房地产估价师考试答案5节.docx

《房地产估价师考试答案5节.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价师考试答案5节.docx（14页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、房地产估价师考试答案5节房地产估价师考试答案5节 第1节会计的基本职能为( )。 A.会计准则 B.会计分期 C.会计基础 D.会计核算 E.会计监督答案：D,E解析：会计的基本职能为会计核算与会计监督。甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2022年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在達工程2022年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2022年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。上述评估报告使用期限一般不超过（）。A.2022年9月29日B.2022年10月29

2、日C.2022年3月29日D.2022年4月29日答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。参见教材P125。#关于房地产变现能力的说法，正确的有（ ）。A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱C.在建工程比现房的变现能力弱D.熟地通常比毛地的变现能力弱E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱答案：A,B,C解析：本题考查的是难以实现。不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力会有所不同。影响某宗房地产变现能力的因素主要有：该房地产的通用性、该房地产的独立使用性、房地产的可

3、分割转让性、该房地产的价值大小、该房地产的区位、该房地产的开发程度、该类房地产的市场状况。选项A，该房地产的通用性，所谓通用性，即是否常见、是否被普遍使用。通常情况下，通用性越差的房地产，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力会越弱。例如，厂房一般比住宅的变现能力弱；厂房中，特殊厂房一般比标准厂房的变现能力弱；选项B，该房地产的价值大小，由于受支付能力的限制，价值越大的房地产，常越不容易找到买者，变现能力会越弱。例如，面积较大的住宅一般比面积较小的住宅变现能力弱，大型商场一般比小店铺的变现能力弱；选项C，该房地产的开发程度，通常情况下，开发程度越低的房地产，不确定

4、因素越多，变现能力会越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的变现能力弱，在建工程一般比现房的变现能力弱。 工程项目施工需使用临时用地的，建设单位需与土地使用权单位签订临时用地协议后方可使用该土地，建设单位有义务按照协议的规定支付一切费用。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列房地产中，不得设定抵押的有（ ）。A共有房地产B未解决权属争议的房屋C已出租的房屋D被执法机关查封的房屋E经济适用住房正确答案：BD下列选项中不属于系统风险的是（）。A.通货膨胀风险 B.市场供求风险 C.变现风险 D.决策风险答案：D解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。房地产投资的系统风险主要有通货膨胀风险、市场

5、供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。暂定资质的房地产开发企业在申请商品住房预售许可时提交的预售方案，应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体，由( )提供担保函。A.房地产主管部门B.建设主管部门C.质量责任承担主体D.房地产销售代理机构答案：C解析：暂定资质的房地产开发企业在申请商品住房预售许可时提交的预售方案，应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体，由质量责任承担主体提供担保函。质量责任承担主体必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力。 该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有（ ）。A银行信用

6、B商业信用C民间信用D国家信用正确答案：AC房地产估价师考试答案5节 第2节预算定额是以施工工序为研究对象，为表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额。答案：错解析：施工定额是以工序，即同一性质的施工过程，作为研究对象，表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额，是施工企业组织生产和加强企业管理而在企业内部使用的一种定额，属于企业定额形式。 以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为( )。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查看之日D.未来处置抵押房地产之日正确答案：C抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内

7、要求提供担保。 ( )答案：对解析：编制房地产项目招标工程标底是由( )来完成。A、 开发商B、 承包商C、 设计部门D、 建委答案：A解析：此题属于熟悉范畴。编制房地产项目招标工程标底是由开发商来完成。电磁辐射中，对人体危害程度最强的是( )。A.微波 B.短波C.中波 D.长波答案：A解析：电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。因此，电磁波对人体的危害程度分别是：微波超短波短波中波长波。 监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于（ ）的工作内容。A物业管理B设施管理C资产管理D组合投资管理正确答案：D一般情况下，单位型基金多属于封闭型

8、和半封闭型，或属于固定型和半固定型。（）答案：对解析：本题考查的是投资基金类别。一般情况下，单位型基金多属于封闭型和半封闭型，或属于固定型和半固定型。下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（）。A、发行企业债券B、向银行借入信用贷款C、房地产开发贷款D、在公开市场上发行股票E、土地储备贷款答案：A,B,C,E解析：考点:房地产债务融资。选项D，发行股票属于权益融资。债务融资有四种，分别是银行信贷、商业信用、企业债券和租赁融资。房地产估价师考试答案5节 第3节在建筑物折旧中，可以将物质折旧项目分为（）。A.物质缺乏项目 B.物质落后项目 C.物质过剩项目 D.可修复项目 E.不可修复

9、项目答案：D,E解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。物质折旧项目可分为可修复项目和不可修复项目。债券和股票都是金融市场交易的媒介。 ( )答案：对解析：某宗房地产某年1月1日的成交价格为1500 美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（）美元/m2，（假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6.65元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.40元人民币）。A、1450B、1496C、1540D、1659答案：D解析： 考点:市场状况调整的方法。该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为：（15006

10、.65808） 6.41659（美元/m2）。 初步可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。( )正确答案：答案 题目中的“初步可行性研究”应为“详细可行性研究”。房地产行政法规是以国务院令颁布的，下列属于房地产行政法规的是（）。A、物权法 B、担保法 C、物业管理条例 D、商品房屋租赁管理办法答案：C解析：本题考查的是房地产行政法规。选项A、B，物权法、担保法属于法律；选项D，商品房屋租赁管理办法属于部门规章。在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（）。A、名义价格B、实际价格C、市场价

11、格D、成交价格答案：B解析：考点:名义价格和实际价格。在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。下列关于城市维护建设税的税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体内容为（）。A.纳税人所在地在城市市区的，税率为7% B.在县城.建制镇的，税率为5% C.在县城.建制镇的，税率为3% D.不在城市市区.县城.建制镇的，税率为5% E.不在城市市区.县城.建制镇的，税率为1%答案：A,B,E解析： 本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。城市维护建设税实行地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分

12、别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。 某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（ ）元/。A2427B7500C2575D2632正确答案：D房地产估价师考试答案5节 第4节下列城市建设用地中，属于市政公用设施用地的是（）。A邮政设施用地B汽车客运站用地C卫生防疫用地D公共停车场用地答案：A解析：本题已过时。根据最新城市用地分类与

13、规划建设用地标准（GB501372022），城市建设用地包括居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地。新的标准中，只有“公用设施用地”，无“市政公用设施用地” （4）该类写字楼的报酬率为10，银行贷款年利率为5，土地报酬率为8。正确答案：（4）建筑物经济折旧额=7/10%11/(1+10%)30=65.99万元少数股东权是指股东一人无法单独行使，而需由符合法定人数的股东集体行使的权利，如要求召开临时股东会，必须由代表公司（）以上股份的若干股东提出才有效。A.5 B.10 C.15 D.20答案：B解析：本

14、题考查的是股票的基本分类。少数股东权是指股东一人无法单独行使，而需由符合法定人数的股东集体行使的权利，如要求召开临时股东会，必须由代表公司10%以上股份的若干股东提出才有效即为少数股东权。估价师和估价机构可以在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。（）答案：错解析： 本题考查的是估价结果。估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行。(2022年真题) 政府储备土地的抵押价值为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。（

15、）答案：对解析：本题考查的是土地储备贷款。政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。 下列关于住宅专项维修资金的表述中，正确的为（ ）。A业主交存的住宅专项维修资金属业主所有B业主大会成立前，住宅专项维修资金由甲房地产公司代管C程某房屋墙面渗水、管道堵塞的维修可以申请使用住宅专项维修资金D业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30的，应及时续缴正确答案：AD涉及房地产的保证保险主要包括买方信用保险和住宅抵押贷款保险。（）答案：错解析：本题考查的是信用保证保险。涉及房地产的保证保险主要包括建筑工程承包合同保险和贷款购房保证保险。下面不属于不可控制因素的

16、调查的是( )。A、 市场需求容量调查B、 市场营销因素调查C、 竞争情况调查D、 消费者调查答案：B解析：知识点 市场营销因素调查房地产估价师考试答案5节 第5节 城市总体规划的近期建设规划期限一般为（ ）年。A5B10C15D20正确答案：A城市总体规划的期限一般为20年，近期建设规划期限一般为5年；建制镇总体规划的期限可以为10年至20年，近期建设规划可以为3年至5年。 某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为( )万元。A523.45B593.75C643.75D1000正确答案：C答案

17、 CV250040001-(1-5%)15406437500(元)643.75(万元) 收益法适用的条件是房地产的（ ）。A收益能够量化B风险能够量化C收益或风险其一可以量化D收益和风险均能量化正确答案：D通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。(2022年真题) 某仓库出租期为15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的现值和为30万元，年租金增长率为2%，年折现率为5%，则第1年的租金收入是（）元。A.23096.67B.24308.23C.24754.28D.25523.64答案：B解析：本题考查的是复利

18、计算。王某拟购买一套面积为120、单价为7800元/的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为多少万元答案：解析：第一步：计算出贷款总额P1207800（130%）65.52（万元）第二步：计算出商业贷款的总额P165.522045.52（万元）第三步：计算出商业贷款的月还款额A1。i1=7.2%/12=0.6%，n=2012=240，A1=P1i(1+i)n/(1+i)n-1=45.520.6%(1+0.6%)240/(1+0.6%)240-1=0.35

19、84（万元）。房屋租赁期内，房屋所有权人转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。（）答案：对解析：租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守。商品房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（）。A估价委托人B估价利害关系人C承担估价项目的估价师D估价对象的权利人答案：C解析：估价基本事项是指估价目的、估价时点、估价对象和价值类型，把弄清它们称为明确估价基本事项。在实际估价中，一些估价师寄希望于委托人提出明确的估价目的、估价对象、估价时点和价值类型，甚至抱怨委托人不能明确地提出它们。这种思想是完全错误的。估价基本事项不能明确的责任主要在估价师自己。反映企业长期偿债能力的指标是（）。A.流动比率 B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率答案：C解析： 本题考查的是财务分析。短期偿债能力指标包括流动比率和速动比率，长期偿债能力指标有资产负债率。