房地产公司项目实用型管理制度(例文).docx
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1、房地产公司项目实用型管理制度(例文) 山东国华时代投资发展有限公司 项 目 管 理 制 度 汇 编 编号:SDGH 501 第A版 第0次修改 标题:房地产开发项目可行性探讨管理方法 第1页 共9页 编制 审核 批准 日期 日期 日期 修 改 记 录 序号 条款号 修改内容 修改时间 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 山东国华时代投资发展有限公司 项 目 管 理 制 度 汇 编 编 号: SDGH 501 版 本: A版 第0次修改 标 题: 房地产开发项目可行性探讨管理方法 页 码: 第 2 页 共 9 页 房地产开发项目可行性探讨管理方法 为适应公司发展须要,实现房地产
2、开发项目决策的科学化、民主化,削减或避开投资决策的失误,提高项目开发监视的综合效益,特制定本方法。 1 开发项目可行性探讨的任务 可行性探讨就是在工程项目投资决策前,对与项目有关的社会、经济和技术等方面状况进行深化细致的探讨;对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行仔细的技术经济分析、比较和论证;对项目的综合效益进行科学的预料和评价。在此基础上,综合探讨建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性,由此确定该项目是否应当投资和如何投资等结论性看法,为领导决策供应牢靠的、科学的依据。2 可行性探讨的步骤 2.1 筹备。可行性探讨起先前的打算工作包括提出项目开发设想,组建探讨小组
3、,制定探讨安排和工作大纲等。2.2 调查。主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预料市场的供应和需求量、价格、竞争实力等,以便确定项目的经济规模和项目构成。资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境爱护等方面的调查,为下一步规划方案设计、技术经济分析供应精确的资料。 2.3 方案的选择和优化。在收集到的资料和数据的基础上,建立若干可供选择的方案,进行反复比较和论证,会同相关部门采纳技术经济分析的方法,评比出合理方案。 2.4 财务评价与不确定性分析。对经上述分析后所确定的最佳方案,在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上,对方案进行具体的财务评价
4、和不确定性分析。探讨论证项目在经济上的合理性和盈利实力。由相关部门提出资金筹措建议和项目实施总进度安排。 2.5 编写报告书。经上述分析与评价,即可编写具体的可行性探讨报告,举荐一个以上的可行方案和实施安排,提出结论性看法、措施和建议,供领导决策。 3 可行性探讨的内容 由于房地产项目的性质规模和困难程度不同,其可行性探讨的内容也不尽相同,各有侧重。主要应包括以下几方面: 3.1 项目概况。主要包括: 山东国华时代投资发展有限公司 项 目 管 理 制 度 汇 编 编 号: SDGH 501 版 本: A版 第0次修改 标 题: 房地产开发项目可行性探讨管理方法 页 码: 第 3 页 共 9 页
5、 3.1.1 项目名称; 3.1.2 项目的地理位置。包括项目所在地城市、区和街道,项目四周主要建筑物等; 3.1.3 项目所在地的四周环境状况。主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性; 3.1.4 项目的性质及主要特点。3.2 开发项目用地的现状调查及动迁安置 3.2.1 土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及运用单位。3.2.2 人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数,需动迁的人口数、户数等。3.2.3 调查开发项目用地范围内建筑物的种类,各种建筑物的数量及面积,须要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。3.2.
6、4 各种市政管线。主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通讯管线的现状及目标和其可能实现的时间。3.2.5 其他地下、地上物现状。开发项目用地范围内地下物调查了解的内容,包括水井、人防工程、各种管线等;地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地的现状要附有平面示意图。3.2.6 如须要进行拆迁的,要制定动迁安排,确定安置方案。3.3 市场分析和建设规模的确定 3.3.1 市场供应现状分析及预料。3.3.2 市场需求现状分析及预料。3.3.3 市场交易的数量与价格。3.3.4 服务对象分析、制定租售安排。3.3.5 拟建项目建设规模的确定。3.4 规划设计方案选择 3.4.
7、1 市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路、和走向,大型商业房开发项目重点要规划支配好交通组织和共享空间等。3.4.2 项目构成及平面布置。3.4.3 建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等。附规划设计方案详图。 山东国华时代投资发展有限公司 项 目 管 理 制 度 汇 编 编 号: SDGH 501 版 本: A版 第0次修改 标 题: 房地产开发项目可行性探讨管理方法 页 码: 第 4 页 共 9 页 3.5 资源供应 3.5.1 建筑材料的需用量、选购方式和供应安排。
8、 3.5.2 项目施工的组织安排。3.5.3 项目施工期间的动力、水等供应。3.5.4 项目建成投入运用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。3.6 项目开发组织机构和管理费用探讨 3.6.1 开发项目的管理体制、机构设置。3.6.2 管理人员的配备方案。3.6.3 人员培训安排、年管理费用估算。3.7 开发建设安排 3.7.1 前期开发安排。包括项目从立项、可行性探讨、下达规划任务、征地拆迁、托付规划设计、取得开工许可证直至完成开工前打算等系列工作安排。3.7.2 工程建设安排。包括各个单项工程的开工、竣工时间,进度支配,市政工程的配套建设安排等。3.7.3 建设场地的布置。3.7.4
9、 施工队伍的选择。3.8 项目经济及社会效益分析 3.8.1 项目总投资估算。包括开发建设投资和经营资金两部分。3.8.2 项目投资来源、筹措方式的确定。3.8.3 开发成本估算。3.8.4 销售成本、经营成本估算。3.8.5 销售收入、租金收入、经营收入和其他收入估算。3.8.6 财务评估。运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标,对项目进行财务评价。3.8.7 风险分析。一方面采纳盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析;另一方面结合政治形势、国家方针、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能改变,进行定
10、性风险分析。3.8.8 项目环境效益、社会效益及综合效益评价。 山东国华时代投资发展有限公司 项 目 管 理 制 度 汇 编 编 号: SDGH 501 版 本: A版 第0次修改 标 题: 房地产开发项目可行性探讨管理方法 页 码: 第 5 页 共 9 页 3.8.9 结论及建议 运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性,提出存在的问题及相应的建议,并举荐最佳方案。 4 可行性探讨报告的撰写 4.1 封面:要能反映评估项目的名称、谁作的评估及可行性探讨报告写作时间。4.2 摘要:用简洁的语言,介绍被评估项目所处地区的市场状况、项目本身的状况和特点、评估的结论。文字要字斟句酌,
11、言必达意,肯定不能有废词冗句,字数以不超过1000字为宜。4.3 书目 4.4 正文:这是可行性探讨报告的主体,要根据逻辑的依次,从总体到细微环节循序进行。一般包括:项目总说明、项目概况、投资环境探讨、市场探讨、项目地理环境和旁边地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度支配、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预料和选定、项目经济效益评价、风险分析和结论与建议等十二个方面。4.5 附表:附表是对于正文中不便于插入的较大型表格。一般包括:项目工程进度安排表、项目投资估算表、投资安排和资金筹措表、项目销售安排表、项目销售收入测算表、财务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算
12、表和敏感性分析表。4.6 附图:一般包括:项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图等。5 市场分析与需求预料 5.1 开发项目的市场调查内容,可依项目的详细状况确定。一般应进行以下内容的调查: 5.1.1 社会经济状况及投资环境调查,主要包括项目所在地的社会经济发展规划、城市建设规划、金融财税政策、激励投资产业及影响房地产业的各种宏观经济因素。5.1.2 房地产投资及同类物业市场调查。主要包括项目所在地房地产投资开发态势、开发量、价格水平及潜在需求。犹如类物业近年内的市场交易状况、区域分布和价格水平。对明显具有竞争性的项目要有针对性地着重进行探讨分析。5.1.3 消费者意愿调查。
13、主要包括当地消费者对项目设计的运用要求或对已开发项目的评价、消费者的购买动机、购买实力及购买偏好等。 山东国华时代投资发展有限公司 项 目 管 理 制 度 汇 编 编 号: SDGH 501 版 本: A版 第0次修改 标 题: 房地产开发项目可行性探讨管理方法 页 码: 第 6 页 共 9 页 5.1.4 物资供应市场调查。主要包括当地主要材料、设备供应状况、市场价格及有关物资信息。 5.1.5 工程技术状况调查。主要包括项目开发所处地段的地形、地质状况、当地可采纳新材料、新技术以及有关技术经济指标。5.1.6 物业管理状况的调查。主要调查了解该地面物业管理范围、服务质量、收费标准、客户对物
14、业收费的承受实力等。5.2 市场调查方法应机动敏捷,力求精确,一般可实行以下方法: 5.2.1 积累资料。专人收集有关专业报刊、会议及政府协会活动等形成的文件、信息、年鉴统计资料,进行整理鉴别。5.2.2 走访调查。通过走访客户、开发企业和有关信息询问服务部门,获得开发项目功能、质量、价格及改进提高的要求。5.2.3 征询。通过对有关行政管理部门征询或对专家函询方式。5.2.4 在深化调查充分分析收集资料基础上,对开发物业需求现状及发展趋势进行科学分析,对开发成本、市场售价、销售对象、销售进度等作出客观预料。 6 地点选择与地块价值评价 房地产开发项目的地点选择和地块评价是对可供选择的地点和地
15、块的条件和价值进行分析比较和评价。分析评价内容包括: 6.1 拟定地点的水文、地形、地质条件等地理特征; 6.2 拟定地点的市政配套、交通运输条件; 6.3 拟订范围的拆迁状况; 6.4 地块周边的自然景观、人造景观及污染状况; 6.5 实际地价与地价潜在价值评价。 7 资金筹措 7.1 制定牢靠或比较牢靠的资金筹措安排,是开发项目实现预期目标的基本条件,是避开项目流产或夭折的根本保证,必需高度重视,周密策划。凡在资金筹措无望的状况下,不必开展深度可行性探讨。7.2 资金筹措安排主要是就项目投资的资金来源进行分析,包括自有资金、贷款和预售收入三部分。当资金来源中包括预售收入时,应有销售收入安排
16、协作考虑。 山东国华时代投资发展有限公司 项 目 管 理 制 度 汇 编 编 号: SDGH 501 版 本: A版 第0次修改 标 题: 房地产开发项目可行性探讨管理方法 页 码: 第 7 页 共 9 页 8 财务评价 8.1 房地产开发项目财务评价有静态法和动态法两种。对规模小、周期短的项目,可采纳静态法。对规模较大、周期较长或资金来源渠道多、收支困难或滚动开发的项目,应实行动态法。 8.2 静态法是通过投资项目的总收入和总费用之间的比较,来计算开发项目的盈利和投资回报率数值,以此计算与同类房地产开发项目正常回报率相比较,以分析评价其经济合理性。静态法的评价指标有净利润投资收益率和静态投资
17、回收期。8.3 动态法财务盈利实力分析,一般应以下列指标进行。8.4 财务净现值(FNPV)财务净现值是指按行业的基准收益率或设计的折现率ic,将项目经营周内各年净现金流量折现到建设初期的现值之和,它是考察项目在经营周期内盈利实力的动态评价指标,其值可依据财务现金流量表计算求得。判别标准为FNPV0项目可行;FNPV0项目不行行。8.5 财务内部收益率(FIRR) 财务内部收益率是指项目在整个经营期内各年净现金流量累计等于零时的折现率,是考察项目盈利实力的主要动态评价指标。判别标准为:FIRRic即认为盈利实力已满意最低要求,项目可行;FIRRic项目不行行。8.6 财务净现值率(FNPVR)
18、 财务净现值率是项目单位投资现值所获得的净现值,其值越大表明项目投资效益越好。8.7 动态投资回收期(Pt) 动态投资回收期是按现值法计算的投资回收期,可干脆从财务现金流量表求得。本条所列财务评价指标表达公式见附录。9 不确定性分析 9.1 项目评价所采纳的数据,由于多来自预料和估算,有肯定程度的不确定性,为分析不确定因素对财务评价指标的影响需进行不确定性分析,以估计项目可能担当的风险,以论证开发项目在经济上的牢靠性。不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。9.2 盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点(BED)分析项目成本与收益的平衡关系。当影响投资效果的改变因素达到某一临界值时,方案的收
19、入与支出相平衡,此时方案既不盈利也不亏本,此临界值即为盈利平衡点。 山东国华时代投资发展有限公司 项 目 管 理 制 度 汇 编 编 号: SDGH 501 版 本: A版 第0次修改 标 题: 房地产开发项目可行性探讨管理方法 页 码: 第 8 页 共 9 页 9.3 敏感性分析是通过分析、预料项目主要因素(如成本、价格、销售周期等因素)发生改变时对财务评价指标的影响,从中找出敏感因素和极限改变幅度。 9.4 概率分析的目的在于用概率探讨预料各种不确定性因素和风险因素对项目评价指标可能发生的影响。一般是计算项目净值的期望值及净现值大于或等于零时的累计概率,累计概率越大,说明项目担当的风险越小
20、。10 可行性探讨管理 10.1 房地产开发项目不论投资规模大小,都应编制可行性探讨报告,其深度要求可从实际动身或领导决策要求确定。规模较大且要求探讨深度相对较深的项目,可托付特地询问机构担当项目可行性探讨任务;规模适量且探讨深度适当的项目,由房地产公司自行组织可行性探讨。10.2 房地产开发项目可行性探讨工作,一般应由公司总工程师总体负责,开发、销售、财务部门人员参加组成探讨小组,开展工作。10.3 房地产开发项目可行性探讨报告首页应加盖开发公司印章,主扉页应署总经理、总工程师及探讨人员姓名,末页应署报告执笔人姓名。10.4 开发项目的可行性探讨工作,由公司组织并进行初审,探讨报告必需上报国
21、华实业公司,并由其主持论证审批。10.5 开发项目的可行性探讨报告及决策看法,不论实施与否,都应归入技术档案管理,妥当保存备查。10.6 可行性探讨报告属单位的集体探讨成果,对其有关经营策略和经济对策探讨要赐予保密,凡因泄露损害单位利益者,视为违纪行为。10.7 开发项目实施完成后,应组织参加探讨的部门和人员进行总结,予以跟踪探讨。对探讨的方法、测算、结论、建议等,比照市场实际,从中找出胜利阅历和教训,以不断提高可行性探讨的科学水平和定性、定量分析的精确性。附录: 财务评价指标表达公式 1 静态评价指标 1.1 投资收益率(R) 投资收益率(R)=净收益额项目投资总额100% 1.2 静态投资
22、回收期(Pt) 投资回收期(Pt)=累计净现金流量起先出现正值年份数1+上年累计净现金流量的肯定值当年净现金流量 山东国华时代投资发展有限公司 项 目 管 理 制 度 汇 编 编 号: SDGH 501 版 本: A版 第0次修改 标 题: 房地产开发项目可行性探讨管理方法 页 码: 第 9 页 共 9 页 2 动态评价指标 2.1 财务净现值(FNPV) FNPV=(CI-C0)t(1+ic)-t 式中:1)CI现金流入量 C0现金流出量 2)(CI-C0)第t年的净现金流量 3)ic基准收益率 4)n计算期 2.2财务内部收益率(FIRR) (CI-C0)t(1+FIRR)-t=0 式中符
23、号代表意义同上式。2.3 财务净现值率(FNPVR) FPVR=FNPVI 式中:1)FNPV财务净现值 2)I投资现值 2.4 动态投资回收期(pt) (CI-C0)t(1+ic)-t=0 动态投资回收期(Pt)=(累计财务净现值出现正值年份表)-1+当年累计财务净现值的肯定值当年财务净现值 山东国华时代投资发展有限公司 项 目 管 理 制 度 汇 编 编号:SDGH 502 第A版 第0次修改 标题:房地产开发管理细则 第1页 共6页 编制 审核 批准 日期 日期 日期 修 改 记 录 序号 条款号 修改内容 修改时间 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 山东国华时代投资
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