房地产经纪人历年真题解析6篇.docx

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1、房地产经纪人历年真题解析6篇房地产经纪人历年真题解析6篇 第1篇下列关于房地产市场营销系统的表述中，不正确的是（）。A.房地产市场营销系统是由一系列相关要素构成的B.房地产市场营销系统的运行结构是由输入、过程及输出三部分构成的C.房地产市场营销系统不具有环境相关性D.房地产市场营销系统具有特定目标答案：C解析：房地产市场营销系统是一个开放的系统，系统环境要素对房地产市场营销系统具有重大影响，它可能为房地产市场营销活动提供机会、条件和激励，也可能对房地产市场营销活动产生制约，形成障碍。所以，房地产市场营销系统具有环境相关性。从政策角度看，国家当期发布的财政政策、货币政策、房地产产业政策对房地产业

2、的发展都会产生一定的影响，针对市场的房地产营销策略也应随着市场政策环境的变化而变化。 从事房地产经纪的机构必须具备“有足够数量的专业人员”等条件，体现了房地产经纪执业的（）。A.诚信原则B.公平原则C.合法原则D.自愿原则 答案：C解析：房地产经纪执业的合法原则的表现之一是，房地产经纪活动主体合法。提供房地产经纪服务的机构和人员必须具备相应的条件，即主体资格必须合法。按照城市房地产管理法等有关规定，从事房地产经纪活动的机构必须具备“有足够数量的专业人员”等条件，依法设立，并自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案，领取备案证明，否则即是违规从事房地产

3、经纪活动。凡取得中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格的人员，必须经过（）才能以房地产经纪专业人员的名义从事房地产经纪活动。A、 考核B、 会审C、 鉴定D、 登记答案：D解析：按照房地产经纪管理办法及相关规定，未经房地产经纪人员登记的人员，不得以房地产经纪专业人员的名义从事房地产经纪活动，不得在房地产经纪服务合同上签名。存量房经纪业务洽谈的首要环节是( )。A:达成委托意向B:倾听客户的陈述C:告知房地产经纪执业规范的所有事项D:做好律师友好沟通答案：B解析：下列行为中，免征土地增值税的情形有（ ）。(2022年真题)A.联营企业转让房地产B.外商投资企业转让自用房地产C.房地产开发企业建

4、造普通标准住宅出售D.国家因建设需要依法征收房地产E.某商场因实施城市规划、国家建设的需要自行转让原房地产答案：D,E解析：免征土地增值税的情形有：对建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。自2022年11月1日起，对个人销售住房暂免征收增值税。共用题干小赵拥有一间商铺，并用该商铺向银行抵押贷款，

5、抵押合同约定：小赵如欲出售、出租该商铺，应征得银行的书面同意。小赵委托甲房地产经纪机构的房地产经纪人小张出租该商铺，并答应该业务完成后给小张好处费。小张为了隐瞒这笔业务，便用偷盖了甲房地产经纪机构印章的空白合同与小赵订立了委托合同，委托合同约定的佣金为每年两个月的租金收入。后来小张找到王某，游说王某委托小张个人为其承租商铺，小张代表王某与小赵订立了房屋租赁合同，该合同的租赁双方均有小张的签名，出租方有小赵的签名，小张向小赵出具了王某的授权委托书，委托书载明王某委托小张全权代理承租商铺事宜(合同期限不长于10年)。下列关于小张的上述经纪业务活动的表述中，正确的有( )。A:小张私自收取好处费违规

6、，其他行为不违背经纪人执业的基本规范B:小张如将收取的好处费上交甲房地产经纪机构，就不存在其他违规行为C:即使小张未收取好处费，仍然存在违规行为D:该经纪业务如对王某造成损失，则甲房地产经纪机构应承担侵权赔偿责任答案：C解析：房地产经纪机构的激励机制包括（ ）。A.目标激励B.经济激励C.情感激励D.尊重激励E.参与激励答案：A,C,D,E解析：企业实行激励机制的最根本的目的是正确地诱导员工的工作动机，使他们在实现组织目标的同时满足自身的需要，实现自身的价值，增加其满意度，从而使他们的积极性和创造性继续保持和发扬下去。激励机制包括：目标激励；情感激励；尊重激励；参与激励。对于直线法计算公式的基

7、本说明，下列表述正确的是( )。A:S为建筑物的重新购建价格B:C为建筑物的净残值C:N为建筑物的经济寿命D:R为建筑物的净残值率E:D为第i年的折旧额，或称做第i年的折旧答案：C,D,E解析：房地产经纪人历年真题解析6篇 第2篇农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权的情形不包括()。A:为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的B:不按照批准的用途使用土地的C:因自然灾害而停止使用土地的D:因撤销、迁移等原因而停止使用土地的答案：C解析：根据房地产市场按区域范围分类，如某个城市房地产市场，相对于全国房地产市场来说是（）市场。A、局部房地产市场B、区域房地产市

8、场C、整体房地产市场D、地区房地产市场答案：B解析：按区域范围，房地产市场分为区域房地产市场和整体房地产市场。整体市场和区域市场是相对而言的，如某个城市房地产市场，相对于全国房地产市场来说是区域房地产市场，相对于该城市内部不同区域房地产市场来说则是整体房地产市场。房地产经纪人在房地产勘查结束后，应编制（ ）。A.房屋使用说明书B.房屋状况说明书C.房屋销售委托书D.房屋质量鉴定书答案：B解析：在对房屋状况进行详尽了解之后，要告知客户根据房地产经纪管理办法的相关规定，房地产经纪人查验房屋现状后要编制房屋状况说明书。该说明书需要房屋业主签字确认与出售房屋相关信息真实可靠，是存量房交易委托的必须程序

9、和必备文件。客户尽管每月收入很高，但是客户需要赡养和抚养的家庭人口很多，家庭消费支出较大，能够用于改善住房条件或满足投资需求的资金所剩无余。上述分析是针对客源信息中（）的分析。A.购买力与消费信用B.目标物业与偏好分析C.客户需求程度分析D.客户购买决策分析答案：A解析：客源信息完善与分析包括以下几个方面：目标物业与偏好分析；购买力与消费信用分析；客户购买动机分析；客户需求程度分析；客户购买决策分析。其中，购买房地产是大宗金额的交易，因此客户对此非常重视。但不同客户的购买力是不同的。一般情况下，以满足自住需求的客户，其购房价格一般会严格控制在经济承受范围之内。人文环境主要反映物业所在区域环境内

10、的人口素质、地区治安状况等综合因素，可划分为“好、较好、一般、差”四个等级，其中“较好”相对应的划分标准为（）。A.区域内人口素质总体较高B.社会建设发展很成熟C.治安状况较好D.区域内人口素质较高E.物业所在区域附近有普通学院、区级图书馆答案：B,C,D,E解析：人文环境等级划分具体标准如表3-3所示。表3-3人文环境等级划分甲开发公司按法定最高年限取得了某综合用地出让土地使用权，在取得土地使用权两周年时建成综合楼一座，底层为商铺，二层以上为办公用房。此时办公用房占用的土地使用权的剩余使用年限为（ ）年。A.38B.40C.48D.50答案：C解析：国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规

11、定，按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。题中，甲开发公司在取得土地使用权两周年时建成综合楼一座，此时办公用房占用的土地使用权的剩余使用年限为：50248（年）。公共租赁住房可通过（ ）等多种形式筹集。A.新建B.改建C.收购D.长期租赁E.征收答案：A,B,C,D解析：公共租赁住房是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。公共租赁住房可通过新建、改建、收购、长期租赁等多种形式筹集，也可以由政府投资或由

12、政府提供政策支持、社会力量投资。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地()等方式予以处置。A:征收B:出让C:保留划拨土地使用权D:租赁E:作价出资(入股)答案：B,C,D,E解析：房地产经纪人历年真题解析6篇 第3篇房地产()是指房地产权利人将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。A:赠与B:入股C:继承D:抵债答案：A解析：房地产经纪机构经营管理的首要任务是( )。A:建立品牌战略B:进行集约性管理C:选择恰当的经营模式D:完成业务额答案：C解析：房地产经纪人员实地查看委托出租房屋的主要内容为（）。A.附近居民状况B.物业管理

13、状况C.实物状况D.区位状况E.内部家具家电情况答案：C,D,E解析：房地产经纪人员要亲自到现场查看委托出租的房屋，核实房屋的基本情况，并与出租方提供的房屋资料进行核对，确保两者相符。查看内容主要包括出租房屋的：实物状况；区位状况；内部家具家电情况等。B项，在存量房买卖居间业务中，房地产经纪人员还要到房源现场进行查看，重点了解房屋的实物状况、区位状况和物业管理状况。某居住小区旁建筑工地施工，对居民造成的污染最常见的是（ ）。(2022年真题)A.大气污染B.环境噪声污染C.辐射污染D.固体废物污染答案：B解析：噪声是指干扰人们休息、工作和学习的声音。噪声污染是指所产生的环境噪声超过国家规定的环

14、境噪声标准，并干扰他人正常生活、工作和学习的现象。建筑施工噪声是噪声污染源的一种。A项，大气污染就是空气污染，是指人类向空气中排放各种物质，包括许多有毒有害物质，使空气成分长期改变而不能恢复，以致对人体健康产生不良影响的现象。C项，辐射有电磁辐射和放射性辐射两种。其中，电磁辐射是指能量以波的形式发射出去，放射性辐射是指能量以波的形式和粒子一起发射出去。D项，固体废物是指在生产和消费过程中被丢弃的固体或泥状物质，包括从废水、废气中分离出来的固体颗粒。2022年7月，甲购买了一套普通住房自住。2022年8月，甲将该房屋销售，销售时（ ）。A.免征增值税B.减半征收增值税C.按购买价与销售价的差额计

15、征增值税D.按销售价计征增值税答案：A解析：自2022年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。某人每月向保险公司交付100元，在年利率为8时，20年后这笔钱的累计总额相当于（）元。A、 15820B、 24000C、 45890D、 58902答案：D解析：复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。复利本利和的计算公式为：。式中，P表示本金，i表示利率，n表示计息周期数，F表示计息期末的本

16、利和。则20年后这笔钱的累计总额为：F=房地产经纪信息的加工整理程序通常包括鉴别、筛选、（）、编辑和研究五个环节。A、分析B、整序C、集中D、调整答案：B解析：通过各种渠道获取的房地产经纪信息，其本身的内容、形式各种各样，这给查询、储存、利用带来了很大的难度，所以需要进行房地产经纪信息的加工整理。房地产经纪信息加工整理的程序包含五个环节，包括：鉴别；筛选；整序；编辑；研究。针对目前房地产经纪法律法规体系尚不健全，许多方面存在( )的状况。A:法律空白B:法律缺失C:法律不足D:法律灭失答案：A解析：房地产经纪人历年真题解析6篇 第4篇绿地率是衡量居住区绿地状况的指标，其新区建设的绿地率不应低于

17、（）。A.25B.30C.40D.55答案：B解析：绿地率是指居住区用地内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率（），其中新区建设不应低于30，旧区改建不宜低于25。房地产经纪人欲与客户建立长期联系，其策略一般有（）。A:吸引最有价值的客户B:与老客户保持联系C:把眼光放在长期潜在客户上D:建立广泛的社会联系E:与相关服务供应商建立广泛联系答案：B,C,D,E解析：企业在评估选择最有吸引力的细分市场作为自己的目标市场时，通常采用的方法是（）。 A:产品市场矩阵图B:产品机会矩阵图C:机会威胁矩阵图D:市场威胁矩阵图答案：A解析：共用题干张、赵、王某三人共同发起设立了一家诚信房地产经纪公司(以

18、下简称诚信公司)。张某、王某具有房地产经纪人执业资格，赵某仅具有房地产经纪人协理资格。聘请了房地产经纪人钱某和经纪人协理李某担任经纪部负责人。一年后，吴某在征求原股东同意后，加入了诚信公司，成为公司的股东。一天，公司李某接待一个客户朱某，朱某委托诚信公司代理销售其拥有的一套160的商品房，诚信公司与朱某签订了房地产经纪合同，钱某在对该物业的权属状况进行调查时，发现该物业在两年前已由朱某出售给刘某，并且在出租前三个月抵押给银行，租赁合同约定为20年。诚信公司在当初成立时具备的条件是()。A:有一定的注册资金B:张某、王某可以作为股东，赵某不能C:必须要有一个店铺D:至少要招聘一个经纪人助理答案：

19、A,D解析：对于写字楼项目前期客户应采取的销售策略为（）。A.注重维护、提前告知项目信息B.增强物业服务意识C.突出资源优势，强化高端产品D.寄送产品手册及小礼物E.突出区域规划前景和写字楼的稀缺答案：A,B,D解析：针对写字楼项目的前期客户的有效诉求点或销售解决方案为：注重维护、提前告知项目信息；增强物管服务意识；会员资格；产品信息传播及时；寄送产品手册及小礼品；产品推介会参与；老带新优惠政策。在房地产居间业务的客源管理中，客源管理要以（）为中心。A、客户的意向需求B、现时客户的个人信息和需求信息C、潜在客户的个人信息和需求信息D、收集信息、整理信息和存档答案：C解析：客源信息管理的对象就是

20、买房或租房的客户。相比于房源管理，客源信息管理，即客户信息管理，是以潜在客户的个人信息和需求信息为中心。在实际工作中，可以按照区域或社区来划分，以便为客户寻找合适的房源。住宅建设用地使用权期间届满，法律规定（ ）。A.可以续期B.自动续期C.申请续期给予批准D.由国家无偿收回答案：B解析：根据物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律法规办理。非住宅建设用地使用权届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地使用权外，应当予以批准。房地产经纪人在为购房者提供个人住房贷款代办服务时，一般

21、需要协助购房者制订合理的贷款方案，贷款方案的主要组成要素有（）。A、贷款成数B、贷款金额C、贷款期限D、贷款担保方式E、贷款偿还方式答案：A,B,C,E解析：房地产经纪人员在为购房者进行个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制定合理的贷款方案，贷款方案主要由以下要素组成：贷款类型（商业性贷款、住房公积金贷款、组合贷款）；货款成数（贷款金额占房地产价值的比率）；贷款金额；贷款期限；偿还比率（又称收入还贷比，指借款人分期偿还额占其同期收入的比率）；贷款偿还方式（等额本息还款法或等额本金还款法）。房地产经纪人历年真题解析6篇 第5篇关于租赁用途，以下表述正确的是( )。A、 承租人应当按照租赁合

22、同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途B、 确需变动的，应当征得出租人的同意，并重新签订租赁合同C、 承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意，出租人应当支持承租人的合理要求D、 换房后，原租赁合同即行终止，新的承租人应与出租人另行签订租赁合同E、 以上都不对答案：A,B,C,D解析：知识点 房屋租赁用途李某有一处住过两年的房屋要转让，委托B房地产经纪公司的小王办理房屋的买卖事宜。假如你是小王，请回答以下问题：小王接受李某委托时，应签订委托合同。对于李某的这处物业，最有可能的合同形式是（ ）。A.居间合同B.代理合同C.行纪合同D.ABC均可答案：A解析：房地产居间是指房地产经纪

23、机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。在房地产居间活动中，房地产经纪机构和房地产经纪人员始终都是中间人，因此既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。房地产经纪人只能按照委托人的指示和要求从事居间活动。小王与赵某签订的委托合同最有可能是小王按照赵某的要求从事居间活动。房地产分销渠道的起点是（）。A、 消费者B、 房地产经纪人C、 开发商、房屋出售者D、 零售商、代理商答案：C解析：房地产分销渠道的起点是房地产开发商、房屋出售（租）者，终点

24、是房地产产品和服务的消费者，中间环节包括批发商、零售商、代理商和房地产经纪人等。关于房地产市场的参与者，下列说法正确的有（ ）。A.房地产需求者在房地产交易中的取向，总的讲是“物有所值”，即用适当的资金换取房地产的所有权或使用权B.对投资性需求者来说，预期购买后的房地产价格上涨幅度和转售时的获利多少，往往决定了其购买意愿和愿意支付的价格C.房地产需要的资金主要是用于支付土地收购和房地产开发建设费用的“土地储备贷款”、“房地产开发贷款”D.房地产市场管理者主要是有关行政管理部门和行业自律组织E.全国性房地产经纪行业组织是中国房地产估价师与房地产经纪人学会答案：A,D,E解析：B项，对投资性需求者

25、来说，预期购买后在持有期间所能获得的租赁收益和持有期末转售收益的大小，往往决定了其购买意愿和愿意支付的价格。而对投机性需求者来说，预期购买后的房地产价格上涨幅度和转售时的获利多少，往往决定了其购买意愿和愿意支付的价格。C项，房地产需要的资金主要有两类，用于支付土地收购和房地产开发建设费用的“土地储备贷款”、“房地产开发贷款”；用于支付购置建成后的房地产价款的“个人住房贷款”、“商业用房贷款”。经纪收入的基本来源是（）。A.信息费B.佣金C.代理费D.手续费答案：B解析：经纪是“中介”中的一种特定活动，其活动成果以是否成交来体现，因此，其服务收入的基本形式是佣金。佣金是经纪服务委托人对经纪服务提

26、供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。住房公积金的本质属性是( )。A、 职工补贴B、 职工工资C、 职工津贴D、 职工奖金答案：B解析：大纲要求 熟悉 习题解析 本题考查重点是对“住房公积金归集、提取和使用”的熟悉。住房公积金的本质属性是工资性质，是住房分配货币化的重要形式。单位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金，实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资。因此，本题的正确答案为B。某项目固定总成本为50万元，总面积为200m2，销售税费率为15，单位变动成本为4000元m2，则目标销售价格为（）元m2。A、5454B、6218C、6871D、7647答案：D解

27、析：单位保本价格=固定成本总额盈亏平衡点产（销）量单位变动成本（1销售费率）=（500000200）+4000（115）=7647（元m2）。确定各主要承重构件相对位置的基准线称为( )。A:比例线B:高程线C:定位轴线D:标商线答案：C解析：房地产经纪人历年真题解析6篇 第6篇 客户的（）因其地位、职业和收入等有较大差别，了解这种差别为经纪人提供了交易机会。A.购买需求B.购买动机C.购买能力D.购买形式 答案：B解析：客户的购买动机因其社会地位、职业和收入等有较大差别，了解这种差别为经纪人提供了交易机会。了解客户的交易动机可借助“是什么最基本的原因促使客户进行一次房地产交易”来寻求答案。某

28、房地产开发公司拟到某城市开发一大型居住区项目，以中高层和高层为主。该项目所在城市位于两条铁路汇合处，有四条高速公路经过，市区和近郊区非农业人口70万，其中城市市区人口45万。该城市为历史文化名城，为加强历史街区保护，相关部门发布了街区保护界线。拟建项目所在地区市政设施齐全，环境较好，为搞好该项目的开发建设，需要编制详细规划。该项目规划中反映住宅区环境质量的主要技术指标包括（）。A.建筑密度B.地面停车率C.绿地率D.户均人口答案：A,C解析：在居住区的技术经济指标中，建筑密度和绿地率是反映居住区环境质量的主要指标。此外，住宅建筑面积净密度和居住区建筑面积毛密度（容积率），习惯上也是控制居住区环

29、境质量的重要指标。现金流量分类，不包括（）。A、 净现金流量B、 现金流入量C、 净现金流入量D、 现金流出量答案：C解析：现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。资金的收入称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。现金流入通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。净现金流量是指某一时点的正现金流量与负现金流量的代数和，即：净现金流量现金流入量=现金流出量。对于景观与环境的关系，下列表述正确的是（）。A、环境既可以实体形式存在，也可以非实体形式存在B、景观则指构成人们周围环境的实体部分C、景观影响环境的形成和发展变化D、环境又往

30、往能反映景观的某些方面E、环境质量直接影响到人们的心理、生理以及精神生活答案：A,B,E解析：环境通常指的是环绕于人们周围的各种客观事物，它们既可以实体形式存在，也可以非实体形式存在。而景观则指构成人们周围环境的实体部分，一方面环境影响景观的形成和发展变化，另一方面景观又往往能反映自然环境的某些方面。这是因为环境在景观中发挥着重要的作用，环境质量直接影响到人们的心理、生理以及精神生活。借款人到贷款银行填报个人住房借款申请表并提交的材料有（）。A.借款人的身份证、户口本B.购买住房的商品房认购书C.借款人办理抵押房屋的保险单D.借款人与开发企业签订购房合同E.借款人所在单位出具的借款人家庭稳定经

31、济收入证明答案：A,B,E解析：在借款人贷款资格预审时，借款人到贷款银行填报个人住房借款申请表并提交的材料包括：借款人的身份证、户口本；购买住房的商品房认购书或其他证明文件；借款人所在单位出具的借款人家庭稳定经济收入证；贷款银行要求的其他证明材料。某套二手住宅，套内建筑面积下的价格为2000元/m2，套内建筑面积与本套住宅建筑面积之比为0.92，使用面积与建筑面积之比为0.8，则本套住宅建筑面积下的价格为( )元/m2。A.1600B.1840C.2000D.2174答案：B解析：征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的( )倍。A、 2至3B、 3至4C、 4至6D、 6至10答案：D解析：大纲要求 掌握 习题解析 本题考查重点是对“征收集体土地补偿的范围和标准”的掌握。土地补偿费是征地费的主要部分。国家建设征收土地，由用地单位支付土地补偿费。土地补偿费的标准为：征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。因此，本题的正确选项为D。城镇土地使用税计税依据是纳税人()。A.房屋的建筑面积B.房屋的使用面积C.房屋的居住面积D.实际占用的土地面积答案：D解析：城镇土地使用税计税依据是纳税人实际占用的土地。