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1、房地产估价师经典例题7篇房地产估价师经典例题7篇 第1篇某宗商用房地产于30年前建成,预计建筑物剩余自然寿命为20年,房地产未来第一年的净收益为28万元,此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元,报酬率为8%,则()。A.该房地产的收益价格为136.73万元B.该房地产的收益价格为143.89万元C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格,净收益乘数为5.14D.该房地产的合理经营期限为15年E.该房地产的合理经营期限为20年答案:B,C,D解析: 经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划,坚持合理利用土地、节约用地的原则。( )此题为判断题(对,错)。正确答案: 税收
2、制度由纳税义务人、课税对象、税基、税率、附加、加成和减免、违章处理等要素构成。( )此题为判断题(对,错)。正确答案:不动产登记薄记载的内容包括()。A.自然状况 B.权属状况 C.权利限制 D.提示事项 E.不动产市场价值答案:A,B,C,D解析:本题考查的是不动产登记程序。不动产登记簿记载的内容有:不动产的宗地面积、坐落、界址、房屋面积、用途、交易价格等自然状况;权利人、权利类型、登记类型、登记原因、权利变化等权属状况;涉及不动产权利限制、提示的事项等。 在运用移动平均珐预测房地产价格时,一般应按照房地产价格变化的同期长度进行移动平均。( )此题为判断题(对,错)。正确答案:商品房预售的条
3、件之一是,投入的开发建设资金应达到工程建设总投资的一定比例以上,并已经确定( )。A.后续开发资金和施工措施B.后续开发资金和质量保障措施C.施工进度和竣工交付日期D.施工和质量保障措施答案:C解析:城市商品房预售管理办法及关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知(建房2022 53 号)规定,商品房预售应当符合以下条件:四证(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;砖混结构的建筑物宜采用独立基础。答案:错
4、解析:条形基础的形状为长条形,适用于砖混结构建筑,如住宅、教学楼、办公楼等多层建筑某房地产开发企业于2022年初以15000元/的价格购买了一面积为8000的综合用地。该项目拟建商场建筑面积15000,写字楼建筑面积60000 ,并于2022年初开始建设。建造期为3 年,建造成本为4500元/。各年投入进度分别为20%、50%、30%。装修费用为1400元/,于2022年投入。该企业拟将写字楼全部出售,于建造期第2年开始销售,各年销售进度分别为25%、45%、25%、5%,销售均价9000元/。销售税费(营业税及附加、销售费用)为同期销售收入的12%。商场建成即出租,租金收入为4500万元/年
5、,运营费用为年租金收入的40% ,出租15年后将商场全部转售,预计净转售收益为20000万元。该企业计划于建造期的第2年初贷款3500万元用于项目支出,贷款期为2年,按年付息到期一次还本,年利率为8%。假设土地费用、建造成本、装修费用、销售收入、租金收入、运营费用和销售税费发生在年初,净转售收益发生在年末,项目的资本金收益率为14%。请完成下列资本金现金流量表,并求取项目资本金的财务净现值。答案:解析:本题0点为2022年年初,1为2022年年末,2为2022年年末,以此类推。 土地费用15000800012000(万元) 建造成本4500(15000+60000)3375(万元) 写字楼销售
6、收入90006000054000(万元) 装修费用1400(15000+60000)10500(万元) 商场年租金收入4500(万元) 转售净收入20000(万元) 贷款按年付息,到期一次还本,贷款期为2年 第一、二年利息分别为:35008%280(万元)资本金财务净现值=-18750-1495/(1+14%)+479/(1+14%)2+10800/(1+14%)3+5076/(1+14%)4+2700/14%1-1/(1+14%)17-4/(1+14%)4+20000/(1+14%)18=-18750-1311.4035+368.5749+7289.6924+3005.3995+9339.6
7、970+1891.2227=1833.183(万元)资本金的财务净现值大于零,因此该项目能满足资本金盈利指标要求。 某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目,为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定,开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项,余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。第 96 题 该估价机构在开始市场分析之前,需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标,下列属于用地控制指标的是( )。A人均绿地率B停车位C用地性质D建筑密度正确答案:C房地产估价师经典例题7篇 第2篇
8、根据国家城市区域环境噪声标准,3 类标准适用于()。A疗养区B居住区C工业区D大学区答案:C解析:根据国家城市区域环境噪声标准,环境噪声标准分为 0、1、2、3、4 五个级别:0 类标准适用于疗养区、高级别墅区、高级宾馆区等特别需要安静的区域,位于城郊和乡村的这一类区域分别按严于 0 类标准 5dB(分贝)执行;1 类标准适用于以居住、文教机关为主的区域,乡村居住环境可参照执行 1 类标准;2 类标准适用于居住、商业、工业混杂区;3 类标准适用于工业区;4 类标准适用于城市中的道路交通干线道路两侧区域,穿越城区的内河航道两域;穿越城区的铁路主、次干线两侧区域的背景噪声(指不通过列车时的噪声水平
9、)限值也执行 4 类标准。夜间突发的噪声,其最大值不准超过标准值15dB。要求企业对于已经发生的交易或者事项,应当及时进行确认、计量和报告,不得提前或者延后。此体现了( )的会计信息次要质量要求。A.可比性 B.实质重于形式 C.及时性 D.谨慎性答案:C解析:及时性要求企业对于已经发生的交易或者事项,应当及时进行确认、计量和报告,不得提前或者延后。某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目,为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定,开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项,余款
10、在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该估价机构在分析项目开发进度指标中,若以当年建筑物开工建筑面积作为统计总体,则总体单位包括当年开工的( )的建筑面积。A、 综合楼B、 住宅C、 水塔D、 配套公建用房答案:A,B,D解析: 住房抵押贷款属于( )。A银行信用B商业信用C国家信用D消费信用正确答案:AD求取出租的写字楼净收益,从有效毛收入中应扣除的项目包括( )。A.房产税B.承租人支付的物业管理费C.空调设备重置提拔款D.所得税E.房屋保险费答案:A,C,E解析:本题考查的是净收益测算的基本原理。出租净收益是有效毛收入减去由出租人负担的运营费用后的收益。运营费用是指维持房地产正常使用或营业
11、的必要支出,包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用是从估价角度出发的,与会计上的成本费用有所不同,通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。关于假设开发法的说法,错误的是()。A.运用假设开发法估价,开发完成后的价值可以采用收益法求取B.投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的价值D.在预测开发完成后的价值时,应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值答案:D解析:本题考查的是开发完成后的价值。选项A正确,只要可以预测开发完成后的
12、收益(如出租或自营用途的房地产),就可以用收益法求取开发完成后的价值;选项B正确,动态分析法,不需要测算利息和开发利润,体现在折现过程中;选项C正确,扣除项目在价值时点时还没发生,是未来具体发生的时点发生的;选项D错误,在预测开发完成后的价值时,不能将估价时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值,要做市场状况调整,如结合未来的变动趋势,如长期趋势法。城市蓝线应当与城市规划一并报批。()答案:对解析:本题考查的是城乡规划控制线。城市蓝线应当与城市规划一并报批。下列情况中会导致房地产价格上升的是()。A.上调住房抵押贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应答案
13、:B解析:本题考查的是金融制度政策。选项A上调贷款利率,增加购买成本负担,减少购买,从而导致房地产价格下降;选项C开征持有环节税,对挤压房地产泡沫,很给力,导致价格下降;选项D增加供给,降低价格。 过度开发则是反映市场价格和实际价值之间的关系,泡沫反映市场上的供求关系。 ( )此题为判断题(对,错)。正确答案:房地产估价师经典例题7篇 第3篇相似的房地产之间价格相互牵掣的结果,是它们的价格相互接近。()答案:对解析:考点:替代原则。相似的房地产之间价格相互牵掣的结果,是它们的价格相互接近。经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。()答案:对解析:本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。经
14、济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划,坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排,并采取行政划拨方式供应。 某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房,银行存款利率为12 %,五年中每年年末至少要 存款( )元。A12592.78B22192.78C12903.23D16000正确答案:A(2022年真题) 每宗房地产的市场价值不同,是因为房地产具有()。A.用途广泛性B.异质性C.弱流动性D.长寿命性答案:B解析:本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性,也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。国有土地上房屋征收主体是()。A国
15、务院B省级人民政府C市、县级人民政府D房屋征收部门答案:C解析:国有土地上房屋征收管理体制是指由房屋征收主体、房屋征收部门及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。房屋征收条例规定,房屋征收的主体是市、县级人民政府。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。对于开发持有出租出售模式和购买持有出租出售模式来说,两者的共同点是( )。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本答案:A解析:本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项B直接出
16、售的才有销售收入,如果是出租后出售的,称为转售收入;选项C错误,开发-持有出租-出售模式不存在购买成本;选项D错误,开发-持有出租-出售模式不存在购买成本、购买税费。P147148。建设项目设计阶段影响工程造价的因素主要在总平面设计、建筑设计、工艺设计三个阶段中。 ( )答案:对解析:下列( )情况的房地产,不得发布广告。A、 在已经依法取得建设用地使用权的土地上开发建设的B、 司法机关依法决定查封的房地产C、 预售房地产,未取得该项目预售许可证的D、 权属有争议的E 在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的答案:B,C,D,E解析:知识点 房地产广告 功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、
17、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有( )等。A意外破坏的损毁B市场供给的过量C建筑设计的缺陷D人们消费观念的改变E周围环境条件恶化正确答案:CD功能折旧(functional depreciation,functional obsolescence)又称精神磨损、无形损耗,是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能相对缺乏、落后或过剩的原因,可能是建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。房地产估价师经典例题7篇 第4篇 下列( )是拆迁的协管部门。(各选项所述均为县级以上级
18、别)A工商行政主管部门B民事主管部门C民政主管部门D司法行政主管部门E文化行政主管部门正确答案:ADE除选项外,拆迁部门还包括县级以上公安行政主管部门、规划行政主管部门、环境行政主管部门。已抵押的房地产办理抵押登记后,即可对抗第三人的一般债权。答案:对解析:物权是债权产生的前提,在物权和债权同时存在的情况下,无论物权成立于债权之前或之后,物权优于一般的债权。最典型的是房地产办理抵押登记后,即取得担保物权后即可对抗第三人的一般债权。 运用市场法时,估价人员根据基本要求选取可比实例后,需要建立价格可比基础,主要包括( )等。A统一采用总价B统一采用单价C统一币种和货币单位D统一面积内涵和大小E统一
19、付款方式正确答案:BCDE 管理巾心运作住房公积金的基本要求是( )。A效益性B安全性C流动性D风险性正确答案:B住房公积金管理中心在保证职工提取的前提下,经住房公积金管理委员会批准,可以依法运用住房公积金,比如将公积金余额用于购买国债。这样既能保证资金运作的安全性,又具有较好的效益性。某家庭以4000元/m2的价格,购买了一套建筑面积为120m2的住宅,银行为其提供了15年期的住宅抵押贷款,该贷款的年利率为6%,抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后,于第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元,问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少?答案:解析:第二步,计算出第6年年初(也就是第
20、五年年末)偿还的本金部分,在第6到第15年内减少的月还款额第三步,计算从第6年开始抵押贷款月还款额第三步,计算从第6年开始抵押贷款月还款额 对被拆迁房屋的性质不能协商一致的,应当向城市规划行政主管部门申请确认。 ( )此题为判断题(对,错)。正确答案: 由于房地产的( ),每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境、景观、与其他地方(如市中心)的距离等,均有一定的状态,从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置,使房地产有区位优劣之分。A不可移动性B独一无二性C寿命长久性D流动性差正确答案:A本题主要考查的是房地产不可移动的特性。应该注意的是,房地产的自然地理位置虽然固定不变,但其
21、社会经济位置却有可能发生变化。因为周围环境、交通条件、与公共服务设施及商业中心的接近程度等,均可以影响房地产的社会经济位置,而这些是可变的。债券发行时,若市场利率高于债券利率,则债券的发行价格往往低于票面价值。答案:对解析:若市场利率低于债券利率,则溢价发行;若市场利率等于债券利率,则平价发行;若市场利率高于债券利率,则折价发行。 当被拆迁人申请拆迁行政裁决时,应提交( )。A裁决申请书B被拆迁房屋的权属证明C未达成拆迁协议的原因D申请人身份证明E被拆迁房屋的估价报告正确答案:ABD房地产估价师经典例题7篇 第5篇某写字楼的租金为每日每平方米3元,电费、物业管理费由承租人负担,水费、供暖费、房
22、地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益,应减去的运营费用包括()。A.电费B.物业管理费C.水费D.供暖费E.房地产税答案:C,D,E解析:本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。电费和物业管理费,由承租人负担,不在运营费用里。运营费用是由出租人承担的费用。在假设开发法中,开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况所对应的价值,开发完成后的价值对应的时间不一定是开发完成之时。()答案:对解析:开发完成后的价值对应的时间不一定是开发完成之时,可能是开发完成之前的某个时间,也可能是开发完成之后的某个时间。不动产登记事项自颁发权属证书或者证明时发生效力。()答案:错解析:本
23、题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依据法律规定应予登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。某家庭估计在今后10年内的月收入为20000元,如果其月收入的35%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额,在年贷款利率为6%的情况下,该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少答案:解析:该家庭每月用于住房支出的数额A=2000035%=7000(元),i=6%/12=0.5%,n=1012=120(月)。最高贷款额P=A/i1-1/(1+i)n,P=7000/0.5%1-1/(1+0.5%)120=630514.17(元)。比较法的本质是以房地产的指导价值为导向来求取房地产的
24、价格。()答案:错解析:考点:比较法的含义。比较法的本质是以房地产的市场成交价格为导向来求取房地产的价值或价格。关于房地产权益融资的说法,正确的有()。A.资金融入方需要还本付息B.在私人市场和公开市场上,均可以进行权益融资C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资E.权益融资主要来源于个人投资者答案:B,C,D解析:本题考查的是房地产权益投资。A资金融入方无须支付利息,可用项目投资所获得的可分配利润分配股息。E权益融资主要来源于机构投资者。 边际收益产量等于某产品生产中生产要素的边际产量与边际收益的乘积。它表示每增加一单位生产要素可以获
25、得的收益增量。( )此题为判断题(对,错)。正确答案:下列房地产价格影响因素中,不属于房地产区位因素的有()。A.建筑平面布置B.朝向、楼层C.环境景观D.土地开发程度E.房屋完损等级答案:A,D,E解析:本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。选项ADE都是实物因素。城市房地产市场的主要组成部分是商品住房。()答案:对解析:考点:政府干预房地产市场的手段。城市房地产市场的主要组成部分是商品住房。房地产估价师经典例题7篇 第6篇 在实际估价中,运用假设开发法估价结果的可靠性,关键取决于( )A房地产具有开发或再开发潜力B将预期原理作为理论依据C正确判断了房地产的最佳开发方式D正确量化了已经获
26、得的收益和风险E正确预测了未来开发完成后的房地产价值正确答案:CE在实际估价中,运用假设开发法估价结果的可靠性,关键取决于下列两个预测:是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则,正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等);是否根据当地房地产市场行情或供求状况,正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。(2022真题) 甲公司用商业用房向银行抵押贷款1500万元,年利率为8%,借款期限为3年,每年年末支付利息,到期一次性归还本金。甲公司贷款的种类属于()。A.保证贷款B.质押贷款C.自营贷款D.中期贷款答案:C,D解析:本题考查的是商业银行资产业务。甲公司用商业用房向银行
27、抵押贷款1500万元,属于抵押贷款,非保证贷款、质押贷款。中期贷款是15年(含5年)的贷款,借款期限为3年,属于中期贷款。自营贷款是指贷款人以合法方式筹集资金、自主发放的贷款,风险由贷款人承担,并由贷款人收回本金和利息。 路线价法特别适用于( )的土地进行的估价。A房地产税收B城镇土地整理C城市房屋拆迁补偿D土地使用权出让E市地重划正确答案:ABCE答案 ABCE路线价法特别适用于房地产税收、市地重划(城镇土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行估价的情形。平原河网地区的城市必须重点分析()的情况。A、水文和地基承载力 B、地形、地貌 C、地质构造 D、地下矿藏的分
28、布答案:A解析:本题考查的是城市用地评价。平原河网地区的城市必须重点分析水文和地基承载力的情况;山区和丘陵地区的城市,则地形、地貌条件往往成为评价的主要因素。地震区的城市,对于地质构造的情况就显得十分重要;而矿区附近的城市发展必须弄清地下矿藏的分布情况。 甲某与客户丁某在收到补缴税费通知后向房地产管理部门申请复核,要求( )重新评估。A房地产管理部门B甲某C丁某D房地产评估机构正确答案:D人防工程的地下室面积()建筑。A.属不应分摊的共有 B.属应分摊的共有 C.不属共有 D.属物业公司所有的答案:A解析:本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括:作为人防工程的地下室、避难室(层
29、)。在实际估价中,可以就其中某一种估价前提的可行,来判断该种估价前提为最高最佳利用。 ()答案:错解析:考点:最高最佳利用原则。在实际估价中,不能以其中某一种估价前提的可行,就来判断该种估价前提为最高最佳利用,而应把它与其他几种可行的估价前提进行比较后,才能作出最高最佳利用的判断与选择。 房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.0m以上的楼梯问、水箱问、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.0m以上的部位,按其外围水平面积的一半计算。( )此题为判断题(对,错)。正确答案: 吸纳率指报告期内吸纳量占同期销售量的比例。( )正确答案:吸纳率,指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例。房地产估价师经典例题7篇
30、 第7篇下列情况中会导致房地产价格上升的是()。A.上调住房抵押贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应答案:B解析:本题考查的是金融制度政策。选项A上调贷款利率,增加购买成本负担,减少购买,从而导致房地产价格下降;选项C开征持有环节税,对挤压房地产泡沫,很给力,导致价格下降;选项D增加供给,降低价格。某建设项目设备及工器具购置费用2000万元。建筑安装工程费用5000万元,工程建设其他费用3000万元,预计建设期为3年,年均价格上涨率为3。基本预备费率5,则基本预备费为( )万元。A.500 B.815 C.1445 D.1473答案:A解析:工程费用是指直
31、接构成固定资产实体的各种费用,可以分为设备及工器具购置费和建筑安装工程费;基本预备费(工程费用工程建设其他费用)基本预备费率=(设备及工器具购置费+建筑安装工程费用+工程建设其他费用)基本预备费率(2000+5000+3000)5=500万元。在保险事故发生后,房地产估价机构为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据的价值是()。A、市场价格B、保险价值C、商品价值D、财产损失答案:D解析:本题考查的是房地产保险的需要。在保险事故发生后,房地产保险需要评估因保险事故发生造成的财产损失,为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。参见教材P21。# 工程图纸一般都采用相对标高,即把室内首层地面的绝对
32、标高定为相对标高的零点,以0.000表示。( )此题为判断题(对,错)。正确答案: 房地产价格上涨或下降趋势的强弱与房地产目前价格的高低无关,价格较低的房地产其价格上涨趋势可能更强劲。 ( )此题为判断题(对,错)。正确答案: 下列关于商业物业的表述中,正确的有( )A能为投资者带来经营性的收入现金流B分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式C适合于长期投资D需在机构投资者之间进行交易E位置对其有着特殊的重要性正确答案:ACDE某企业自用的地下商业用房,应税房屋原值为 200 万元,则应纳房产税最低税额为()万元。A1.44B1.68C1.92D2.16答案:B解析:自用的地下建筑,对于商业和其
33、他用途房产,以房屋原价的 7080作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值1(1030)1.2。则该企业自用的地下商业用房应纳房产税最低税额为:2001301.2=1.68(万元)。 业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定,必须经( )通过。A与会业主所持投票权1/2以上B与会业主所持投票权2/3以上C全体业主所持投票权1/2以上D全体业主所持投票权2/3以上正确答案:D业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权23以上通过。基准地价修正法是一种(),其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。A、直接估价方法B、间接估价方法C、精确的估价方法D、经验性的估价方法答案:B解析:考点:基准地价修正法。基准地价修正法本质上是一种比较法,并且是一种间接的估价方法,其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。
限制150内