房地产估价师真题下载8辑.docx

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1、房地产估价师真题下载8辑房地产估价师真题下载8辑 第1辑 具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是（ ）。A建设部B建设部住宅与房地产业司C建设部信息中心D中国房地产估价师与房地产经纪人学会正确答案：D建设部组织建立一级资质房地产估价机构及执业人员信用档案系统。中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门，在建设部领导下，负责一级资质房地产机构估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作。 以下不属于房地产市场专业顾问的是( )。A建筑师B精算师C工程师D律师正确答案：B答案 B 房地产专业性强，需要的专业机构多，包括建筑师、工程师、会计

2、师、造价工程师、估价师、物业代理和律师等。 中央银行代表政府管理国家的金融事业，是国家机构的组成部分，具有国家管理机关的性质。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1%。根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为（）元/。2022真题A.2000B.2100C.2400D.2520答案：D解析：本题考查的是编制价格修正率表。设临街深度为100m、临街宽度为20m的总价为V，则根据

3、四三二一法则，280V（40%30%），解得V400万元，V7520V（40%30%20%）360（万元），临街深度为75m、临街宽度为20m的地块单价为360/（7520）2400（元/），据题意，临街深度为75m、临街宽度为25m的地块单价为2400（15%）2520（元/）。下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是( )。A.图纸幅面内应有标题栏和会签栏B.结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例C.凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号D.标高的单位用毫米计答案：D解析：标高的单位用米记，按“国标”规定，标高数字准确到毫米，即注到小数点后面第三位。标高分绝对

4、标高和相对标高两种。我国青岛附近的黄海平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地以它为基准所定标高即绝对标高。这也就是一般所说的“海拔标高”。但为简明起见，工程图纸一般都用相对标高。即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“0. 000”表示，读作正负零。高于它的为正值，一般不注“+”号；低于它的负值，必须注“一”号。相对标高与绝对标高的关系，一般在工程总说明及基础图中加以说明，例如，某建筑物的0.000=42.500，即室内地面标高0.000相当于绝对标高42.500。若某建筑物0.000 =42.500，设计楼顶标高29.000m，则楼顶绝对标高=42.500+29.000=71.50

5、0m。施工时可以根据当地水准点(绝对标高)测定该建筑物首层的标高。办理转移登记的房屋应缴纳契税，是否缴纳土地增值税则要考虑转让房地产时有无土地增值额。（ ）答案：对解析：本题考查的是契税的计税依据。课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额，契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。房地产估价师真题下载8辑 第2辑下列关于财务分析目的说法中，正确的有（）。A、通过对企业的财务报告等会计资料进行分析，可以了解企业资产的流动性、负债水平以及偿还债务的能力B、资产的管理水平直接影响到企业的收益C、获得利润是企业的主要经营目标之一D、资产是企业生产经营活动的经济资源E、只有企业的经营管理者关注企业

6、的发展趋势答案：B,C,D解析： 本题考查的是财务分析。无论是企业的经营管理者，还是投资者、债权人都十分关注企业的发展趋势。在房地产开发项目可行性研究中，房地产开发项目利润表主要用于计算项目的（）。A.动态盈利性指标B.动态淸偿性指标C.静态盈利性指标D.静态清偿性指标答案：C解析：本题考查的是基本报表。利润表用以计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。甲公司6年前取得一宗土地的使用权，使用期为40年，并届时与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑

7、面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。答案：解析：办公楼整体年净收益80300085%（135%）12159.12（万元）收益年限40634年办公楼现值为：VA/Y11/（1Y）n159.12/10%11/（1 10%）341528.92（万元）（2）计算乙方的使用权价格乙方使用权年净收益80200085%（135%）12106.

8、08（万元）;乙方使用权剩余收益年限15411年乙方使用权剩余收益年限价格为：VA/Y11/（1 Y）n106.08/10%11/（1 10%）11689（万元）（3）甲方权益价格办公楼现值乙方使用权价格1528.92689839.92（万元）。 房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由（ ）估价机构评估。A一家B两家C三家D多家均可正确答案：A开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补。（）答案：对解析：考点:基本报表。开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补。 如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为（ ）。A0.5B

9、1.0C1.5D2.0E3.0正确答案：CDE房地产估价师真题下载8辑 第3辑2022年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2022年9月将该套住宅转让给他人，售房

10、收入44万元。该项目的工程竣工验收工作由（）负责组织实施。A、该区人民政府建设行政主管部门 B、该市工程质量监督机构 C、甲公司 D、丙公司答案：C解析：本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。工程竣工的验收工作，由建设单位负责组织实施。土地价格对住房价格的影响，主要是通过成本机制实现，即地价高了，总成本高了，房价就得上涨。（）答案：错解析：本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地价格对住房价格的影响，成本渠道的作用非常有限，主要是通过信号预期机制实现的。预售面积，是指报告期内（）的房屋建筑面积。A.已正式交付使用 B.已正式签订商品房预售合同 C.已正式签订商品房交易合同 D.已正式竣工验

11、收合格答案：B解析： 本题考查的是市场交易指标。预售面积，是指报告期内已正式签订商品房预售合同的房屋建筑面积 股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式，但以有限责任制最为典型。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是( )。A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金B.现时该房改房上市交易的正常价格 建设工程教育网提供C.现时该房屋的房改成本价D.当时该房屋的房改成本价正确答案：B根据资产评估法，某公司制评估机构，应当有

12、（ ）以上的评估师。A.2名B.3名C.8名D.2/3答案：C解析：本题考查的是房地产估价机构的概念及组织形式。采取公司形式的评估机构，应当有八名以上评估师和两名以上股东，其中三分之二以上股东应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。P180。房地产估价师真题下载8辑 第4辑目前我国已基本形成了以会计法为中心、国家统一会计制度为基础的法规体系。（）答案：对解析：本题考查的是我国会计法规体系。目前我国已基本形成了以会计法为中心、国家统一会计制度为基础的法规体系。从事房地产估价活动只要搞清楚环境对房地产的影响就可以，没有必要搞清楚房地产本身对环境的影响。（）答案：错解析：本题

13、考查的是环境的概念和分类。从事房地产估价活动除了搞清楚环境对房地产的影响外，还要搞清楚房地产本身对环境的影响。（）一般多是指对便利品的购买，消费者不需要花时间进行选择，也不需要经过搜集信息、评价产品特点等复杂过程，因而，其购买行为最简单。A.寻求多样化购买行为 B.习惯性购买行为 C.化解不协调购买行为 D.复杂购买行为答案：B解析：本题考查的是消费者购买决策过程。习惯性购买行为，一般多是指对便利品的购买，消费者不需要花时间进行选择，也不需要经过搜集信息、评价产品特点等复杂过程，因而，其购买行为最简单。国家规定的契税税率是（）。A.1%3%B.1%6%C.3%5%D.4%6%答案：C解析：本题

14、考查的是契税税率、纳税环节和纳税期限。契税的税率为3%5%。各地具体适用税率，由省级人民政府在规定的幅度内根据本地的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。在商品房开发项目综合验收中，（）是竣工项目投入使用前的关键环节。A环保验收B市政工程验收C规划验收D人防验收答案：C解析：综合验收是指开发项目按规划、设计要求全部建设完成，并符合施工验收标准后，即应按规定要求组织综合验收。综合验收中的规划验收，是竣工项目投入使用前的关键环节。申请规划验收时，开发商应提供建设工程竣工图和由具有相应测绘资质登记的测绘单位编制的建设工程竣工测量成果报告书和建设工程规划许可证附件及附图复印件。 （三）某房地产的

15、法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价，第 8 题 若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按（ ）评估。A商业用途B工业用途C估价师确定的用途D商业与工业混合用途正确答案：B房地产估价师真题下载8辑 第5辑 （ ）是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。A成本利润率B投资利润率C资本金利润率D资本金净利润率正确答案：A 在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（ ）支付。A业主B承租人C物业服务企业D业主、承租人和物业服务企业共同正确答案：A下列污染类型中，属于辐射污染的有（）。A灯光污染B视觉污染C高压输电线污染D垃圾臭气污染E

16、医疗照射答案：A,B,C,E解析：辐射污染有电磁辐射污染和放射性辐射污染两种。电磁辐射污染可分为光污染和其他电磁辐射污染。光污染有：灯光污染；眩光污染；视觉污染；其他可见光污染。其他电磁辐射污染是除光之外的其他电磁辐射污染，通常称为电磁辐射污染。放射性辐射污染的主要来源有：宇宙线；地球上的天然放射性源；人类活动增加的辐射；核燃料的“三废”排放；医疗照射引起的放射性。D 项属于大气污染。评估某套建筑面积为120m2的住宅在2022年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（）。A.甲 B.乙 C.丙 D.丁答案：B解析：本题考查的是选取可比实例。选项A，甲和估价对象不在

17、一个供需圈；选项CD，丙丁的用途与估价对象不同。某房地产开发公司征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地80公顷开发建设一综合小区。该开发公司征用该片土地应报（）审批。A、Z县人民政府B、Y市人民政府C、X省人民政府D、国务院答案：D解析：本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。 某宗土地预计未来每年净收益为16万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为（ ）万元。A158B156C176D178正确答案：D房地产估价师真题下载8辑 第6辑从本质上讲，房地产价值是客观存在的，是

18、( )。A、 市场力量决定的B、 以房地产估价师意志为转移的C、 房地产估价师通过科学的分析、测算和判断，把客观存在的房地产价值揭示出来D、 由众多市场参与者集体的价值判断的结果E 房地产估价师“发明”或“创造”的房地产价值答案：A,C,D解析：知识点 房地产估价的本质陈某2022 年1 月1 日以52.50 万元购买建筑面积为148的自住住房，2022 年5 月转让，售价120 万元，应缴纳营业税（）元。A0B33750C43800D53800答案：B解析：享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0 以上；单套建筑面积在120 平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房

19、平均交易价格的1.2 倍以下。故本题中，陈某购买的住房不属于普通住宅。自2022 年1 月28 日起，对个人购买住房不足5 年转手交易的，统一按其销售收入全额征税；个人将购买超过5 年（含5 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5 年（含5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。由题意，应缴纳营业税（销售收入购买房屋的价款）5（12052.50）53.375（万元）33750（元）。商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（）。A.国有土地使用证 B.建设用地规划许可证 C.建设工程规划许可证 D.建设工程施工许可

20、证 E.商品房预售许可证答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产开发贷款。对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证的项目，不得发放任何形式贷款。必须四证齐全。不要求有预售许可证。 建设单位自领取建筑工程施工许可证之日起3个月内开工。如经批准可以延期一次，但不得超过3个月。（ ）正确答案：建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由：延期以两次为限，每次不超过3个月。某房地产开发项目的占地面积2000，土地总价3000万元，如果房屋开发成本为4500元，预测销售价格为12000元，则该

21、项目实现盈亏平衡的容积率为（）。A、1.4B、1.5C、1.6D、2答案：D解析：本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。土地费用为固定成本，容积率平衡点=3000（12000-4500）0.2=2。参见教材P217。 若担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区提供（ ）元担保。A3000万B5000万C3亿D9亿正确答案：C房地产估价师真题下载8辑 第7辑 已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为( )万元。A112.5B155.6C144.6D132.4正确答案：C现代营销战略的核心可以称为STP营销，指（）。A.市场分析 B.市场转型 C

22、.市场细分 D.市场定位 E.目标市场选择答案：C,D,E解析：本题考查的是市场细分。现代营销战略的核心可以称为STP营销，指市场细分、目标市场选择和市场定位。 房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：最高额抵押权确定的情形有( )。A.最高额抵押权已转让B.新的债权不可能发生C.抵押人破产D.约定的债权确定期限届满E.抵押财产被查封答案：B,C,D,E解析：有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：约定的债权确定期间届满；没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；新的债权不

23、可能发生；抵押财产被查封、扣押；债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；法律规定债权确定的其他情形。把旧的房地产作为一个整体，采用成本法估价的基本公式为：旧的房地价值=房地重新购建成本一房地折旧。（）答案：对解析：本题考查的是成本法的基本公式。把旧的房地产作为一个整体，采用成本法估价的基本公式为：旧的房地价值=房地重新购建成本一房地折旧。 计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用( )。A资本率法B现金流量表法C重叠价值估价法D折旧率法正确答案：C答案 C重叠价值估价法是先确定高价街(也称前街)与低价街(也称后街)影响范围的分界线，再以此分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分，然后根据该两部

24、分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值，再将此两部分的价值加总。房地产估价师真题下载8辑 第8辑 属于直接房地产金融形式的是（ ）。A房地产开发企业流动资金贷款B商品房开发贷款C居民住房消费贷款D房地产开发企业发行股票正确答案：D 根据房屋登记办法可以办理预告登记的有（ ）。A预购商品房设定抵押B在建工程设定抵押C房屋所有权转让D房屋所有权设定抵押E购买预售商品房正确答案：ACDE 甲级写字楼的特点有( )。A具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求B有完善的物业管理服务，包括24小时的维护修理及保安服务C建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能

25、满足低收入承租人的需求并与其租金支付能力相适应D建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物正确答案：B答案 B A、D项为乙级写字楼的特点，C项为丙级写字楼的特点。 业主，即物业产权人，指房屋所有权人和使用人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：甲公司为2022年12月31日通过竞拍，以400万元/亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为70年，容积率为2.0。该项目的计划开发周期为6年，其中建设期5年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为3200元/m2。甲公司在获得该宗土地后的第1年和第2年，分别投入

26、了总建设成本的20%、5%以及共计1200万元的管理费，未进行项目预售。由于资金原因，甲公司计划从第3年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第3年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60%归甲公司所有，40%归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分3年投入，投入比例分别占总建设成本的20%、25%和30%；销售从合作开发的第1年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为20%、30%、30%和20%，销售均价为8500元/m2；管理费、销售费和增值税金及附加分别占销售收入

27、的2%、3%和5.5%。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，增值税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。（1）请计算该开发项目的财务内部收益率；（2）若乙公司的目标收益率为10%，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。答案：解析：第一问总建筑面积200666.672266668（m2）土地费用40020080000（万元）总建设成本320026666885333.76（万元）总销售收入8500266668226667.80（万元）管理费总额226667.82%4533.36（万元）销售费用226667.83%6

28、800.03（万元）增值税金及附加226667.85.5%12466.73（万元）项目现金流量表IRR7%（8%7%）1641.28/（1641.282403.80）7.4%。第二问乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60%归甲公司所有，40%归乙公司所有。乙公司的现金流量表NPV（乙）-3960.02/（110%）406.66/（110%）24673.35/（1+10%）313106.73/（1+10%）41504.82（万元）因为NPV（乙）0，所以乙公司可以达到投资目标。下列房地产价格影响因素中，属于社会因素的是（）。A.房地产投机 B.房地产制度政策 C.人口增长 D.居民收入答案：A解析：本题考查的是社会因素。影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。选项B，是制度政策因素；选项C，是人口因素；选项D，是经济因素。