房地产估价师每日一练9篇.docx

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1、房地产估价师每日一练9篇房地产估价师每日一练9篇 第1篇 下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（ ）。A某标准厂房B某酒厂厂房C某待出让土地D某写字楼正确答案：B成本法特别活用于那此既无收益又很少发生交易的房地产估价。如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。2022年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了（），成为其全权会员。A、世界估价组织协会B、国际测量师联合会C、国际估价标准委员会D、美国估价学会答案：B解析：考点:中国房地产

2、估价行业发展。2022年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权会员。 关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（ ）。A应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损B所得税应纳税额=应纳税所得额适用税率C企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算D企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关E企业所得税税率为25%正确答案：ACEB选项应为所得税应纳税额=应纳税所得额适用税率-减免税额-抵免税额；D选项应是商品房开发项目预计计税毛利率与项目所在城市的级别有关。我国发行的股票中，可以避免投资

3、者在买卖股票时进行繁琐的远距离股权转换手续和美国的法律限制的是（）。A.B股 B.H股 C.N股 D.A股答案：C解析：本题考查的是股票的基本分类。N股，系指大陆境内的公司所发行的以人民币标明面值，供境外法人和自然人以外币认购，获纽约股票交易所批准上市的股票。其优点是可以避免投资者在买卖股票时进行繁琐的远距离股权转换手续和美国的法律限制。下列关于工程量清单的表述中，错误的是（）。A.工程量清单是由投标人编制的 B.工程量清单是一份由招标人提供的文件，编制人是招标人或其委托的工程造价咨询单位 C.工程量清单的准确性和完整性由招标人负责 D.工程量清单的描述对象是拟建工程答案：A解析：本题考查的是

4、工程量清单计价法。工程量清单应由具有编制能力的招标人或受其委托，具有相应资质的工程造价咨询人编制。房地产估价师每日一练9篇 第2篇 关于违约和违约责任，下列说法有误的是（ ）。A当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来 之后要求其承担违约责任B履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约C实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行D违约的形式包括预期违约和实际违约正确答案：A某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建

5、筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%。该投资项目的应纳税收入为（ ）元。A.21500 B.28300 C.37500 D.45000答案：A解析： 某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2；、2000元/m2、和2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定（ ）。A在任何情况下，丁的需求

6、价格弹性最大B甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入C在任何情况下、乙的需求价格弹性最小D此时乙的需求价格弹性最大正确答案：B根据需求价格弹性的分类范围，|Ed|>1，表明价格每提高(或降低)一定比率，则需求量相应减少(或增加)更大的比率，需求曲线比较平坦，此时称需求富有价格弹性。甲、丙、丁三个项目|Ed|>1，都有可能通过降价提高销售收入。C项“在任何情况下，乙的需求价格弹性最小”中，“在任何情况下”太绝对，在不同的价格上，乙小区的需求价格弹性系数会发生变化。 某房地产开发企业拟投资开发一占地面积为25000平方米、容积率为2的住宅项目，预计项目可销售面积为45000平方米，开发

7、成本为5000元/平方米(不含土地费用)，销售均价为8000元/平方米，销售税费为销售收入的5.5%。当该项目销售利润为零时，企业能承受的最高楼面地价是( )元/平方米。A.1804B.3608C.4608D.5120正确答案：A 经济距离是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师每日一练9篇 第3篇某宾馆框架结构，总建筑面积10000m2，土地使用年限为40年，2022年年初通过出让方式取得。三年后，该宾馆建成并投入运营，一层建筑面积2000m2，其中500m2为宾馆大堂，1500m2用于出租餐厅

8、和咖啡厅，其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室。该宾馆共有客房190间(建筑面积7600m2)，会议室2间(建筑面积200m2)，自用办公室3间(建筑面积200m2)。当地同档次宾馆每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%。会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次。附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积15000元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地宾馆这种类型的房地产的报酬率为12%。试计算该宾馆的正常总价格。答案：解析：(1)一层餐厅和咖啡厅价格=1500015

9、00元=2250万元。 (2)宾馆客房年总收益=200190365(1-30%)元=970.9万元。 (3)宾馆会议室年总收益=50020212元=24万元。 (4)宾馆年总费用=970.940%万元=388.36万元。 (5)宾馆自营部分年净收益=(970.9+24-388.36)万元=606.54万元。 (6)该宾馆年净收益=(606.54+2250+160)万元=3016.54万元。 (7)该宾馆的正常总价格=万元=24758.29万元。 知识点 净收益每年不变的公式 在名义利率不变时，计息次数越多，实际利率越小。（ ）正确答案：在名义利率不变时，计息次数越多，实际利率越大。 反映社会经

10、济现象总体在某一时点上的状况指标被称为（ ）。A 时点指标B 相对指标C 时期指标D 平均指标正确答案：A 假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（ ）A4.42%B8.11%C8.13%D9.54%正确答案：B下列各项中，不属于建设单位领取施工许可证应当具备的条件的是（）。A.已经确定施工企业 B.需要征收房屋的，已经完成征收工作 C.有保证工程质量和安全的具体措施 D.建设资金已经落实答案：B解析：本题考查的是施工许可管理。选项B错误，领取施工许可证的条件之一是：施工场地

11、已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，其进度符合施工要求。房地产估价师每日一练9篇 第4篇 （ ）是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组 成部件。A全面覆盖B大量定制C市场专业化D产品专业化正确答案：B采用大量定制的模式，由于成本的增加，一般要求消费者愿意支付较高的价格。2022 年 6 月 1 日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15 万 m2 的房屋，其中有 3 万 m2 的房屋未登记，包括 1.20 万 m2 的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。被征收人如果对评估结果有异议，应向被征收房屋所在地（）

12、申请鉴定。A.房地产管理部门B.估价师协会C.房屋征收部门D.评估专家委员会答案：D解析：房屋征收条例第十九条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（）。A围墙工程费B电力设施工程费C居委会用房建设费D人防工程费答案：B解析：基础设施建设费，包括城市规划要求配套的道路、给排水、电力、电信、燃气、供热等设施的建设费用。A项，围墙工程费属于建筑安装工程费；项，居委会用房建设费属于公共配套设施建设费；项，人防工程费属于开发期间税费。居住区专用地中的通路、场

13、地和绿地等为（）。A.绿地用地 B.住宅用地 C.公共服务设施用地 D.道路用地答案：C解析：本题考查的是居住区的用地构成和规模。居住区专用地中的通路、场地和绿地等为公共服务设施用地。 根据住房置业担保管理试行办法，下列关于住房置业担保机构的表述中，不正确的是（ ）A有不少与1000万元人民币的注册资本B有一定数量的周转住房C是非银行性金融机构D可要求借款人提供抵押反担保正确答案：C房地产估价师每日一练9篇 第5篇采取有限公司制的，房地产估价机构以其出资额为限承担法律责任。（）答案：错解析： 本题考查的是房地产估价机构的概念及其组织形式。采取有限公司制的，出资人以其出资额为限承担法律责任，房地

14、产估价机构以其全部财产对其债务承担责任，不是部分财产。某房地产估价机构投保的险种有：火灾保险，社会养老保险，预防公害保险，失业保险，人身伤害保险，运输工具保险，劳动工伤保险，统筹医疗保险。其中属于社会保险的险种有( )。 A.3 B.4 C.5 D.6答案：B解析：社会保险是指国家根据立法对社会劳动者暂时或者永久丧失劳动能力提供一定物质帮助，以保障其基本生活的保险。与商业保险不同，社会保险是一种强制保险，任何符合国家规定条件的都必须参加。目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。 估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依据评估时点的价格水平进行估算

15、。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：服务市场也称目标市场，是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。（）答案：错解析：本题考查的是市场规模的估计。服务市场，也称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。 估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师每日一练9篇 第6篇 评估的含义更精准、更明确、更具体，就是专指对价值进行评估。而估价的含义很宽泛，不只是限于价值评估，也可以指查验某人、某物或某项工作、活动等以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列有关房地产估价的

16、本质，表述正确的有（）。A、房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价C、房地产估价可以提供价值意见，也可以作价格保证D、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E、房地产估价既是一门科学又是一门艺术答案：B,D,E解析： 本题考查的是房地产估价的特点。选项A错误，房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；选项C错误，房地产估价只提供价值意见，而不做价格保证。在原始凭证的审核内容中，对凭证内容的审核包括（）。A.审核凭证的名称 B.编制凭证的日期 C.填制凭证的单位名称 D.填制人姓名 E.单位的公章答案：A,B,C,D解析：本题考查的是看懂会计凭

17、证。凭证内容审核包括：审核凭证的名称、编制凭证的日期、填制凭证的单位名称、填制人姓名、经办人员的签名或盖章、经济业务内容、数量、单价和金额。选项E属于凭证签章审核的内容。每位普通股的股东( )。A. 拥有相同的权利 B.具有相同的义务C. 拥有股息、红利分配的请求权 D.拥有查询公司经营状况的请求权E.拥有单独行使要求召开临时股东大会的权利答案：C,D解析：从具体内容看，普通股股东享有的权利如下：(1)参加股东大会的权利。(2)参加表决的权利。根据平等原则，一般情况下的表决权为一股一票制。(3)股票转让权。(4)股息红利分配的要求权。我国公司法规定，公司分配当年税后利润时，应当提取利润的10列

18、入公司法定公积金(公司法定公积金累计额为公司注册资本的50以上的，可以不再提取)；公司的法定公积金不足以弥补以前年度亏损的，在依照前款规定提取法定公积金之前，应当先用当年利润弥补亏损；公司从税后利润中提取法定公积金后，经股东会或者股东大会决议，还可以从税后利润中提取任意公积金。公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润，可按股东持股比例进行分配。(5)公司剩余财产的分配权。(6)对公司事务的质询权。 某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（ ）。A损益表B资金来源与运用表C资本金现金流量表D全部投入现金流量表正确答案：D房地产估价师每日一练9篇

19、 第7篇 城市房屋拆迁补偿估价应当由具有（ ）资格的估价机构承担。A资产评估B土地估价C房地产估价D价格鉴证正确答案：C拆迁估价应当由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告应当由专职注册房地产估价师签字。房地产估价原则可以使同一注册房产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产估价原则的作用。房地产估价原则可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有一致性。对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 已知某笔贷款年利率为1

20、2%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（ ）。A1235%B1255%C1268%D1293%正确答案：B 与非专业估价相比，专业估价的特点有( )。A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长正确答案：ACD 建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。下列属于经济折旧的有（ ）。A功能落后B功能缺乏C环境污染D交通拥挤E正常使用的磨损正确答案：CD功能落后和功能缺乏属于功能折旧；正常使用的磨损属于物质折旧。房地产估价师每日一练9篇 第8篇 初步可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤

21、。 （ ）正确答案：题目中的“初步可行性研究”应为“详细可行性研究” 下列不属于建筑安装工程费用的是（ ）。A各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用B设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结 构工程的费用C为施工进行的场地平整而发生的费用D土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用正确答案：DD选项的内容属于工程建设其他费用。保险合同的客体为( )。A.保险人 B.保险利益 C.保险金额 D.被保险人答案：B

22、解析：保险合同的客体是指保险合同当事人双方权利和义务所指向的对象，是财产及其相关利益或者人的生命或身体，即体现保险利益的保险标的。 开发公司应支付的土地补偿费为（ ）万元。A35.2B105.6C528D1056正确答案：A房地产价格构成中的建设成本包括（）。A、取得建设用地使用权时的出让金或转让金B、基础设施建设费C、开发期间税费D、勘察设计和前期工程费E、开发利润答案：B,C,D解析：考点:建设成本。选项A“取得建设用地使用权时的出让金或转让金”属于土地成本；选项E“开发利润”也不属于建设成本。房地产估价师每日一练9篇 第9篇 工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出

23、让。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为15%、25%和60%，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，且预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为12%，贴现率为16%。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收人和支出情况见表373，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和（设投资和经营期间的收支均发生在年初）。答案：解析：改错如下： 详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在（ ）。A5%B+_10%C20

24、%D30%正确答案：BB详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在10%，所需费用，小型项目约占投资的1.O%3.0%，大型复杂的工程约占0.2%1.0%。依据物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，( )。A.由国家无偿收回B.自动续期C.应于届满前6 个月申请续期D.应于届满前1 年申请续期答案：B解析：物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让

25、合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是（ ）。A所谓辅助研究，是对投资项日的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究 和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究B初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到5 %，所需费用约占总投资的1.O%2.O%C初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项 目建设的可能性与潜在效益进行论证分析D在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在 地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售 收入与投资估算、项目财务分析等正确答案：BB项中对应的两个数据应分别为20%和0.25%1.5%。