房地产估价师考试真题5篇.docx

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1、房地产估价师考试真题5篇房地产估价师考试真题5篇 第1篇 某估价机构于2022年6月10日至20为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2022年6月15日因估价结果有争议，2022年8月15进行复估，则复估的估价时点为（ ）。A2022年6月15 日B2022年8月15日C签订估价委托合同之日D估价人员与委托人商定的某日正确答案：A 制定容积率下限的目的是防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：（）从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金

2、的盈利能力。A、全部投资现金流量表B、资本金现金流量表C、投资者各方现金流量表D、投资计划与资金筹措表答案：B解析：考点:基本报表。资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且( )的一种分配方式。A、 应急物品B、 一般物品C、 特殊商品D、 稀缺物品答案：D解析：价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要

3、而评估一处位于市区的平房价值。该房屋登记建筑面积为200，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20的简易房。采用比较法估价时，适宜选为可比实例的是（ ）。A.周边带院落的类似平房 B.周边不带院落的类似平房C.周边新建商品住宅 D.周边成套二手住宅答案：A解析：选取可比实例的要求之一是可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足下列要求：与估价对象区位相近、与估价对象的用途相同、与估价对象的权利性质相同、与估价对象的档次相当、与估价对象的规模相当。本题中，估价对象是带有院落的平方，因此应选择周边带院落的类似平方作为可比实例。主要用于评估不可修复的房地产价

4、值减损额的估价方法是（）。A、损失资本化法B、修复成本法C、标准价调整法D、基准地价修正法答案：A解析：考点:损失资本化法。损失资本化法主要用于评估不可修复的房地产价值减损额。 基准地价修正法是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象宗地价值的方法。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试真题5篇 第2篇关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。A.区位选择异常重要 B.不易产生资本价值风险 C.存在效益外溢 D.易受政策影响答案：B解析：本题考查的是房地产投资概述。选项B错误，房地产投资易产生资本价值风险。房地产投资的特性

5、包括：（1）区位选择异常重要；（2）适于进行长期投资；（3）需要适时的更新改造；（4）易产生资本价值风险；（5）变现性差；（6）易受政策影响；（7）依赖专业管理；（8）存在效益外溢和转移。在企业短期偿债能力指标中，流动比率越高表明企业的获利能力越强。（）答案：错解析：本题考查的是财务分析。流动比率是流动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力的主要指标。流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强，流动负债得到偿还的保障越大，但是，过高的流动比率也并非好现象，因为流动比率过高，可能是企业滞留在流动资产上的资金过多，未能有效地加以利用，因而可能影响企业的获利能力。 4甲公司在媒体上发布的广告

6、（ ）B可以承诺为购房人办理入住户口C不得涉及装修内容D由于价格是随市场变化而变化，一律不标明销售价格正确答案：C科研院所从事房地产研究的人员取得房地产估价师资格后，经所在单位书面同意，可在房地产估价机构注册。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价师注册。第四十二条：大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得执业资格的，经所在单位同意，可以参照本办法注册，但不得担任房地产估价机构法定代表人或者执行合伙人。 房地产包括土地和建筑物两大部分，这就意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（

7、）存在差异性。A房地产开发企业的特点B城市区域功能C购房者的需求D城市地理环境答案：C解析：一个整体市场之所以能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性，人们可以运用影响顾客需求和欲望的某些因素作为细分依据（又称细分变量、细分标准）对市场进行细分。个人住房抵押贷款属于（）。A.权益融资B.债务融资C.开发投资D.置业投资答案：B解析：本题考查的是房地产抵押贷款。贷款属于债务，直接间接融资是另一种分类方式。参见教材P308。房地产估价师考试真题5篇 第3篇房地产的供给曲线表示（）。A.房地产的供给量与购买者能力的关系 B.房地产的出售量与购买者能力的关系 C.房地产的供给量与其价格之间

8、的关系 D.房地产的购买量与其价格之间的关系答案：C解析：本题考查的是房地产供给。房地产供给曲线表示房地产的供给量和其价格之间的关系某种房地产的供给量如何随着房地产价格的变动而变动。甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2，2022年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2，2022年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证、总建筑面积为16500m2，至2022年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2022年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500m2，因经营不

9、善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2022年6月30日的市场价值。采用成本法估价时，应（）。A.按照预算额预算在建工程价值 B.按工程已结算额预算在建工程价值 C.按综合完成的形象进度预算在建工程价值 D.按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值答案：D解析：本题考查的是成本法确定估价对象市场价值。采用成本法估价时，应按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值。根据房产测量规范，下列不应分摊的共有建筑面积有（）。A.为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积B.建在幢内且为本幢服务的配电房C.为多幢综合楼服务的物业管理用房D.人防用的地下室E.用作公共休息

10、场所的架空层答案：A,C,D,E解析：本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。判断经济是否陷入通货紧缩，关键看物价总水平是否持续下降，且持续期至少半年以上。答案：对解析：单纯的物价下降并不一定意味着出现了通货紧缩，判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在半年以上。 拆迁己抵押的

11、房屋，能解除抵押合同的，经征得抵押权人同意，补偿款付给被拆迁人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产行政法规包括（ ）等。A物业管理条例B商品房销售管理办法C城市私有房屋管理暂行条例D外商投资开发经营成片土地暂行管理办法E已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法正确答案：ACD商品房销售管理办法和已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法属予房地产的部门规章。个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。（）答案：错解析：本题考查的是复利计算。等额还本付息，也称定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初尚未偿还的贷款本金

12、计算并逐月结清。由于每月的还款额相等，贷款后期因尚未偿还的贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。房地产估价师考试真题5篇 第4篇 （ ）指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。A成本加成定价法B目标定价法C认知价值定价法D价值定价法正确答案：BB目标定价法，指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。目标定价法要使用损益平衡图这一概念。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（）A.认知价值定价法B.成本加成定价法C

13、.挑战定价法D.领导定价法答案：B解析：本题考查的是成本导向定价。成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。加成的含义就是一定比率的利润。 注销房屋权属证书，登记机关须收回原发放的房屋权属证书，以免贻害他人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。（）答案：错解析：本题考查的是经济因素。GDP增长带动房地产的需求，引起价格上涨。 债券按发行方式分类，可分为（ ）。A附息债券B贴现债券C公募债券D私募债券E长期债券正确答案：CD（）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建

14、设费用。A、公共配套设施建设费B、小区物业管理费C、基础设施建设费D、“三通一平”等土地开发工程费答案：C解析：考点:房屋开发费。基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 某宗面积为5000m2的工业用地，容积率为0.5，楼面地价为600元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，楼面地价为800元/m2。理论上应补地价的数额应为( )万元。A1450B2900C320D2500正确答案：A答案 A理论上应补地价的数额计算如下：补地价(单价)=8004.0=6000.5=2900(元/m2)补地价(总价)=29005000=1450(万元)。

15、房地产估价师考试真题5篇 第5篇假设开发法的估价前提不包括下列（）。A、业主自行开发B、自愿转让开发C、被迫转让 开发D、被迫开发答案：D解析：考点:假设开发法的估价前提。假设开发法的估价前提包括：业主自行开发前提；自愿转让开发前提；被迫转让开发前提。从房地产供给的角度看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本，从而会使房地产开发成本上升或下降，进而会使房地产价格上涨或下降。（）答案：对解析：考点:经济因素。从房地产供给的角度看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本，从而会使房地产开发建设成本上升或下降，进而会使房地产价格上涨或下降。某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为

16、此于2022年5月30日以收益法为主进行了估价，价值为1200万元，后因故未能立即成交。2022年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于2022年8月30日再次为出售商场而进行估价，估价仍以收益法为主，估得商场价值为1280万元。设以上最终确定的价格为i3，若为投保灾险而对商场进行估价，则评估价值为（ ）。A.P B.P加上商场的土地使用权价格C. P减去商场的土地使用权价格 D. P加上商场应补交的土地使用权出让金答案：C解析： 年利率为6%，存款额为1000元，存款期限为1年，计息12次，则年终本利和为（ ）元。A1060B1060.9C1061.36D1

17、061.68正确答案：D 纳税人负担的轻重主要通过税率的高低来调节，但还可以通过附加、加成和减免措施来调节。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（）。A、总量结构B、区域结构C、租买结构D、供求结构E、物理结构答案：A,B,C,D解析：考点:房地产市场结构。为了从宏观角度把握房地产市场的特点，有关房地产市场结构的分析，也常常采用对有关市场指标进行数量比例关系分析的方法。此时的房地产市场结构，包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。 建设单位应当自领取施工许可证之日起（ ）内开工。A15日B30日C3个月D6个月正确答案：C