房地产估价师真题下载9章.docx

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1、房地产估价师真题下载9章房地产估价师真题下载9章 第1章自由职业人员也可申请缴存住房公积金。（）答案：对解析：本题考查的是住房公积金制度。有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金；城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。 引起真正的房地产自然增值的原因是（ ）。A装修改造B需求增加C通货膨胀D改进物业管理正确答案：B 下列说法正确的足（ ）。A抵押人是指接受房地产抵押作为债权人履行债务担保的公民、法人或者其他组织B抵押权人是指依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织C颅购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的

2、房价款后由贷款金融机构代其支付其余的购房款将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还货款履行拙保的行为D存建工程抵押，是指抵押权人为取得在建T程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同存建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还货款履行担保的行为正确答案：C本题主要是考查房地产抵押的相关概念。抵押人是指依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织；而抵押权人是指接受房地产抵押作为债权人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转

3、移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。甲房地产开发公司在地震烈度为7度的A市以出让方式取得一宗住宅用地，面积100000m2，成交价格10亿元，并组建项目公司。按规划方案，拟建设15栋进深20m的高层板式住宅楼，其中，地上一层为停车间，建筑面积1600m2，二二十二层为住宅，每层的建筑面积1760m2，平均户型面积120m2；地下一层建筑面积80000m2，其中停车位60000m2（平均30m2/车位），其他为人防工程。项目建安成本及各项税费投入5000元/m2，计划销售价格为：住宅10000元/m2，车位15万元/个，停车间20000元/m2。项目投资方案为：40%为自有资金，6

4、0%为贷款资金。按照规划方案设计的户数，该项目的居住区级别为（ ）。A.社区B.居住区C.居住小区D.居住组团答案：C解析：本题考查的是居住区及规划布局。按规划方案，平均户型面积120m2，该项目住宅套数=1760/1201521=4620户。居住小区，一般称小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（10000?15000人、3000?5000户）相对应，配套建设有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有( )。A、 不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B、 房地产价格

5、影响因素对房地产价格的影响与时间无关C、 理论上，房地产价格与利率因素呈负相关D、 房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化E 汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降答案：A,C,E解析：知识点 对房地产价格影响因素的认识 房地产抵押估价报告应用有效期从（ ）起计，不得超过一年。A估价时点B估价委托日C估价报告出具日D估价开始作业日正确答案：C房地产估价师真题下载9章 第2章从物品可否流通及流通范围的广度对拍卖标的进行分类时，文物艺术品属于（）。A.允许流通物 B.禁止流通物 C.限制流通物 D.一般流通物答案

6、：C解析：本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。限制流通物指流通范围或程度受一定限制的物品，如文物艺术品、化工物品、麻醉药品等。我国货币政策的五个“档次”中，处于中间值的是（）。A.适度从紧 B.适度宽松 C.稳健 D.适中答案：C解析：本题考查的是制度政策因素。货币政策有从紧、适度从紧、稳健、适度宽松、宽松五个档次。其中“稳健”是中间值。 房地产企业债券可以按照约定转换为企业的普通股。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。( )此题为判

7、断题(对，错)。正确答案：“五通一平”一般是指具备道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施条件以及场地平整。（）答案：错解析：本题考查的是房地产的种类。“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件及场地平整。最低租金是指开发投资项目的房屋租金下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋租金低于这一水平时，开发投资项目的盈利将不能满足预定的要求。（）答案：对解析：考点:房地产开发项目盈亏平衡分析。最低租金是指开发投资项目的房屋租金下降到预定可接受最低盈利时的水平，房屋租金低于这一水平时，开发投资项目的盈利将不能满足预定的要求。房地产估价师真题下载9章 第3章在成本法估价中，关于合理

8、确定开发用地取得途径的说法，正确的是（）。A、开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B、开发用地取得途径应为价值时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径C、开发用地取得途径应为价值时点收集的取得成本最高的土地取得途径D、开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径答案：B解析：考点:成本法估价需要具备的条件。取得途径，有市场购买、征收集体土地、征收国有土地上房屋等。客观成本原则。按照房地产权利的种类划分房地产价格时，主要包括（）。A、房地产所有权价格B、土地使用权价格C、其他房地产权利价格D、历史成本E、可变现净值答案：A,B,C解析：考点:房地产所有权价格、土地使用权价格和其他

9、房地产权利价格。房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格是按照房地产权利的种类划分的几种价格。开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补。（）答案：对解析：考点:基本报表。开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补。 供给理论是研究厂商行为的理论，它包括两个方面，分别是（ ）。A生产理论和价格理论B成本理论和市场均衡理论C生产理论和市场均衡理论D生产理论和成本理论正确答案：D供给理论是研究厂商行为的理论，包括从实物形态研究的生产理论和货币形态研究的成本理论。 下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是（ ）。A所谓辅助研究，是对投资项日的

10、一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究 和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究B初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到5 %，所需费用约占总投资的1.O%2.O%C初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项 目建设的可能性与潜在效益进行论证分析D在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在 地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售 收入与投资估算、项目财务分析等正确答案：BB项中对应的两个数据应分别为20%和0.25%1.5%。住房价格合理性指数，是指从城市经济基

11、本面可支撑住房价格的角度，对未来住房价格预期合理性做出的判断，反映了预期住房价格与城市经济基本面指标的协调关系。（）答案：错解析：考点:市场监测与预警指标。住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系。房地产估价师真题下载9章 第4章下列不属于房地产权益状况描述的是（ ）。A.是否依法列入征用征收范围B.物业管理情况C.交通管制情况D.土地使用管制情况答案：C解析：本题考查的是房地产实物、权益、区位状况描述。选项C，属于区位状况描述中对交通的描述。P7880。下列关于名义利率与实际利率的说法中

12、，正确的有（）。A.当每年计息周期数大于1时，名义利率大于实际利率 B.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 C.当每年计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等 D.名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越小 E.计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大答案：B,C,E解析： 本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，当每年计息周期数大于1时，名义利率小于实际利率；选项D错误，名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越大。 下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是（ ）。A已经办理该建筑工程用地批准手续B已经确定施工企业C有保证工程质量和安全的具体措施D建设单位已支付工程款正确答案：D

13、建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：(1)已经办理该建筑工程用地批准手续；(2)在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；(3)施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；(4)已经确定施工企业；(5)满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；(6)有保证工程质量和安全的具体措施；(7)按照规定应该委托监理的工程已委托监理；(8)建设资金已经落实。(9)法律、行政法规规定的其他条件。 权属有争议的房屋由登记机关代为登记，并代领房屋权属证书。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：从事房地产估价活动只要搞

14、清楚环境对房地产的影响就可以，没有必要搞清楚房地产本身对环境的影响。（）答案：错解析：本题考查的是环境的概念和分类。从事房地产估价活动除了搞清楚环境对房地产的影响外，还要搞清楚房地产本身对环境的影响。中华人民共和国城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度，即（）。A.土地有偿有期限使用制度 B.房地产价格申报制度 C.房地产价格评估制度 D.住宅专项维修资金制度 E.房地产价格评估人员资格认证制度答案：B,C,E解析： 本题考查的是房地产交易的基本制度。中华人民共和国城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。房地

15、产估价师真题下载9章 第5章正常成交价格的形成条件不包括（）。A、公开市场 B、交易对象本身具备市场性 C、较短的期间完成交易 D、买者和卖者都具有完全信息答案：C解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项C错误，应该是适当的期间完成交易。正常成交价格形成的条件主要有以下7个：（1）公开市场；（2）交易对象本身具备市场性；（3）众多的买者和卖者；（4）买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿；（5）自私且理性的经济行为；（6）买者和卖者都具有完全信息；（7）适当的期间完成交易。 房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目（ ）范围内的各种管线道路工程的建

16、设费用。A黄线B紫线C蓝线D红线正确答案：D土地承载性是城市土地最基本的自然属性。（）答案：对解析：本题考查的是城市用地评价。土地承载性是城市土地最基本的自然属性。已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为( )。A、 10B、 9C、 1D、 0.9答案：C解析：价格变化的百分比?需求量变化的百分比?需求的价格弹性1 有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用( )。A类似写字楼的客观收益B市场比较法C该写字楼的实际收益D无法估算正确答案：A答案 A无收益不代表没有潜在收益，可根据类似

17、写字楼的客观收益来估算收益价格。李某自用位于地下的工业厂房，房产原价为100 万元，2022 年应缴纳房产税最多为（）元。A4200B5040C5400D6480答案：D解析：对于非出租的房产，以房产原值一次减除1030后的余值为计税依据。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。即计税依据房产原值1（1030）；工业用途房产原值房屋原价（5060），税率为1.2。由题意，2022 年应纳房产税的最大税额10060（110）1.20.648（万元）6480（元）。房地产估价师真题下载9章 第6章 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.0m以上的楼梯问、水箱问、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.

18、0m以上的部位，按其外围水平面积的一半计算。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：（）是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的方法。A.平均增减量法 B.移动平均法 C.指数修匀法 D.平均发展速度法答案：C解析：本题考查的是长期趋势法。指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的方法。同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有( )。A.抵押权已登记的，按照债权比例清偿B.抵押权已登记的，先于未登记的受偿C.抵押权未登记的，按照债权比例清偿D.抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿E.抵押权未登记的，按

19、照债权发生时间的先后顺序清偿答案：B,C,D解析：物权法规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿(清偿优先受偿)：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。登记优先，时间优先 某建筑物建成于1996年10月1日，该建筑物所在地的土地使用权为1994年10月1日取得，土地使用权年期为40年；该类建筑物寿命为50年，残值率为0。则2022年10月1日该建筑物按直线法计算的成新率为80%。( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 在运用移动平均珐预测房地产价格时

20、，一般应按照房地产价格变化的同期长度进行移动平均。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(三)某综合楼一屋及二屋登记用途分别为零售商业、办公，一屋建筑面积为2000m2,二层建筑面积为1500m2，甲公司于2022年5月承租该综合楼，租赁期限为10年，甲公司租赁该综合楼后将其装修改造成酒楼，并在二层平台另外加建了300m2的厨房，装修费用实际支出为300万元。2022年5月，该综合楼所有权人以其申请抵押贷款，乙房地产估价机构接受委托抵押估价。9.关于该估价项目估价技术思路的说法， 正确的是()。A.应按酒楼用途，评估无租的限制价值B.应按酒楼用途，评估有租的限制价值C.应按零售商业、办公用途

21、，评估无租约的限制价值D.应按零售商业、办公用途，评估有租约的限制价值答案：D解析：抵押估价时，按照证载用途评估;价值时点时存在租赁关系，因此评估有租约限制价值。房地产估价师真题下载9章 第7章摩擦失业是指工人愿意接受现在的工作条件，仍然找不到工作的失业。（ ）答案：错解析：本题考查的是失业。题目中是非自愿失业。摩擦失业是指在生产过程中由于暂时的、局部的、或难以避免的技术性原因引起的失业，如生产技术发生变化、生产季节变化、机器故障等造成一部分工人暂时失去工作。P224。 涉及房地产的人身保险，主要包括建筑工程团体人身意外伤害保险和安居定期保险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：非法定继承

22、人根据遗嘱承受的房地产，免缴契税。（ ）答案：错解析：本题考查的是契税的其他有关具体规定。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。2022年某房地产开发企业销售收入等于经济成本，该开发企业（）。A、获得正常利润B、获得经济利润C、获得超额利润D、年净利润为零答案：A解析： 本题考查的是成本理论。当商品的销售收入正好等于经济成本时，厂商获得了正常的利润。 依据房产测量规范，无顶盖的建筑物均不计算建筑面积。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括（ ）。A委托估价合同B实地查勘记录C估价人员的作息时间D向委托人出具的估价

23、报告E估价项目来源和接洽情况正确答案：ABDE在可能的情况下，归档的估价资料应尽量全面，一般包括：向委托人出具的估价报告(包括附件)；与委托人签订的估价委托合同；实地查勘记录；估价项目来源和接洽情况记录；估价过程中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或者修改意见记录；估价报告审核记录；估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料。房地产估价师真题下载9章 第8章收益法适用的条件是房地产的（）。A、收益能够量化B、风险能够量化C、收益或风险其中之一可以量化D、收益和风险均能量化答案：D解析：考点:收益法的含义。通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素

24、，只有量化其值才能运用公式求得价格。民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的（）的法律规范的总称。A.合同关系 B.财产关系 C.人身关系 D.社会关系 E.经济关系答案：B,C解析：本题考查的是民法的概念和基本原则。民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。 某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2022年5月20日5月30日，估价报告应用有效期为1年。2022年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于（ ）年。A15B16C17D20正确答案：B 划拨土地报有批

25、准权的人民政府审批准予转让，但应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： （ ）是随着时间的推移而减少的。A原始价值B账面价值C市场价值D投资价值正确答案：B原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。下列房地产投资方式中，属于间接投资形式的是（）。A、购买房地产股票B、购买商铺C、购买土地D、购买买已建成的房地产答案：A解析：考点:房地产间接投资。房地产间接投资包括投资房地产企业股票或债券，投资房地产投资信托基金，购买住房抵押支持证

26、券。房地产估价师真题下载9章 第9章 该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有（ ）。A银行信用B商业信用C民间信用D国家信用正确答案：AC会计信息质量的（）要求同一企业不同时期发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用一致的会计政策，不得随意更改。A.可靠性 B.可理解性 C.可比性 D.相关性答案：C解析：本题考查的是会计信息的首要质量要求。会计信息质量的可比性要求同一企业不同时期发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用一致的会计政策，不得随意更改。 某票面金额为450000元、到期日为2022年12月30H的贴水债券，若贴现率为10%，则该债券于2022年9月12日最适宜的转让价格为（

27、）元。A436000B436500C436562D436685正确答案：B依题意，可根据公式：售价面值(1贴现率距到期日数/360)，代入数值可得。房地产抵押估价报告应用有效期从（）起计，不得超过一年。A.估价时点B.估价委托日C.估价报告出具日D.估价开始作业日答案：C解析：本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。决策可以按不同的标准划分类型，按按未来事件的自然状态的确定程度划分包括（）。A、战略性决策B、管理性决策C、确定型决策D、风险型决策E、不确定型决策答案：C,D,E解析：本题考查的是决策的概念。选项AB均属于按决策的层次划分。决策可以按不同的标准划分类型。按决策的层次划分，包括战略性决策、管理性决策和业务性决策；按未来事件的自然状态的确定程度划分，包括确定型决策、风险型决策和不确定型决策；按参与决策的人数划分，包括个人决策和群体决策。 下列（ ）是货币政策的中间目标。A稳定物价B国际收支平衡C货币供应量增加D利率稳定E实现充分就业正确答案：CD