22年房地产估价师考试历年真题精选9篇.docx

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1、22年房地产估价师考试历年真题精选9篇22年房地产估价师考试历年真题精选9篇 第1篇 某人于1996年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于1997年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。1997年9月为筹集资金，作其他投资，欲以该别墅向银行抵押贷款，并于1997年9月10日委托估价机构进行估价。此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万，该人希望估价值为1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元。现估价人员掌握的资料有：（1）

2、该人与开发商于1997年7月30签订的正式合同原件；（2）该人的购房发票；（3）商品房预售许可证复印件；（4）其他市场资料。问：（1）上述资料用于抵押估价是否齐全?（2）估价人员可否承诺按170万元进行估价?（3）可否按1997年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?正确答案：(1)上述资料用于抵押估价尚不齐全。(2)房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价，这是房地产估价报告的客观性原则和估价师职业道德要求所决定的。(3)不能按1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，

3、所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会客观平均成本进行估价才是科学合理的。房地产的现状价值小于房地产的市场价值。（）答案：错解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。合法利用时，现状价值低于或等于市场价值。挡在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。 某估价事务所在2022年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2022年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。A202

4、2年5月30日B现在C重新估价的作业日期D要求重新估价的委托方指定的日期正确答案：A答案 A估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。 运用长期趋势法估价的一般步骤有( )。A搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别B整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图C观察、分析时间序列，得出一定的模式D以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格E对未来的价格进行分析和预测正确答案：ABCD答案 ABCD运用长期趋势法估价一般分为下列四个步骤进行：搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；整理上述搜集到的历

5、史价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式；以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。 根据房产测量规范的规定，下列项目中计算一半建筑面积的是（ ）。A无顶盖的室外楼梯B无柱的雨篷C无顶盖的阳台D房屋之间无上盖的架空通廊正确答案：A无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。22年房地产估价师考试历年真题精选9篇 第2篇 担保物权包括（ ）。A地役权B典权C抵押权D留置权E质权正确答案：CDE用益物权包括承包经营权、建设用

6、地使用权(国有土地使用权)宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权、典权等。担保物权包括抵押权、质权、留置权等。抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )A.不受该抵押权影响B.应当解除C.没有效力D.不得对抗抵押权答案：A解析：抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。以划拨方式取得的建设用地使用权没有使用期限的限制，任何情况都不可以转让、抵押。（）答案：错解析：建设用地使用权划拨是指建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交给

7、土地使用者使用的行为。除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。 某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（ ）。A71%B120%C131%D191%正确答案：D当考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额，则投资回报率=（24万元+022万元+60万元2%）（60-40）万元=191%。某公司5年

8、前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元m2（建筑面积）。该类房地产的报酬率为10，目前该承租人权益价值为（）万元。A39.48B40.67C41.81D46.84答案：B解析：承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为按租赁合同约定的租金与市场租金的差额所评估的价值。同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系为：无租约

9、限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。根据题意得：22年房地产估价师考试历年真题精选9篇 第3篇评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比较价格依次选取的权重，最合适的是（）。A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3答案：A解析：本题考查的是计算最终的比较价值。丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者给一样的权数。

10、中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开具发票或收据。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用移动平均法。( )答案：错解析：知识点 平均增减量法 知识点 移动平均法拆迁估价一般应当采用( )。A、 市场比较法B、 成本法C、 收益法D、 假设开发法答案：A解析：拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。李某为购买商品房签订了商品房买卖合同，说明李某已经拥有了该商品房的所有权。（）答案：错解析：物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、

11、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。22年房地产估价师考试历年真题精选9篇 第4篇某商店的土地使用期限为40年，自2022年8月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为500m2。一层于2022年8月1日租出，租赁期限为6年，可出租面积的月租金为240元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为360元/m2和300元/m2，运营费用率为20%。该类房地产的出租率为90%，报酬率为10%。请计算该商场2022年8月1日带租约出售时的正常价格。答案：解析：该商场2022年8月1日带租约出售时的正常价格测算如下：（1） 商店一层价格的

12、测算：租赁期限内年净收益=50090%240（1-20%）12=103.68（万元）租赁期限外年净收益=50090%360（1-20%）12=155.52（万元）V=103.68/（1+10%）+103.68/（1+10%）2+103.68/（1+10%）3+155.52/10%（1+10%）3=1375.97（万元）（2） 商店二层价格的测算：年净收益=50090%300（1-20%）12=129.6（万元）V=129.6/10%=1254.0755（万元）该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=1375.97+1254.0755=2630.05（万元）被拆迁房屋室内自行装修装饰的

13、补偿金，双方协商不成的，( )。A、 通过委托评估确定B、 依照合同办理C、 遵循惯例处理D、 不予支付答案：A解析：被拆迁房屋室内自行装修的补偿金，由拆迁人、被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。已知某房地产企业2022年第二季度的销售额资料如下表所示，在不考虑增长率的情况下，用移动平均法预测该企业2022年9月的销售额为（）万元（保留两位小数）。某企业2022年第二季度销售额资料A.1016.67B.1068.46C.1106.45D.1116.67答案：A解析：本题考查的是市场趋势分析。移动平均法的计算。7月（800+950+1100）3950；8月（9501100950）

14、31000；9月（11009501000）31016.67。 成本法评估出的价值一般是房地产所有权的价值。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于现金回报率的说法，正确的有（ ）。A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率C.现金回报率考虑了还本付息的影响D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力答案：B,C,E解析：现金回报率与投资回报率。选项A错误，投资回报率是每年所获得的净收益与初始投入的权益资本的比率；选项B正确，现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率；选项C正确，现金回报率考虑

15、了还本付息的影响；选项D错误，投资回报率考虑了物业升值带来的收益，现金回报率的现金报酬不包含物业升值带来的收益；选项E正确，现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力。22年房地产估价师考试历年真题精选9篇 第5篇 某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为300元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（ ）元/m2。A2778B2833C2278D23878正确答案：B根据公式：期房价格现房价格预计从期房达到现房期间/现房出租净收益折现值风险补偿，该期房目前的价格计算如下：V=30003000/（1+8%）300

16、03%=2833(元/m2) 房地产项目的建设过程是指（ ）的持续时间A房地产开发全过程B获得土地后到全部工程竣工C从工程开工到全部工程竣工D从工程开工到项目租售完毕正确答案：C某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值2%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为（）万元。A313B329C417D446答案：D解析：由=7.59%，i=6%，得到（1+i）n=1.7905；房地产的价格；解得：P=446（万元）。陈某预买一套建筑面积为l00m2 的商品住房，单价为10000 元m2，买卖双方对面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积

17、为95m2，如陈某选择购房，则实付购房款（）万元。A90B91C93D95答案：C解析：计算面积误差比：面积误差比=（产权登记面积一合同约定面积）/合同约定面积l00=（95100）/100100=5；陈某实际支付购房款：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3（含3）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超过3的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。张某实付购房款=10010000（100100003+1001000022）=930000 元。注册房地产估价师在每一注册有效期内，必须接受继续教育且接受继续教育的学时为120学时。（ ）答案：对解析：本题考查的是注册房地

18、产估价师执业监管。每一注册有效期内即3年内，继续教育的时间为120学时。22年房地产估价师考试历年真题精选9篇 第6篇 在正式办理竣工验收之前，工程承包商为了做好充分准备，需要进行初步检查。初步检查是指在单项工程或整个开发项目即将竣工或完全竣工之后，由工程承包商自己组织统一检查工程的质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。（ ）正确答案：在正式办理竣工验收之前，开发商为了做好充分准备，需要进行初步检查。初步检查是指在单项工程或整个开发项目即将竣工或完全竣工之后，由开发商自己组织统一检查工程的质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。

19、设立商业银行的注册资本最低限额为( )元人民币。A.1亿 B.5亿 C.10亿 D.20亿答案：C解析：商业银行应当遵守资产负债比例管理的规定，即：商业银行资本充足率不低于8%；贷款余额与存款余额的比例不得超过75%；流动性资产余额与流动性负债余额的比例不得低于25%；对同一借款人的贷款余额与商业银行资本余额的比例不得超过10%。会计核算中的报账主要是通过编制会计报表来进行的。（）答案：对解析：本题考查的是会计报表的意义和作用。会计核算中的报账主要是通过编制会计报表来进行的。 不应计入收益性物业经营费用的是（ ）。A抵押贷款利息B公共设施维修费C房产税D物业保险税正确答案：A出租用的商用房地产

20、的还款的主要来源受到（）等市场因素的影响。A、销售收入B、租金水平C、运营成本D、营业收入E、出租率答案：B,C,E解析： 本题考查的是房地产抵押贷款。由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。参考教材P309。22年房地产估价师考试历年真题精选9篇 第7篇某旧厂房的建筑面积为5000。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预

21、计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/(建筑面积)；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。不属于待开发的土地是（）。A、 生地B、 毛地C、 耕地D、 熟地答案：C解析：评估估价对象价值的时间界限是（）。A、估价时段B、价值时点C、评估理论D、估价间歇答案：B解析：本题考查的是价值时点原则。价值时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限。参见教材P161。在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（）。A、名

22、义价格 B、实际价格 C、市场价格 D、成交价格答案：B解析：本题考查的是名义价格和实际价格。在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（）答案：对解析：实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值；时间和不确定性对实物期权定价有直接的影响；在不确定条件下，不确定性的范围随着时间增加而增长。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。（）答案：对解析：本题考查的是商品房交付使用。非住宅商品房的保修期不得低于

23、建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。22年房地产估价师考试历年真题精选9篇 第8篇下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，正确的有（）。A.现状价值可能高于市场价值 B.投资价值高于市场价值 C.谨慎价值低于市场价值 D.快速变现价值低于市场价值 E.残余价值等于市场价值答案：A,C,D解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项B，投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买）能够实现的基本条件。当房地产的投资价值大于该房地产的价格时，说明值得投资；反之，说明不值得投资。因此，投资价值的评估结果可

24、能大于也可能等于，甚至可能小于市场价值的评估结果；选项E，残余价值一般低于市场价值。 关于股权式基金和有价证券基金的说法，下列正确的有（ ）。 股权式基金直接投入实业，着眼于股权或股票的未来公开转让和上市；有价证券基金着眼于二级市场，通过购买上市股票、债券间接投资； 股权式基金侧重于投资分红和资本增值，投机成分较少；有价证券基金既重视分红，更重视证券买卖的差价收入， 具有较多的投机成分； 有价证券基金是以较发达的二级市场为前提，而股权式基金 则对股份制企业的组织形式有较高的要求； 股权式基金由于转让性能差，流动性和 变现能力弱，一般要求是封闭型和固定型，以便于稳定运作；而有价证券基金则可以是开

25、放型和追加型的ABCD正确答案：D 某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元人民币的贷款额度，下列表述中正确的有( )。A.该抵押属一般房地产抵押B.该抵押是最高额抵押C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款力1.2亿元E.该抵押可以不经登记即产生合同效力正确答案：BD 持有建设工程规划许可证和施工许可证的房地产就是商品房。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。（）答案：对解析：考点:起价、标价、成交价和均价。均价一般可以反映所销售商品

26、房的总体价格水平。22年房地产估价师考试历年真题精选9篇 第9篇城市规划中的控制性详细规划应当给出绿化用地界线的具体坐标。（）答案：对解析：本题考查的是城乡规划控制线。控制性详细规划应当提出不同类型用地的界线、规定绿化率控制指标和绿化用地界线的具体坐标。参见教材P64。 甲公司将营业用房十五年的使用权转让给丙，应当办理（ ）A房屋他项权利登记B房屋变更登记C房屋转移登记D房屋租赁登记备案正确答案：B下列税收中，按年计算、分期缴纳的是（）。A.契税 B.土地增值税 C.城镇土地使用税 D.个人所得税答案：C解析：本题考查的是城镇土地使用税。城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。 一幢房屋，其价值仅受建筑结构、区位等影响，不受产权状况的影响。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据国家城市区域环境噪声标准，1类标准适用于（）。A.疗养区 B.大学区 C.居住.商业.工业混杂区 D.工业区答案：B解析：本题考查的是环境噪声标准。判断标准，类别数字越大，噪声污染越严重。其中，选项A属于0类；选项B属于1类；选项C是2类；选项D是3类。