22年房地产估价师考试真题及详解8篇.docx

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1、22年房地产估价师考试真题及详解8篇22年房地产估价师考试真题及详解8篇 第1篇某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（）。A、市场价值B、投资价值C、谨慎价值D、现状价值答案：B解析： 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值是对某个特定的投资者而言的。投资价值是指估价对象对某个特定单位或个人的价值。 在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的（ ）。A第一阶段B第二阶段C第三阶段D第四阶段正确答案：B市场法中权益状况

2、调整的内容包括（）。A土地使用期限B容积率C土地开发程度D房屋空间布局E地役权设立答案：A,B,E解析：进行权益状况调整，是将可比实例在自身权益状况下的价格，调整为在估价对象权益状况下的价格。权益状况比较、调整的内容主要有规划条件（如容积率）、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。2022年12月1日实施的资产评估法重点规范包括（）在内的各类评估专业人员和评估机构从业行为、评估行业组织自律行为和政府监督管理行为。A.房地产交易 B.房地产开发 C.房地产估价 D.房地产交易答案：C解

3、析：本题考查的是房地产法律体系。2022年12月1日实施的资产评估法重点规范包括房地产估价在内的各类评估专业人员和评估机构从业行为、评估行业组织自律行为和政府监督管理行为。国有土地范围内成套住房，可按幢、层、套、间等为基本单元进行登记。（）答案：错解析：房屋登记办法规定：国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有( )。A、 按存量增量细分B、 按交易形式细分C、

4、 按目标市场细分D、 按房地产用途细分E 按地域细分答案：B,C,D解析：解析 房地产市场细分 银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是( )元。A1843.86B1847.55C2279.87D2291.27正确答案：A答案 A 依题意，第6年最后一个月即计息期为第72期时，则第6年最后一个月还款额为 1600(1+0.2%)72-11843.86(元) 如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（ ）。A减少B增加C不变D同步递减

5、正确答案：B22年房地产估价师考试真题及详解8篇 第2篇商品房现售，必须符合的条件不包括（）。A、供水、供电已确定施工进度和交付日期 B、持有建设工程规划许可证和施工许可证 C、已通过竣工验收 D、拆迁安置已经落实答案：A解析：本题考查的是商品房现售。商品房现售，必须符合以下条件：出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置巳经落实；供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；物业管

6、理方案已经落实。中央银行规定提高住房贷款的首期付款比例，属于( )。A.贷款额度控制 B.消费信用控制 C.间接信用指导 D.证券市场信用控制答案：B解析：指中央银行对消费信用提供的信贷规模进行控制的手段。在需求过度及通货膨胀时期，中央银行可通过提高首期付款比例、缩短分期付款期限等措施，紧缩对消费信用提供的信贷规模；反之，在需求不足及经济衰退时期，则放宽对消费信用的控制，刺激消费量增加，带动需求上升，从而达到经济增长的目的。注册房地产估价师管理办法规定，注册房地产估价师应当履行（）义务。A.在规定范围内执行房地产估价及相关业务 B.签署房地产估价报告 C.接受继续教育，努力提高执业水准 D.与

7、当事人有利害关系的应当主动回避 E.遵守法律.法规.行业管理规定和职业道德规范答案：C,D,E解析：本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师应当履行的义务：遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范；执行房地产估价技术规范和标准；保证估价结果的客观公正，并承担相应责任；保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密；与当事人有利害关系的，应当主动回避；接受继续教育，努力提高执业水准；协助注册管理机构完成相关工作。确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（ ）方面A对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。B控制混凝土质量C对对工程中

8、的配套设备进行检验。D对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法正确答案：ABD投资组合理论告诉我们，把适当的投资项目组合起来，可以获得高额的投资收益。（）答案：错解析：考点:投资组合理论。通过投资组合可以使一个投资项目在一个固定的预期收益率下使风险最低，或是在一个预设可接受的风险水平下收益最大，而不仅仅是获得高额的投资收益。 住房公积金的增值收益除了提取贷款风险准备金和中心的管理费用之外，作为城市廉租住房建设的补充资金，保障低收入人群的基本住房需求。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。（）答案：对解析：考点:选取

9、可比实例的要求。可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。楼面地价=土地单价容积率。（）答案：错解析：考点:总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价=土地单价/容积率。22年房地产估价师考试真题及详解8篇 第3篇关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（ ）。A、利率是由储蓄和投资决定的B、利率是由货币的供求决定的C、利率是由可贷资金的供求决定D、利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E、货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性答案：B,E解析：考点:利息与利率。流动性偏好利率理论认为：利率是由货币的供给与需求决定的、货币供给是央行决定，是外生变量，无利率弹性、货币需求取决于人们的

10、流动性偏好，是内生变量、利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平。在经济分析中，经济成本等于显成本与隐成本之和，也等于会计成本与正常利润之和。（）答案：对解析：本题考查的是成本理论。在经济分析中，正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为隐成本，经济成本=会计成本（显成本）+隐成本。被征收房屋价值的补偿应包括属于被征收人的、被征收人搬不走的不动产价值的补偿，因此其估价对象的财产范围应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产，其中的被征收房屋理应包含室内装饰装修，因此实践中通常将室内装饰装修与房屋一并评估。（）答案：错解析： 本题考查的是估价对象的确定。被

11、征收房屋价值的补偿应包括属于被征收人的、被征收人搬不走的不动产价值的补偿，因此其估价对象的财产范围应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产，其中的被征收房屋理应包含室内装饰装修，但实践中通常将室内装饰装修与房屋主体分开，室内装饰装修价值先由征收当事人协商确定； 协商不成的，再委托估价机构评估确定。甲公司为乙工程投保了建筑工程一切险，由于设计错误导致了建筑物塌陷，保险公司可拒绝理赔。答案：对解析：建筑工程一切险是保险公司专门针对各种土木工程及建筑机械设备、材料的意外毁损或灭失，以及对第三者伤害、死亡或财物损害所致法定赔偿责任而设置的综合性保险。(3)保险责任。除地震、

12、海啸、雷电、飓风、台风、龙卷风、风暴、暴雨、洪水、水灾、冻灾、冰雹、地崩、山崩、雪崩、火山爆发、地面下陷下沉及其他人力不可抗拒的破坏力强大的自然灾害导致的损失外，还包括不可预料的、被保险人无法控制并造成物质损失或人身伤亡的突发性事件，如火灾和爆炸。在电气设备运行中，应采取保护措施，对变压器中性点直接接地的运行方式，将设备的金属外壳与中性点引来的零线相连接，称为接零保护。（）答案：对解析：本题考查的是建筑电气设备。在电气设备运行中，应采取保护措施，对变压器中性点直接接地的运行方式，将设备的金属外壳与中性点引来的零线相连接，称为接零保护。甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙

13、公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放人河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500万元作为赔偿。后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造 高层住宅楼。若甲公司要求丙公司停止其开发方案，根据相关法律规定，丙公司（ ）。A.必须立即停止开发B.应当修改原开发方案C.可以继续实施原开发方案D.应当待甲乙两公司协商一致后开发

14、答案：C解析： 2022年3月，市民佟某租赁市民钟某的房屋用于居住。双方签订了租赁合同，依照国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策约定了租金标准，租赁期为一年。到2022年7月，佟某在所租房屋内进行文化交流中介代理的经营活动。钟某得知后，主张重新订立租赁合同，原租赁合同无效，租金与其他租赁条款项目由双方协商确定。请问：1什么是租赁合同?2根据法律规定，不同用途房屋租赁价格的管理规定有哪些?正确答案：1租赁合同是出租人与承租人签订的用于规范租赁行为的协议。在租赁合同中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。租赁价格，即租金标准的确定是租赁合同的核心。租赁合同应当明确规定租

15、金标准及支付方式。同时租金标准必须符合有关法律、法规的规定。出租人除收取租金外，不得收取其他费用。2不同用途房屋租赁价格管理规定：城市房地产管理法第五十四条：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策，租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”本条规定了住宅用房和生产经营性用房的不同的租赁价格政策。对于租用房屋从事生产、经营活动的，由于其用途与住宅用房不同，因此，可以由租赁双方协商议定租金标准和其他租赁条款。随着社会主义市场经济的建立，第二产业用房和第三产业用房日益增多，此类非住宅用房用途、结构、装修标准等与住宅用房有明显区别和差异，其租金

16、标准应依靠市场调节，由租赁双方协商议定。非住宅租赁价格评估时应以市场租金、协议租金确定。以划拨方式取得国有建设用地使用权的私有住宅转让后仍用于居住的，必须办理出让手续。（）答案：错解析：本题考查的是房地产幵发项目转让。私有住宅转让后仍用于居住 的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。参见教材P96。22年房地产估价师考试真题及详解8篇 第4篇根据城市规模划分新标准，以城区常住人口为统计口径，以下说法正确的是( )。A.城区常住人口50万以下的城市为小城市B.城区常住人口20万以下的城市为型小城市C.城区常住人口50万以上100万以下的城市为中等城市D.城区常住人口100万以

17、上500万以下的城市为大城市E.城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市答案：A,C,D,E解析：城区常住人口50万以上100万以下的城市为中等城市；城区常住人口100万以上500万以下的城市为大城市，其中300万以上500万以下的城市为I型大城市，100万以上300万以下的城市为型大城市；城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市；城区常住人口1000万以上的城市为超大城市(以上包括本数，以下不包括本数)。 评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（ ）业务。A传统价值评估B价值分配C相关经济损失评估D价值减损评估正确答案：C某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛

18、收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（）万元。A、5061.44B、5546.94C、5562.96D、6772.85答案：A解析：本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。折现率6%6%25%7.5%，6000（16%）/1.07554000.7/0.075（11.0755）5061.44。参见教材P234。出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，阳台、地下储藏室、厨房和卫生间不得出租供人员居住。（）答案：对解析：公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋

19、和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。房屋征收补偿估价报告的档案保存期限依法不得少于（）年。A、10 B、15 C、20 D、30答案：B解析：本题考查的是房地产估价机构监管。根据资产评估法，估价档案的保存期限不得少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于三十年。参见教材P186。下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。A、国内生产总值 B、居民消费价格指数 C、汇率波动 D、税收减免答案：D解析：本题考查的是经济因素。影响

20、房地产价格的经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。选项D属于影响房地产价格的制度政策因素中的税收制度政策。参见教材P142146。为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为( )。A、 公开市场价值B、 谨慎价值C、 快速变现值D、 投资价值答案：B解析：知识点 市场价值、快速变现价值、投资价值差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案。（）答案：对解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案。22年房地产估价师考试真题及详解8篇 第5篇甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型综合楼，有

21、商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于2022年7月底竣工后对外出租。2022年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2022年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。请问：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？答案：解析：1.估价基本事项是指估价目的、价值时点、估价对象和价值类型。（1）估价目的：第一次估价的估价目的是抵押贷款评估，第二次估价的估价目的是转让估价；（2）价值时点：第一次估价的价值时点是2022年9月，第二次估价的价值时点是2022年7月；（3）估价对象

22、：第一次估价的估价对象是该综合楼整体，第二次估价的估价对象是该综合楼六层的部分办公用房；（4）价值类型：第一次估价的价值类型是抵押价值，属于非市场价值中的谨慎价值，第二次估价的价值类型是市场价值。2.第一次估价的估价原则中有谨慎原则，第二次估价评估的是市场价值，则其估价原则除了没有谨慎原则外，其他应遵循的原则与第一次估价相同。 间接融资的优点在于（ ）。A筹资上可以积少成多B安全性比直接融资高C有利于筹集长期投资资金D由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平E减少了对筹资者使用资金的压力和约束。正确答案：ABD营业税改征增值税后，一般情况下，年销售额超过规定标准（）万

23、元的为一般纳税人。A、300 B、500 C、700 D、900答案：B解析：本题考查的是营业税改征增值税。一般情况下，年销售额超过规定标准500万元的为一般纳税人。参见教材P248。特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资概述。特殊物业不是指设计或功能特殊，而是其里面的经营活动的性质特殊，必须得到政府的许可。人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是( )。A、 空间直线距离B、 交通路线距离C、 交通时间距离D、 至市中心距离答案：C解析：由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交

24、通时间距离。下列关于房产税税率的表述中，正确的有( )。A.按房产余值计证的为1.2%B.按房产余值计征的为2.4%C.按房屋租金计征的3%D.2022 年3 月1 日起，个人出租房屋按4%的税率征收E.按房屋租金计征的为12%答案：A,D,E解析：房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2；按房产租金收入计征的，税率为12。从2022 年3 月1 日起，对个人出租住房，不区分用途，按4的税率征收房产税。某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回

25、报率为（ ）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%答案：A解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。税前现金回报率=税前现金流量/初始现金投资=（经营收入-运营费用-还本付息）/初始现金投资=（10-5-2）/40=7.5%。P201。（）是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A、投资房地产企业债券B、房地产置业投资C、投资房地产投资信托基金D、住房抵押贷款证券化答案：D解析：考点:房地产间接投资。住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券

26、，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。22年房地产估价师考试真题及详解8篇 第6篇物业管理业不属于房地产中介服务业答案：对解析：房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为房地产中介服务业和物业管理业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。 在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（ ）。A销售费用、销售税费和开发利润B销售费用、销售税费和所得税C销售费用、销售税费和购地税费D销售费用、销售税费、投资利息和购地税费正确答案：C4类声环境功能区包括4a和4b两种类型。（）答案：对解析：本题考查的是环境噪声标准。4类声环境功能区，指交

27、通干线两侧一定区域内，需要防止交通噪声对周围环境严重影响的区域，包括4a和4b两种类型。不属于保险合同辅助人的是( )。A.保险受益人 B.保险代理人 C.保险公估人 D.保险经纪人答案：A解析：保险合同的辅助人主要包括保险代理人、保险经纪人、保险公估人等。经济适用住房建设用地采取出让方式供应。（）答案：错解析：本题考查的是保障性住房。经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。某基金设立后，可视基金单位的出售情况，随时以当时的市场价格追加新的基金单位，甚至不断调整组合结构，并允许持有人赎回，该基金的分类为（）。A.封闭型基金B.开放型基金C.自由型基金D.单位型基金E.股权式基金答案：B,C解析：

28、本题考查的是投资基金类别。可视基金单位的出售情况，随时以当时的市场价格追加新的基金单位，即为管理型基金，又称自由型和融通型；允许持有人赎回，即为开放型基金。参见教材P298。 受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应派（ ）单数成员组成鉴定组。A3人(含3人)以上B5人(含5人)以上C7人(含7人)以上D9人(含9人)以上正确答案：A受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应指派3人(含3人)以上单数成员组成鉴定组某开发商于2022年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2022年4月1日完成规划设计，2022年8月1日取得开工许可证，2022年2月1日项目建成并获发竣工证书，2022年8月1日

29、销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。A.2022年6月1日至2022年2月1日 B.2022年6月1日至2022年8月1日 C.2022年8月1日至2022年2月1日 D.2022年8月1日至2022年8月1日答案：B解析：本题考查的是财务净现值。房地产投资项目选取计算期时，出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括准备期和建造期；销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期。22年房地产估价师考试真题及详解8篇 第7篇按照土地增值税政策，对通过继承、赠与等方式转让房地产的行为，免征土地增值税。（）答案：对解

30、析：本题考查的是土地增值税。土地增值税一定是有偿转让才征收。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。(2022真题) 下列建设项目中，应采取招标等公开竞价方式取得国有建设用地使用权的有（）。A.工业厂房B.公益设施C.娱乐场馆D.城市基础设施E.高档酒店答案：A,C,E解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地应当采取招标、拍卖等方式进行出让。 移动平均法是把指数平滑法改为分段平均，即按各期销售量的时间顺序逐点推

31、移，然后根据最后的移动平均值来预测未来某一期的销售量。 （ ）正确答案：移动平均法是把简单平均法改为分段平均，即按各期销售量的时间顺序逐点推移，然后根据最后的移动平均值来预测未来某一期的销售量。工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过（ ）的途径。A.自行改变B.经上级主管部门批准改变C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理

32、变更手续答案：D解析：下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。A、国内生产总值 B、居民消费价格指数 C、汇率波动 D、税收减免答案：D解析：本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。选项D属于影响房地产价格的制度政策因素中的税收制度政策。参见教材P142146。某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后

33、支付。该估价机构在关于市场分析的报告中，分析了国家针对房地产过热采取若干抑制需求的宏观调控政策对居民购房产生的影响，指出目前该城市房地产价格虽然没有下降，但( )。A、 需求曲线已向右上方移动B、 需求曲线已向左下方移动C、 需求量已在需求曲线上向下移动D、 需求量已在需求曲线上向上移动答案：B解析：某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。 （）答案：错解析：本题考查的是人口因素。某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因迁入和迁出因素的消长导致的该地区人口增减的绝对数与其同期年平均总人数之比。某宗商用房地产于3

34、0年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（）。A.该房地产的收益价格为136.73万元B.该房地产的收益价格为143.89万元C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D.该房地产的合理经营期限为15年E.该房地产的合理经营期限为20年答案：B,C,D解析：本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。设该房地产的合理经营年限为n，令A（n1）b0，即28（n1）20，n15。以第一年净收益为依据，采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数收益价格/年净收益143.89/

35、285.14。如果不记得公式，最简单的办法：28、26、24、22、20、18、16、14、12、10、8、6、4、2、0，到第15年的时候，没有收益了，所以合理经营年限就是15年。=143.8922年房地产估价师考试真题及详解8篇 第8篇一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。（）答案：对解析：本题考查的是国际因素。一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。 (一)对于旧有房地产估价中确定建筑物经济寿命与折旧，遇到以下情况。建筑物出现补办土地使用手续之前，其经济寿

36、命早于土地使用权年限而结束时，应按( )计算折旧。A土地使用权年限B建筑物经济寿命C建筑物尚可使用年限D建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限正确答案：B权利人发现不动产登记簿记载的事项错误，可以向不动产登记机构申请( )。A.更正登记B.变更登记C.注销登记D.异议登记答案：A解析：物权法规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异

37、议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。2022年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积为88、售价15000元/的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2022年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6。房屋交付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。房屋竣工前，秦某可能申请的不动产登记为（）。A、所有权预告登记 B、抵押权预告登记 C、转移登记 D、抵押登记答案：A解析：本题考查的是不动产登记的类型。预登记是在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的

38、在于保护权利人的合法权益。如预购商品房预告登记。 路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于( )的准确与否。A路线价B深度百分率C宗地形状D临街状态E土地形状正确答案：AB答案 AB简单来说，路线价法就是用路线价乘以深度百分率来得到估价对象的价格。宗地形状和临街状态是用来对价格做加减修正的。 某家庭购买一套住宅，单价为3000元/平米，该家庭月收入6000元，其中30%可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押抵押贷款，贷款利率为6%，抵押贷款价值比例最大为80%，问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平米的住宅？正确答案：88.88平米估价机构于2022年7月1日出具了某办公楼的

39、抵押估价报告，估价委托人于2022年10月1日获得期限为20年的抵押贷款。该估价报告应保存至（）。A.2025年6月30日B.2025年9月30日C.2035年6月30日D.2035年9月30日答案：D解析：本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于15年。属于法定评估业务的，估价资料保存期限不少于30年。估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，估价资料应保存到估价服务的行为结束。参见教材P424。开发商在以出让方式获得的土地上建商品住宅，后在该块土地上改建商场，则必须（）。A.经规划管理部门同意B.经房产管理部门同意C.经原土地使用权出让方同意D.重新签订土地使用权出让合同或签订合同变更协议E.调整土地使用权出让金答案：A,C,D,E解析：本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。