房地产估价师考试真题精选及答案6辑.docx

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1、房地产估价师考试真题精选及答案6辑房地产估价师考试真题精选及答案6辑 第1辑 下列表述中正确的是（ ）。A750万元的评估价值可以作为该商铺在2022年8月1日未遭受火灾时转让的参考价B750万元的评估价值可以作为该商铺在2022年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价C200万元的评估价值可以作为该商铺在2022年3月1日为抵押贷款评估的公开市场价值D190万元的评估价值可以作为该商铺在2022年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价正确答案：A 转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，可以不办理出让手续的有（ ）。A私有住宅转让后用于商业经营的B经济适用住房转让后用于经济适用住房的C同一

2、宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的D按照国务院有关规定出售公有住房的E转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的正确答案：BCDE房地产管理法规定，可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。可以不办理出让手续的情形除了选项B、C、D、E外，还包括：私有住宅转让后仍用于居住的；根据城市规划土地使用权不宜出让的，县级以上人民政府规定的暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。 从理论上讲，房地产抵押价值应是假设债务履行期届满债务人不履行债务，拍卖、变卖房地产最可能实现的价格或者抵押房地产折价的价值扣除优先受

3、偿的款额后的余额。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记，但按套、套内建筑面积计价，会影响用建筑面积进行产权登记。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 我国房地产中介服务行业在994年组建的一个全国性的自律组织是（ ）。A中国房地产协会B房地产估价师协会C中国房地产估价师学会D中国土地学会正确答案：C对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可采取土地出让方式或出租方式处置的有（）。A.国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的 B.国有企业改组为股份合作制的 C.国有企业兼并国有企业.非

4、国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的 D.国有企业租赁经营的 E.非国有企业兼并国有企业的答案：A,B,D,E解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置。下列情况应采取土地出让或出租方式处置：（1）国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；（2）国有企业改组为股份合作制的；（3）国有企业租赁经营的；（4）非国有企业兼并国有企业的。政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式不包括( )。A、 调控土地供应计划B、 城市规划指导C、 控制人口D、 税收调

5、节答案：C解析：因为政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式包括调控土地供应计划、城市规划指导、税收调节。 根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括（ )。A.价值相对指标B.结构相对指杯C.强度相对指标D.动态相对指标E.时期相对指标正确答案：BCD房地产估价师考试真题精选及答案6辑 第2辑 房地产空间市场的存在形式有租赁房地产或拥有房地产两种途径。（ ）正确答案：在房地产空间市场上，房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间。他们既可以通过租赁房地产，也可以通过拥有房地产来获得空间带给他们的效用。根据当事人双方权利义务的分担方式，房地产买卖属于（）。A.单务行为 B.双务行为

6、 C.无偿行为 D.有偿行为答案：B解析：本题考查的是房地产转让概述。房地产买卖属于双务行为。 在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是( )万元。A2500B3500C3600D3000正确答案：C答案 C2000060%30003600(万元)下列关于税收的表述中，正确的是（ ）。A.房产税的课税对象是房产B.房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税C.农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税D.城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据答案：A解析：本题考查

7、的是房产税的纳税人、城镇土地使用税、契税的计税依据、耕地占用税减税、免税。选项B错误，为了避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据；选项C错误，农村居民占用耕地新建住宅，税额减半征收；选项D错误，城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2022年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套

8、。甲企业应在取得商品房预售许可证10日内，一次性公开（）套房源。A、100B、200C、300D、400答案：C解析：本题考查的是商品房预售。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。 某家庭预购买一套面积为120m2的经济适用住宅，单价为4500元/m，首付款为房价的25%， 其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为5%和6%，期限均 为20年，公积金贷款的最高限额为20万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是 （ ）元。A1469B1320C1856D2789正确答案：D

9、因为变现性较差，所以房地产投资不宜作为长期投资。（）答案：错解析：土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40 年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。 依据城市房屋拆迁估价指导意见，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为（ ）之日A房地产估价师实地查勘B国有土地出让合同签定C拆迁公司现场动员搬迁D房屋拆迁许可证颁发正确答案：D房地产估价师考试真题精选及答案6辑 第3辑 某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（ ）万元。A87B124C

10、130D134正确答案：B 设此时房地产售价为V，则在正常市场条件下，V最可能取值为( )万元。A2100B2110C小于2100D大于2110正确答案：C此题应采用房地分估的方法，首先地价比2022年3月上涨10%，现为200050%(1+ 10%)=1100(万元)。建筑物价值原来为200050%=1000(万元)，如果计算折旧应小于 1000万元。若该房地产出售，作为原公司标志的雕塑部分应予拆除，因此还应扣减拆除费用。 V的取值为现在的地价(1100)+建筑物原来的价值(1000)折旧拆除雕塑的费用，肯定小于2100万元。契税的税率为3%5%。（）答案：对解析：本题考查是契税。契税的税率

11、为3%5%。2022年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年6月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年9月通过竣工验收并交付使用。王某于2022年12月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。王某购买的住宅的产权登记面积为（）。A.套内建筑面

12、积分摊的共有建筑面积B.套内房屋使用面积分摊的共有建筑面积C.套内建筑面积套内阳台面积分摊的共有建筑面积D.套内房屋使用面积套内墙体面积套内阳台建筑面积分摊的共有建筑面积答案：A,D解析：本题考查的是房地产面积测算。房屋产权登记面积是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上，记入房屋权属档案的，房屋的建筑面积。成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。参见教材P173。某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、1

13、5.5万元、17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（）万元。A.159.56 B.168.75 C.169.39 D.277.70答案：B解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。分两步求解：（1）先根据未来四年的净收益求取不变的净收益：15.1/（1+9%）16.3/（1+9%）215.5/（1+9%）317.21/（1+9%）4A/9%11/（1+9%）4，求得A15.97（万元）；（2）再求取35年净收益的现值，即房地产价格A/9%11/（1+9%）35168.75（万元）。下列有关收益法测算的描述，正确的有（）。A、无形收益是指估价对象带来的间接利益B、无形收益难以货币化，无法

14、通过选取较低的报酬率予以考虑C、实际收益是实际获得的收益，它一般能直接用于估价D、客观收益是指在正常情况下所能获得的收益E、评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金答案：A,D,E解析：本题考查的是收益法的理论依据。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：（1）未来净收益的大小；（2）获取净收益期限的长短；（3）获取净收益的可靠程度。参见教材P218。房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）。 A、房屋征收决定公告之日 B、原征收补偿协议达成之日 C、

15、用于产权调换房屋支付之日 D、委托估价之日答案：A解析：本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，评估用于产权调换房屋的价值时，价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致，房屋征收估价的价值时点为房屋征收决定公告之日。参见教材P163。投资基金可以分散和降低风险，其投资风险小于债券大于股票，收益一般小于股票大于债券。答案：错解析：投资基金证券的收益是不固定的，这一点不同于债券而类似于股票；但收益一般小于股票投资而大于债券。房地产估价师考试真题精选及答案6辑 第4辑 分析信息是指对主要变量可以分析其（ ）并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策

16、模 型来进行分析。A量化性B增值率C移换性D离散性正确答案：DD分析信息是指对主要变量可以分析其离散性并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。 房地产估价机构和估价人员应当建立房地产( )。A市价库B经典案例库C交易实例库D估价库正确答案：C答案 C房地产估价机构和估价人员应当建立房地产交易实例库。名义利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大。（ ）答案：错解析：本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大。P156。在现金流量折现法中要求折现率只包含安全收益部分，不包含风险收益部分。( )答案：错解析：知识点 现金流

17、量折现法与传统方法房地产估价报告项目名称：市街号商业用房及车库房地产司法鉴定估价估价委托人：法院估价机构：房地产估价有限公司估价人员：估价作业日期：2022 年6 月23 日至2022 年7 月5 日估价报告编号：2022第号目录（略）致估价委托人函法院：受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于有限公司，位于 市街号，建筑面积为 411.45m2的商业用房及建筑面积为 38m2的车库的市场价值进行了评估。估价对象土地使用权性质为出让，用途为商住综合用地，土地使用权分摊面积为61.23m2，土地使用权剩余年限为 27 年。估价时点为 2022 年 6 月 23 日，估价目的是为委

18、托人执行案件需要而评估房地产市场价值。本公司根据估价目的，遵循估价原则，根据房地产估价规范，采用收益法和市场法进行了评估，在认真分析现有资料、市场状况的基础上，结合估价经验与影响房地产市场的价格因素，经过测算，确定估价对象于估价时点 2022 年 6 月 23 日的市场价值评估结果如下：评估单价：7983 元/m2评估总价：408.29 万元人民币大写：肆佰零捌万贰仟玖佰元整房地产估价有限公司（盖章）法定代表人：（签名、盖章）二0 一一年七月五日注册房地产估价师声明我们郑重声明：1我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，

19、但受到本估价报告中已说明的假设和限定条件的限制。3我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或对其存在偏见。4估价人员依据国家标准房地产估价规范（GBT502911999）和当事人要求进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5注册房地产估价师，已于2022 年6 月23 日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用情况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料进行评估。除非另有委托，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6没有人对本估价报告提供重要的专业

20、帮助。姓名执业资格注册号签名注册房地产估价师（略）注册房地产估价师（略）估价假设和限制条件1本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。2估价对象在估价时点达到最高最佳利用状态，其运作方式合法。3估价对象房地产本身不存在质量问题。4房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。5估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。6至估价时点，第二层商业用房带有尚未到期的租约，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。7至估价时点，估价对象已抵押给银行支行，权利价值共计240 万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合

21、同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。（其他假设和限制条件略）房地产估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象估价对象为位于市街号大楼中的商业用房及车库，该大楼建于 2000年，为钢筋混凝土结构，共 12 层，其中一至四层为非住宅，五至十二层为住宅。商业用房位于第二层，房屋所有权人为有限公司，用途为商业，建筑面积为 411.45m2，层高为4m，业主对部分结构进行了加层，加层面积共 100m2，合计可利用面积为 511.45m2。车库位于第一层，建筑面积为 38m2。估价对象土地使用权人为有限公司，土地用途为商住综合用地，使用权性

22、质为出让，土地使用权分摊面积为 61.23m2，土地使用权剩余年限为 27 年。所在宗地基础设施完备，宗地内外达到“五通一平”。估价对象商业用房目前出租给相邻的超市使用，租赁合同尚有 2.5 年到期。至估价时点，估价对象已抵押给银行支行，权利价值共计 240 万元。（估价对象其他情况略）四、估价目的因法院审理案件的需要，委托本公司对有限公司所有的位于市街号第二层商业用房及车库市场价值进行评估，为委托人执行案件了解房地产公开市场价格提供参考。五、估价时点2022 年6 月23 日六、价值定义（略）七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法（略）十、估价结果（略）十一、估价人员（略）十二、估

23、价作业日期（略）十三、估价报告应用的有效期因本次估价目的所限，本估价报告自出具之日起一年内有效。房地产估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析（略）二、估价对象权益状况描述与分析（略）三、估价对象区位状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析1估价方法选用的理由估价对象为已建成的商业用房和车库，故不宜采用假设开发法；估价对象区域内的土地取得成本难以客观确定，故也不宜采用成本法。第一层车库和第二层商业用房均具有租金收益，同时该区域存在车库和商业用房的转让交易实例，故可选用收益法和市场法进行评估。2估价方法原理和公式（1）收益法收益法原理：采

24、用适当的报酬率，将估价对象未来各期（通常为年）的客观净收益折算到估价时点，求其之和得出估价对象的总价值。收益法公式式中：V房地产价值；A未来第一年房地产净收益；Y报酬率；g净收益逐年递增的比率；n房地产剩余收益年限。（2）市场法（略）七、估价测算过程（一）收益法1年有效毛收入估价对象商业用房为可出租型房地产，故可以获得市场的正常租金价格。根据对估价对象附近区域商业用房的租金及空置率调查，通过比较调整后得到估价对象的租金，详细情况见表 1、表 2 和表 3。表1商业用房租赁情况调查表表2因素条件说明表表3商业用房租金测算表3 个可比实例修正后的租金较为接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象客

25、观租金水平，即估价对象商业用房的租金为72.2 元/（m2月）。根据市场调查和分析，估价对象商业用房有效出租率确定为95%。年潜在毛收入=月租金12=72.212=866.4（元m2）年有效毛收入=年潜在毛收入有效出租率=866.495%=823.08（元m2）2年总费用税金：包括房产税12%、营业税5%、城市建设维护税（营业税的7%）、教育费附加（营业税的3%），综合取年有效毛收入的17.5%。维修费：按建筑物重置成本的2%计算，根据估价对象建筑物的实际情况和造价资料，本估价对象建筑物的重置成本按1800 元m2计算。年维修费=18002%=36（元/m2）保险费：保险费率一般为有效毛收入的

26、1.53，本次取2。年保险费=823.082=1.65（元/m2）管理费：包括管理人员经费、办公费、广告费等，根据市一般水平，管理费约占年有效毛收入的2%4%，根据估价对象现状特点，结合估价人员经验，按年有效毛收入的3%计算。年管理费=年有效毛收入3%=866.43%=25.99（元/m2）年总费用：项的合计。年总费用=144.04361.6525.99=207.68（元m2）3年净收益年净收益=年有效毛收入年总费用=823.08207.68=615.4（元m2）4报酬率报酬率确定为6.5%。（确定过程略）5收益年限估价对象为钢筋混凝土结构，根据有关规定，其经济耐用年限为40 年。该房地产竣工

27、于2000 年，至估价时点已使用11 年，剩余使用年限为29 年，因此估价对象的可收益年限确定为29 年。6求取房地产评估单价计算公式为：估价对象单价=615.46.5%11（16.5%）29=7943（元/m2）（取整）（二）市场法经测算，估价对象比准单价为8023 元m2。（测算过程略）（三）综合确定估价对象评估价格由上述测算过程得到的收益价格为7943 元m2，比准价格为8023 元/m2，两个结果比较接近，客观反映了估价对象的市场价值。因此本次评估采用两者的简单算术平均值作为估价对象评估结果。估价对象评估单价=（79438023）2=7983（元m2）；估价对象评估总价=7983511

28、.45=408.29（万元）。八、估价结果确定本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经估价人员综合分析测算，确定估价对象在估价时点2022年6 月23 日的评估单价为7983 元m2，评估总价为408.29 万元，人民币大写：肆佰零捌万贰仟玖佰元整。附件（略）答案：解析：上述房地产估价报告存在多处错误，具体为：（1）封面中“估价人员”应为“注册房地产估价师”。理由：封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。（2）致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分价格。理由：致估价委托人函的

29、内容包括估价对象，估价对象必须完整，应特别注意估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的结果必须一致。（3）注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估。理由：估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。（4）在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。理由：估价的假设和限制条件的写作应注意，必须披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，并就其对估价结果的影响进行说明。（5）未明确说明加层部分面积是否属于产权登记面积，计入总价的理由未说明。理由：估价结果应分别表述总价和单价，

30、并附大写金额。估价结果应表述清晰、说明内涵，即说明是否与估价假设和限制条件一致，例如是否扣除土地出让金、相关费用及税金等。（6）估价对象中缺土地使用权出让年限或土地使用权起始日期。理由：估价对象的写作应包括四方面的内容：估价对象范围：土地、房屋、构筑物、树木等；同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益；估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等；土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；建筑物基本状况：层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置

31、，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度，对估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确。（7）估价对象中缺装饰装修部分的描述或说明。理由：估价对象的写作应包括四方面的内容：估价对象范围：土地、房屋、构筑物、树木等；同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益；估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等；土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；建筑物基本状况：层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月

32、，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度，对估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确。（8）估价对象中缺是否有共有权的说明。理由：估价对象的写作应包括四方面的内容：估价对象范围：土地、房屋、构筑物、树木等；同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益；估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等；土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；建筑物基本状况：层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共

33、配套设施完备程度，对估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确。（9）技术报告中估价方法适用性分析中，选用市场法的理由不充分，应该是该区域中在估价时点近期有较多类似房地产的交易实例。理由：估价方法适用性分析要逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法是否适用于估价对象。对于理论上不适用的，简述理由；对于理论上适用但客观条件不具备而不能选用的，充分说明理由。由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此市场法是居住房地产估价最常用的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转让价格、抵押价格、征收补偿价格等的评估，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。（

34、10）不应选用净收益按一定比率递增的收益法计算公式（或者说选用净收益按一定比率递增的公式与后面采用净收益每年不变有限年限公式矛盾）。理由：选用净收益按一定比率递增的公式与后面采用净收益每年不变有限年限公式矛盾。（11）用市场法求租金时，所在层、总楼层因素应属于区位因素而不是个别因素。理由：区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格有所影响的因素。如所在地区的城市规划调整、环境状况、配套设施状况等。个别因素是指仅对特定房地产的价格有所影响的因素，主要是该房地产的自身因素，如该房地产的区位、用途、规模、土地形状、地形、地势、建筑结构、建筑物新旧程度等。（12）选取可比实例的租金内涵未说明

35、，如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。理由：选取了可比实例后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，对价格内涵和形式进行“标准化”，使它们之间的口径一致、相互可比，为后续对可比实例成交价格进行修正和调整建立一个共同的基础。建立比较基础一般要做以下工作：统一财产范围；统一付款方式；统一税费负担；统一计价单位。租金构成内涵的差异必然导致租金水平的差异，因此在用市场法求取待估商务房地产租金时，应详细了解交易实例租金的构成内涵，最好选择具有同一租金

36、构成内涵的实例，否则应该进行适当的修正。（13）可比实例 2 成交日期与估价时点相距较远，未说明交易日期修正系数为100100 的理由。理论：由于可比实例的成交日期与价值时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求关系等发生了变化，进而即使是同一房地产在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，应将可比实例在其成交日期的价格调整到在价值时点的价格。（14）可比实例 3 的楼层与估价对象不同，未说明不调整的理由。理由：运用比较法估价需要将可比实例状况与估价对象状况进行比较，如果两者不同，还应对可比实例的成交价格进行房地产状况调整，因为房地产自身状况的好坏还关

37、系到其价值高低。房地产状况调整可分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。楼层属于房地产实物状况调整。（15）可比实例的租金收租损失情况未说明。基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入运营费用=有效毛收入运营费用。对可比实例的租金收租损失情况需要说明。（16）在确定租金时未考虑租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入。理由：住宅、写字楼、商铺等出租型房地产的潜在毛收入，为潜在毛租金收入加上各种其他收入。潜在毛租金收入等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。各种其他收入是租赁保证金或押金的利息收人，以及洗衣房、自动售货机、投币电话等的收入。（17）

38、维修费取值依据未说明。理由：出租的房地产是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。出租人负担的费用，一般为维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。（18）维修费不应按本估价对象的重置成本计算而应按该类房地产的客观平均成本计算。（19）保险费率的确定未说明理由。理由：估价测算过程就是要详细说明运用各种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。尤其是技术复杂的估价报告，报告的写作者要在准确掌握各种估价方法的基础上，按照估价方法的操作步骤，因果关系明确、条理清楚地表述每种方法的测算过程，对于相关参数的确定既符合有关数学公式的要求，又要符合逻辑推理。（2

39、0）在租约期内应采用租约租金，租约期外采用市场租金计算。理由：租金的测算要区分租约期内和租约期结束两种情况。在租期内（毁约除外）应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用市场法求取待估商务房地产净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。（21）没有对年净收益进行预期或期望调整（或者未说明年净收益是预测值）理论：采用收益法要对年净收益进行预期或期望调整。简要地说，收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。具体地说，它是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对

40、象价值或价格的方法。（22）钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为 60 年而不是 40 年。理由：钢筋混凝土结构的耐用年限为：生产用房为 50 年；受腐蚀的生产用房为 35年；非生产用房为 60 年。（23）在确定收益年限时未考虑土地使用权剩余年限。理由：受益年限不得超过剩余土地使用年限。（24）根据孰短原则，应以土地使用权剩余年限（27 年）为收益年限而不是建筑物剩余使用年限。理由：根据国家相关法律法规，收益年限的确定遵循孰短原则，建筑物使用年限晚于土地使用期限结束，收益期根据建设用地使用权剩余期限确定。（25）选用净收益每年不变有限年限公式未说明理由（或者说没有对年净收益未来变化趋势进行分

41、析）。理由：估价测算过程就是要详细说明运用各种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。尤其是技术复杂的估价报告，报告的写作者要在准确掌握各种估价方法的基础上，按照估价方法的操作步骤，因果关系明确、条理清楚地表述每种方法的测算过程，对于相关参数的确定既符合有关数学公式的要求，又要符合逻辑推理。（26）在最后确定收益价格时，未说明在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的前提。理由：城市房地产管理法规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。对无偿收回的前提应予以说明

42、。（27）在最后确定估价对象总价时，估价对象商业部分建筑面积按 511.45m2计算致估价委托人函中的建筑面积 411.45m2不一致。 纳税人和负税人不同。负税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，纳税人是实际负担税款的单位和个人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：运用指数修匀法进行预测的关键是（）。A.确定本期的实际值 B.确定本期的预测值 C.确定预测对象 D.确定修匀常数的值答案：D解析：本题考查的是长期趋势法。运用指数修匀法进行预测的关键是确定修匀常数的值。 日常综合服务与管理是指业主大会选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同前，物业服务企业在实施物业管理中所做的各项工作。（ ）

43、此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试真题精选及答案6辑 第5辑 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过( )途径。A自行改变B经上级主管部门批准改变C经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续D经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续正确答案：D甲公司通过出让方式取得一宗建设用地使用权，规划用途为普通住宅，建筑控制高度为 30 米。该项目计划建设工期 2 年，项目可行性研究确定的投资额为 3 亿元。甲公司取得土地后立即开展了该项目的建筑设计工作，并于半年后开工，由于资金紧张，甲公司以该宗土地及在建工程向乙银行抵押融资，签订了期限为 2 年的借款合同，并共同办理了抵押登记。

44、1 年后，该项目实际投资额占全部开发投资总额的 60。随后，甲公司因拖欠工程款被债权人丙公司起诉，丙公司要求人民法院强制拍卖其土地及在建工程，以偿还到期债务。甲公司从乙银行取得的贷款属于（）。A.中期贷款B.担保贷款C.特定贷款D.自营贷款答案：A,B,D解析：贷款的种类包括：贷款按发放时是否承担本息收回的责任及责任大小，分为自营贷款、委托贷款和特定贷款。其中，委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。按贷款使用期限的长短，分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。其中，中期贷款指贷

45、款期限在 1 年（不含 1 年）以上 5 年以下（含5 年）的贷款。按贷款发放时有无担保品，分为信用贷款、担保贷款、票据贴现。其中，担保贷款是指贷款人对借款人以自己或其保证人的资产作担保而发放的贷款。因此，本例为委托贷款、中期贷款和担保贷款。动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.全部现金流入抵偿全部投资答案：B解析：本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。参见教材P187。(2022真题) 集体土地上的房屋禁止抵押。（）答案：错解

46、析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。工程造价的职能包括（）。A.预测职能 B.控制职能 C.评价职能 D.调控职能 E.分配职能答案：A,B,C,D解析：本题考查的是工程造价概述。工程造价的职能除了一般商品的价格职能以外，它还有一些自己特殊的职能：预测职能、控制职能、评价职能、调控职能。选项E，分配职能不属于工程造价的职能。 下列表述中，正确的是（ ）。A城建单位9月1日领取施工许可证，如第二年5月12日仍未施工，该施工许可证肯定已自行废止B建设工程发生质量事故，有关单位应在12小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告C商品房因设计缺陷导致严重质量问题的，设计单位直接向购房者承担质量责任D工程验收的前提条件之一是甲公司已按合同约定支付工程款正确答案：D城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。（）答案：对解析： 本题考查的是保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是