房地产估价师考试真题及答案6篇.docx

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1、房地产估价师考试真题及答案6篇房地产估价师考试真题及答案6篇 第1篇 房地产投资的时间风险是房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按（ ）年计算建筑物的折旧。A、38.5B、40.5C、48.0D、50.0正确答案：C将商业保险分为财产保险、人身保险、责任保险和信用保证保险是按照( )不同而划分的。A.被保险标的 B.保险资金来源 C.保险的实施方式 D.保险责任承担的次序答案：A解析：以保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为财产保险、责任保险、信用保证保险与人身保险四大类。保险标的是

2、指保险合同中所载明的投保对象。 行政裁决的主要制度有（ ）。A行政调解制度B拆迁听证制度C集体决策制度B行政复议制度E行政公开制度正确答案：ABC答案：A，B，C，除了选项A，B，C，外。还有：对违法违规行为建立责任追究制度；不服行政裁决的救济制度；回避制度室内环境污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。（）答案：对解析：室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。人们的居住、办公等室内环境，是由建筑材料所围成的与外界环境隔开的微小环境，这些材料中的某些成分对室内环境质量有很大影响。房地产估价师考试真题及答案6篇 第2篇房地产直接投资包括（）。A、购买住房抵押支持证券B、开发投资

3、C、置业投资D、投资房地产投资信托基金E、投资房地产企业股票或债券答案：B,C解析：考点:房地产直接投资。房地产直接投资包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 房地产估价机构管理办珐规定，二级资质房地产估价机构不得从事（ )估价业务。A.城市房屋拆B.课税C.企业清算D.司法鉴定正确答案：C关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（ ）。A、利率是由储蓄和投资决定的B、利率是由货币的供求决定的C、利率是由可贷资金的供求决定D、利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E、货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性答案：B,E解析：考点:利息与利率。流动性偏好利率

4、理论认为：利率是由货币的供给与需求决定的、货币供给是央行决定，是外生变量，无利率弹性、货币需求取决于人们的流动性偏好，是内生变量、利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平。成本法中房地产价格构成中的销售税费包括（）。A.增值税 B.印花税 C.教育费附加 D.城市维护建设税 E.土地增值税.企业所得税答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产价格构成。销售税费可分为两类：（1）销售税金及附加，包括增值税、城市维护建设税和教育费附加；（2）其他销售税费，包括印花税等。某家庭预购买一套面积为80 m2的经济适用住宅，单价为3500元/m2，首付款为房价的25%,其余申请公积金和商业组合抵押贷款

5、。已知公积金和商业贷款的利率分别为4. 2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？答案：解析：改错如下：(1)计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额：房地产估价师考试真题及答案6篇 第3篇 均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。( )正确答案：答案 均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判断是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。 若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为

6、6%，则该项房地产投资的实际收益率为（ ）。A926%B10%C1132%D12%正确答案：C 转让房地产时应缴纳的税费有（ ）。A营业税B城市维护建设税C印花税D个人所得税正确答案：ABCD能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（）。A.空置面积B.租金水平C.收租损失水平D.可出租面积E.经营费用答案：B,D解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。 (二)张某在2022年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/，租期为5年，费

7、用按法规各自承担。5在2022年10月时，张某的权益价格为( )。A。没有租赁条件下的正常市场价格B剩余3年租期的月租金为180元条件下的净收益于2022年10月的现值之和C剩余3年租期的月租金为180元/条件下的净收益于2022年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2022年10月的现值D张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格正确答案：C房地产估价师考试真题及答案6篇 第4篇 假设开发法的操作步骤包括( )。A调查待开发房地产的基本情况B选择最佳的开发利用方式C估计开发前的房地产价值及开发经营期D进行具体计算，求出待开发房地产的价值E估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费

8、、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费正确答案：ABDE答案 ABDEC项应为估计开发经营期及预测开发完后的房地产价值。在共有建筑面积计算中，不应分摊的是（）。A.用作公共休憩的架空层 B.本幢公共使用的电梯井 C.本幢的公共门厅 D.本幢的公共过道答案：A解析： 本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑

9、面积。高层建筑物地价分摊，属于（）。A、房地产咨询业务B、房地产价值分配业务C、房地产价值减损评估业务D、相关经济损失评估业务答案：B解析：考点:房地产估价的含义。注意题干中的提示：分摊的“分”。分摊，属于价值分配的业务范畴。（）是目前国际上最常用的新股发行方式之一，是指发行人通过询价机制确定发行价格，并自主分配股权。A.固定价格方式 B.收益折现法 C.竞价方式 D.累计投标答案：D解析： 本题考查的是公开资本市场融资中的定价问题。目前常用的发行方式有累计投标方式、固定价格方式、竞价方式，累计投标是目前国际上最常用的新股发行方式之一，是指发行人通过询价机制确定发行价格，并自主分配股权。 关于

10、房地产企业的经营净收入、利润和税金，存在的数量关系有（ ）。A经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B利润总额=经营利润+营业外收支净额C税后利润=利润总额-所得税D经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税正确答案：ABC经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税。销售税金中不应含房地产税和土地使用税。要注意“经营税金及附加”与“销售税金”不是一个概念，经营税金及附加是指“两税一费”：营业税、城市维护建设税和教育费附加。房地产估价师考试真题及答案6篇 第5篇 法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查

11、，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?2拍卖保留价应由谁确定?如何确定?3乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生的税费有哪些?正确答案：1本次估价委托人是相关法院，估价机构出具的报告应该送交相关法院，这是估价合同所规定的。估价机构本无义务将估价结果告知借款企业，估价报告为法院所有。借款企业如要了解相关情况，可以直接找法院了解

12、估价结果，由法院来告知借款企业比较恰当。评估价应是拟拍卖房地产的公开市场价值。2拍卖保留价即拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，法院可参照市价来确定。法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。3本例拍卖除拍卖价款之外还可能发生的费用有：土地使用权出让金及相关的税费(补地价)、拍卖过程中的相关费用、买受人在办理房地产权属证书时应由出卖方和买受方两方面有关的税费，如契税、印花税、评估费及办理权证的相关费用等。房地产开发企业以融

13、资租赁方式租入的资产应作为资产，列入企业的资产负债表。（）答案：对解析：从经济实质来看，企业能够控制融资租入资产所创造的未来经济利益，在会计确认、计量和报告上就应当将以融资租赁方式租入的资产视为企业的资产，列入企业的资产负债表。 在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（ ）。A目标定价法B价值定价法C挑战定价法D成本加成定价法正确答案：AA目标定价法，指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。抵押权属于他物权，也属于一种特殊的用益物权。答案：错解析：他物权是指在他人的物上设立的权利，如抵押权、地役权、土地使用权等。上下级

14、土地利用总体规划不用衔接。（）答案：错解析：本题考查的是规划简介。对于土地利用总体规划来说，上下级规划必须紧密衔接，上一级规划是下级规划的依据，并指导下一级规划，下级规划是上级规划的基础和落实。房地产估价师考试真题及答案6篇 第6篇 人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由（ )确定。A.房地产估价机构B.人民法院C.抵押权人D.人民法院和房地产估价机构共同正确答案：B对零售商业物业进行分类的主要依据有（）。A、建筑规模B、经营商品的特点C、服务人口的收入水平D、周围环境E、商业辐射区域的范围答案：A,B,E解析：考点:零售商业物业分析。零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点

15、及商业辐射区域的范围等三个方面。 下列说法正确的是（ ）。A当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、不 变和递增B当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变投入要素的 规模所决定C内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加D适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规模正确答案：C当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于平均成本的递减、不变和递增；当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由固定投入要素的规模所决定；适度规模是指能使收益(出售产品所获得的收入)递

16、增达到最大时的生产规模。复利可分为间断复利和连续复利，由于资金在不停地运动，所以在实际使用中通常采用的是连续复利计息方式。（）答案：错解析：复利计息有间断复利和连续复利之分。如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利；如果计息周期无限期缩短，称为连续复利。从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。下列房地产阁中，作为房屋所有权证附图的是（ ）。A.地籍图B.房产分幅图C.房产分丘图D.房产分户图答案：D解析：本题考查的是房产图。分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图，以某房屋的具体权属为单元，如为多层房屋，则为分层分户图，表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图。