22年房地产估价师考试真题及详解8卷.docx

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1、22年房地产估价师考试真题及详解8卷22年房地产估价师考试真题及详解8卷 第1卷 经济适用房的土地采用（ ）方式取得。A行政划拨B转让C出让D低价出让正确答案：A1998年7月3日以国发199823号文件发布的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知明确规定：经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。故选A 假如某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：注册房地产估价师张某

2、采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为 10000 元m2，收益价格为 12000 元m2，两个测算结果存在一定差异。如果两个测算结果均无误，在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下，将上述比准价格和收益价格进行加权平均时，合理的权重取值方式是（）。A.对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重B.对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重C.对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重D.对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重答案：B解析：对房屋征收评估，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉

3、情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，因此比准价格权重应小于收益价格权重。对房地产抵押估价，房地产抵押价值是抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，因此比准价格权重应大于收益价格权重。 税率是据以计算应纳税额的比率，即对课税对象的征收比例，体现征税的深度。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：（）是一个综合概念，是工程建设中各类定额的总称。A、工程建设定额B、预算定额C、概算定额D、概算指标答案：A解析： 本题考查的是工程建设定额计价法。工程建设定额是一

4、个综合概念，是工程建设中各类定额的总称。22年房地产估价师考试真题及详解8卷 第2卷甲房地产开发公司（以下称甲公司）为境内上市企业，注册资本为3亿元。2022年甲公司在F市开工建设了一个用地面积为60万平方米的住宅区，其中规划的绿地面积为18万平方米，道路用地面积为10万平方米，住宅基底总面积为24万平方米，住宅平均层数为5层，每层面积相等。当年末，该住宅区一期项目达到预售条件，甲公司向当地主管部门申请预售许可，获得批准后开始对外预售。此外，2022年甲公司的开发量比上年增长了10%，但开发费用仅增长8%；2022年末甲公司的财务报表显示，其所有者权益为80649万元，其中法定公积金16000

5、万元；负债为75412万元，其中借款45000万元；税前利润3800万元，企业所得税率25%。甲公司开发住宅区的住宅建筑容积率为（）。A、0.40 B、0.57 C、2.00 D、2.17答案：C解析：本题考查的是控制性详细规划。住宅总建筑面积=住宅平均层数住宅基底总面积=524=120万平方米，容积率=总建筑面积/土地面积=120/60=2。参见教材P34。反映和描述房地产市场状况的指标包括( )指标。A、 供给B、 需求C、 空置量D、 市场交易E 存量答案：A,B,D解析：此题属于熟悉范畴。因为供给指标包括空置量、存量。关于写字楼基础租金的说法，正确的有（ ）。A.基础租金必须能够抵偿贷

6、款还本付息、经营费用和空置损失B.基础租金一般高于市场租金C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E.基础租金一般低于写字楼的市场租金答案：A,C解析：本题考查的是写字楼租金的确定。选项B两者之间可能大于也可能小于，在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金；选项D无特定关系；选项E在写字楼市场比较理想的情况下，基础租金一般低于市场租金。P351。某房地产开发投资项目资本金为2000万元，则开发企业以工业产权作价出资的最高额是（）万元。A.400B.600C.700D.1000答案：A解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。以工

7、业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%,国家对采用高新技术成果有特别规走的除外。参见教材P92。 会计核算的可比性原则是指企业之问的会计信息口径一致，相互可比。（ ）正确答案：可比性原则是指企业之间的会计信息口径一致，相互可比。22年房地产估价师考试真题及详解8卷 第3卷下列征收集体土地中，属于应由省级人民政府批准征收的有( )。A.基本农田10h B.基本农田20h C.其他土地60h D.基本农田以外的耕地20h E.基本农田以外的耕地40h 答案：C,D解析：征收土地批准权限的规定：征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；建设占用土地，涉及农用

8、地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35 公顷的，其他土地超过70 公顷的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。某宗土地总面积为1000m2，容积率为2.8，土地单价为3500元/m2，若将容积率提高到4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为（）万元。A.105B.150C.420D.500答案：B解析：本题考查的是价差法。补地价新规划条件下地价旧规划条件下地价3500/2.8（42.8）1000150（万元）。参见教材P382。关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。A.估价依据应根据估

9、价对象和估价结果来选取B.房地产估价规范应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据答案：B解析：本题考查的是估价依据。选项B正确，国家标准房地产估价规范是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。选项A错误，在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；选项C错误，对估价委托人提供的作为估价依据的资料都应该严格认真审核；选项D错误，估价师声明、估价假设是和估价依据平行的概念。参见教材P34。下列关于征收与征用异同的表述中，错误的是（）。A.补

10、偿内容相同 B.前提条件不同 C.所有权转移不同 D.适用对象不同答案：A解析：本题考查的是征收与征用的异同。征收与征用在适用对象、前提条件、所有权转移、补偿内容等方面都不同。 根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是（ ）。A物权B知识产权C人身权D撤消权正确答案：D形成权是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利，如撤销权、解除权、追认权、选择权等。22年房地产估价师考试真题及详解8卷 第4卷 目前我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。（）

11、答案：对解析：本题考查的是房地产的特性。所谓独立使用性，是指能否单独地使用而不受限制。例如，某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的独立使用性就不好，如果大门关闭，便难以出入。通常情况下，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力会越弱。估价委托合同的内容一般包括（）。A、委托人的名称或者姓名和资产状况B、估价服务费及其支付方式C、解决争议的方法D、估价机构的名称和住所E、委托人的协助义务答案：B,C,D,E解析： 本题考查的是估价业务接洽与承接。委托人的资产状况不需要在委托合同中约定。同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，只能由一家房地产估价机构承担。（）答案：错解析： 本题考查的是房

12、屋征收评估原则和要求。同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。 房地产估价师原注册时所在单位与变更后的所在单位不在同一省、自治区、直辖市的，应先申请办理撤销注册手续，撤销注册申请被批准后，才可办理注册变更手续。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师考试真题及详解8卷 第5卷 业主委员会是业主大会的执行机构，应履行的职责是（ ）。A召开业主大会会议，报告物业管理的实施情况B代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同C及时了解业主、物业使用人的意见和建议D监督和协助物业管理企业履

13、行物业服务合同E制定、修改物业管理区域物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度正确答案：ABCD 建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为1。( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 最低收入家庭住房保障可通过（ ）方式实现。A实物配租B税收优惠C发放租赁补贴D租金核减E购买经济适用住房正确答案：ACD选取可比实例时，应符合的要求包括（）。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常

14、价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同答案：B,C,D,E解析：本题考查的是选取可比实例的要求。选项A可比实例只要与估价对象在同一地区或同一供求范围内的相似地区即可。22年房地产估价师考试真题及详解8卷 第6卷对非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定的而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过（）5%的佣金。A.成交价 B.保留价+税金 C.成交价+保险费 D.成交价+税金+保险费答案：A解析：本题考查的是拍卖委托。对非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定的而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过拍卖成交价5%的佣金。 均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均

15、衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 关于建筑面积计算应计算全面积的范围的说法不正确的是（ ）。A室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积B设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积C坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过22m及以上的部位，按水平面积计算建筑面积D建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积正确答案：A室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动

16、扶梯、滚梯按自然层计算建筑面积；室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等应按首层面积计算建筑面积。下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。A房地产抵押估价B房屋征收评估C房地产司法拍卖估价D房地产转让估价E房地产投资信托基金估价答案：B,C解析：法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。在房屋征收评估中，估价对象实际状况为已出租或抵押、查封的房地产，但估价中假定估价对象未出租或抵押、查封；在房地产司法拍卖估价中，估价对象实际状况为被查封的房地产

17、，但估价中假定估价对象未被查封。 土地储备的运作程序有四个步骤，包括收购、开发整理、储备和供给。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师考试真题及详解8卷 第7卷某不定值保险，合同双方约定的保险金额限额为500万元，投保时，保险标的的保险价值为400万元，出险时，该保险标的的市场价值为600万元。由于承保事件造成保险标的实际损失为450万元，则保险人应予赔偿的保险金额为（）万元。A.400B.450C.500D.600答案：B解析：本题考查的是保险的种类。对于不定值保险，保险当事人双方约定了最高赔偿限额的保险金额，而实际损失低于保险金额，保险人有权根据实际损失支付保险金额。参

18、见教材P320。 国家制定房地产价格评估、房地产经纪收费的最高标准。 但是各地可以根据实际情况进行调整，制定相应的收费标准。但对经济特区的收费标准最高不得超过国家限定标准的40%。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：材料的密度是指材料单位体积的质量。答案：错解析：材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比。材料在绝对密实状态下的体积是指不包括材料内部孔隙的体积，即材料在自然状态下的体积减去材料内部孔隙的体积。 以预售商品房抵押的该开发项目必须取得商品房预售许可证。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产赠与属于双务行为，受让人必

19、须承担一定义务。( )答案：错解析：知识点 房地产转让管理的有关内容22年房地产估价师考试真题及详解8卷 第8卷 以下权利中属于有益物权的是（ ）。A抵押权B典权C建筑物区分所有权D质权正确答案：B 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。因此，只要有足够多的类似房地产的交易实例，对其成交价格进行适当处理后得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳参照值。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积答案：错解析：建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用

20、房均作为不应分摊的共有建筑面积。 保险的基本原则有（ ）。A最大利益原则B权责一致原则C保险利益原则D近因原则E损失补偿原则正确答案：CDE答案：CDE保险的基本原则是指在保险形成过程中逐渐形成的公认准则，包括最大诚信原则、保险利益原则、近因原则和损失补偿原则。房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）。A.房屋征收决定公告之日B.原征收补偿协议达成之日C.用于产权调换房屋支付之日D.委托估价之日答案：A解析：本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，评估用于产权调换房屋的价值时，价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致，房屋征收估价的价值时点为房屋征收决定公告之日。