房地产估价师考试真题及答案6章.docx

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1、房地产估价师考试真题及答案6章房地产估价师考试真题及答案6章 第1章下列不属于不动产登记的载体是（）。A.不动产登记簿B.不动产权证书C.不动产登记证明D.不动产购买协议答案：D解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产登记的载体有不动产登记簿、不动产权证书和不动产登记证明。某投资者以100 万元购买了一商铺用于出租经营，其中40 万元为银行提供的年利率为8、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为12 万元，贷款期和经营期相同。该项投资的资本金利润率是（）。A8.80B12.00C14.67D20.00答案：D解析：由题意，资本金1004060（万元），资本金利润率年利润总额或

2、年平均利润总额资本金100126010020。(2022真题) 商品房现售条件与预售条件的不同之处有（）。A.已通过竣工验收B.取得建设工程规划许可证C.取得建设用地使用权证书D.取得建筑工程施工许可证E.物业管理方案已落实答案：A,E解析：本题考查的是商品房现售与预售的区别。已通过竣工验收和物业管理方案已落实不是预售的条件。保险可用资金最主要的来源是（ ）。A.资本金B.留存收益C.责任准备金D.经营利润答案：C解析：本题考查的是保险的可用资金的来源。责任准备金主要包括未到期责任准备金、赔款准备金等，是来自保险公司的负债，也是保险可用资金主要的来源。P335。甲公司开发建设的某工业项目，土地

3、面积为20000m2，2022年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2，2022年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证、总建筑面积为16500m2，至2022年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2022年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500m2，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2022年6月30日的市场价值。采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（）。A.0.03 B.0.83 C.0.85 D.1.25答

4、案：D解析：本题考查的是成本法确定估价对象市场价值。2500020000=1.25。下列关于完全竞争市场上需求曲线、平均收益与边际收益的表述中，错误的是（）。A.市场对单个厂商产品的需求有完全弹性 B.对单个厂商而言，其平均收益曲线.边际收益曲线和需求曲线相互重合 C.在完全竞争市场上，一个行业产品的市场价格由该整个行业产品的供给与需求状况所决定 D.当行业产品的价格决定之后，单个厂商可以通过改变产量对这一价格产生影响答案：D解析： 本题考查的是完全竞争市场上价格与产量的决定。选项D错误，对单个厂商而言，当行业产品的市场价格决定之后，这一价格是既定的，与他改变产量的个别行为无关。定额计价方式下

5、，以直接费单价为基础，分为人工费、材料费、施工机具使用费单价，并考虑风险因素，属于完全单价。（）答案：错解析：本题考查的是定额计价方式与工程量清单计价方式的差别。定额计价方式下，以直接费单价为基础，分为人工费、材料费、施工机具使用费单价，属于不完全单价。房地产估价师考试真题及答案6章 第2章在宗地面积测算中，不能计入用地面积的范围有（）。A、已明确使用权属的间距地B、市政管辖的道路、街道用地C、公共使用的排污沟D、经规划部门核定的市政用地E、房地产证记载范围内的用地答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产面积测算。不计入用地面积的范围有：（1）无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地；（2）市政管辖

6、的马路、街道、巷道等公共用地；（3）公共使用的河滩、水沟、排污沟；（4）已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；（5）其他按规定不计入宗地面积的。公共设施设备日常运行、维修及保养费在物业运营费用中占较大比例，不属于该项费用的是（）。A、维修和保养费B、杂项费用C、法定税费D、能源费答案：C解析： 本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。公共设施设备日常运行、维修及保养费包括：维修和保养费、室内装修费、生活用水和污水排放、能源费、康乐设施费、杂项费用。 房屋拆迁的补偿对象为（ ）。A所有人B使用人C租赁人D以上所有正确答案：A根据宪法的规定，补偿对象是被拆除房

7、屋的所有人，而不是使用人。所有人既包括公民，也包括法人。起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。（）答案：对解析：本题考查的是起价、标价、成交价和均价。起价是销售新建商品房的起始价格。该价格通常是最低价，为最差位置的楼幢和最差的户型、朝向、楼层的商品房的价格，有时甚至连这种价格的商品房都不存在，仅是在广告宣传中为了吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的价格。因此，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。 在市场经济条件下，利率的高低主要取决于( )等因素。A行业基准收益率B政府政策C通货膨胀率D社会平均利润率E投资者的目标收益率正确答案：BCD答案 BCD 在市场经济条件下，利率的高低主

8、要取决于社会平均利润率，资本供求状况、通货膨胀率水平、政府政策和国际经济环境等。下列选项中，不属于年度土地储备计划的是（）。A、年初土地储备规模B、年末土地储备规模C、年度中期开发规模D、年度供应规模答案：C解析：考点:土地储备与土地开发。年度土地储备计划包括年初与年末土地储备规模、年度前期开发规模、年度供应规模和年度土地储备临时利用计划，由地方人民政府相关部门依据当地经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供求状况等联合编制。甲拥有两套住宅，现因急需用钱欲转让其中一套住宅，该住宅租约尚未到期。关于居住房地产特点的表述中，错误的是（）。A.单宗交易规模较小

9、 B.具有较强的相似性 C.市场交易量十分巨大 D.不同类型住房价格内涵差异较小答案：D解析：本题考查的是居住房地产及其特点。选项D错误，居住房地产不同类型住房价格内涵差异明显。房地产估价师考试真题及答案6章 第3章使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2，图上量距应量至0.5mm。（）答案：错解析： 本题考查的是土地面积量算的基本方法。使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2，图上量距应量至0.2mm。一幢写字楼的潜在毛租金减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入。（）答案：错解析：物业的有效毛收入是指从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，即：有效毛收入=潜在

10、毛租金收入空置和收租损失+其他收入。 房地产使用权目前主要是( )。A土地占有权B土地收益权C土地所有权D土地使用权正确答案：D答案 D土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或集体土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。转移土地，房屋权属是指下列行为（）。A.国有土地使用权出让 B.土地使用权转让 C.房屋买卖 D.房屋赠与 E.以土地.房屋权属抵债答案：A,B,C,D解析：本题考查的是契税。转移土地，房屋权属是指下列行为：（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠与；（5）房屋交换。 某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/

11、m2，预测值为3630元/m2，修匀常数为O.65，则下一期房地产的预测值为（ ）元/m2。A3610.5B3619.5C3711.5D3719.5正确答案：A我国土地交易的实质是土地使用权的交易。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场细分。土地公有制，土地所有权归国家或农村集体经济组织，不能交易，可以交易的只有使用权。参见教材P39。该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有( )。A、 银行信用B、 商业信用C、 民间信用D、 国家信用答案：A,C解析：房地产估价师考试真题及答案6章 第4章征收集体土地应遵守一定的原则，下列关于征收集体土地原则的表述中正确的是（）。A.可以通过提高征地费用，

12、限制非农业部门占用土地 B.保证国家建设用地将成为今后固有建设用地供应的基本制度 C.可以通过租用集体土地进行非农业建设，以减少征收集体土地 D.妥善安排被征地范围内的单位和农民的生产.生活是必须坚持的原则答案：D解析：本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。选项A错误，征收集体土地需要坚持保证国家建设用地原则，反对大幅提高征地费用，以限制非农业部门占用土地；选项B错误，土地有偿使用将成为今后固有建设用地供应的基本制度；选项C错误，征收集体土地遵循依法征地的原则，严禁“以租代征”。 周某对所购房屋建筑面积疑问，甲公司做了解释。根据房产测量规范，下列解释中部正确的为（ ）A属永久结构有上盖的室外楼

13、梯，按各层水平投影计算面积B穿过房屋的通道，房屋内的门厅均按一层计算面积C两房屋建有上盖和柱的走廊，按其维护结构外围水平面积的一半计算建筑面积D独立柱地门廊按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积正确答案：AB某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法，正确的有（）。A该房地产的实际价格等于名义价格B该房地产的名义价格为50万元C该房地产的实际价格为50万元D该房地产的实际价格高于50万元E该房地产不存在名义价格答案：A,B,C解析：名义价格是指在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付

14、清的价格；实际价格是指在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格。本题中付款方式虽然是未来分期付款，但同时支付了利息，因此折现到成交日期的价格数值上等于名义价格。三级资质房地产估价机构不得从事公司上市、企业清算和司法鉴定的房地产估价业务。（ ）答案：D解析：本题考查的是房地产估价机构监管。属于城市发展战略中的社会发展目标的是( )。A.人均国民收入B.国内生产总值(GDP)C.年龄结构 D.总人口规模E.居民受教育程度答案：C,D,E解析：城市发展战略及其具体目标通常分为三个方面的内容：(1)经济发展目标。包括国内生产总值(GDP)等经济总量指标、人均国

15、民收入等经济效益指标以及第一、二、三产业之间的比例等经济结构指标。(2)社会发展目标。包括总人口规模等人口总量指标、年龄结构等人口构成指标，人均寿命等反映居民生活水平的指标以及居民受教育程度等人口素质指标。(3)建设水平目标。包括建设规模、土地利用结构、人际环境质量、基础设施水平等方面的指标。房地产投资变现性强。（）答案：错解析：考点:房地产投资的利弊。房地产投资变现性差。 我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或己签订（正式）销售合同的商品房屋面积。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试真题及答案6章 第5章某建筑物共3

16、层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，房地产总价值为600万元，土地价值为200万元。其中一层房地产价值是二层的0.85倍，二层房地产价值是三层的1.2倍。关于土地份额的计算，正确的有（）。A按建筑面积分摊，一层占有的土地份额为33.3%B一层按房地产价值分摊的土地份额低于按土地价值分摊的土地份额C按房地价值分摊，二层占有的土地份额为37.3%D按土地价值分摊，二层占有的土地份额为45.2%E按土地价值分摊，三层占有的土地份额为31.7%答案：A,C,D解析：具体计算过程如下：按建筑面积分摊的公式为：则一层占有的土地份额=1/3100%33.3%。按照房地价值进行分摊的公式为：假设三层

17、的房地产价值为A，则二层的房地产价值为1.2A，一层房地产的价值为0851.2A=1.02A，根据题意，A+1.2A+1.02A=600，解得A=186.3354万元，所以一层按房地产价值分摊的土地份额=1.02A/60031.68%；二层按房地产价值分摊的土地份额=1.2A600=37.3%。按土地价值分摊的公式为：则一层占有的土地份额=（1.02A400/3）/20028.37%，一层按房地产价值分摊的土地份额高于按土地价值分摊的土地份额。二层占有的土地份额=（1.2A400/3）/20045.2%。三层占有的土地份额=（A400/3）/20026.50%。商品房买卖预测面积为150 ，价

18、格为4000 元，交付使用时，实测面积为155 ，买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。如买受人不退房，根据有关规定最后结算的房价款应为( )万元。A.60.0B.61.0C.61.8D.62.0答案：C解析：(1)面积误差比(实测面积预测面积)/预测面积100=(155-150)/150=3.33%。(2)根据面积误差比绝对值超过3时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3之内(含3)的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。(3)最后结算的房价款=150 (1+3%)4000 元=61.8 万元。以划拨方式取得土地使用权进行房

19、地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途动工开发期限开发土地。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。只有出让用地才有土地出让合同。参见教材P38。 随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（ ）。A单独深度价格修正率B累计深度价格修正率C平均深度价格修正率D加权深度价格修正率正确答案：B临街深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。随着临街深度的递增，单独深度价格修正率和平均深度价格修正率呈递减状态，累计深度价格修正率呈递增状态。房地产投资资本金不能低于总投资的( )。A、 10%B、 20%C、 30%

20、D、 35%答案：D解析：开发经营条例规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。”2022年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知(国发202213号)，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20%提高到35%。 拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为（ ）万元。A64B96C160D224正确答案：C 房地产抵押估价报告应用有效期从（ ）起计，不得超过一年。A

21、估价时点B估价委托日C估价报告出具日D估价开始作业日正确答案：C房地产估价师考试真题及答案6章 第6章 在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于( )。A选择专业化B单一市场集中化C市场专业化D产品专业化正确答案：D答案 D 在产品专业化模式下，一旦有新的更替品出现，那么企业将面临经营滑坡的危险。估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时（）。A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益 B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益

22、 C.该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益 D.根据该宾馆财务数据中的年总利润.建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益答案：D解析：本题考查的是收益法。关于净收益，选项D为利润总额、折旧和财务费用，再扣减商业利润。楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。（）答案：对解析：特殊情况下，计算建筑面积的规定包括楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。地价区段是将( )、地块相连的土地加以圈围而形成的区域。答案：A,B解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查城市基准地价评估

23、。地价区段是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈圈而形成的一个个区域。解决此题的关键在于在和路线价区段相比较的基础上进行记忆。 制定租售方案的工作内容主要包括（ ）。A租售选择B宣传手段选择C租售进度安排D广告设计及安排E租售价格确定正确答案：ACE2022年，王某出租住房免征（）。A.营业税 B.个人所得税 C.房产税 D.城镇土地使用税答案：D解析： 本题考查的是有关房地产税收的优惠政策。2022年3月1日起，对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税；对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。 根州房地产广告发布暂行规定，禁止发布房地产销售广告的情形有（ ）等。A集体土地上的合法房屋B代管房屋C列入拆迁范围内的房崖D共有房屋E商品房预售许可证办理之中的房屋正确答案：AE