房地产估价师考试试题题库5节.docx
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1、房地产估价师考试试题题库5节房地产估价师考试试题题库5节 第1节按照国家标准城市用地分类与规划建设用地标准,()居住用地是指设施齐全、环境良好,以多、中、高层住宅为主的用地。A.一类 B.二类 C.三类 D.四类答案:B解析:本题考查的是城市用地分类。二类居住用地是指设施较齐全、环境良好,以多、中、髙层住宅为主的用地。 假设某房产中误差为120,则其限差为160。( )正确答案:房产测量中以中误差作为评定精度的标准,以两倍中误差作为限差。(1202)In2=240。成本利润率除以开发经营期的年数等于年成本利润率。( )答案:错解析:本题考查的是成本利润率。成本利润率是开发经营期的利润率,不是年
2、利润率。成本利润率除以开发经营期的年数,也不等于年成本利润率,因为开发成本在开发经营期内逐渐发生,而不是在开发经营期开始时一次投入。P189。 一宗2000m2的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地,容积率为5.1,楼面地价为950元/m2,理论上应补地价(单价)为( )元/m2。A552B3519C4293D4845正确答案:C改用途前的土地单价6900.8552元/m2,改用途后的土地单价9505.14845(元/m2) 某临街深度30.48m(即100ft)、临街宽度20m的矩形土地,总价为121.92万元。按时四三二一法则,其相邻临街深度15.24
3、m(即50ft),临街宽度25m的矩形土地的总价为( )万元。A53.34B85.34C106.68D213.36正确答案:C 丙经过考虑,决定购买,若商品房预售合同中D套房屋的单价为2000元/m2,则甲房地产开发公司可以向丙要求补缴房款( )元。A 10000B8000C6000D14000正确答案:C 该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时,该楼盘平均销售价格为( )元/m2。A1963.64B2000C2552.73D2600正确答案:C根据:正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内,又被称为“隐含成本”。它是组织生产所必须付出的代价,也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的
4、机会成本。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时,厂商获得了正常利润。 经济成本会计成本(显见成本)+隐含成本 本例中,某房地产开发公司以1200万元取得了1公顷综合用地50年的土地使用权。总建筑面积=610000=60000m2,综合楼建筑面积=60000-5000=55000平米。综合楼地价=1200万元-300万元=900万元。综合楼每平米地价=900万元/55000=163.64元。而“假定该综合楼单位造价为1800元/m2,土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%”。该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时,该楼盘平均销售价格=(1800+163.64)(1+30%)=2552.7
5、3元/平米。 房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。 ( )此题为判断题(对,错)。正确答案:房地产开发项目的基本报表包括()。A.现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.资产负债表E.投资计划与资金筹措表答案:A,B,C,D解析:本题考查的是基本报表。基本报表包括现金流量表;财务计划现金流量表;利润表;资产负债表。参见教材P267。房地产估价师考试试题题库5节 第2节 房地产的在用价值一般小于房地产的市场价值。( )此题为判断题(对,错)。正确答案:建筑设计阶段中影响工程造价的因素包括()。A.平面形状 B.流通空间 C.建筑层高 D.建筑物层数 E.占地面积答案:
6、A,B,C,D解析:本题考查的是建设项目设计阶段工程造价的计价与控制。在建筑设计阶段影响工程造价的因素主要有平面形状、流通空间、建筑层高、建筑物层数、柱网布置、建筑物的体积与面积、建筑结构等。选项E,属于总平面设计中影响工程造价的因素。 某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程,这一现象反映了消费者市场的( )。A替代性B发展性C地区性D复杂性正确答案:B在零售商业物业租约中,设置()条款的目的,是防止购物中心内的租户经营类似的商品,尽可能减少来自购物中心内的竞争。A.限制经营内容相似的租户 B.限制租户在一定地域范围内重复设店 C.关于每一独立承租单元的用途 D.其他条款
7、答案:A解析:本题考查的是零售商业物业的租约。在零售商业物业租约中,设置限制经营内容相似的租户条款的目的,是防止购物中心内的租户经营类似的商品,尽可能减少来自购物中心内的竞争房屋征收估价中,因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘,为完成估价,对估价对象内部状况进行的合理假定属于()。A、未定事项假设B、背离事实假设C、不相一致假设D、依据不足假设答案:D解析: 本题考查的是估价报告的组成。依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下,缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。例如,因征收、司法
8、拍卖等强制取得或强制转让房地产,房地产占有人拒绝估价师进入估价对象内部进行实地查勘,或估价对象涉及国家秘密,估价师不得进入其内部进行实地查勘的,对不掌握估价对象内部状况的说明以及对估价对象内部状况的合理假定。(2022年真题) 下列房地产投资项目评价指标中,属于动态盈利能力指标的有()。A.借款偿还期B.财务内部收益率C.偿债备付率D.财务净现值E.动态投资回收期答案:B,D,E解析:本题考查的是动态盈利能力指标及其计算。动态盈利能力指标包括财务净现值、财务内部收益率和动态投资回收期。 新设项目法人的资本金筹措渠道,不包括( )资金。A政府政策性B资产变现C企业人股D个人人股范围正确答案:BB
9、新设项目法人项目资本金筹措渠道,包括政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金、国内外企业入股的资金、社会引体和个人人股的资金。资产变现是既有项目法人项目资本金的筹措渠道之一。某企业前3年每年初借款1000万元,按年复利计息,年利率为8%,第5年末还款3000万元,剩余本息在第8年末全面还清,则第8年末需还本付息( )万元。A.981.49B.990.89C.1270.83D.1372.49答案:D解析:本题考查的是资金时间价值的换算。换算到同一时间点上,现金流入=现金流出。可全部换算到第8年位置。P161。某宗土地的规划容积率为3,可兴建6000m2的商住楼,经评估总地价为180万元,该宗土
10、地的单价为()元/m2。A.100 B.300 C.600 D.900答案:D解析:本题考查的是建立比较基础。容积率总建筑面积/建筑用地面积:建筑用地面积6000/32000(m2);土地单价1800000/2000900(元/m2)。房地产估价师考试试题题库5节 第3节(2022真题) 写字楼大堂的建筑面积均属于功能共有建筑面积,应进行分摊。()答案:对解析:本题考查的是房地产面积测算。作为公共使用的公共门厅均需分摊面积。下列关于资金等效值概念的表述中,正确的是()。A、时值是资金运动起点的金额B、终值是资金运动结束时的金额C、不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值D、资金等效值是指与
11、某一时点上一定金额的实际经济价值相等的另一时点的价值答案:D解析:考点:资金等效值的概念。选项A错误,现值是资金运动起点的金额;选项B错误,终值是资金运动结束时与现值等值的金额;选项C错误,不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。商业银行在信用中介职能的基础上,通过存贷业务的开展,能够创造()。A.信托基金 B.证券基金 C.货币资本 D.派生存款答案:D解析: 本题考查的是商业银行。商业银行在信用中介职能的基础上,通过存贷业务的开展,能够创造派生存款。假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间,即()。A、价值时点B、待开发项目开工之日C、待开发项目取
12、得土地使用权之日D、该开发项目开始销售之日答案:A解析:考点:后续开发经营期。选项B是指建造期的起点;选项D是指销售期的起点。2022年8月,A市B房地产开发公司通过合法方式,在该市城市规划区,取得了一块建设用地使用权,出让合同约定由B公司进行住宅小区建设,并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元,建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式,选择了C施工单位,工程合同价为4000万元。同时通过招标方式,选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金,准备通过预售其建设的商品房,取得部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证后,委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间,B
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