22年房地产估价师考试试题及答案7节.docx

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1、22年房地产估价师考试试题及答案7节22年房地产估价师考试试题及答案7节 第1节各级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上做的综合部署和统筹安排为（）。A.国民经济和社会发展规划 B.土地利用总体规划 C.国土规划 D.城乡规划答案：B解析：本题考查的是规划简介。土地利用总体规划是各级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上做的综合部署和统筹安排。 租赁合同到期，承租人需要继续租用的，应在租赁期限届满前（ ）个

2、月提出。A1B2C3D4正确答案：B在经济分析中，经济成本等于显成本与隐成本之和，也等于会计成本与正常利润之和。（）答案：对解析：在经济分析中，正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐成本”。与此相应，会计成本也被称作“显成本”。经济成本等于显成本与隐成本之和，因此经济成本也等于会计成本与正常利润之和。城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（）等。A建筑高度B建筑结构C容积率D土地使用权来源E土地用途答案：A,C,E解析：土地使用管制情况，说明是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地，还要说明规划条件，包括：土地用途；容积率或建筑控制规模；建筑高度；建筑密度；绿地率

3、；其他要求，如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。非银行金融机构与商业银行的区别不包括（）。A.资金来源不同 B.资金运用不同 C.资金核算方法不同 D.资金发放方式不同 E.不具有信用创造功能答案：C,D解析： 本题考查的是非银行金融机构。非银行金融机构与商业银行的区别：（1）资金来源不同；（2）资金运用不同；（3）不具有信用创造功能。某开发商于2022年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2022年4月1日完成规划设计，2022年8月1日取得开工许可证，2022年2月1日项目建成并获发竣工证书，2022年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。A.2022年

4、6月1日至2022年2月1日 B.2022年6月1日至2022年8月1日 C.2022年8月1日至2022年2月1日 D.2022年8月1日至2022年8月1日答案：B解析：本题考查的是财务净现值。房地产投资项目选取计算期时，出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括准备期和建造期；销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期。某房地产在2022年3月的价格为8000元/m2，已知类似房地产在2022年3月至9月的价格指数（均以上个月为基数）分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，11

5、8.30。该房地产2022年9月的价格为（ ）元/m2。A.8485B.8536C.10038D.11220答案：D解析：本题考查的是环比价格指数。9月价格8000（94.80/100）（96.60/100）（105.10/100）（109.30/100）（112.7/100）（118.3/100）11220（元/m2）。连乘，从4月的环比价格指数开始乘起。P197。22年房地产估价师考试试题及答案7节 第2节 按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为施工定额、预算定额、概算定额、概算指标和投资估算指标五种。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 金融活动中必然存在借贷双方：一

6、方是贷出资金方，即资金供给者；另一方为借入资金方，即资金需求者。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产投资之所有具有期权性质，是因为房地产投资具有可逆性和可延期性。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资决策的期权性质。具有不可逆性和可延期性。参见教材P243。 城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，（ ）。A估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一致B期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值C期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值D期房的区位、用途、面积、建筑结构等，应以拆迁

7、人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中约定的为准E在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20%正确答案：AD 下列（ ）是拆迁的协管部门。(各选项所述均为县级以上级别)A工商行政主管部门B民事主管部门C民政主管部门D司法行政主管部门E文化行政主管部门正确答案：ADE除选项外，拆迁部门还包括县级以上公安行政主管部门、规划行政主管部门、环境行政主管部门。市场法估价中需要建立价格可比基础，主要包括( )等。A、 统一采用总价B、 统一面积单位和内涵C、 统一付款方式D、 统一币种和货币单位E 统一采用单价答案：B,C,D,E解析： 某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均

8、由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于（ ）。A2427元/m2B2500元/m2C2575元/m2D2632元/m2正确答案：D22年房地产估价师考试试题及答案7节 第3节资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。（）答案：对解析：本题考查的是资金等效值的概念。资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。王某欲购买一处位于城市郊区的写字楼，该写字楼的建筑面积为5万m2，有完善的物业管理服务，包括24小时的

9、维护及保安服务，周围交通便利，环境良好，在判断此处写字楼是属于甲级写字楼还是5A写字楼时,应考虑的因素都包括哪些？答案：解析：判断写字楼的档次应考虑的因素有:写字楼所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼内空间布置、为承租人提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平、承租人类型。 “时间就是金钱”，可行性研究一定要速度快。 （ ）正确答案：可行性研究关键是质量，不能只追求速度而不注重质量。股本结构反映项目债权各方为项目提供的债务资金的比例。（）答案：错解析：考点:房地产项目融资方案。股本结构反映项目股东各方出资额和相应的权益，债务结构反映项目债权各方为项目提供的债务资

10、金的比例。经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度 ( )答案：对解析：工程索赔的主要原因有（）。A、当事人违约 B、不可抗力 C、合同缺陷 D、市场波动 E、监理人指令答案：A,B,C,E解析：本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。工程索赔的主要原因包括：当事人违约、不可抗力或不利的物质条件、合同缺陷、合同变更、监理人指令、其他第三方原因。选项D，是正常行为，不成为索赔的依据。 关于房地产开发项目的可行性研究的依据，下列叙述不正确的是（ ）。A国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划B建筑师、工程师或估价师及造价工程师等建筑权威人物的经验和研究C国家批准的城市总体规划、详细规划、

11、交通等市政基础设施等D开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件及备选规划设计方案等正确答案：BB房地产开发项目可行性研究的依据除A、C、D项外还有批准的项目建议书和同等效力的文件；自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；国家所规定的经济参数和指标。22年房地产估价师考试试题及答案7节 第4节成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括（）。A土地补偿费和安置补助费B地上附着物和青苗的补偿费C征地管理费D安排被征地农民的社会保障费E场地平整费答案：A,B,D解析：征收集体土地的土地取得成本一般包括土地征收补偿费用、相关税费、

12、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等。土地征收补偿费用一般由下列四项费用组成：土地补偿费；安置补助费；地上附着物和青苗的补偿费；安排被征地农民的社会保障费用。当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低（）。 A、目标收益 B、贷款利息 C、运营费用 D、出租面积答案：C解析：本题考查的是写字楼租金的确定。当算出的基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低运营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。参见教材P351。 房地产市场的发展离不开权属登记管理工作。权属登记管理贯穿房地

13、产开发、建设、使用的全过程。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 从房地产开发的角度来看，市场分析最终要落实到房地产开发物业的经营环境。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：我国推进（）并轨运行，积极改善其他住房困难群体的居住条件。A.廉租住房和经济适用住房 B.经济适用住房和公共租赁住房 C.共有产权住房和廉租住房 D.公共租赁住房和廉租住房答案：D解析： 本题考查的是保障性住房。我国在以廉租住房制度、经济适用住房制度和公共租赁住房为主要内容的基本住房保障制度框架基础上，推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行，探索发展共有产权住房，并通过棚户区改造等方式，积极改善其他住房困难群体的居住条件

14、。 若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?(说明：回答若超过5个，只按前5个评分。)正确答案： 房地产企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师考试试题及答案7节 第5节房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000 万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过（）万元。A3.00B3.80C4.00D6.00答案：B解析：房地产估价采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分档计算各档次的收费，各个档次的收费额累

15、计之和为收费总额。一般宗地的评估收费标准如表 2 所示。该宗土地按国家规定收取的评估费最高不超过：10041003800210001.5=3.8（万元）。表 2宗地地价评估收费标准下列关于房地产测绘工作程序的说法中，错误的是（）。A.房地产测绘由房地产权利申请人或利害关系人申请 B.房地产测绘需进行平面控制测量 C.一级检查是由施测单位的检查机构进行检查 D.房地产测绘实行二级检查一级验收制答案：C解析：本题考查的是房地产测绘的工作程序。选项C错误，一级检查是在全面自查、互检的基础上，由测绘作业组的专职或兼职检查人员对产品质量实行过程检查。根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区

16、分，求取建筑物重新购建成本的方法有（）。A.单位比较法B.市场提取法C.分解法D.工料测量法E.指数调整法答案：A,D,E解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。市场提取法，是收益法中求取报酬率的方法。分解法，是折旧计算的方法。 办理托收承付结算的款项，只能是商品交易的款项。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于专项性质，为所缴纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：张某继承商铺一间，商铺土地使

17、用权以划拨方式取得。经批准，张某将商铺转让给王某，土地使用权出让金应由( ) 缴纳。A.张某B.王某C.张某与王某共同D.张某与王某协商答案：B解析：划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。普通股股东享有的权利有( )。A.股票转让权B.要求赎回权C.参加表决权D.公司剩余财产的分配权E.股息红利分配要求权答案：A,C,D,E解析：从具体内容看，普通股股东享有的权利如下：(1)参加股东大会的权利。(2)参加表决的权利。根据平等

18、原则，一般情况下的表决权为一股一票制。(3)股票转让权。(4)股息红利分配的要求权。我国公司法规定，公司分配当年税后利润时，应当提取利润的10列入公司法定公积金(公司法定公积金累计额为公司注册资本的50以上的，可以不再提取)；公司的法定公积金不足以弥补以前年度亏损的，在依照前款规定提取法定公积金之前，应当先用当年利润弥补亏损；公司从税后利润中提取法定公积金后，经股东会或者股东大会决议，还可以从税后利润中提取任意公积金。公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润，可按股东持股比例进行分配。(5)公司剩余财产的分配权。(6)对公司事务的质询权。22年房地产估价师考试试题及答案7节 第6节甲、乙两家相邻

19、土地，市场价格分别为50万元和70万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为150万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（）万元。A.0-50B.50-65C.50-80D.62.5-150答案：C解析：本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。甲宗地单独的价格为50万，合并后增 值=150-（50+ 70） =30（万元）。那么土地乙的拥有着可要价50万元至80万元（50+30= 80）。参见教材P190。房屋租赁代理收费，以半个月至一个月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。（）答案：对解析：本题考查的是房地产中介服务收费。房屋租赁代理收费

20、，无论成交的租赁期限长短，一般均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。2022年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2022年9月将该套住宅转让给他

21、人，售房收入44万元。甲公司实施该项目的项目资本金不得少于（）万元。A、1200 B、1800 C、2100 D、3000答案：A解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2022年，城市房地产开发经营管理条例规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20”。6000万元20=1200万元。 （三）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）以2500万元依法取得了1h综合用地的土地使用权。该地块地上容积率为6，建筑密度为50%，可建一幢16层的商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼1-4层为建筑面积相同的商业用房，516层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积50

22、00，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000 元/，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%。乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同，购买办公用地使用权进行自建，成交价格为500万元。在建办公楼时，乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款400万元，另从私人手中借得部分资金，乙公司应要求对所抵押的在建工程办理保险，并与丁财产保险公司签订了保险合同。第 105 题 该地块为满足商住综合楼和办公楼建筑要求，在基础工程施工中应（

23、 ）。A采取人工加固措施B降低地下水位C用大型土石方修筑地基D按条形基础砌筑正确答案：AB 房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有（ ）A 社会养老保险B 健康保险C 劳动工伤保险D 意外伤害保险E 失业保险正确答案：ACE 房地产投资也有缺点，这些缺点表现在（ ）。A变现性差B投资额巨大C投资回收周期长D需要专门的知识和经验E具有过人的胆量和风险承担精神正确答案：ABCD收益法中确定报酬率的基本方法不包括（）。A、累加法B、市场提取法C、指数调整法D、收益乘数法E、投资报酬率排序插入法答案：C,D解析：考点:市场提取法。收益法中确定报酬率的基本方法有：市场提取法、累加法、投资报酬

24、率排序插入法。22年房地产估价师考试试题及答案7节 第7节 土地面积量算在( )的基础上进行。A、室内测量B、产权调查C、行政调查D、野外测量E、权属调查正确答案：DE房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。房地产估价报告有其特定的语言文字要求，下列不符合房地产估价报告对文字要求的是（）A、句子应简洁 B、句子搭配要得当 C、句子逻辑性严密 D、可运用非标准词汇答案：D解析：本题考查的是房地产估价文书概述。选项D错误，房地产估价报告写作时，用词应简练、标准

25、，不堆砌、不生造，不能使用非标准词汇。对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋拆迁补偿目的而进行估价，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房地产进行估价。（）答案：对解析：无租约限制价值是指全部可出租部分均按照市场租金水平确定租赁收入所求取的价值。它有时又称为完全产权价值。在某些情况下，根据估价目的的要求，应以设定的估价对象的权益状况来估价。例如房屋征收估价，是评估被征收房屋在完全产权下的价值，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。其中，不考虑租赁因素的影响，是评估无租约限制价值而不是评估出租人权益价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额

26、、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润，以及其他业务利润、投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。（）答案：对解析：损益表是总括反映企业在某一会计期间的经营成果，提供该期间的收入、费用、成本、利润或亏损等信息的会计报表。损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润及其他业务利润，以及投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。 以下交易属于正常交易的情况有( )。A土地使用权出让拍卖B相邻房地产的合并C房地产涉案拍卖D卖方负责补交土地使用权出让金E买方不负责缴纳契税正确答案：BCDE答案 BCDE拍卖、招标方式容易受现场气氛、情绪等的影响而使成交价格失常。但我国目前土地使用权出让是例外，拍卖、招标方式形成的价格较能反映市场行情。 市场因子即指能够明显引起某种产品市场需求变化的实际凶素。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：置业投资采用出租经营时，成本包括开发产品成本、营业成本、运营费用等。（）答案：错解析：考点:投资与成本。置业投资采用出租经营时，成本不包括开发产品成本。