房地产估价师历年真题6篇.docx

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1、房地产估价师历年真题6篇房地产估价师历年真题6篇 第1篇以下会引起房地产价格下降的因素有( )。A、 减免营业税B、 降低契税税率C、 减少土地使用税D、 严格控制房地产开发贷款答案：A解析： 房地产投资中，风险最大的要算零售商业用房。这是因为零售商业用房对宏观经济变化的反应是最快和最大的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：被征收房屋是在建工程的，评估应当首选成本法。答案：错解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。参见教材P63。其他房地产估价业务可分为房地产市场调查分析、房地产开发项目策划和房地产开发项目可行性研究三大类别，它们之间在

2、内容、报告形式和报告用途等方面均有所不同，但又存在着内在的逻辑关系和必然联系。可行性研究报告对不同使用人的作用不同，当报告使用人为开发商时，其关注的重点是（）。A.侧重于项目的经济可行性评价 B.项目是否具备相应的开发建设条件 C.侧重于社会效益评价 D.侧重于本项目正常运营条件下的还贷或盈利能力评价答案：A解析：本题考查的是其他房地产估价业务概述。可行性研究报告对不同使用人的作用不同，当报告使用人为开发商时，其关注的重点是项目的经济可行性评价。需要预测某宗房地产2022年、2022年的价格。通过市场调研，获得该类房地产20222022年的价格并计算其逐年上涨额见表29。该类房地产价格逐年上涨

3、额的平均数为（ ）。A.32 B.33 C.33.5 D.34答案：C解析：房地产估价师历年真题6篇 第2篇工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞拍的方式出让。（）答案：对解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式。物权法规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞拍的方式出让。2022 年10 月1 日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1 年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12 亿元。2022年3 月1

4、 日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2 年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15 亿元。截至该时点，2022 年申请的抵押货款余额为2 亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%；2022 年7 月1 日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16 亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。2022 年3 月1 日该综合楼的再次抵押价值为（）亿元。A.10B.11C.13D.15答案：B解析：将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值，具体为：本案例，未设立法定优先受偿权下的价值为15 亿元，已抵押贷款余额为

5、2 亿元，社会一般贷款成数为50%，未涉及拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款，则该综合楼的再次抵押价值=152/50%=11（亿元）。其他房地产估价业务可分为房地产市场调查分析、房地产开发项目策划和房地产开发项目可行性研究三大类别，它们之间在内容、报告形式和报告用途等方面均有所不同，但又存在着内在的逻辑关系和必然联系。房地产市场调查分析中，整体房地产市场调查分析的服务对象不包括（）。A.房地产开发商 B.投资或金融机构 C.地方政府以及购房者 D.施工单位答案：D解析：本题考查的是其他房地产估价业务概述。整体房地产市场调查分析的服务对象包括房地产开发商、投资或金融机构、房地产专业机构、地方

6、政府以及投资者。在有保留价且保留价保密的拍卖中，邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性，此时保留价知情人有( )。A.委托人 B.拍卖人 C.买受人 D.竞买人 E.公证人答案：A,B,E解析：保留价通常仅限委托人和拍卖人等有限人知情。其中包括，如果拍卖邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性，公证人亦有权知晓保密的保留价。此种情况下，竞买人不知道保留价，上述保留价知情人不得以任何方式向竞买人透露或暗示。 房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入( )。A管理费B销售费用C前期费用D其他费用正确答案：B答案 B 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设

7、销售机构或委托销售代理的各项费用。房地产估价师历年真题6篇 第3篇 最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（ ）。A收益递增递减原理B均衡原理C替代原理D适合原理正确答案：D G快餐公司应办（ ）手续其租赁行为才是合法的。AG快餐公司与w公司签订租赁合同B到当地房地产管理部门登记备案C办理游乐场快餐厅营业执照D领取房屋租赁证正确答案：AB债券偿还期限的确定，主要受发行者（）等因素的影响。A.过去一定期限内所调配的资金规模 B.过去市场利率的发展状况 C.证券交易市场的发达程度 D.投资者的投资意向 E.心理状态和行为偏好答案：C,D,E解析

8、： 本题考查的是债券的概念和特征。债券偿还期限的确定，主要受发行者未来一定期限内可调配的资金规模、未来市场利率的发展趋势、证券交易市场的发达程度、投资者的投资意向、心理状态和行为偏好等因素的影响。某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200 万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300 万元，若贷款年利率为7，当年只付息不还本，则当年应计利息为（）万元。A717.50B721.00C724.50D735.00答案：C解析：(2022真题) 商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形是（）。A.房屋抵押B.房屋继承C.变更房屋用途D.房屋买卖E.经出租人同意转租房屋答

9、案：A,B,D,E解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间，原租赁关系不受抵押权的影响；因赠予、析产、继承、买卖转让或经出租人同意转租房屋的，原房屋租赁合同继续有效。房地产估价师历年真题6篇 第4篇一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就( )。A、 越大B、 越小C、 坚挺D、 疲软答案：A解析：此题属于了解范畴。根据教材的有关内容。2022年，甲房地产开发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块面积为50000m2，其中，住宅用地面积为30000m2，拟建总建筑面积200000m2的高层住宅4栋（含地下一层面积为1800m2/栋），以及总建筑面积50000m

10、2洋房住宅6栋（每栋6层）；高层住宅层高均为2.8m，洋房住宅首层4.0m，其余均为3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为150000万元，行业平均正常利润65000万元，并据此进行项目经济分析。2022年，甲房地产开发企业以自身信用，按法定程序，公开发行期限为1年的债券，为新项目募集资金。直至2022年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2022年初，李某与甲企业签订房地产买卖合同，合同标的为甲公司于2022年中旬开工的商品住宅。甲房地产开发企业发行的债券，属于（）。A.公债券B.长期债券C.公募债券D.信用债券答案：C,D解析：本题考查

11、的是债券的分类。甲房地产企业，发行的是为其一年的公募型、信用型公司债券。参见教材P293294。拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的，并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。拍卖标的的展示时间不得少于（）日。A.1 B.2 C.3 D.7答案：B解析：本题考查的是拍卖公告与展示。拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的，并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。拍卖标的的展示时间不得少于两日。下列情况，属于成交价格偏离正常价格的交易有（）。A.对交易对象或市场行情缺乏了解的交易 B.被迫出售或被迫购买的交易 C.人为哄抬价格的交易 D.对交易对象有特殊偏好的交易 E.相邻房地产未合并的交易答案：A,B,C,D解析：本题

12、考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。造成成交价格偏离正常价格的因素：（1）利害关系人之间的交易；（2）对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；（3）被迫出售或被迫购买的交易；（4）人为哄抬价格的交易；（5）对交易对象有特殊偏好的交易；（6）相邻房地产合并的交易；（7）受迷信影响的交易。选项E，相邻房地产合并的交易才属于成交价格偏离正常价格的交易。临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A、利润为零时B、利润最大时C、允许的最低经济效益指标D、允许的最高经济效益指标答案：C解析：考点:房地产开发项目盈亏平衡分析。

13、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。房地产估价师历年真题6篇 第5篇 在整个购房过程中，程某应申请的房屋登记类别为（ ）。A房屋所有权初始登记B房屋所有权更正登记C房屋所有权转移登记D房屋抵押权登记正确答案：CD 城市房屋拆迁估价机构的确定，采用拆迁人、被拆迁人投票的方式决定。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案： 保险活动所特有的内在功能是（ ）。A组织经济补偿B分散风险C融通资金D防灾防损正确答案：B分散危险作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能。 房地产估价

14、规范的内容包括（ ）。A评估制度B估价原则C估价程序D估价报告E职业道德正确答案：BCDE 以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（ ）。A签订估价委托合同之日B发放抵押贷款之日C完成估价对象实地查看之日D未来处置抵押房地产之日正确答案：C房地产估价师历年真题6篇 第6篇下列选项中，不属于影响某套住房价格的实物因素的是（）。A、装修B、户型C、层高D、楼层答案：D解析： 本题考查的是房地产实物因素。选项D是区位因素。汇率因素，属于影响房地产价格因素中的（）。A、经济因素B、金融因素C、社会因素D、政治因素答案：A解析：考点:经济因素。汇率属于经济因素，经济因素包括经济发展、居民收入、

15、物价、利率、汇率。 房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅（ ）之日起计算。A竣工B竣工验收C入住D交付正确答案：D下列选项中，表示房地产价格与一般物品价格的相同之处的是（）。A.受供求因素的影响 B.与区位密切相关 C.价格形成的时间通常较长 D.价格实质是权益的价格答案：A解析：本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。共同之处是：（1）都是价格，用货币来表示；（2）都有波动，受供求因素的影响；（3）都是按质论价，即优质高价，劣质低价。重新定位指避开强有力的竞争对手的二次定位。（）答案：错解析：本题考查的是市场定位。重新定位指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。