房地产估价师历年真题和解答8篇.docx

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1、房地产估价师历年真题和解答8篇房地产估价师历年真题和解答8篇 第1篇 下列属于普通股股东权利的有（ ）。A有限的表决权B股票的转让权C对公司剩余财产的分配权D对公司事务的质询权E要求赎回权正确答案：BCD普通股股东的权利有：参加股东大会的权利、参加表决的权利、股票转让权、股息红利分配的要求权、公司剩余财产的分配权、对公司事务的质询权；有限的表决权和要求赎回权是优先股股东的权利。 物业管理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有（ ）。A可出租或可使用面积B出租方的商业信誉C基础租金与市场租金D出租单元的面积规划和室内装修E物业管理企业的经营业绩正确答案：ACD 下列有关融资租赁的叙述有误的

2、一项是（ ）。A杠杆租赁的租金通常比其他租赁形式要高B在转租赁业务中，租赁机构同时兼有承租人和出租人双重身份C融资租赁的特征是所有权与使用权分离D转租赁时，设备的所有者与使用者之间没有直接的经济或法律关系正确答案：A杠杆租赁在国外享有优惠政策，所以租金比其他形式要低。当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A、越大B、越小C、没有关系D、无法判断答案：A解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。参见教材P219。非经济特区A

3、市B房地产开发公司2022年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2022年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2022年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2022年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2022年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2022年3月，刘某又发现

4、屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。据此背景，回答以下问题：按照规定，刘某与B房地产开发公司签订的商品房预售合同应向( )部门登记备案。A、 市、县以上人民政府土地管理部门B、 市、县以上人民政府房产管理部门C、 市、县以上人民政府建设管理部门D、 市、县以上人民政府答案：B解析：知识点 商品房预售建设单位领取施工许可证后2个月末开工的，施工许可证自行废止。（）答案：错解析：本题考查的是施工许可管理。建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当申请延期，延期以两次为限，每次不超过三个月，过期施工许可证自行废止。单利计息与复利计息的区别在于( )

5、。A、 是否考虑资金的时间价值B、 是否考虑本金的时间价值C、 是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D、 采用名义利率还是实际利率答案：C解析：知识点 单利计息与复利计息房地产估价师历年真题和解答8篇 第2篇下面不属于不可控制因素的调查的是( )。A、 市场需求容量调查B、 市场营销因素调查C、 竞争情况调查D、 消费者调查答案：B解析：知识点 市场营销因素调查临时工程包括：工地临时居住房屋、现场供电、给排水工程、场地平整等。（）答案：错解析：考点:进度控制。临时工程包括：工地临时居住房屋、现场供电、给排水等。某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，

6、此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%，该房地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为（）万元。A、183.78B、257.55C、873.19D、1427.16答案：B解析：考点:净收益按一定比率递减的公式。解题关键，能记住等比递增的有限年期的收益现值的公式。甲企业于2022年初，投资建设装配式建筑构件生产园区，建设期2年。规划内地块面积为280000m2，该规划地块容积率为1.3，建筑密度为60%，主要生产厂房为框架结构。甲企业在筹建过程中，以所有的其他不动产为抵押，向某商业银行申请贷款1.4亿元，并为投资项目办理建设工程一切险，为场内施工人员办理意外伤害保险。 202

7、2年，甲企业销货成本为12000万元，年初存货为4500万元，年末存货为1500万元，平均应收账款为2600万元。2022年中旬，构件生产厂发生火灾，由于甲企业为生产厂办理了火灾保险，保险公司赔付保险金额800万元，但火灾致使一批定制建筑构件存坏，该批定制构件的合同金额为2000万元，购买方已支付定金300万元，合同约定违约金为500万元。该规划地块内建筑面积为（）。A.168000m2B.215384m2C.364000m2D.466666m2答案：C解析：本题考查的是控制性详细规划。规划地块容积率规划地块总建筑面积/规划地块用地面积1.3；规划地块总建筑面积1.3280000364000（

8、m2）。参见教材P34。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目转让。房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成安置补偿的，原安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产业主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。采用市场法对出租型商业房地产估价，不属于影响商业房地产价格的因素的是( )。A.楼层 B.面积C.临街状况 D.设备设施答案：D解析：我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0

9、.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（）。A、12.45% B、10.26% C、11.98% D、9.68%答案：B解析：本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率无风险资产收益率风险系数（平均收益率-无风险资产收益率）9%0.14（18%9%）10.26%。房地产估价师历年真题和解答8篇 第3篇中央银行规定提高住房贷款的首期付款比例，属于（）。A贷款额度控制B消费信用控制C间接信用指导D证券市场信用控制答案：B解析：消费信用控制是指中央银行对消费信用提供的信贷规模进行控制的手段。在需求过度及通货膨胀时期，中央银行可通过提高首期付款比例、缩短分期付款期限等措施，紧

10、缩对消费信用提供的信贷规模；反之，在需求不足及经济衰退时期，则放宽对消费信用的控制，刺激消费量增加，带动需求上升，从而达到经济增长的目的。指出并改正下面估价报告片断中的错误有一砖混结构的住宅，于2022年1月10日竣工投入使用，建筑面积93.88m2。该住宅原为福利商品房，于2022年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2022年1月10日的市场价格。计算公式如下：房地产价格土地重新取得成本建筑物重置总价建筑物折旧1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为280元/m2，现时与估

11、价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为260元/m2，则土地重新取得成本为：土地重新取得成本=楼面地价建筑面积=28093.88=26286.4（元）2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2022年1月1日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为3200元/m2，房产管理部门2022年1月1日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为3500元/m2，房产管理部门2022年1月1日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为4000元/m2。则估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价建筑面积=350093.88=328580（元）3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新

12、折扣法进行计算，其计算公式为:建筑物折旧建筑物重置总价（1成新率）其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：建筑物折旧=328580（1-70%）=98574（元）4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：房地产总价=26286.4+32858098574=256292.4（元）房地产单价=256292.4/93.88=2730（元/m2）答案：解析：1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:土地重新取得成本=楼面地价建筑面积=26093.88=24408.8（元）；2.建筑物重置总价计算错误，应使用16年公布

13、的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价建筑面积=400093.88=375220（元）；3.判定建筑物成新时，“建筑物为完好房、七成新”有误，应将完好房改为基本完好房。如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当调高折现率。（）答案：错解析：本题考查的是通货膨胀的影响。在实际投资分析工作中，考虑到通货膨胀的可能影响，在估计未来收益现金流时，可以允许未来年份营业收入以及运菅成本随着通货膨胀分别有所增加，这样就可以消除通货膨胀因素对分析结果准确性的部分影响，使分析结果更加接近真实。如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率

14、时适当考虑（适当调低折现率估计）。参见教材P180。中国耕地特点是耕地总体质量较差，但人均占有耕地较多，退化严重，后备资源不足。（）答案：错解析：本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。中国耕地具有四个明显的特点：（1）人均占有耕地少；（2）耕地总体质量差；（3）生产水平低；（4）退化严重，后备资源不足。 房地产开发企业应当在规划、设计变更确立之日起15日内，书面通知买受人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是（ ）。A认知价值定价法B领导定价法C目标定价法D成本加成定价法正确答案：C目标定价法是根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法。

15、w公司按照调整后的方案进行开发，应办理（ ）手续。A向土地管理部门提出改变土地使用性质的申请B向规划管理部门提出改变土地使用性质的申请C签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金D报原批准用地的人民政府批准正确答案：ABD房地产估价师历年真题和解答8篇 第4篇下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）。A、需求预测B、吸纳率分析C、房地产市场建造周期循环运动情况的分析D、家庭规模与结构分析答案：C解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。选项A、B、D均属于需求分析。 甲在销售商品房时应当缴纳（ ）。A营业税B城市维护建设税C契税D房产税正确答案：ABA、B可用于互斥方案比选的方法有（ ）。A

16、.净现值法B.内部收益率法C.动态投资回收期法D.费用现值比较法E.费用年值比较法答案：A,D,E解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。可用于互斥方案经选的一共有五种方法：净现值法、差额投资内部收益率法、等额年值法、费用现值比较法、费用年值比较法。选项B，内部收益率不能用于互斥方案的比选，选项C，动态投资回收期法只能用于单一方案的评价。P209。建筑物防震缝的宽度在任何情况下不得小于50mm。答案：对解析：防震缝是防止由地震的影响而设置的变形缝。防震缝的宽度在任何情况下不得小于50mm。 目前在我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁入，所以政府不能作为土地一级开发者。 ( )此题为判断题(对

17、，错)。正确答案：2022 月 6 月 20 日，某市人民政府根据城市规划实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房屋。李某在征收范围内拥有一套建筑面积为 100m2 的住宅，其中， 10m2 自行改为商业用房，另还自行搭建了 5m2 违章建筑。住宅抵押给银行尚有 500000 元贷款未还，同时，该套住宅已出租，租期 3 年，年租金为 30000 元。经测算，该区域类似住宅的市场价格为 10000 元/m2。李某收到房屋征收估价报告后，对估价结果有异议。该市人民政府在作出房屋征收决定前，应完成的工作为（）。A.进行社会稳定风险评估B.足额到位征收补偿费C.评估被征收房屋的价值D.组织有关部

18、门对征收补偿方案进行论证答案：A,B,D解析：收到房屋征收部门上报的征收补偿方案后，市、县级人民政府应当组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境资源保护、文物保护、财政、建设等有关部门对征收补偿方案进行论证。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。建设用地的节约和集约利用，应当遵循的原则不包括( )。A.市场配置的原则B.有偿使用土地的原则C.盘活利用的原则D.布局优化的原则答案：B解析：国家鼓励土地整治。县级以上地方国土资源主管部门应当会同有关部门，依据土地利用总体规划和土地整治规划，对城乡低效

19、利用土地进行再开发，提高土地利用效率和效益，促进土地节约集约利用。鼓励社会资金参与城镇低效用地、废弃地再开发和利用。鼓励土地使用者自行开发或者合作开发。房地产估价师历年真题和解答8篇 第5篇房屋租赁合同期限不得超过20年，所以租期满20年的承租户无权继续承租。（）答案：错解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。各类建设工程可以与其配套的绿化工程分开设计，分别施工，分批验收。（）答案：错解析：本题考查的是城市紫线、绿线、篮线和黄线划定、管理、监督。各类建设工

20、程要与其配套的绿化工程同步设计，同步施工，同步验收。在各种市场调查的联系方法中，网络联系方法的特点有（）。A.成本低 B.反馈快 C.能深入了解被访者情况 D.回收率高 E.能深度访谈答案：A,B解析：本题考查的是市场调查的步骤。网络调查法成本低、反馈快。 注册房地产估价师管理办法规定，注册房地产估价师实行备案执业管理制度。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某市2022年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（ ）。A半个月B2个月C半年D2年正确答案：D 城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，（ ）。A估价时点应当与评估被拆

21、迁房屋的房地产市场价格的估价时点一致B期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值C期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值D期房的区位、用途、面积、建筑结构等，应以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中约定的为准E在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20%正确答案：AD 某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原

22、价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。A2139B2146C2651D2659正确答案：D答案 D依题意，可根据公式：卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费或买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费，代人数值可得。房地产估价师历年真题和解答8篇 第6篇 某房地产在2022年3月的价格为2022元/m2，现要调整为2022年9月的价格。已知该类房地产2022年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2022年9月的价格为（

23、 ）元/m2。A2700.8B2800.1C2800.8D2817.7正确答案：D依题意，该房地产2022年9月的价格=2022(94.8/100)(96.8/100)(105.1/100)(109.3/100)(112.7/100)(118.3/100)=2817.7(元/m2)。 细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：以下（）可以用于土地储备资金。A.土地出让收入中安排的一部分资金B.地方政府债券C.公积金增值收益D.社会捐助资金E.廉租房租金收入答案：A,B解析：本题考查的是土地储备与土地开发。注意不要与基本制

24、度与政策中讲到的廉租住房建设资金来源混淆。2022 年 8 月，某城市作出房屋征收决定，被征收国有土地由甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发经济适用住房，项目总投资预算为 6000 万元。刘某自有的一套住宅被征收，选择房屋产权调换的补偿方式。补偿协议约定，刘某取得该项目的一套经济适用住房和部分货币补偿。关于该项目开发建设的说法，正确的为（）。A.该项目可采用划拨方式供地B.甲企业通过招投标方式成为该项目的建设单位C.该项目的资本金最低为2100 万元D.该项目开发利润应控制在3以内答案：A,B,D解析：2022 年 5 月 25 日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，

25、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20，其他房地产开发项目的最低资本金比例为 30。则该经济适用住房的开发项目的最低资本金为：600020=1200（万元）。某项目建设期为一年，期初需投入1000万元，其中600万元向银行贷款，贷款利率为10%，按年计息，年末应偿还的利息为30万元。（）答案：错解析：本题考查的是利息。按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，但是本题已经告知了在期初借款，所以应该按照全年计息，利息为60万元。依据物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，( )。A.由国家无偿收回B.自动续期C.应于届满前6 个月申请续期D.应于届满前1

26、 年申请续期答案：B解析：物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。采取有限公司制的，房地产估价机构以其出资额为限承担法律责任。（）答

27、案：错解析： 本题考查的是房地产估价机构的概念及其组织形式。采取有限公司制的，出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构以其全部财产对其债务承担责任，不是部分财产。房地产估价师历年真题和解答8篇 第7篇 某商业店铺的购买价格为607元，其中4073元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为( )。A7.1%B12.0%C13.1%D19.1%正确答案：D国办发202226号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有( )。A、 住宅小区

28、绿地率在30%以下B、 住宅小区建筑容积率在1.0以上C、单套建筑面积在120m2以下D、 实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下E人均居住建筑面积在25m2以下答案：B,C,D解析：知识点 有关房地产税收的优惠政策 某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为( )万元。A16B18C20D22正确答案：B答案 B 根据公式：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入，代入数值求得。 某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（ ）。

29、A空置率偏小B运营费用偏大C收益期限偏短D报酬率偏高正确答案：D对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（）。A土地储备B销售方案的细化C建设项目的质量控制D申领建设用地规划许可证答案：C解析：建设阶段是指项目从开工到竣工验收所经过的过程。开发商在建设阶段的主要工作目标，就是要在投资预算范围内，按项目开发进度计划的要求，高质量地完成建筑安装工程，使项目按时投入使用。开发商在建设阶段所涉及的工作，就是从业主的角度，对建设过程实施包括质量控制、进度控制、成本控制、合同管理、安全管理等在内的工程项目管理。建筑材料与水有关的物理性质有（）等。A.吸水性 B.抗渗性 C.抗

30、冻性 D.耐水性 E.耐磨性答案：A,B,C,D解析：本题考查的是建筑材料的性质。建筑材料的物理性质中，与水有关的性质包括吸水性、吸湿性、耐水性、抗渗性和抗冻性。选项D，属于建筑材料的力学性质。 双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于前两种代理形式（ ）。正确答案：双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式房地产估价师历年真题和解答8篇 第8篇 确定估价对象及其范围和仙鹤时，应根据（ ），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。A 估价原则 B 的价目的 C 估价方法 D 估价程序正确答案：B房地产课税估价的目的是为了保证国家税收公平合理，为了避免

31、纳税人偷税漏税和税务机关课税不公平,双方都要求对房地产价值进行评估。旧房及建筑物的评估价格中，开发利润应以土地取得费和开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的（）水平求取。A.资产报酬率 B.风险报酬率C.平均利润率D.期末利润率答案：C解析： 房地产广告中含有价格的，应清楚表示该价格即为实际的销售价格，并注明价格有效期限。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面（ ）合同。A.物业托管B.物业服务C.物业管理D.物业委托答案：B解析：本题考查的是物业管理基本概念。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服

32、务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。下列对于价值时点的描述中，正确的有（）。A、房地产抵押、征收等估价，价值时点在现在，估价对象状况为现在状况B、房地产损害赔偿的估价，估价对象状况为过去，价值时点为现在C、对评估期房的价值，估价对象状况为过去，价值时点在未来D、在房地产纠纷案件中，估价对象状况在过去，价值时点为过去E、对房地产市场预测时，估价对象状况在过去 ，价值时点为现在答案：A,B,D解析：考点:价值时点原则。选项C，对评估期房的价值，估价对象状况为未来，价值时点为现在；选项E，对房地产市场预测时，估价对象状况为未来，价值时点为将来。房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照利润最大化原则，选择开发规模。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照最高最佳使用原则，选择最佳的用途和最合适的开发规模。 下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是（ ）。A将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁B承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止C承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益D租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是城市房地产管理法规定的房屋租赁合同的必备条款正确答案：B