年房地产估价师考试题免费下载9章.docx

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1、22年房地产估价师考试题免费下载9章22年房地产估价师考试题免费下载9章 第1章某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（）万元。A、500B、750C、800D、1000答案：C解析：考点:净收益测算的基本原理。土地年净收益1080000540400864000（元）；土地价值86.4/0.108800（万元）。 我国注册建筑师级别设置分为一级注册建筑师和二级注册建筑师。其中二级注册建筑师注册标准不低于目前发达国家现行注册标准。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案

2、：依据有关规定，可由县级以上人民政府依法批准使用划拨土地的，包括（）等。A.国家机关办公用地 B.高新技术产业用地 C.公共交通设施用地 D.国家重点扶持的水利设施用地 E.体育场馆用地答案：A,C,D,E解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权建设用地包括：（1）国家机关用地；（2）军事用地；（3）城市基础设施用地；（4）公益事业用地；（5）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（6）法律、行政法规规定的其他用地。高新技术产业用地，不是建设用地使用权划拨的范围。2022 年 8 月，某城市作出房屋征收决定，被征收国有土地由甲房地产开发企

3、业（以下简称甲企业）开发经济适用住房，项目总投资预算为 6000 万元。刘某自有的一套住宅被征收，选择房屋产权调换的补偿方式。补偿协议约定，刘某取得该项目的一套经济适用住房和部分货币补偿。关于该项目开发建设的说法，正确的为（）。A.该项目可采用划拨方式供地B.甲企业通过招投标方式成为该项目的建设单位C.该项目的资本金最低为2100 万元D.该项目开发利润应控制在3以内答案：A,B,D解析：2022 年 5 月 25 日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20，其他房地产开发项目的最低资本金比例为 30。则该经济适用住房的开

4、发项目的最低资本金为：600020=1200（万元）。下列影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的是（）。A.消费者的收入水平增加 B.该种房地产的价格水平下降 C.该种房地产的开发成本上升 D.消费者预期该种房地产价格上涨答案：C解析：本题考查的是房地产需求。一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会减少。 由于数据的限制，常被迫采用市、区等行政区域来确定市场区域，这种确定便于利用人口统计及其他各种统计数据。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师考试题免费下载9章 第2章为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因

5、素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的( )。A、 估价细则B、 估价原则C、 估价准则D、 估价程序答案：D解析：为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的估价程序。商品房现房广告不得涉及的内容是（）。A销售价格B装饰装修C小区环境D升值承诺答案：D解析：A 项，房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。B 项，房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。C 项，房地产广告中不得利用其他项目的形象

6、、环境作为本项目的效果，但本项目的环境情况可以涉及。D 项，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。市场研究的关键是占有大量的第一手市场信息资料。答案：对解析：房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。( )答案：错解析：解析 房地产投资的优缺点汇率因素，属于影响房地产价格因素中的（）。A.经济因素 B.金融因素 C.社会因素 D.政治因素答案：A解析：本题考查的是经济因素。汇率属于经济因素，经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。(2022真题) 保险凭证是一种简化的保险单，具有与保险单同等的法律效力。（）答案：对解析：本题考查的是保险合同。保险

7、凭证是保险人签发给投保人的证明保险合同已经订立的书面文件，一般不记载保险条款，实质上是一种简化的保险单，具有与保险单同等的法律效力。22年房地产估价师考试题免费下载9章 第3章 下列说法有误的一项是（ ）。A个体工商户凭营业执照以字号或经营者姓名开立的银行结算账户，纳入单位银行结算账户管理B单位银行结算账户的存款人只能在银行开立一个基本存款账户C临时存款账户与基本存款账户的区别在于临时性，有效期不得超过2年D一般存款账户的现金支取应按照国家现金管理规定进行正确答案：D存款人开立一般存款账户没有数量限制，存款人可根据需要自主选择银行，通过一般存款账户办理转账结算和现金缴存，但不得办理现金支取。

8、对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果只可在处置(转让)物业时实现。 （ ）正确答案：对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果则既可在处置(转让)物业实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现(如申请二次抵押贷款)。某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A、8.1%B、16.0%C、19.1D、23.1%答案：C解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。当考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后现金流

9、量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额，则投资回报率=（2.4+0.22+602）/20=19.1。参见教材P201。对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。（）答案：对解析：本题考查的是房产税。对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。下列总体规划，属于国务院审批范围的包括（）。A.直辖市的城市总体规划 B.省和自治区人民政府所在地的城市 C.国务院确定的城市的

10、总体规划 D.县人民政府所在地城镇总体规划 E.乡镇总体规划答案：A,B,C解析：本题考查的是城市规划体系。县人民政府所在地城镇总体规划报上一级人民政府审批，乡镇总体规划应经镇本级人民代表大会审议，报上一级人民政府审批。一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较低，收益率较高。（）答案：错解析：考点:投资概述。一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较低，但收益率也较低。22年房地产估价师考试题免费下载9章 第4章下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（）。 A、建筑密度大小 B、房型设计 C、临路状况 D、公共配套设施情况答案：B解析：本题考查的是房地产实物

11、状况的描述。选项A属于房地产权益状况的内容；选项CD属于房地产区位状况的内容。参见教材P46。某建筑物经测算其重置价格为100万元，经济寿命为35年，有效经过年数为12年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为25万元，平均寿命为5年，经过年数为3年，空调设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，经过年数为10年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为( )万元。A、 60B、 61.46C、 57D、 63.46答案：B解析：该建筑物的物质折旧计算如下：?该建筑物的物质折旧颗2+15+40+4.4661.46(万元)“未来数据简单算术平均法”是通过调查，预测估价对象未

12、来若干年的净收益，如未来3年或5年的净收益，然后利用报酬资本化法公式演变出的等式来求取A（可视为一种加权算术平均数）。（）答案：错解析：考点:净收益流模式的确定。“未来数据资本化公式法”：是通过调查，预测估价对象未来若干年的净收益，如未来3年或5年的净收益，然后利用报酬资本化法公式演变出的等式来求取A（可视为一种加权算术平均数）。购房者购买的商品房出现质量问题，应由勘察、设计、施工等单位分别对购房者承担责任。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。消费者是从开发商手里购房，就如同在商店购物，出现问题应由商店对消费者承担质量责任一样，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房

13、者承担责任。参见教材P109。下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（）。A土地出让价款B土地购置税费C基础设施建设费D水文地质勘测费E土地开发工程费答案：A,B解析：土地费用是指取得开发项目用地所发生的费用，主要有以下几种：划拨土地的征收补偿费、出让土地的出让价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。C 项属于房屋开发费；DE 两项属于勘察设计和前期工程费。投资决策分析主要包括市场分析、（）和投资决策三部分工作。A、风险控制B、项目调研C、项目财务评价D、资金管理答案：C解析：考点:投资机会选择与决策分析。投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价

14、和投资决策三部分工作。22年房地产估价师考试题免费下载9章 第5章某房地产的建筑面积为2500m2，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/m2，重建后的房地产市场价格为15000元/m2。该房地产的市场价值为（）万元。A.1945B.2000C.2695D.2750答案：C解析：本题考查的是最高最佳利用原则。拆除重建前提下，房地产价值=（150004000）2500/10000100452695万元。2695万元2000万元，应该拆除重建。参见教材P170。 房地产权属档案宜与文书档案、会计档案等其他门类档案

15、相混淆。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：市场法中权益状况调整的内容包括（）。A土地使用期限B容积率C土地开发程度D房屋空间布局E地役权设立答案：A,B,E解析：进行权益状况调整，是将可比实例在自身权益状况下的价格，调整为在估价对象权益状况下的价格。权益状况比较、调整的内容主要有规划条件（如容积率）、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。 下列关于工程量清单的表述中，不正确的是（ ）。A工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单B工程

16、量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则，统一的工程量清单项目编制规则要求，计算的分部分项工程数量的表格C工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分D工程量清单中的工程量应作为结算时的依据正确答案：D2022年，某市新增房地产供应量中，90以下住宅建筑面积是90以上住宅建筑面积的1.5倍。反映这两者关系的统计指标是( )。A.强度相对指标 B.比较相对指标 C.比例相对指标 D.结构相对指标答案：C解析：比例相对指标是指同一现象总体相互联系的各指标之间对比的综合指标。对被执行人所有的禁止流通物，人民法院可以查封、扣押、冻结或公开拍卖。（）

17、答案：错解析：本题考查的是强制拍卖的主体、标的和依据。对被执行人所有的禁止流通物，人民法院可以查封、扣押或冻结，但不得进行公开拍卖，而应交由法律规定的有关单位按照国家规定的价格收购。22年房地产估价师考试题免费下载9章 第6章 细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸收一个或少数几个竞争者。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：（）实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。A、指数平滑法B、加权移动平均法C、回归分析法D、市场因子推演法答案：C解析：考点:市场趋势分析。回归分析法实

18、际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。一般都采用预制好的构件安装成骨架的是（）。A.装配式的工业厂房 B.砖混结构的建筑 C.框架结构 D.板柱结构答案：A解析：本题考查的是柱、梁、板。装配式的工业厂房，一般都采用预制好的构件安装成骨架。 建设用地使用权出让根据省级人民政府下达的控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案，并且有计划、有步骤地进行。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 新设立的物业管理企业不设暂定期。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 根据传统房地产周期理论，房地产市

19、场的发展呈现出一种循环的模式。( )正确答案：答案 根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。22年房地产估价师考试题免费下载9章 第7章构筑物登记也属于房屋登记办法的调整范围。（）答案：对解析：房屋登记办法规定，具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物，可以参照房屋登记的规定和程序，由房屋登记机构依法登记。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以市场调节价、政府指导价和政府定价的价格为基础，参照当地的成交价格进行评估。（）答案：错解析

20、：本题考查的是基准地价、标定地价和房屋重置价格。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。参见教材P103。 下列不属于建筑安装工程费用的是（ ）。A各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用B设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结 构工程的费用C为施工进行的场地平整而发生的费用D土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来

21、企业生产经营有关的其他费用正确答案：D某城市2022年初家庭总数为120万户，平均每户3人，户均年可支配收入为5万元，约有8的家庭打算当年购房，平均住房需求90户，则2022年该市新建商品住房的市场需求量是（）亿元。A、600B、48C、144D、4320答案：B解析： 本题考查的是市场规模的估计。新建住宅市场需求量（元）=家庭数量（户）户均可支配收入（元/户）住房消费倾向（%）=12058%=48（亿元）。参见教材P114。评估某宗房地产2022年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2022年10月1日，成交价格为13500元/m2，另知：该类房地产市场价格2022年6

22、月1日至2022年3月1日，平均每月比上月上涨1.5%，2022年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，则进行市场状况调整后可比实例的比较价格为（）元/平方米。A.16171.27 B.15742.17 C.15776.47 D.16333.38答案：B解析：本题考查的是市场状况调整的方法。2022年10月1日到2022年3月1日，共5个月，月平均上涨率1.5%。2022年3月1日至2022年7月1日（价值时点），共4个月，月平均上涨2%。13500（11.5%）5（12%）415742.17（元/m2）。汇率因素，属于影响房地产价格因素中的（）。A.经济因素 B.金融因素 C.社会因素

23、D.政治因素答案：A解析：本题考查的是经济因素。汇率属于经济因素，经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。22年房地产估价师考试题免费下载9章 第8章 “五通一平”一般是指具备了道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施或条件以及场地平整。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列有关详细可行性研究阶段、项目的评估和决策阶段的叙述，不正确的一项是( )。A详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在2%，所需费用，小型项目约占投资的 2.0%5.0%，大型复杂的工程约占0.4%2.0%B按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估

24、单位就项目可行性研究报告进行评估论证，未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设C项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段D详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤正确答案：A答案 A A项中对应的三个数据分别为10%、1.0%3.0%和0.2%1.0%。 某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该

25、估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：1你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?正确答案：1(1)根据公开、透明的原则，由被拆迁人投票或拆迁当事人(拆迁人或被拆迁人)抽签决定拆迁估价机构。(2)确定拆迁估价机构后，一般由拆迁人委托评估，委托人与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。(3)估价机构获得委托，经实地入户调查、室内作业，才能得出房屋拆迁估价报告。2(1)如该被拆迁人的房屋领有房屋所有权证，应以其记载用途为准，或查阅该房屋权属档案。(2)如当地对

26、被拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。(3)若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。(4)如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认，据此确定该房屋用途。 资本化率是（ ）的倒数。A毛租金乘数B潜在毛租金乘数C有效毛收入乘数D净收益乘数正确答案：D关于国有建设用地使用权挂牌出让的说法，正确的有（）。A、挂牌出让，出价最高者得 B、商业用地，只能采用挂牌出让方式 C、在挂牌期限内，竞买人最多报价三次 D、挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布 E、在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合挂牌条件的

27、，挂牌成交答案：A,D,E解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让，因此选项B错误。挂牌在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的情况在挂牌公告规定的土地交易所挂牌公布，因此选项D正确。竞买人填写报价单报价，挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格，因此选项C错误。挂牌期限届满，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：在挂牌期限内只有一个竞买者报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人。因此选项A、E正确。(2022

28、真题) 若市场利率低于债券利率，则债券溢价发行。（）答案：对解析：本题考查的是债券的概念和特征。若市场利率低于债券利率，则溢价发行；若市场利率等于债券利率，则平价发行；若市场利率高于债券利率，则折价发行。22年房地产估价师考试题免费下载9章 第9章按照房地产开发企业资质管理规定规定，二级及二级以下资质的审批办法，由（）制定。A.市人民政府 B.县住房城乡建设行政主管部门 C.省人民政府住房城乡建设行政主管部门 D.国务院住房城乡建设行政主管部门答案：C解析：本题考查的是房地产开发企业资质管理。二级及二级以下资质的审批办法，由省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设行政主管部门制定。国家可以依法收

29、回建设用地使用权的情形有( )。A.地震导致房屋灭失B.建设用地使用权期间届满C.司法机关决定收回建设用地使用权D.土地使用者未如期支付地价款E.土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地答案：B,C,D,E解析：因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权。土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权有两种情况：一是土地使用者未如期支付地价款。土地使用者在签约时应缴地价款的一定比例作为定金，60 日内应支付全部地价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权。二是土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地，由县以上人民政府土地管理部门予以纠正

30、，并根据情节可以给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权。司法机关决定收回土地使用权。因土地使用者触犯国家法律，不能继续履行合同或司法机关决定没收其全部财产，收回土地使用权。有下列（）情形的合同无效。A.一方以欺诈.胁迫的手段订立合同，损害对方利益 B.恶意串通，损害国家.集体或者第三人利益 C.以合法形式掩盖非法目的 D.损害社会公共利益 E.违反法律.行政法规的强制性规定答案：B,C,D,E解析：本题考查的是合同的效力。选项A错误，应为一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的合同无效。某公司于5年前在公开市场上以2 000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000万元建成办公用房一幢

31、。目前，该办公用房的市场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。请问上述观点是否正确？为什么？答案：解析：1.错误。2.原因：（1)房地产价值不是土地价值和建房投入简单的相加。(2)应考虑房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、通货膨胀及房地产自然增值因素。(3)虽然造价稳定，但管理费用、财务费用、税费水平可能有变化。 房地产具有供给有限特性，本质上于（ ）。A土地总量有限B规划限制C房地产不可移动D价值量大正确答案：C 人们在房地产上享有的权利不是绝对的、无条件的，但一般是排他的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：