房地产估价师历年真题解析7章.docx

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1、房地产估价师历年真题解析7章房地产估价师历年真题解析7章 第1章 房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是( )。A.说明估价报告的合法性、真实性B.说明估价的独立、客观、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求正确答案：CD筹集和使用居住小区建筑物及其附属设施的维修资金，是( )职权。A.业主B.业主大会C.业主委员会D.居民委员会答案：B解析：业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。物权法规定，业主共同决定事项的范围包括：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会和更换业主委员会成员；选聘和解聘

2、物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从 2022年 2 月开始对该区进行改造。甲房地产估计机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资 10 亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住面积的 10配建公共租赁住房。2022 年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2022 年 10 月20 日该项目取得商品房预售许可证。乙房地产开发公司建

3、造该项目所涉及的印花税可按（）的比例免征。A.1.0B.2.5C.10.0D.25.0答案：D解析：对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。因商业零售、商务办公、酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一，居住建筑面积100425，印花税免征比例25102.5。 某宗面积为5000m2的工业用地，容积率为0.5，楼面地价为600元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，楼面地价为800元/m2。理论上应补地价的数额应为

4、( )万元。A1450B2900C320D2500正确答案：A答案 A理论上应补地价的数额计算如下：补地价(单价)=8004.0=6000.5=2900(元/m2)补地价(总价)=29005000=1450(万元)。 若重新评估的结果为14万元左右，重新评估的费用由（ ）支付。A甲某B丁某C甲某与客户丁某D房地产管理部门正确答案：C影响房地产价值的权益因素包括（）。A.房地产权利设立和行使的限制B.房地产区位的限制C.房地产使用管制D.房地产通风采光的限制E.房地产相邻关系的限制答案：A,C,D,E解析：本题考查的是房地产权益因素。房地产的利用肯定要受到一定限制，包括：房地产权利及其行使的限制

5、，使用管制，相邻关系的限制。选项B明确提到了区位，属于区位因素。(2022真题) 对人体危害程度最强的电磁辐射是（）。A.微波B.短波C.中波D.长波答案：A解析：本题考查的是辐射污染。电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。根据电磁波的波长，电磁波分为微波、超短波、短波、中波、长波。因此，它们对人体的危害程度分别是：微波超短波短波中波长波。房地产估价师历年真题解析7章 第2章某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公

6、司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：根据题意，本例中的基础采用( )比较适宜。A、 条形基础B、 独立基础C、 筏板基础D、 箱形基础答案：D解析： 在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（）。A、估价对象B、估价方法C、价值类型D、价值

7、时点E、估价所需材料答案：C,D解析：考点:估价目的的确定。估价对象主要由委托人确定，估价方法和估价所需材料都是估价师决定的。 评估某宗房地产2022年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为 2022年1月末，该类房地产自2022年1月末至2022年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在 2022年9月末的价格为( )元m2。A2938B2982C3329D3379正确答案：A答案 A可比实例在2022年9月末的价格3000(1+2.5%)(1+0.5%)(1 -1

8、.5%)(1-2.5%)(1-1.0%)(1+1.5%)(1-1.5%)130001.025 1.0050.9850.9750.991.0150.98512938(元/m2)下列权利中，属于用益物权的是（）。A抵押权B质权C地役权D留置权答案：C解析：用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权（国有土地使用权）、宅基地使用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权等。下列关于过度开发与房地产泡沫的描述中，错误的是（）。A、可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫B、房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，

9、属于房地产市场不正常的大起大落C、当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D、“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益答案：B解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。选项B错误，房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。参见教材P55。 承包人应在收到变更指示或变更意向书后的7天内，向监理人提交变更报价书。( )参考答案：错误房地产估价师历年真题解析7章 第3章材料的吸水性与其孔隙率成负相关关系。（）答案：错解析：本题考查的是建筑材料的性质。材料的吸水率与其孔隙率成正相关关系。 张某

10、看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为700m2，张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。原业主开出的售价为总价140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？正确答案：估价师在估价前需要了解估价对象的情况有：(1)土地权属状况；(2)房屋产权状况；(3)该房地产是否符合规划要求；(4)土地使用基本状况；(5)建筑物基本状况。某地区房地产开发完成的总房屋建筑

11、面积中，住房、商业用房、办公用房、工业用房、其他用房各自所占的比重是( )相对指标。A.结构 B.比例 C.比较 D.强度答案：A解析：结构相对指标又称比重指标，是指现象总体经过分组后由各组有关数值与总体相应总值对比的综合指标。下列各项中，不属于证券市场功能的是（）。A、筹资功能B、定价功能C、资本配置功能D、规避风险功能答案：D解析：本题考查的是证券市场概述。证券市场的功能：筹资功能、定价功能、资本配置功能。参见教材P294。 购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：为估价委托人竞买国有建设用地使用权提供其可承受的最高出价的估价，属于咨

12、询性估价。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价的含义。咨询性估价（或称为参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。参见教材P5。下列建设项目中，应采取招标等公开竞价方式取得国有建设用地使用权的有( )。A.工业厂房B.公益设施C.娱乐场馆D.城市基础设施E.高档酒店答案：A,C,E解析：土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议等方式。协议出让的特点是自由度大，不利于公平竞争，适用于某些非盈利性用地。房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。物权法规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及

13、同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39 号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。房地产估价师历年真题解析7章 第4章下列关于保险合同主体的说法有误的一项是( )。A、 保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人B、 被保险人和受益人由投保人在合同中指定C、 保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方D、 投保人可以是法人，

14、也可以是自然人答案：B解析：受益人或者由被保险人指定，或者为被保险人法定的合法继承人。在任何情况下，都不允许投保人指定受益人，即使投保人与被保险人为同一人，也只能以被保险人的身份指定受益人。投保火灾险时的保险价值包括（）。A、遭受火灾毁损的建筑物价值B、遭受火灾毁损的土地价值C、连带损失D、租金损失E、遭受火灾毁损的建筑物重建成本答案：A,C,D,E解析：考点:买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。投保火灾险时的保险价值，通常仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本（或重置成本）和修复期间的经济损失

15、（如停产停业损失、租金损失等）。 （二）甲房地产开发企业（以下简称甲企业）实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得商品房预售许可证后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为80。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部门同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为83，商品房买卖合同对面积误差未作约定。回答5至9题赵某对房屋评估结果有异议，可以采取的救济方式为（ ）。A向人民

16、法院提出行政诉讼B另行委托房地产估价机构评估C要求房屋拆迁管理部门指定房地产估价机构重新评估D申请房屋拆迁行政裁决正确答案：B关于失信被执行人的定义说法不正确的是（）。A.具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务 B.以伪造证据.暴力.威胁等方法妨碍.抗拒执行的 C.以虚假诉讼.虚假仲裁或者以隐匿.转移财产等方法规避执行的 D.被执行人延缓履行执行和解协议的答案：D解析：本题考查的是对失信被执行人购买房地产的限制。失信被执行人具体是指具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的被执行人：以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产

17、等方法规避执行的；违反财产报告制度的；违反限制高消费令的；被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的；其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。 基准地价系数修正法的基本原理是（ ）。A收益原理B替代原理C地租理论D区位理论正确答案：B某厂房的建设用地使用权于2022年9月30日以出让方式取得，不可续期，土地到期无偿收回建筑物及土地使用权；建筑物为钢筋混凝土结构，于2022年9月30日建成，建筑面积10000m2，容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2022年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元/ m2，取

18、得税费为4.5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍；类似厂房的正常建设成本为1800元/ m2，建筑物重置成本是建设成本的1.32倍；房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7%，房地产报酬率为8%。请计算该厂房2022年9月30日的市场价值。（10分）答案：解析：价值时点是2022年9月30日，此时土地剩余使用时间为41年。成本法计算公式：该厂房2022年9月30日的市场价值土地重新购建价格建筑物重新购建价格建筑物折旧（1）土地重新购建价格（2）建筑物重新购建价格18001.3212

19、376（万元）；（3）建筑物折旧1）物质折旧房屋门窗、屋顶破损修复费用30万元空调以外的其他设备折旧费808/1064万元土地到期，建筑物及土地使用权无偿收回，建筑物使用年限为49年，长寿命项目折旧费（23763080）8/49369.96（万元）物质折旧小计：463.96万元2）功能折旧（功能过剩引起的折旧）在用建筑物重置成本情况下，功能过剩折旧超额持有成本建筑物折旧小计：463.96+5.98=469.94（万元）建筑物市场价值1643.022376-469.94=3549.08（万元）。土地使用权只有因土地使用者的抛弃而终止。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师历年真题

20、解析7章 第5章下列不计入宗地面积范围的有( )。A.无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地B.市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地C.公共使用的河滩、水沟、排污沟D.未划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需作市政建设的用地E.厂区绿地及道路用地答案：A,B,C解析：不计入用地面积的范围(1)无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地；(2)市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地；(3)公共使用的河滩、水沟、排水沟；(4)已征用、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；(5)其他按规定不计入宗地的面积。 农村和城市郊区的土地，属于集体所有。 （ ）此题为判断题(对，错)。

21、正确答案：关于估价师声明的说法，正确的是（）。A.估价师声明是注册房地产估价师和房地产估价机构的免责声明B.估价师声明中应对勤勉尽责估价做出承诺和保证C.未参与估价的注册房地产估价师可以在估价师声明上签名D.估价师声明中应对估价结果成立的条件作出提示和说明答案：B解析：本题考查的是估价报告的组成。估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等的承诺和保证。参见教材P412。房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（）万元。A、1.99B、7.30C、8.53

22、D、9.00答案：A解析：考点:名义利率与实际利率。IFPP（1i）nP，按月计算：I1000（18%/12）1231000270.23（万元），按季计算：I1000（18%/4）431000268.24（万元），利息差270.23268.241.99（万元）。 下列关于物业的维修养护的说法，正确的是( )。A除应租户要求而进行的维修外，还要按时对物业进行定期的检查、维修与养护B物业管理人员虽然被授权负责物业的维修，但必须以不突破维修预算为原则C对租户就建筑物尤其是内部设备的使用提供指导不是物业维修计划的内容D物业维修常起源于租户对建筑物状况的抱怨E对于建筑内主要设备的更新工作如供热或空调系统

23、的更新，物业管理人员必须征得业主的同意正确答案：ABDE答案 ABDE 对租户就建筑物尤其是内部设备的使用提供指导，也是物业维修计划的重要内容，这样就可以使承租人、物业管理人员以及业主共同承担物业维护的责任，并使各方的利益得到应有的保护。 某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用逾的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（ ）。A技术上的可能B经济上的可行C价值最大化D法律上许可正确答案：D 业主大会履行的职责有（ ）。A制定、修改业主公约和业主大会议事规则B选举、更换业主委员会委员

24、，监督业主委员会的工作C监督业主公约的实施D决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施E选聘、解聘物业企业正确答案：ABDE监督业主公约的实施是业主委员会的职责。此外，业主大会的职责还有：制定、修改物业管理区域物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职贡。房地产估价师历年真题解析7章 第6章 不论投资的风险是高还是低，只要同样投资的期望收益相同，那么无论选择何种投资途径都是合理的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）。A、在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间 B、在正常市场和

25、运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间 C、自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间 D、自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间答案：D解析：本题考查的是收益期和持有期的测算。收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。参见教材P238。拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的重置价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 ( )答案：错解析：拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值。 债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。(

26、)正确答案：答案 债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。规定商品房预售实行预售许可制度的法律是( )。A.城市房地产管理法B.城市房地产开发经营管理条例C.城市商品房预售管理办法D.城市房地产转让管理规定答案：A解析：城市房地产管理法规定商品房预售实行预售许可和商品房预售合同登记备案制度。已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是( )。A、 0.5%B、 6%C、 6.16%D、 6.19%答案：C解析：对于可修复的功能落后的折旧，采用重置成本计算折旧时，折旧包括的项目有（ ）。A.落后功能重置成本B.落后

27、功能重置成本落后功能已提折旧C.拆除费用落后功能残余价值D.单独增加先进功能费用E.单独增加先进功能费用随同增加先进功能费用答案：B,C,D解析：本题考查的是可修复的功能落后的折旧。采用重置成本计算的功能落后的折旧包括：落后功能重置成本落后功能已提折旧、拆除费用落后功能残余价值、单独增加先进功能费用。采用重建成本计算的功能落后的折旧包括：落后功能重置成本落后功能已提折旧、拆除费用落后功能残余价值、单独增加先进功能费用随同增加先进功能费用。P324。房地产估价师历年真题解析7章 第7章 根据边际成本理论，房地产开发的边际成本随容积率增加的变化趋势是（ ）。A先上升后下降的抛物线B先下降后上升的“

28、U”形曲线C一直上升的直线D不受容积率的影响正确答案：B购买的房屋出现问题，（）应该承担责任。A、房地产开发企业B、施工单位C、设计单位D、监理单位单位答案：A解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。 某商店的土地使用年限为40年，从2022年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各200m2。一层于2022年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租 面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为9%。试测

29、算该商场2022年10月1日带租约出售时的正常价格。正确答案：该商场2022年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：(1)商店一层价格的测算：租赁期限内年净收益一200180(125 9/5)1232.40(万元)租赁期限外年净收益200200(1 25%)1236.00(万元)房产分户图的主要内容有（）。A.宗地界址线B.房屋边长C.房屋建筑面积D.房屋权属界线E.房屋幢号答案：B,C,D解析：本题考查的是房产图。分户图表示的内容包括房屋权界线、四周墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。AE属于宗地图中的内容。某人拟以500万元的价格购入

30、一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为15%、25%和60%，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，且预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为12%，贴现率为16%。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收人和支出情况见表373，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和（设投资和经营期间的收支均发生在年初）。答案：解析：改错如下： 住房置业担保当事人应当签订书面抵押合同和保证合同，并办理相关登记手续。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估的评估时点一致。（）答案：对解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估的评估时点一致。