某某科技城产业新城PPP项目-物有所值评价报告.docx

《某某科技城产业新城PPP项目-物有所值评价报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某某科技城产业新城PPP项目-物有所值评价报告.docx（15页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、某某科技城产业新城PPP项目-物有所值评价报告某某 科技城产业新城PPP 项目 物有所值评价报告1目录 1、基本状况 . 4 1.1 项目背景 . 4 1.2 项目基本状况 . 4 1.3 项目经济技术指标 . 7 1.4 项目风险安排基本框架 . 8 1.5 项目运作方式 . 9 1.6 项目交易结构 . 10 2. 物有所值定性评价 . 13 2.1 政策依据 . 13 2.2 评价流程 . 14 2.3 评价细则 . 15 2.4 专家组成员 . 18 2.5 专家评价结果 . 19 2.6 定性评价结果 . 21 3. 物有所值定量评价 . 22 3.1 财务假定 . 22 3.2 公

2、共部门比较值（PSC）. 22 3.3 PPP 项目全生命周期内政府支出的成本净现值（PPPs）. 25 3.4 物有所值定量评价结果. 26 4. 物有所值评价结论及建议 . 261附表：. 28 附表 1：初始公共部门比较值估算表（单位：万元）. 28 附表 2：竞争性中立调整估算表（单位：万元）. 28 附表 3：可转移风险估算表（单位：万元）. 29 附表 4：保留风险估算表（单位：万元）. 30 附表 5：PPPs 值估算表（单位：万元）. 30 附图：物有所值定性专家看法及打分表 . 31 摘要 某某受某某市南湖区财政局的托付，对某某科技城产业新城 PPP 项目（以下简称本项目）供

3、应专项询问服务，帮助其完成本项目的物有所值评价。依据财政部政府和社会资本合作模式操作指南（试行）（财金2014113 号）及 (物有所值评价指引（试行）（2015167 号）的要求，某某科技城产业新城 PPP 项目物有所值评价（以下简称本评价）着重考察项目采纳政府和社会资本合作模式与采纳政府传统选购模式相比在全生命周期整合程度、风险识别与安排、绩效导向与激励创新、潜在竞争程度、政府机构实力、可融资性等指标方面存在的优劣势。本次评价分为定性评价与定量评价。定性评价依据专家打分结果为 83.08 分，大于 60 分，评价结果为通过定性评价；定量评价测算的 VFM 值为 167884.48 万元，大

4、于零，幅度为 7.92%，依据定性评价与定量评价结果表明：本项目通过物有所值评价，项目可以并举荐采纳 PPP 模式实施。嘉兴科技城产业新城 PPP 项目物有所值评价报告 4 1 1 、基本状况 1.1项目背景 浙江省某某科技城创建于 2003 年底，是全省最早规划建设的科技城，位于某某东南片，地理位置优越，毗邻南湖新区和中心商务区。某某科技城自筹建以来，全面贯彻实施省委、省政府引进大院名校，共建创新载体战略，抢抓历史性机遇，推动人才科研资源集聚，推动区域经济转型升级，开创了自主创新的崭新模式。2015 年以来，某某科技城坚持省校（院地）合作示范区、接轨上海先行区、科技改革试验区、成果转化加速区

5、、高新产业引领区的战略定位，整合周边资源，启动大科技城建设。同时，加快完善拓展区的功能布局，创建浙江省检验检测高技术服务业集聚区、省级高新园区，加速政策、资源集聚，为二次创业夯实了发展基础。根据1+2规划布局功能与产业，大力发展科技服务业， 主攻网络信息技术、高端装备制造产业。在国家发改委、财政部等相关部委推行基础设施及公用事业领域政府和社会资本合作的大背景下，为加快科技城整体开发建设，进一步创新投融资机制， 优化政府职能，某某市南湖区政府确定通过 PPP 模式引入社会资本，实行政府主导、企业运作、合作共赢的市场化运作方式，为科技城供应一揽子的规划、建设、运营综合解决方案，将其打造成为产业高度

6、聚集、城市功能完善、生态环境美丽的产业新城。1.2项目基本状况 1.2.1 项目范围 本项目范围指浙江省某某市南湖区行政区划内约定区域的整体建设和管理， 约定区域总面积约为 10.2 平方公里，分南北两区，北区约 4.24 平方公里。四至范围为北至规划甪里街、里华路、东至七沈马路、西至三环东路、南至平湖塘；嘉兴科技城产业新城 PPP 项目物有所值评价报告 5南区约 5.97 平方公里，北至长水路、东至沪杭铁路客运专线与零七省道交界处、西至三环东路、南至沪杭铁路客运专线。地域四至以红线为准，面积以实际测量为准。图 1-1 托付区域范围示意图 1.2.2 项目内容 本项目以产城融合发展，加快建设产

7、业新城为核心目标，统筹考虑产业新城全生命周期范围内土地资源的利用潜力、产业发展的规律、基础设施和公共设施的配套需求等因素，对某某科技城产业新城进行综合开发。在合作期限内，综合开发的内容涉及合作区域的规划设计询问、土地整理服务、基础设施、公共设施的建设及运营维护、产业发展服务等工作，项目公司负责工作详细包括：（1）在合作区域的开发中依据规划要求供应九通一平等基础设施建设工作：1) 道路桥梁建设；嘉兴科技城产业新城 PPP 项目物有所值评价报告 62) 市政供水设施建设；3) 市政雨水、污水排水设施建设；4) 供电设施建设；5) 供气、供暖设施建设；6) 通邮、通讯基础设施建设；7) 土地平整；8

8、) 形成建设用地条件有关的其他工作。（2）在合作区域的开发中依据规划供应公共设施建设工作： 1) 公园、绿地、广场、景观环境、河道整治等项目建设；2) 文化、体育、教化、医疗等公共事业项目建设；3) 供水、供气等公用事业运营管理（如须要，依法履行特许经营程序）；4) 其它无法向第三方收费的公共项目建设。（3）进行合作区域内土地整理服务工作： 在合作期限内，根据合作区域相关规划和项目建设须要，政府作为土地储备的项目主体，项目公司受政府方托付供应土地征收，拆迁、安置补偿等相关的土地整理服务。 （4）全面负责合作区域的产业发展服务工作：1) 区域的产业定位及发展规划和战略探讨；2) 区域内整体开发建

9、设项目宣扬推广；3) 从获得投资项目信息、产业导入到企业开工建设及投产运营管理等工作；4) 其他与产业发展服务相关的投资、建设、经营、管理及综合服务等工作。（5）在合作区域内组织实施以下服务工作： 1) 区域战略规划、空间规划（包括但不限于概念性规划、总体规划、限制性具体规划和修建性具体规划）的编制及变更的询问嘉兴科技城产业新城 PPP 项目物有所值评价报告 7服务；2) 区域的有关基础设施、公共设施的设计服务；3) 土地储备、整理、出让方案的询问服务；4) 区域内的物业管理服务；5) 区域内的基础设施及公共设施等项目的运营维护（包括清洁、绿化、维护等）；6) 其它相关服务。 1.3 项目经济

10、技术指标 1.3.1 项目总投资 本项目总投资额 188.98 亿元，分项投资状况见下表所示：表 1-1项目投资内容 序号科目名称总投资（亿元）1 1规划询问服务投资0.312 2基础设施、公共设施建设 服务投资135.573 3土地整理服务支出48.704 4建设期利息4.405 5合计188.981.3.2 合作期限 本项目合作期限为 18 年（含建设期 10 年），合作期限自 PPP 项目协议签署生效之日起算。嘉兴科技城产业新城 PPP 项目物有所值评价报告 81.4项目风险安排基本框架 1.4.1 风险安排原则 对于本次 PPP 项目，风险安排应遵循下列基本原则：l 担当风险的一方应当

11、对该风险具有限制力；l 担当风险的一方能够将该风险合理转移（例如通过购买相应保险）；l 担当风险的一方对于限制该风险有更大的经济利益或动机；l 由该方担当该风险最有效率；l 假如风险最终发生，担当风险的一方不应将由此产生的费用和损失转移给合同相对方。 1.4.2 风险安排机制 根据风险安排的上述基本原则，以及目前推广应用 PPP 模式的政策导向，本项目的核心风险安排框架如下：（1）设计、融资、建设、产业导入等商业风险主要由项目公司担当；（2）某某市下级政府的政策、法律变更风险主要由政府担当；（3）某某市及上级政府的政策、法律变更及不行抗力风险等由政府和项目公司合理共担。表 1-2 某某科技城产

12、业新城 PPP 项目风险安排机制 风险类型表现形式风险安排机制 规划设计风险项目设计是否存在缺陷；项目设计能否按时完成等。 由项目公司担当，通过提交履约保证金， 加强与设计单位沟通对接。建设风险1 1建设成本会否超支； 项目能否按时完工；建设质量能否得到保障等。1、主要由项目公司担当，可要求购买有关商业保险、提交建设期履约保证金、综合考虑各项风险因素核定工程建设造价等；2、政府方通过监理、项目管理单位、干脆协议监管及建设期履约保证金等方式加强9 嘉兴科技城产业新城 PPP 项目物有所值评价报告 过程监督。 建设风险2 2 因征地拆迁缘由导致项目无法开工，或工期延误。由政府方担当，赐予项目公司必

13、要的宽限和补偿。 产业导入风险产业招引是否能达到预期效果、导入成本能否得到限制；园区运营维护状况能否达到既定绩效标准、运营维护成本能否得到合理限制； 1、产业导入及运营风险由项目公司担当， 在相关合同中明确相关条款；要求购买有关商业保险；2、政府加强日常考核和定期绩效评估。财务风险融资失败；融资成本较高； 财务管理不善。1、由项目公司担当，提出肯定比例的资本金要求，督促项目公司制定和落实合理的资金投入与运用安排；2、政府方赐予必要的融资便利；3、政府方选择财务实力较强的社会资本方。市场风险通货膨胀风险。政府方和项目公司共同分担，通常通过成本监审及合理调价予以抵消物价变动影响。南湖区政府的政策变

14、更及政府行为风险征拆工作、付费状况等主要由政府方担当，通过在 PPP 项目合同中明确相关事项发生后的处置方法，削减对项目所造成的影响。 不行抗力风险不能预见、不能避开并不能克服的客观状况所带来的风险，如地震、洪水等自然灾难；含法律法规变更和某某市及以上政府行为等政府方和项目公司共同分担，做好应急打算，将损失限制到最小范围。 1.5项目运作方式 因本项目不同于一般单体 PPP 项目，需结合产业新城区域整体运营实际状况，坚持 PPP 合作原则，以满意项目需求。本项目运作方式为：本项目运作方式为：政府方授予社会资本在本项目 10.2 平方公里区域服务范围内的排他性建设运营权，包括担当区域内的公共服务

15、义务。10 嘉兴科技城产业新城 PPP 项目物有所值评价报告社会资本（或其下属全资子公司）独资设立具有独立法人资格的项目公司（ SPV ），作为投资开发主体，担当相应全部投资及费用，负责合作区域的设计、投资、开发、建设、产业发展服务、运营及移交。本项目合作实行 PPP 模式，包括 DBFOT 等，回报机制为基于绩效考核结果的可行性缺口补助模式。1.6项目交易结构 项目交易结构主要包括项目投融资结构、项目回报机制和项目相关的配套支配。依据本项目详细运作方式，本项目交易结构如下图所示： 注：图中所称 社会资本 包括 社会资本或其下属全资子公司 图 1-2 项目交易结构图本项目交易结构基本思路为：

16、经南湖区政府授权，科技城管委会担当本项目实施机构，负责详细实施工作及作为本项目履约监管主体；社会资本PPP项目协议 及附件出资占股100% 还本付息土地整理 基础设施建设 依据项目 进展付费 公共设施建设 园区运营服务产业服务 规划询问服务 公众监督持续供应可用性 科技城产业新城 PPP 项目南湖区财政局项目公司 金融机构南湖区政府11 嘉兴科技城产业新城 PPP 项目物有所值评价报告 科技城管委会选购社会资本，南湖区政府与中选社会资本签署 PPP 项目主协议； 项目公司作为项目实施主体，依据 PPP 项目协议的约定负责本项目合同期内的规划设计、投资、建设、运营、维护及期满无偿移交，向社会公众及入园企业供应符合标准的公共设施和公共服务； 项目公司基于绩效考核结果通过可行性缺口补助方式获得合理投资运营回报。 1.6.1 项目公司投融资结构 （1）投资结构 本项目拟由社会资本（或其下属全资子公司）独资设立项目公司，特地负责运作本项目的投.