房地产经纪人考试真题及答案8章.docx
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1、房地产经纪人考试真题及答案8章房地产经纪人考试真题及答案8章 第1章某套住宅的卖方,其最低要价为38万元,而买方愿意支付的最高价格为42万元,则该套住宅成交价格可能( )。(2022年真题)A.低于38万元B.位于3842万元之间C.高于42万元D.不存在答案:B解析:卖方要价和买方出价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中,只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时,交易才可能成功。因此,在一笔成功的房地产交易中,卖方最低要价、买方最高出价和买卖双方成交价三者的高低关系为:买方最高出价买卖双方成交价卖方最低要价。下列选项中,不属于房地产经纪信息特征的是( )。A.共享性B.价值
2、性C.多维性D.积累性答案:B解析:空调按空气处理的设置情况分类,不包括()。A、集中式系统B、分散式系统C、半集中式系统D、区域式系统答案:D解析:根据空气处理的设置情况,空调系统分为集中式系统(空气处理设备集中在空调机房内,空气经处理后由风道送入各房间)、分散式系统(空调机组按需要直接放置在空调房内或附近的房间内,每台机组只供一个或几个小房间,或者一个大房间内放置几台机组)、半集中式系统(集中处理部分或全部风量,然后送往各个房间或各区进行再处理)。以下情形可以免征契税的是( )。A、 公安局的办公用房B、 学校的教学大楼C、 医院的住院部D、 娱乐中心的办公用房E、 城镇职工按规定第一次购
3、买公有住房答案:A,B,C,E解析:知识点 契税张小姐与同事李小姐合住在公司分配的一套两室一厅的公寓内,此住房作为公司对员工的住房福利,不收取租金;水电等费用由张小姐、李小姐共同负担。2022年2月公司暂调李小姐去省外的分公司工作,于是张小姐1人住在这套公寓内。同年5月,张小姐将李小姐的房间租给了赵某,并就租金、租规、解除租约事项达成了书面协议。赵某预付了三个月房租后,住进了李小姐的房间。小姐出租房间的行为属于()。A、房地产经纪行为B、房地产代理行为C、个人民事行为D、居间行为答案:C解析:A项,房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易,向委托人提供房地产居间、代理等服务
4、并收取佣金的行为。房地产经纪活动具体由房地产经纪人员来完成。B项,房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,以委托人的名义与第三人进行房地产交易,并向委托人收取佣金的经纪行为。D项,房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并向委托人收取佣金的经纪行为。题中,张小姐出租房间的行为没有涉及到房地产经纪机构,也没有任何经纪人,所以只是个人民事行为。国有建设用地使用权出让合同包括的条款有()。A、土地界址、面积B、解决争议的方法C、土地用途D、不可抗力的处理E、使用期
5、限答案:A,B,C,E解析:采取招标、拍卖、挂牌、协议等出让方式设立建设用地使用权的,当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。出让合同一般包括下列条款:当事人的名称和住所;土地界址、面积等;建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;土地用途;使用期限;出让金等费用及其支付方式;解决争议的方法。#A房地产公司(以下简称A公司)申请征用B乡基本农田以外的耕地50公顷,建高档住宅小区。支付征用耕地的补偿费用共计4500万元。开发建设过程中,A公司将此项目整体转给C公司,C公司通过市场分析后,拟将其中5公顷土地建商业用房,此项目调整方案经规划部门批准。在建设过程中,C公司将该项目抵押给D银行取得
6、建设贷款。C公司经批准预售该住宅。A公司获得该开发用地的方式是( )。A.出让B.划拨C.租赁D.转让答案:A解析:国有建设用地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。下列各项属于房地产经纪执业规则约束力表现的有( )。A.违反规则执业,对他人的合法权益造成侵害的,会对房地产经纪人员进行罚款B.违反规则执业,对他人的合法权益造成侵害的,要受到行政管理部门处罚C.违反规则执业,对他人的合法权益造成侵害的,要受到行业组织的通报批评D.违反规则执业,对他人的合法权益造成侵害的,将责令房地产经纪机构停业E.违反规则执业,对他人的合法
7、权益造成侵害的,会将不良行为记入信用档案答案:B,C,E解析:房地产经纪执业规则对房地产经纪机构和人员具有普遍约束力,主要表现在:违反规则执业,对他人的合法权益造成侵害的,会受到以下惩罚:要受到行政管理部门处罚,甚至法律的制裁;要受到行业组织的通报批评,将不良行为记入信用档案。房地产经纪人考试真题及答案8章 第2章房源信息由接受业主(委托人)委托的房地产经纪人录入,其他房地产经纪人只能看到房源的基本情况,业主的联系方式只有接受委托的房地产经纪人拥有,这种房源信息共享方式是( )。A.私盘制B.公盘制C.混合制D.公私合盘制答案:A解析:房源信息的共享形式管理制度,主要依据市场的现状以及房地产经
8、纪企业自身的特点与发展需要进行设定,主要分为私盘制、公盘制和混合制等三种形式。其中,私盘制是指房源信息由接受业主(委托人)委托的房地产经纪人录入信息管理系统,其他房地产经纪人只能查看房源的信息(物业名称、房型、面积、出售价格、配套设施等),房源信息中的栋座号、楼层、房间号、业主联系方式等关键信息只有该受托经纪人及其上级主管才能看到。其他房地产经纪人要联系该物业业主(委托人),只有通过该经纪人采取合作方式,当交易达成之后,该受托经纪人可分得作为房源持有方的规定比例的佣金(一般是50%)。存量房市场上的经纪业务中,按交易方式可分为存量房买卖经纪业务和()。A、居间经纪业务B、代理经纪业务C、租赁经
9、纪业务D、卖方代理业务答案:C解析:存量房市场上的房地产经纪业务涉及面更广,类型更为丰富。按交易方式可分为存量房买卖经纪业务和租赁经纪业务。按服务方式,存量房经纪业务既有采用居间方式进行的,也有采用代理方式进行的。采用代理方式的存量房经纪业务中,既有卖方代理又有买方代理业务。从客户类型来看,存量房经纪业务既有面向分散的个体客户的,也有面向机构客户的。在个人住房贷款中,借款人分期还款额占同期收入的比率为()。A.贷款价值比率B.偿还比率C.月房产支出与收入比D.月所有债务支出与收入答案:B解析:偿还比率又称收入还贷比,是指借款人分期还款额占其同期收入的比率。A项,贷款价值比又称贷款与价值比率,是
10、指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率;C项,月房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入;D项,月所有债务支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额)/月均收入。王某于2022年4月将自住房出租给李某1年,年租金为5000元。2022年5月王某将房屋抵押给甲银行,并办理了抵押登记。2022年6月,李某将房屋转租张某,签订了6个月的转租合同。(2022年真题)王某将房屋抵押应办理房屋抵押权( )。A.设立登记B.变更登记C.转移登记D.更正登记答案:A解析:房屋抵押权登记是指房屋登记机构根据抵押当事人申请,依法将抵押权设立、变更、转移和注
11、销等事项在登记簿上予以记载的行为。一般抵押登记包括:设立登记、变更登记、转移登记、注销登记。本案例中,王某进行的抵押,是初次设立抵押,应进行抵押权设立登记。某房地产的土地使用年限为40年,至今已使用8年,年有效毛收入为60万元,正常运营费用为24万元,资本化率为8.2,该宗房地产的收益价格为()万元。A、403、77B、420、26C、439、02D、672、95答案:A解析:净收益是指有关收入(如有效毛收入)减去费用(如运营费用)后归因于估价对象的收益。收益期为有限年且净收益每年不变的房地产的收益价格公式为:。式中,V为房地产的收益价格;A为房地产的净收益;Y为房地产的报酬率或折现率;n为房
12、地产的收益期限。根据题意得:A=60-24=36(万元),则V=360.0821-11.08240-8=403.77(万元)。房源的( )决定了房源的使用价值,也在一定程度上决定了该物业的市场价格。A:物理属性B:心理属性C:法律属性D:社会属性答案:A解析:李某购买一套单价为5000元/m2,建筑面积为90m2的商品住宅,首期付为总价的20%,余款向银行申请贷款期限为20年,贷款年利率为6.80%,按月等额偿还贷款本息的住房抵押贷款,李某每月的还款额为( )元。(2022年真题)A.2748B.2788C.3435D.3485答案:A解析:将现值转换为等额年金的公式为本案例,李某每月的还款额
13、=2748(元)。新建商品房销售人员在上岗前需要进行的市场调查内容主要包括()。A、目前市场上在售或在建楼盘的情况B、市场上同类产品的二手市场情况C、区域的生活配套、教育配套、金融配套、交通状况等D、目标客户的媒体选择E、目标客户的喜好答案:A,C解析:销售人员在上岗前需进行市场调查,了解市场情况、城市规划、片区配套等相关的情况,只有在充分了解销售项目相关的各种信息后上岗,才能对购房者进行清晰准确的讲解,才能有助交易进行。市场调查的具体内容包括:交通配套;商业配套;教育配套;医疗配套;区域价值。A项属于市场情况,是市场调查的主要内容。C项属于市场调查的具体内容。房地产经纪人考试真题及答案8章
14、第3章美国心理学家马斯洛的需要层次论把人的需要按照先后顺序和高低层次分为()。A.原始需求B.安全需求C.便利需求D.爱与归属需求E.自我实现需要答案:B,D,E解析:需要层次论把人的需要按照先后顺序和高低层次分为:生理需要;安全需要;爱与归属需要;尊重需要;自我实现需要。房地产经纪活动是房地产整体市场的重要组成部分,房地产经纪活动是( )。A:商业行为B:政策行为C:宏观调控行为D:市场行为答案:D解析:物业管理条例属于( )。A.行政法规B.政府规章C.部门规章D.国家强制标准答案:A解析:房地产行政法规是以国务院令形式颁布的,主要有城市房地产开发经营管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例
15、、物业管理条例、土地管理法实施条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、住房公积金管理条例、不动产登记暂行条例等。某商品住宅楼于2022年3月10日竣工验收合格,如该住宅楼的尾房于2022年3月10日交付给买受人,则房地产开发企业承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至().A:2022年3月9日B:2022年3月9日C:2022年3月9日D:2022年3月9日答案:C解析:本题考核的知识点为商品住宅的保修期。商品住宅屋面防水的保修期不得低于3年,保修期自商品住宅交付之日起计算。下列关于房地产经纪机构的表述中,错误的是()。A.房地产经纪有限责任公司的股东以其出资额为限对公司承担责任B.房地
16、产经纪有限责任公司以其全部资产对公司的债务承担责任C.房地产经纪股份有限公司的股东以其全部财产为限对公司承担责任D.房地产经纪股份有限公司以其全部资产对公司的债务承担责任答案:C解析:房地产经纪机构承担责任的形式按照机构的组织形式决定,股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任,合伙企业和个人独资企业承担无限连带责任。有限责任公司的股东以其出资额为限对公司承担责任;股份有限公司的股东以其所持有的股份为限对公司承担责任。房地产价格中,一般把某种房地产在市场上的一般、平均水平价格称为()。A.成家价格B.市场价格C.单位价格D.实际价格答案:B解析:市场价格简称市场价、市价,是指某种房地产
17、在市场上的平均交易价格。一般商品的市场价格,通常是其大量成交价格的平均价格,如其平均数或中位数、众数。共用题干王某在某市市区经营一家餐厅,由于经营不善,顾客稀少,决定转让这家餐厅。他请来专业估价人员对其价值进行评估,该餐厅在正常情况下每年可获收入22万元,每年的经营成本为13万元,该类房地产的资本化率为9%。该类土地的使用年限为50年,王某接手经营时,该餐厅已经使用了10年,韩某愿意出价95万元购买该餐厅。估价人员应采用什么估价方法()。A:成本法B:比较法C:收益法D:市场法答案:C解析:房屋产权人甲某,委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租,经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合
18、同,进行了租赁登记备案,租期自2022年5月1日开始,为期两年,实际成交月租金500元。2022年3月,甲某欲出售该房屋,又委托丙公司销售,经丙公司联系,甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约,契约中载明的成交价格为160万元,向当地房地产管理部门申报价格时,房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格,遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格180万元缴纳税费,房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。甲某与承租人乙某进行租赁登记备案时应提交( )。A.书面租赁合同B.甲某与乙某的合法身份证件C.房屋所有权证书D.可以证明房地产价值的资料答案:A,B,C解析:商品房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案,
19、应当提交的材料有:房屋租赁合同;房屋租赁当事人身份证明;房屋所有权证书或者其他合法权属证明;直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门规定的其他材料。房地产经纪人考试真题及答案8章 第4章有用性是指物品能够满足人们的某种需要,俗话说“有用”,经济学上称为有使用价值,如水可以解渴,粮食可以充饥,住宅可以居住。房地产价格实质是( )。A.使用土地的价格B.房屋的价值C.房地产权益的价格D.房地产的适用价值答案:C解析:房地产价格实质上是房地产权益的价格。一般商品是动产,其物权的设立和转让是依照法律规定交付,因此其价格通常是商品本身的价格。房地产是不动产,其物权的设立和转让是依照法律规定登记,因此
20、房地产在交易中可以转移的不是其实物,而是房屋所有权、建设用地使用权或其他权利。房屋租赁托管服务,可以免除业主(出租人)的成本不包括( )。A.免除出租前来回陪承租人看房而产生的时间成本B.免除出租前因承租人需求要配置家具家电等物品而产生的资金成本和时间成本C.免除出租期间因发生维修而产生的维修费用和时间成本D.免除出租人与承租人之间的经济纠纷答案:D解析:从成本角度来看,房屋租赁托管服务,可以免除业主(出租人)以下三个方面的成本:免除出租前来回陪承租人看房而产生的时间成本;免除出租前因承租人需求要配置家具家电等物品而产生的资金成本和时间成本;免除出租期间因发生维修而产生的维修费用和时间成本。房
21、地产经纪人在接受房屋售卖委托后要进行房屋调查,房屋调查包括核实产权和()。A、核实售卖目的B、核实业主身份C、核实房屋所处位置D、现场查勘答案:B解析:房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中,产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段,因而是房屋交易前必不可少的环节。首先,要求出售方提供合法的证件(包括身份证、房地产权证等);其次,到房地产登记机构(各区县房地产交易中心)查询房屋的权利人、产权来源、抵押和贷款情况、土地使用情况、是否有法院查封等信息。我国第一部全面规范房地产开发用地、房地产开发建设、房地产交易、房地产登记管理的大法是().A:物权法B:土地管理法C:城市房地产管理法D
22、:城乡规划法答案:C解析:申请房屋所有权首次登记的,应当提交的材料有()A、房屋已经竣工的材料B、建设工程符合规划的材料C、不动产权属证书或者土地权属来源材料D、房地产调查或者测绘报告E、相关税费缴纳凭证答案:A,B,C,D,E解析:申请房屋所有权首次登记的,应当提交下列材料:不动产权属证书或者土地权属来源材料;建设工程符合规划的材料;房屋已经竣工的材料;房地产调查或者测绘报告;相关税费缴纳凭证;其他必要材料。房屋租赁合同期限最长不得超过()。A.10年B.20年C.30年D.50年答案:B解析:合同法第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期问届满,当事
23、人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”下列对于价格与供求关系的描述,正确的有( )。A:价格是由供给力量与需求力量的相互作用决定的B:供给量与需求量又受价格的影响,通过价格调节达到均衡C:市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的D:价格与供求是互动的E:在正常市场或正常经济发展下,市场价格基本上与理论价格相吻合,围绕着理论价格而上下波动答案:A,B,D解析:取得房地产经纪人职业资格证书的人员应当具备的职业能力有()。A.熟悉房地产经纪行业的法律法规和管理规定B.能在高级房地产经纪人的帮助下完成较为复杂的房地产经纪工作C.熟悉房地产交易流程,处理解决房地
24、产经纪业务的疑难问题D.指导房地产经纪人协理和协助高级房地产经纪人工作E.运用丰富的房地产经纪实践经验,分析判断房地产经纪市场的发展趋势,开拓创新房地产经纪业务答案:A,C,D,E解析:取得房地产经纪人职业资格证书的人员应当具备的职业能力包括:熟悉房地产经纪行业的法律法规和管理规定;熟悉房地产交易流程,能完成较为复杂的房地产经纪工作,处理解决房地产经纪业务的疑难问题;运用丰富的房地产经纪实践经验,分析判断房地产经纪市场的发展趋势,开拓创新房地产经纪业务;指导房地产经纪人协理和协助高级房地产经纪人工作。房地产经纪人考试真题及答案8章 第5章 就目前的情况来看,通过房地产经纪行业管理来规范房地产经
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