房地产估价师模拟试题9节.docx

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1、房地产估价师模拟试题9节房地产估价师模拟试题9节 第1节经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。 下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是（ ）。A定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式B定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法C定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种

2、政府定价模式D定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单正确答案：D 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：建设项目设计阶段影响工程造价的因素主要在总平面设计、建筑设计、工艺设计三个阶段中。 ( )答案：对解析：不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析可以代替风险分析。（）答案：错解析：不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，它不能代替风险分析。风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考

3、虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性的大小及对项目主要经济效益指标的影响。 房地产转移登记、变更登记、他项权利登记、初始登记的发证时限均为30El。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为

4、25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为45

5、00元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居民用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。答案：解析：假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（

6、115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39 （万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售）补地价45002640015001250010005万元报课咨询电话：010-82326699 / 400 810 5999建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税（补地价旧厂房价值V0）4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.87万元营销费用=1300.860.5/（115%）0.75585.71万元旧厂房的价值V012606.3910005400.20.04V02461.87-5

7、85.71V0-813.83（万元）不值得开发方案二：（旧厂房-公寓）开发完成后的价值V18500（2.641.76）（16%）/（115%）1.528507.08（万元）补地价现状容积率26400/125002.112改为公寓的容积率（2640017600）/125003.52改为公寓的居住用地地价（楼面地价）40001（3.522.112）/0.12%2873.6（元/m2）补地价2873.6（2640017600）15001250010768.84 （万元）契税4%(10768.84V0)430.750.04V0更新改造成本及管理费用1500（2.641.76）/（115%）0.7559

8、45.95 （万元）销售费用8500（2.641.76）3%/（115%）975.65 （万元）旧厂房的市场价值V028507.0810768.84430.750.04V05945.95975.65V09986.43（万元）按照最高最佳利用原则，该就厂房应该改造为住宅，它的市场价值为9986.43万元。进口设备原价通常由进口设备到岸价和进口从属费组成。（）答案：对解析：本题考查的是设备及工、器具购置费用的构成。进口设备原价通常由进口设备到岸价和进口从属费组成。房地产估价师模拟试题9节 第2节 房地产开发项目自（ ）之日起满一年未动丁开发的，可以征收土地闲置费。A土地使用权出让合同签订B土地使用

9、权出让合同约定的动工开发C土地使用权出让金缴纳D土地使用权证书取得正确答案：B国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的，可以征收土地闲置费。“控制”、“管理”、“协调”是工程建设监理的基本工作，其中“管理”是指( )管理。A.进度B.信息C.质量D.安全E.合同答案：B,E解析：监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制；“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理；“一协调”是指全面的组织协调。房屋征

10、收评估专家委员会选派专家组时，房地产估价师人数不得少于专家组成员的（）。A、二分之一 B、三分之一 C、三分之二 D、四分之三答案：A解析：本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。参见教材P65。目前我国采用的记账法是单式记账法。 ( )答案：错解析：目前我国采用的记账方法是借贷记账法。城市生活垃圾，污水属于( )。A.工业污染源 B.农业污染源C.生活污染源 D.交通污染源答案：C解析：生活污染源人们由于做饭、取暖、沐浴等生活需要，造成大气污染的污染源称为生活污染源。这类

11、污染源具有分布广、排放污染物量大、排放高度低等特点。生活污染源主要有：(1)生活燃料的污染。居民家庭使用煤炭等燃料取暖或做饭，由于燃烧不充分，经常排出大量烟尘。(2)居住环境的污染。由于建筑和家庭装修的发展，建筑材料和家具释放的甲醛、苯、氯氨等有机化合物，石棉以及氡等，成了重要的污染物。(3)其他生活污染：城市垃圾、厕所、污水沟等。关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。A、担保能确保贷款得以足额偿还B、金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C、最常见的担保形式是以土地房屋设定的质押D、贷款质押不转移财产的占有权答案：B解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。选项A错误，担保只能

12、降低银行资金损失的风险，不能确保贷款得以足额偿还；选项C错误，常见的是以土地房屋为设定的抵押；选项D错误，质押转移产权或权利凭证的占有权。国有土地上被征收房屋的价值评估时点为房地产估价机构实施评估之日答案：错解析：被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。金融工具按照发行者的性质划分可以分为（）。A.直接金融工具 B.间接金融工具 C.商业信用工具 D.银行信用工具 E.消费者信用工具答案：A,B解析：本题考查的是金融工具。按发行者的性质划分，金融工具可分为直接金融工具和间接金融工具。选项CDE属于按照不同的信用形式划分。房

13、地产估价师模拟试题9节 第3节 廉租住房租金由（ ）构成。A维修费和管理费B维修费和利润C维修费、管理费和利润D维修费、利润和税金正确答案：A某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为（）万元，最高为（）万元。A、30，60B、30，80C、60，100D、80，100答案：C解析：考点:土地成本。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的610倍。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费

14、金额最低1000元亩100亩660万元。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最高1000元亩100亩10100万元。建筑施工噪声具有突发性、冲击性、连续性等特点。（）答案：错解析：本题考查的是环境噪声污染源。建筑施工噪声是建筑工地的各种施工机械产生的噪声。这种噪声具有突发性、冲击性、不连续性等特点，容易引起人们的烦躁。参见教材P57。依法判定的估价对象应当是估价对象的实际状况，不应该是合同、招标文件中的状况。（）答案：错解析：考点:合法原则。依法判定的估价对象通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。住房置业担保

15、（ ）。A.由专门的机构承担B.是为个人购置各类房屋提供的一种担保方式C.提供的保证方式是连带责任保证D.实行保证金制度E.最大担保额度受担保公司实有货币资金总额限制答案：A,C,D解析：本题考查的是住房置业担保机构管理制度。选项B错误，住房置业担保公司提供的住房置业担保，是个人住房贷款担保方式的一种补充；选项E错误，最大担保额度受担保公司实有资本总额限制。直线趋势法yabx中的常数a、b，是由（）决定的。A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价师选取的现时和未来的价格资料答案：A解析：本题考查的是数学曲线拟合法。直线趋势法yabx中的常数a、b，是由房

16、地产的历史价格资料决定的。 国库券是一种直接金融工具。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于开发投资行为。答案：错解析：商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。房地产估价师模拟试题9节 第4节 县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批工作，对应受理的建设项目，在30日内拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于出租人权益价值和承租人权益价值的表述中，正确的是（）。A、出租

17、人权益价值的评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值B、承租人权益价值的评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值C、合同租金与市场租金差异的大小，对出租人权益价值无影响D、如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值大于无租约限制价值答案：B解析： 本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项A错误，出租人权益价值也称为有租约限制价值、带租约的价值，是出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值，其评估价值为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值；

18、无租约限制价值的评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值；选项C错误，合同租金与市场租金的差异程度，对无租约限制价值没有影响，但影响着出租人权益价值和承租人权益价值的大小；选项D错误，如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值会小于无租约限制价值，此时承租人权益价值是正的。比较法的原理和技术，不可以用于收益法、成本法、假设开法中市场租金的求取。（）答案：错解析：考点:比较法适用的估价对象。比较法的原理和技术，可以用于收益法、成本法、假设开法中市场租金的求取。 从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括共有的房地产、在建工程、未来状况下的房地产、违法占地或违章建筑的房

19、地产等。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列说法不正确的是（ ）。A委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容B法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定C指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理D指定代理的实质是一种实现委托代理的方式正确答案：D 在下列行为中，属于犯罪的有（ ）。A欠税B偷税C抗税D退税E漏税正确答案：BC偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪。当资源接近充分利用的情况下，总供给曲线是一条与横轴平行的线。（）答案：错解析：本题考查的是总需求与总供给。当资源还未得

20、到充分利用时，可以在不提高价格水平的情况下增加总供给，所以此时总供给曲线是一条与横轴平行的线。参见教材 P208。下列房地产市场的分类中，属于一级市场的是（）。A.土地使用权转让市场 B.存量房地产交易市场 C.土地使用权出让市场 D.新建商品房租售市场答案：C解析： 本题考查的是房地产市场细分。按增量存量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。房地产估价师模拟试题9节 第5节(2022真题) 某居住区规划总人口5万人，居住用地面积10万m2，住宅用地面积6万m2，绿化用地面积3万m2，该居

21、住区规划人口净密度是（）人/hm2。A.3846B.5000C.5556D.8333答案：D解析：本题考查的是居住区规划的技术经济分析。人口净密度=规划总人口/住宅用地面积=50000/6=8333（人/hm2）。毛-居、净-住。hm2，公顷的表示方式，等于10000平方米。下列属子建筑物永久荷载的有（）。A.建筑物的自重B.家具C.设备D.风E.地基土压力答案：A,E解析：本题考查的是建筑设计。永久荷载是指建筑本身的自重，以及地基绐建筑的土反力或土压力。参见教材P73。房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括（）。A.房屋评估价值 B.评估对象的构成 C.装饰装修评估

22、结果 D.评估对象基本情况 E.停产停业损失评估结果答案：A,B,D解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。分户的初步评估结果包括：评估对象的构成及其基本情况和评估价值。“未来数据简单算术平均法”是通过调查，预测估价对象未来若干年的净收益，如未来3年或5年的净收益，然后利用报酬资本化法公式演变出的等式来求取A（可视为一种加权算术平均数）。（）答案：错解析：考点:净收益流模式的确定。“未来数据资本化公式法”：是通过调查，预测估价对象未来若干年的净收益，如未来3年或5年的净收益，然后利用报酬资本化法公式演变出的等式来求取A（可视为一种加权算术平均数）。(2022真题) 建设工程竣工验收由（）单位

23、组织。A.施工B.建设C.监理D.工程质量监管答案：B解析：本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。建设单位收到工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。2022年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的

24、住宅。该项目于2022年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2022年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。在办理商品房预购手续时，王某（）。A、可以申请住房公积金贷款 B、可以在商品房预售合同中约定所购房屋面积误差为5 C、应将商品房预售合同分别报房产和土地管理部门登记备案 D、应当办理预购商品房抵押登记答案：A,B,D解析：建设部商品房销售管理办法（建设部令第88号）规定，面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款。面积误差比绝对值超过3时，买受人有权退房。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。关于某特

25、定商品市场规模的说法，正确的有（）。A有效市场大于服务市场B服务市场大于潜在市场C潜在市场大于有效市场D渗透市场大于有效市场E服务市场大于渗透市场答案：A,C,E解析：潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者；有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合；服务市场（又称为目标市场）是公司决定追求的那部分合格的有效市场；渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合。图2 表明了这几种概念之间的关系。某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80。已知土地资本化率为6，建筑物资本化率为8。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该

26、宗房地产的现值为（）万元。A.43 B.112.5 C.123.3 D.150答案：C解析：本题考查的是剩余技术。建筑物的净收益100808%6.4（万元），土地的净收益1016.42.6（万元），土地的价格2.6643.33（万元），该宗房地产的现值建筑物的现值土地价格1008043.33123.3（万元）。房地产估价师模拟试题9节 第6节已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。A、2400B、2405C、2410D、2415答案：C解析：考点:净收益每年不变的公式。 强制拍卖的主体，是指被拍卖标的所有权人

27、或处分权人。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案： 物业管理条例规定，物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主委员会讨论决定同意后；由物业服务企业依法办理有关手续。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：物业管理服务收费的计费方式主要包括（）。A.包干制 B.酬金制 C.社会服务费 D.社区服务费 E.一般服务费答案：A,B解析：本题考查的是物业服务收费。物业服务收费的计费方式主要包括包干制和酬金制两种方式。估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有（）。A、地役权设立情况B、土地使用期限C、基础设施完备程度D、容积率E、临街状况答案：A,

28、B,D解析：本题考查的是比较法适用的估价对象。下列房地产难以采用比较法估价：（1）数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；（2）很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；（3）可比性很差的房地产，如在建工程等。参见教材P176。按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。（）答案：对解析：本题考查的是股票与相关概念的比较。按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。某市市中心因棚户区改造，需征收此片区域的住宅。现进行估价机构的选定及估价业务的开展。房屋征收估价委托书由（）出具。A.被征收人 B.估价机构 C.房屋征收部门 D.公安机关答案：C

29、解析：本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构选定后，房屋征收部门应当在10日内向估价机构出具房屋征收估价委托书，并与估价机构签订房屋征收估价委托合同。运用收益法评估投资价值时采用的报酬率应是特定投资者所要求的最低期望收益率。（）答案：对解析：评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率（即典型的投资者所要求的报酬率），而评估投资价值时所采用的应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。房地产估价师模拟试题9节 第7节年龄超过65周岁的，不予办

30、理房地产估价师注册。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产估价师注册。注册房地产估价师管理办法第十四条规定，年龄超过65周岁的，不予注册。 应付债券属于流动负债。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（）。A、基准收益率B、目标收益率C、出租率或空置率D、毛租金收入E、运营成本答案：C,D,E解析：本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。选项A、B是评价标准类指标。下列建筑材料中，最有可能产生室内放射性污染的是( )。A.天然石材 B.壁纸C.吸声材料 D.合成隔热板材答案：A解析：大

31、部分建筑材料的辐射量基本符合标准，但也有一些灰渣砖放射性超标。例如，有些石材、砖、水泥和混凝土等材料中含有高本底的镭，镭可蜕变成氡，通过墙缝、窗缝等进入室内，造成室内氡的污染。某房地产纠纷估价报告致委托方函（略）封面及目录（略）估价的假设和限制条件(略）房地产估价结果报告一、委托方某大厦，法人代表：XX，地址:某路某号。某房地产评估公司，法人代表：XX，地址:某路某号。三、估价对象(一)估价对象界定某厦位于某市某区某路某号,某路与某路交叉口的东南角，建设用地面积为4995m2,总建筑面积约为54000m2，为地下2层和地上31层建筑，地上分A、B两座，14层为商业裙楼，628层为公寓，2931

32、层为纯写字楼。此次委托方委托评估的估价对象是指某大厦某单元8套房屋，8套房屋的户型相同，每套建筑面积均为135.55m2，评估总建筑面积为1084.4m2。(二）权利状况根据评估人员掌握的资料，某大厦由某房地产开发有限公司投资开发，1993年5月申请立项并开工建设。截止估价作业日期，某房地产开发有限公司已取得某大厦的国有土地使用证(证号：X国用XX字第XX号），土地使用权性质为出让用地，土地用途为商业、写字楼、高级住宅，土地使用年限自1993年1月5日至2043年1月4日。根据委托方的鉴定委托书，某房地产开发有限公司与某保税区某贸易有限公司、某开发建设公司产生法律纠纷，涉及标的为某大厦某单元8

33、套房屋。我公司此次评估的是该8套房屋在1997年4月25日、1998年6月18日、2022年6月5日的完全产权的市场价格。(三）建筑物状况大厦占地面积为4995m2，销售建筑面积为54046.66m2，大厦外形为底部裙楼托举两栋楼角相对的方形大厦，外墙采用髙级釉面锦砖与天然花岗石和玻璃幕墙贴面，地上高度约100m,建筑结构及风格在商业区具有一定的标志性。大厦地下12层为设备层，地上14层为商业用房，5层为设备层，628层为公寓，2931层为纯写字楼。大厦的A、B座各装有三部芬兰“通力”电梯；商业用房及写字楼用房采用中央空调，公寓用房采用分体式空调。此次评估的对象为某大厦某单元的8套房屋，每套建

34、筑面积均为135.55m2，总建筑面积为1084.4m2。该8套房屋的客厅与卧室内墙刷乳胶漆，实木地板，铝合金窗，卫生间与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋装有12部分体式空调。四、估价目的为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判及进行转让提供参考价格。五、估价时点(1)1997 年4月25日；(2)1998 年6月18日；(3)2022 年6月5日。六、价值定义本报告的估价结果是指估价对象(建筑面积1084.4m2，土地用途为公寓），土地出让年限为50年，在估价时点1997年4月25日，剩余土地使用年限45.7年；1998年6月18日，剩余土地使用年限44.55年；2022年6月5日，剩余土

35、地使用年限41.58年，估价对象具备完整产权(能够在市场上公开、自由地出售)条件下的房地产市场价格。七、估价依据本次评估的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、建设部、国土资源部等有关部门颁布的有关法规和政策文件，委托方及某物业管理公司提供的有关资料，我公司掌握的房地产市场行情以及估价人员实地勘察所获取的资料。八、估价原则我们在估价时遵循了以下原则：(一)最高最佳使用原则：能给估价对象带来最髙收益的使用，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行。(二)替代原则：房地产价格遵循替代规律，有相同使用价格或相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。

36、(三)估价时点原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，本报告对估价对象的房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点已知或假设的状况为准。九、估价思路和方法本评估报告对估价对象在三个估价时点的价格进行测算：1. 1997年4月25日估价对象于1993年开始销售，1996年年底竣工并入住使用，1997年属于该大厦的平稳销售阶段。根据估价人员掌握的资料，1997年高档外销公寓的租赁及销售市场都比较稳定，有一定的市场交易量，与估价对象类似的房地产项目有A广场、B大厦、C大厦等，因此本次评估采用市场比较法测算估价对象在1997年4月25日的房地产价格

37、。2. 1998年6月18日根据评估人员对某市房地产管理部门有关人员的咨询、了解，1997年4月25日至1998年6月18日，高档外销公寓的销售市场变化不大，1998年类似房地产的销售价格与1997年基本持平，因此本次评估不对1998年6月18日估价对象的房地产价格进行调整。3. 2022年6月5日根据某物业管理公司的介绍以及评估人员对某房地产市场所掌握的资料，高档外销公寓市场在该估价时点的销售情况低迷，成交案例较少，基础数据不足。相反，租赁市场相对平稳，虽租金下降，但仍维持一定的市场交易量，因此，本次评估采用收益法测算估价对象在2022年6月5日的房地产价格。十、估价结果我公司估价人员本着公

38、平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价格进行了评估。最终确定估价对象具备完整产权（能够在市场上公开、自由地出售）条件下的房地产市场价格。十一、估价人员（略）房地产估价计算书一、个别因素分析(一）土地用途:某大厦的国有土地使用证所载的土地用途为商业、写字楼、高级住宅，估价对象的实际用途为公寓，依据房地产估价中的最高最佳使用原则和估价时点原则，此次评估设定用途为公寓。(二）土地使用权性质：某大厦的土地使用权性质为出让土地，出让编号为X X，土地出让年限为50年（自1993年

39、1月5日至2043年1月4日），截止至1997年4月25日，剩余土地使用年限为45.7年，截止至1998年6月18日，剩余土地使用年限为44.55年，截止至2022年6月5日，剩余土地使用年限为41.58年。(三）建筑面积:估价对象建筑面积为1 084.4m2，每套房屋的建筑面积均为135.5m2。(四）根据某物业管理公司的介绍及其提供的某区某路某号楼单元面积汇总表,估价对象8套房屋的建筑面积、户型、结构、装修等情况一致。评估人员在现场勘察过程中，对其中五套房屋进行了人户调查。此次评估假设这8套房屋在建筑面积、户型、结构、装修方面情况一致，均为木质地板，乳胶漆涂刷内墙，铝合金窗，卫生间与厨房为

40、精装修并配有厨具、洁具，每套房屋配有12部分体式空调。二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、估价思路及方法（同估价结果报告）五、估价测算过程(一）测算1997年4月25日的房地产价格1.对采用收益法进行评估的解释收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产公开市场价格的一种方法。根据房地产评估的准则，针对房地产过去价值的评估，评估人员虽可以采用该估价时点以后的数据，以证实买卖双方在当时已充分考虑到此价格将来的合理浮动趋势，但若该数据不能真实反映估价时点的客观合理价格时，估价人员应进行逻辑上的取舍。根据评估人

41、员所掌握的资料，某大厦1993年起动工兴建即开始预售，直至1998年都属于销售和租赁的稳定时期，根据中国房地产统计年鉴所载的数据显示，某大厦于1997年的平均租金水平约为0.8美元/(m2*d)，与之类似项目的租金约为1.11.3美元/m21999年中期至今，随着某市髙档住宅小区的兴起，人们的居住观念逐渐朝着小区化、规模化的方向发展，类似某大厦这样与写字楼混住，缺乏绿化环境的高档外销公寓市场处于滞销状态。根据我方的调査，19992022年该类物业的销售成交案例较少，租赁价格较低，不仅不再以美元支付租金，平均的租金价格也降至人民币23元/(m2*d)。显然，1999年以前的买卖双方对于这种租金剧

42、烈下降的趋势无法做出准确的预测，租金递减比率大大超过了平均资本化率，因此采用1997年4月25日以后的、变动幅度如此大的实际租金收益数据不能客观反映该估价时点的房地产市场状况，因此本次评估无法采用收益还原法对估价对象于1997年4月25日的房地产价格进行评估。2.采用市场比较法进行评估根据评估人员所掌握的资料，与某大厦相类似的物业于1997年4月处于销售市场比较平稳状态。选取周边类似房地产的交易案例，将估价对象与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生的交易价格，修正得出估价对象房地产价格。(1)比较实例选择选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相

43、近、交易情况正常的交易案例，以它们的价格作比较，结合影响房地产价格的因素，进行因素修正，求取估价对象房地产价格。实例A:某广场位于某市某区某路某号，某路的南侧，商业繁华度较高，公用设施完备，环境条件较好，采用某物业管理公司，物业管理情况好，公寓部分采用中央空调，分布三部电梯，智能化系统完备，每套公寓内采用初装修,地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1600美元/m2。实例B:某大厦位于某市某区某路某号，某路的南侧，商业繁华度较高，公用设施完备，环境条件较好，采用某物业管理公司，物业管理情况较好，公寓部分无中央空调，备有分体空调，分布两部电梯，智能化系统基本完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地

44、毯。1997年4月的销售单价为1350美元/m2。实例C:某大厦位于某市某区某广场某号，某站站前广场，商业繁华度高，公用设施完备，环境条件较好，采用某物业管理公司，物业管理情况好，公寓部分采用中央空调，分布六部电梯，智能化系统完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1700美元/m2。(2)估价对象与比较实例的比较因素条件详述见表346。估价对象与三个交易实例在土地使用年限、土地用途、交易状况方面情况相同，因此不作修正。1)日期修正由于估价对象与三个比较实例于1997年期间都属于交易市场较稳定时期，销售价格较透明且一年中变化不大，因此此次设定估价对象与三个比较实例的交

45、易日期为1997年4月，并不对估价对象的交易日期进行修正。2)区域因素交通通达度：某大厦与三个比较实例交通通达度情况接近，但某大厦与实例C两面临街，出人较方便；实例A与实例B位于某路的南侧，出人皆依靠某路。交通通达度分为一般、较高、高三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正2%;则实例A、B为98，实例C不作修正。商业繁华度：某大厦与三个比较实例都位于商业繁华区内，实例A与实例B虽临某路，但周边分布有一些政府机关或企事业单位，隔某路北侧才为步行街及某街，商业繁华度稍差于某大厦及实例C。商业繁华度分为一般、较高、高三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正1%;则实例A、B

46、为99，实例C不作修正。公用设施完备度：某大厦与三个比较实例都位于某市历史上比较繁华地区，公用设施完备，以估价对象为100，三个实例不作修正。环境优劣度：某大厦与三个比较实例都位于某市历史上比较繁华地区，较适合商住两用公寓、写字楼使用或投资，以估价对象为100，三个实例不作修正。3)个别因素物业管理：物业管理情况是客户在选择购买物业中非常重要的因素。某大厦与三个比较实例都采用国内较知名的物业管理公司进行物业管理，但根据评估人员对四个房地产的现场勘察,实例A和实例C的物业管理水平属于较高的档次；某大厦与实例B的物业管理水平稍差于二者，物业管理状况分一般、较好、好三个等级，以估价对象为100，每相

47、差一个等级相应修正3%，实例A、C为103,实例B不作修正。空调系统:估价对象和三个比较实例同为高档外销综合楼，本次比较的公寓部分定位为高档外销公寓，不同的空调系统决定了物业的不同市场定位；对于高层建筑，室内温度的调节及新风的更换是非常重要的。因此，高层建筑使用中央空调系统明显优于使用分体空调来调节室内温度。以估价对象为100，实例A、C为103,实例B不作修正。电梯系统：某大厦与实例A、实例B的电梯使用状况基本相同，实例C略优于前三者。以估价对象为100，实例A、B不作修正，实例C为102。智能化系统:估价对象与三个比较实例的智能化系统都比较完备，水平布线、垂直布线到位;设置了国际卫星电视系统;保安监控系统；消防监控系统；网络通讯系统等，根据评估人员的现场勘察，实例A和实例C的智能化系统略好于XX大厦及实例C，智能化系统分基本完备、完备两个等级，每相差一个等级相应修正1%。以估价对象为100，实例A、C为101，实例B不作修正。(3)根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表(表347)。取上述三个实例修正后的房地产单价的平均值作为此次市场比较法测算的价格：房地产单价=(1539+1391+1555)美元/m2+3=l495美元/m2房地产总