22年房地产估价师预测试题9卷.docx

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1、22年房地产估价师预测试题9卷22年房地产估价师预测试题9卷 第1卷 当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应予以装饰装修改造为前提进行估价。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 国家重点开发建设项目可用“以租代征”的形式使用农村集体土地。（）答案：错解析：本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。“以租代征”即通过租用集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。(2022年真题) 关于诉讼时效的说法，正确的有 ( )。 A.诉讼时效消灭的是一种请求权 B.超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，也要受诉讼时效的限制 C

2、.身体受到伤害要求赔偿的诉讼时效期间为1年 D.因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为2年E.诉讼时效的中止，以前经过的时效期间不再计算答案：A,C解析：诉讼时效的中止是指在诉讼时效进行中，因发生一定的法定事由而使权利人不能行使请求权，暂时停止计算诉讼时效期间，以前经过的时效期间仍然有效，待阻碍诉讼时效进行的事由消失后，诉讼时效继续进行。阻碍诉讼时效进行的事由为不可抗力的情况和其他障碍。其他障碍是指除不可抗力外使权利人无法行使请求权的客观情况。诉讼时效的中断是指在诉讼时效进行中，因发生一定的法定事由，致使已经经过的时效期间统归无效，待诉讼时效中断的法定事由消除后，诉讼时效期间重新计算。引起诉讼

3、时效中断的事由有：权利人提起诉讼；当事人一方向义务人提出请求履行义务的要求；当事人一方同意履行义务。诉讼时效的延长是指人民法院对已经完成的诉讼时效，据特殊情况而予以延长。这是法律赋予司法机关的一种自由裁量权，至于何为特殊情况，由人民法院判定。 提高贷款利率对房地产市场的影响主要有( )。A导致房地产实际价值下降B导致房地产实际价值上升C加大投资者债务负担D抑制房地产市场需求E增加房地产市场需求正确答案：ACD答案 ACD 提高贷款利率对房地产市场的影响有：导致房地产实际价值下降，加大投资者债务负担，抑制房地产市场需求。在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有( )。A、 文献查阅法B、 观察法

4、C、 专题讨论法D、 问卷调查法E 实验法答案：B,C,D,E解析：收集一手资料的方法有观察法、专题讨论、问卷调查和实验四种方法。 某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一个买家希望以3000元/m2的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当

5、前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?正确答案：从最高最佳使用原则考虑，买主的出价偏低。按最高最佳使用原则评价，评估对象现状不是最高最佳使用现状，因为评估对象装修改造后价格可达到4000元/m2，扣除装修改造费用及相关手续费用后还高于3000元/m2的水平。正常合理的成交价格水平应为：4000-(500+2220/148)=3485(元/m2)买方实际支付价格=3485元/m2+应由买方交纳税费，只要买方付出价格在(3485元/m2+应由买方交纳税费)以下就行。22年房地产估价师预测试题9卷 第2卷押题考前联网自动更新，暂无试题答案：B解析：建筑工程施工过程中，施工单位发生变更的，应重新申请

6、领取（）。A.建设工程规划许可证B.建设工程施工许可证C.建设用地规划许可证D.国有土地使用证答案：B解析：本题考查的是施工许可管理。建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。参见教材P80。财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（）左右。A.5% B.8% C.10% D.15%答案：C解析： 本题考查的是投资估算。财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的10%左右。已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。A.2400 B.2405 C.2410 D.2

7、415答案：C解析： 本题考查的是净收益每年不变的公式。V30=（V40/K40）K30=1-1/（1+10%）30/1-1/（1+10%）402500=2410（元/平方米）注册房地产估价师管理办法规定，注册房地产估价师应当履行（）义务。A.在规定范围内执行房地产估价及相关业务 B.签署房地产估价报告 C.接受继续教育，努力提高执业水准 D.与当事人有利害关系的应当主动回避 E.遵守法律.法规.行业管理规定和职业道德规范答案：C,D,E解析：本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师应当履行的义务：遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范；执行房地产估价技术规范和标准；保证估价

8、结果的客观公正，并承担相应责任；保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密；与当事人有利害关系的，应当主动回避；接受继续教育，努力提高执业水准；协助注册管理机构完成相关工作。下列关于征收集体土地的补偿费用的表述中，正确的有( )。A.土地补偿费归农村集体组织所有B.安置补助费不得发放给农民个人C.地上附着物和青苗补偿费归农村集体组织所有D.地上附着物和青苗补偿费归农民个人所有E.地上附着物和青苗补偿费归其所有者所有答案：A,E解析：土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；

9、由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。22年房地产估价师预测试题9卷 第3卷在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场经营关系。答案：错解析：在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。国有建设用地使用权出让市场是（）市场。A完全竞争B垄断竞争C寡头垄断D完全垄断答案：D解析：市场结构，是指某一市场中各种要素之间的内在联系及其特征。按照某行业内部的生产者或按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场结构

10、类型。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。我国国有建设用地使用权出让市场目前是由属地政府完全垄断的。供给曲线是一条（）倾斜的曲线。A、自左上方向右下方 B、自左下方向右上方 C、两边高中间低 D、中间高两边低答案：B解析：本题考查的是供给及其变动。供给曲线是一条自左下方向右上方倾斜的曲线。可行性研究的作用不包括（）。A.项目投资决策的依据 B.申请项目备案的依据 C.筹集建设资金的依据 D.下阶段规划设计工作的依据答案：B解析：本题考查的是可行性研究的作用。可行性研究的作用包括：申请项目核准的依据；项目投资决策的依据；筹集建设资金的依

11、据；开发商与有关部门签订协议、合同的依据；下阶段规划设计工作的依据。 下列关于注册结构工程师的说法中，错误的是（ ）。A注册结构工程师是指取得中华人民共和国注册结构工程师资格证书和注册证书，从事房屋结 构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员B我国的注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师C注册结构工程师的考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的办法，一般2年举行一次D取得注册结构工程师资格证书者，可以直接从事结构工程业务E注册结构工程师执行业务，应当加入一个勘察设计单位，由勘察设计单位统一接受委托并统一收费正确答案：CD 张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保

12、险公司为李某投了20万元的人身保险。Page该保险合同的关系人是（ ）。A张某B李某C赵某D甲保险公司正确答案：B22年房地产估价师预测试题9卷 第4卷一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。（）答案：错解析：本题考查的是经济发展。GDP增长带动房地产的需求，引起价格上涨。 拆除未到期的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，应按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120，单位建筑面积的重置价格为600元/，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（ ）。A1

13、6%B42%C58%D84%正确答案：B 某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元，如果月收入的30%可以用于支付住房抵押贷款的月还款，在年贷款利率为12%的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少？（月收入发生在月初）正确答案：337908.13元将影响房地产价格因素分为一般因素、区域因素和个别因素时，下列选项中属于个别因素的有（）。A、经济发展状况B、物价C、环境状况D、规模E、建筑结构答案：D,E解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。对房地产价格因素的另一种分类是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次，其中个别因素是指仅对特定房地产的价格由影响的因素，主要是该房地产的自

14、身因素，如该房地产的区位、用途、规模、土地形状、地形、地势、建筑结构、建筑物新旧程度等。参见教材P122。房地产开发企业在未解除商品房买卖合同前，可以将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。（）答案：错解析：本题考查的是商品房销售的其他限制性规定。房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。22年房地产估价师预测试题9卷 第5卷下列土地符合免征城镇土地使用税的包括（）。A.国家机关自用的土地 B.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 C.宗教寺庙自用的土地 D.公园开展出租经营用的土地 E.直接用于农.林.牧.渔业的生产用地答案：A,B,C,E解析

15、：本题考查的是城镇土地使用税。公园自用的土地可免征城镇土地使用税。 耕地占用税实行（ ）。A比例税率B累进税率C比例税率和定额税率D定额税率正确答案：D生物与其生存环境相互间有着直接或间接的作用。生态系统是指生物与其生存环境之间的关系。（）答案：错解析：本题考查的是与环境相关的几个概念。生物与其生存环境相互间有着直接或间接的作用。生态是指生物与其生存环境之间的关系。市、县级人民政府根据国有土地上房屋征收与补偿条例有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税。（）答案：对解析：本题考查的是契税。市、县级人民政府根据

16、国有土地上房屋征收与补偿条例有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税。影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（）。A、行政区域B、细分市场C、人口密度大小D、邻里关系和人口统计特征E、竞争性项目的区域答案：A,C,D,E解析：考点:房地产市场分析的概念与作用。影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有：自然特征；建筑阻碍、高速公路或铁路；人口密度大小；行政区域；邻里关系和人口统计特征；发展类型和范围；竞争性项目的区域。 总地价8000万元属于（ ）。A建安工程费B工程建设其他费用C预备费D直接工程费正确答案：

17、B22年房地产估价师预测试题9卷 第6卷A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。3.采用假设开发法估价时，应按照（）前提进行估价。A.自己开发B.溢价转让C.被迫转让D.自愿转让答案：C解析：房地产抵

18、押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让开发前提”。 某公司委托一家房地产估价机构对其名下的一处房地产进行估价，估价时点为2022年6月2日。机构选取了一可比实例A，其成交价格为23700元/群，成交时间为2022年6月2日。在可比实例A中，由于买家急于购买，因此成交价格比正常高了15%。当地同类房地产价格水平的变动情况为：2022年中期比2022年中期上涨了5%，2022年中期却比2022年中期下降5%。另外，由于可比实例A成交的单价区域因素要好于估价对象，当地房地产的价格水乎比估价对象所处区域要高12%；而且可比实例A的用材也相对考究，由此导致可比实例的价格高于估价对象7%。由此可

19、得出：交易情况修正系数=(10015)/100=O.85交易日期修正系数=(1004-55)/100=1个别因素修正系数=(1007)/100=O93比准价格=237000.851O.93=18734.85元/m2(以下略)正确答案：交易情况修正系数应为：100/(100+15)=0.87交易日期修正系数应为：(100+5)(100-5)/1002=0.9975个别因素修正系数应为：100/(100+7)=0.9345因此，比准价格应为：237000.870.99750.9345=19221.92元/m2下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有（）。A、经济因素 B、区位因素 C、权益因素

20、D、人口因素 E、心理因素答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产价格影响因素的分类。房地产外部因素可再分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。 某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后，于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家提的月还款额减少了（ ）元A994.37B1016.81C1255.16D1387.24正确答案：A18、第5 年开始该家庭地月还款额减少额来源于第5年初一次偿还乐本金6万元，故6万元相当于每月：A=P i (1+i)n/(1+i)n-1=600000.5%(1+0.5%)72/(

21、1+0.5%)72-1经营性自用的房产缴纳房产税的计税依据是（）。A房产原值B房产净值C房产余值D房产市场价格答案：C解析：对于非出租的房产，以房产原值一次减除1030后的余值为计税依据，减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定；对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。租金收入是房屋所有权人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地房产的租金水平，确定一个标准租金额按租计征。 影响房地产价格的经济因素有（ ）。A经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B社会发展状况、房地产投机和城市化C财政收支及金融状况、利率D物价、汇率、居民收入E人口数

22、量、行政隶属变更、居民收入正确答案：CD22年房地产估价师预测试题9卷 第7卷 平等是民事法律关系的基本特点，是民事法律关系区别于行政法律关系、刑事法律关系的重要标志。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在证券市场上市交易的证券，基本上都是（ ）。A商品证券B货币证券C资本证券D投资证券正确答案：C下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是（ ）。A.土地用途B.所在区域绿化水平C.土地容积率D.土地使用期限答案：B解析：本题考查的是房地产权益因素。房地产权益因素中，对房地产利用的限制可归纳为3个方面：房地产权利及其行使的限制；房地产使用管制；相邻关系的限制。房地产使用限制：世

23、界上几乎所有的国家和地区对房地产利用特别是土地利用，都有或多或少的限制。对房地产估价来说, 有意义的使用管制主要是农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。选项B，所在区域绿化水平属于区位因素中的周围环境，不属于权益因素。 我国土地实行社会主义公有制，故土地登记只能核发国有土地使用证或集体土地使用证。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 一般工业生产活动中的投资包括固定资产投资和流动资金两部分。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的（）的回收。A.经营资金 B.开发经营成本 C.开发建设投资 D.

24、总开发成本答案：D解析： 本题考查的是投资回收与投资回报。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。22年房地产估价师预测试题9卷 第8卷2022 年 6 月 1 日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15 万 m2 的房屋，其中有 3 万 m2 的房屋未登记，包括 1.20 万 m2 的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。对 3 万 m2 未进行登记的房屋，可以采取的处理方式为（）。A.先行拆除，再作处理B.进行调查、认定和处理C.对未超过批准年限的临时建筑给予补偿D.对l.20 万

25、m2 的违章建筑不予补偿答案：B,C解析：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。 （ ）反映了房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。A资金来源与运用表B损益表C资产负债表D现金流量表正确答案：A企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间划转房屋权属的，不征收契税答案：对解析：企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收

26、契税。 在非线性盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 选择性货币政策工具主要包括优惠利率、再贴现利率、消费信用控制和贷款额度控制等4种。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元人民币，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是（ ）。A40%B50%C200%D250%正确答案：C22年房地产估价师预测试题9卷 第9卷 路线价通常为土地总价。（ ）正确答案：路线价

27、通常为土地单价，也可为楼面地价；可用货币表示，也可用相对数表示。 契税的计税依据是房屋产权转移时，双方当事人约定的转让价格，任何单位和个人不得改变计税价格。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（ ）。A房地产投机B物价变动C财政收支状况D居民收入水平正确答案：A(2022真题) 开放型基金证券只能在交易市场上买卖，价格波动的幅度较大。（）答案：错解析：本题考查的是投资基金。封闭型基金证券只能在交易市场上买卖，价格受供求关系的影响，波动较大；开放型基金证券，一般是申购和赎回。其中按基准价格由基金公司买回的部分，价格变动的幅度较小，在交易市场上买

28、卖的部分则存在较大的价格波动。 房地产估价从某种意义上讲是( )房地产的价值。A.发明B.发现C.创造D.隐定正确答案：B某在建工程于2022年3月1日开工，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积5000平方米，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12000平方米，其中商场建筑面积3000平方米，办公楼建筑面积9000平方米；该工程正常施工期2年，建筑费为每平方米建筑面积3000元，专业费为建筑费的10%；至2022年9月1日已完成主体结构，已投入总建筑费及专业费的40%，还需投入总建筑费及专业费的60%（假设在剩余工期中均匀投入）；折现率取8%。预计该工程建成后商场即可租出，办公

29、楼即可售出；商场可出租面积的月租金为120元/平方米，建筑面积与可出租面积之比为1：0.8，正常出租率为80%，出租的成本及税费为有效总收益的20%，经营期资本化率为8%；办公楼售价为每平方米建筑面积10000元。由于某种原因，该在建工程的业主想将其转让出去，假设在建工程转让不影响工期。试利用上述资料，采用动态分析法估计该在建工程于2022年9月1日的正常购买价格。答案：解析：在建工程价格预期建成后的价格建筑费专业费（1）预期建成后的价格：办公楼的出售价格10000900090000000（元）=9000（万元）商场的年租金净收益3000120120.880%（120%）2211840（元）=221.184（万元）建成后的总价值折现至价值时点=9000/（1+8%）1.5+221.184/8%1/（1+8%）1.58018.75372463.361110482.1149（万元）（2）建筑费300012000/1000060%1/（1+8%）0.752038.8531（万元）（3）专业费2038.853110%203.88531（万元）（4）在建工程的正常价格P10482.11492038.8531203.885318239.3765（万元）