22年房地产估价师经典例题6卷.docx

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1、22年房地产估价师经典例题6卷22年房地产估价师经典例题6卷 第1卷 该估价机构在分析项目开发进度指标中，若以当年建筑物开T建筑面积作为统计总体，则总体单位包括当年开工的（ ）的建筑面积。A综合楼B住宅C水塔D配套公建用房正确答案：ABD 反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为（ ）。A时点指标B相对指标C时期指标D平均指标正确答案：A时点指标是反映社会经济现象总体在某一时点上的状况总量。(2022真题) 抵押人为抵押的房地产投保，在抵押期间，保险赔偿的第一受益人是（）。A.抵押人B.继承人C.担保人D.抵押权人答案：D解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押当事人约定对抵押房地

2、产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。 某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格接近于（ ）万元。A147B148C149D150正确答案：B一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和( )对其价值有着重大影响。A、 房地产相邻关系的限制B、 房地产权利的限制C、 房地产政府监督D、 银行利率答案：A解析：知识点 地役权、相邻关系 假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷

3、款利率，则房地产开发商的权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。（过时） （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：火灾保险，一般都采用定值保险的形式。（ ）答案：错解析：本题考查的是定值保险和不定值保险。财产保险是以所造成的损失承担赔偿责任。火灾保险一般采用不定值保险的形式。火灾险投保前对可能的损失，根本无法确定，所以投保不定值险。P319。土地增值税的课税对象是( )。A.转让国有土地上的房地产B.赠与房地产C.转让房地产D.有偿转让国有土地上房地产所取得的土地增值额答案：D解析：土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。22年房地产估价师经典例题6卷 第2卷 从目前国有建设

4、用地使用权出让来看，协议出让方式由于是政府对于那些需要扶持的高科技项目等提供土地的方式，一般不会降低地价。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：土地费用由( )组成。A、 出让金B、 城市建设配套费C、 建安费D、 土地开发费用E 可行性研究费答案：A,B,D解析：参考教材中土地费用的构成。根据房产测量规范，下列不应分摊的共有建筑面积有( )。A、 为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积B、 建在幢内且为本幢服务的配电房C、 为多幢综合楼服务的物业管理用房D、 人防用的地下室E 用作公共休憩场所的架空层答案：A,C,D,E解析：不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人

5、防工程的地下室、避难室(层)；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。 建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。下列土地中，不属于农民集体所有的是（）。A.农民宅基地 B.自留地 C.高铁所占用的土地 D.自留山答案：C解析：本题考查的是征收集体土地的特点。宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。高铁所占用的土地是由国家通过征收后得到的，属于国有土地。企业会计的确认、计量和报告都应以（）为基础。A.权责发生制 B.收付实现制 C.分期责任制 D.假设开发制答案：A

6、解析：本题考查的是会计基础。企业会计的确认、计量和报告都应该以权责发生制为基础。受租赁合同租金水平影响的房地产价值包括（）。A、无租约限制价值B、出租人权益价值C、承租人权益价值D、租赁权价值E、抵押权价值答案：B,C,D解析： 本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。出租人权益价值也称为有租约限制价值、带租约的价值，是出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值，即已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值。承租人权益价值即租赁权价值，是承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的

7、价值，即按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。房地产投资信托基金投资房地产的常用经营模式是（）。A.购买一出售B.购买一更新改造一出售C.购买一持有出租一出售D.开发一出售答案：C解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买一持有出租一出售通常为大型房地产企业采用，房地产投资信托鉴金也常采用这模式。 直接导致市场失灵的原因有（ ）。A外部性B垄断C排他性物品的生产D信息不完全E政府对市场的管理和协调正确答案：ABD市场失灵主要表现在：一是垄断阻碍了市场机制的作用，使资源得不到有效配置；二是在市场机制中，市场往往无法解决伴随经济活动而产生的外部负效应的影响；三是市场无法有效地提供公共产品

8、；四是消费者和生产者的信息不完全。排他性物品属于私人物品。私人物品、政府对市场的管理和协调，都不是直接导致市场失灵的原因。22年房地产估价师经典例题6卷 第3卷 房地产投资开发是指在依法取得国有（ ）的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。A土地使用权B土地开发权C土地所有权D土地驻扎年限正确答案：A房地产投资开发是指在依法取得的国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。 甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（ ）。A

9、若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元B若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元C若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元D若乙地块临街深度为100ft，则其总价为1 10万元E若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元正确答案：CE建筑物中的伸缩缝可以代替沉降缝，但沉降缝不可以代替伸缩缝。（）答案：错解析：伸缩缝与沉降缝最显著的区别是伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝。沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开。这两种缝相同之处是，都要保证缝的两侧构件均能自由伸缩而互不影响。缝的表面必须遮盖妥善，不得渗漏。一般沉降缝同时可起伸缩缝的作用，而伸缩缝不能代

10、替沉降缝。所谓“干净”，是指房屋所有权、建设用地使用权为单独所有，未设立地役权、抵押权等情况，但是可以出租。（）。答案：错解析：考点:按权益状况划分的种类。所谓“干净”，是指房屋所有权、建设用地使用权为单独所有，没有出租，未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，不存在发包人拖欠承包人的建设工程价款，未被人民法院查封，房地产开发过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确等。 我国住房公积金制度实行的利率政策是（ ）。A低存低贷B低存高贷C高存低贷D高存高贷正确答案：A 以下可以提取现金的银行存款账户是（ ）。A一般存款账户B基本存款账户C临时存款账户D专用存款账户

11、E特别存款账户正确答案：BC由于开发商项目拖期而导致的个人住房贷款风险属于（）。A、操作风险B、信用风险C、管理风险D、市场风险答案：B解析：考点:房地产抵押贷款。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。为评估某房地产2022年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的

12、可比实例资料如下：成交日期为2022年10月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。2022年8月1日至2022年4月1日期间，该类房地产市场价格平均每月比上月上涨0.3%，对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为（）元/m2。A、3673.20 B、3673.68 C、3790.43 D、3790.93答案：B解析：本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费比率）=3500/（1-3%）=3608.25元/m2，可比实例成

13、交日期为2022年10月1日，每月比上月上涨0.3%，调整至2022年4月1日为：3608.25（1+0.3%）6=3673.68元/m2。参见教材P195。22年房地产估价师经典例题6卷 第4卷下列证券品种中，属于货币证券的是 ( )。A.股票 B.支票 C.债券 D.投资基金答案：B解析：货币证券是指可与货币相互转化的有价证券，如汇票、支票等。资本证券是表明投资的事实，表明投资者的权力和义务的有价证券，最常见的有股票、债券、投资基金等。 商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（ ）。A商用房地产风险更高B商用房地产的收益更高C商用房地产

14、的价值更高D商用房地产的增值潜力更大正确答案：A2022年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区的，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约

15、定售房价格为3000元/m2。2022年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2022年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2022年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。B房地产开发公司办理商品房预售时，在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到（）万元以上，才可以申领商品房预售许可证。A.750B.900C.1400D.1800答案：C解析：本题考查的是商品房预售。按照商品房预售的条件中，“（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，而该项目计划总投资5600万

16、元。因此B房地产开发公司申领商品房预售许可证在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到：5600万元25%1400万元。参见教材P270。下列物权中，属于用益物权的是（）。A质权B抵押权C地役权D留置权答案：C解析：用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。包括土地承包经营权、建设用地使用权（国有土地使用权）、宅基地使用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权等。 某在建工程项目计划建混合结构仓库2000，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑

17、工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价对点的完工程度是（ ）。A30%B45%C65%D75%正确答案：B 经济适用住房的开发建设应通过（ ）的方式确定开发建设单位。A由有购经济适用住房的资格者投票选择B公证处随机摇号C政府在实力强、信誉好的企业中指定D招投标正确答案：D关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）。A、大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B、双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金C、总代理可以委托分代理D、房地产开发企业不能直接委托分代理E、房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式答案：B,C,E解析：考点

18、:选择物业租售形式。选项A错误，大型综合性房地产开发项目经常采用联合代理方式，某些大型机构亦可能度假代理综合性房地产开发项目或物业；选项D错误，开发商可以直接委托分代理。利率对房地产价格的影响，表述不正确的是（ ）。A.从房地产供给角度看，利率上升增加融资成本，导致房地产价格上升B.从房地产需求角度看，利率上升增加购房负担，抑制需求，导致房地产价格下降C.从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关D.从综合效应上看，利率升降对于房地产供给的影响大于对房地产需求的影响，房地产价格和利率负相关答案：D解析：本题考查的是经济因素。从综合效应上看，利率升

19、降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关。P145。22年房地产估价师经典例题6卷 第5卷 某单位修建建筑面积为265的健身房，可以不申请办理施工许可证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产经营模式类型中，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目的是（）模式。A、开发销售B、开发持有出租出售C、购买持有出租出售D、购买更新改造出售答案：B解析： 本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。开发持有出租出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。凡不能按转让房地产项目计算分摊

20、利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额的10%以内计算扣除。（）答案：对解析：本题考查的是土地增值税-扣除项目。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额的10%以内计算扣除。与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产的特性。与一般物品相比，房地产的单价高、总价大。市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的（）。A、市场营销空间 B、市场营销总量 C、市场营

21、销敏感性 D、市场营销需求量答案：C解析：本题考查的是市场规模的估计。市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的市场营销敏感性。目前，我国住房供应政策是以商品性住房供应为主。（）答案：对解析：目前，我国的住房供应政策是以商品性住房供应为主体，同时，对低收入住房困难家庭以及中等偏下收入、新就业大学生、外来务工人员中的住房困难群体提供保障。 关于各级房地产价格评估机构各资质等级应具备的条件，下列说法中正确的是（ ）。A一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上B一级房地产估价师应有15名以上专职注册房地产估价师C二级房地产估价机构应有8名以上专职注册房地产估

22、价师D-级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职、注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于50%E三级房地产估价机构应有5名以上专职注册房地产估价师正确答案：ABC 假设开发法的操作步骤包括（ ）。A调查待开发房地产的基本情况B选择最佳的开发利用方式C估计开发前的房地产价值及开发经营期D进行具体计算，求出待开发房地产的价值E估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费正确答案：ABDEC项应为估计开发经营期及预测开发完后的房地产价值。22年房地产估价师经典例题6卷 第6卷下列关于业主大会制度表述错误的是（）。A、业主大会代表和维护物业管理区域内全体

23、业主的合法权益 B、物业管理区域内抽选部分业主组成业主大会 C、业主大会和业主委员会应当依法履行职责 D、业主大会不得从事与物业管理无关的活动答案：B解析： 本题考查的是业主大会制度。条例规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。 某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.O，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为（ ）万元。A93.75B115C293.75D315正确答案：D依题意，可根据公式：补地价

24、(单价)原容积率下的土地单价/原容积率(现容积率原容积率)，代人数值即得。李某通过贷款，购买一处120m2的商品住宅，其杠杆率为2.5，则李某购房的贷款价值比为（）。A.0.40B.0.60C.0.67D.1.67答案：B解析：本题考查的是金融杠杆、回报与风险。LTV1（1/LR）1（1/2.5）0.6。参见教材P266。 （一）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）实施旧城改造项目，按照规划拟建2万商住楼，其中营业房0.3万。甲公司办理相关手续后对王某住房实施拆迁。甲公司取得预售许可证后，开始对住宅进行预售，同时在每题上发布广告。周某预购该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定建筑面积80。在施工

25、中，家公司发现原图纸可以设计不合理，经固定和设计部同意，将客厅宽度和面积作了修改，并以既有销售人员电话通知周某，要求其15日内提出意见。建设过程中，家公司又将在建的0.3万营业房向银行申请抵押贷款。房屋竣工后，经银行同意，家公司将营业房公开招商。1、甲公司申领房屋产前许可证，应当提交（ ）等资料。A拆迁计划B产前方案C拆迁安置补偿资金证明D公司拆迁资格证明正确答案：ABC不同性质的建筑物，其耐久年限不同，下列建筑物中，耐久年限可以为45年的是（）。A.国家博物馆B.大城市火车站C.普通全日制大学D.一级行政机关办公楼答案：C解析：本题考查的是建筑等级。选项A，属于具有历史性、纪念性、代表性的重

26、要建筑物，耐久年限100年以上；选项BD，属于重要的公共建筑，耐久年限50100年。参见教材P83。根据资产评估法，评估机构应当自领取营业执照之日起60日内向有关评估行政管理部门备案。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价的要素。评估机构应当自领取营业执照之日起30日内向有关评估行政管理部门备案。 用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是（ ）。A建筑剖面图B建筑构造详图C建筑平面图D总平面图正确答案：A风险型决策的具体方法包括（）。A、最大可能法B、期望值法C、决策树法D、大中取大法E、最小最大后悔值法答案：A,B,C解析： 本题考查的是决策的方法。风险型决策的具体方法包括最大可能法、期望值法和决策树法。选项DE为不确定型决策方法。参见教材P240。